Үнэлгээний журмын үндсэн үе шатууд. Үнэлгээний үе шатууд. Шинжээчдийн бие даасан үнэлгээ хийхэд ашигладаг аргууд: ярилцлага гэж юу вэ

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үйл явцыг долоон үе шатанд хувааж болно.

1. Асуудлын тухай мэдэгдэл, объектын үнэлгээ хийх гэрээ байгуулах; үнэлгээний төлөвлөгөө боловсруулах.
2. Мэдээлэл цуглуулах (ерөнхий, тусгай, харьцуулсан), мэдээллийн бүрэн, найдвартай байдлыг шалгах.
3. Зах зээлийн ерөнхий болон тусгай шинжилгээ.
4. Тодорхой өмчийн хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээ.
5. Үнэлгээний арга, аргыг сонгох, үнэлгээний аргыг ашиглан үнэлгээний тооцоог шууд хийх: өртөг, борлуулалтын харьцуулалт, орлогын капиталжуулалт.
6. Янз бүрийн аргуудыг ашиглан олж авсан үр дүнг нэгтгэх, эцсийн өртгийг тогтоох.
7. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үр дүнгийн тайланг гаргах. Объектыг үнэлэх нь асуудлыг тодорхойлохоос эхэлдэг - даалгавар өгөх. Үүнийг зургаан үндсэн зүйлд хувааж болно:

1) ерөнхийдөө газрын талбай, сайжруулалтаас бүрдэх үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхойлолт (үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн хил хязгаарыг тодорхойлох, яг юуг үнэлэх ёстойг тодорхойлох);
2) тодорхой эд хөрөнгөтэй холбоотой үнэлэгдсэн эд хөрөнгийн эрхийн хамрах хүрээг тодорхойлох (үйлчлүүлэгч зөвхөн түрээслэх эрхтэй эсвэл нөхөрлөлийн тодорхой хувийг эзэмшиж болно, эд хөрөнгийг барьцаалж болно гэх мэт);
3) үнэлгээ хийх огноог тодорхойлох (мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх бүх үйл явц нь тодорхой огноотой байх ёстой, учир нь зах зээл, зах зээлийн нөхцөл байдал, улмаар үнэ цэнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлүүд өөрчлөгдөж болно. Цаг хугацааны өөр цаг хугацааны үнэ цэнийн тооцоолсон үнэ цэнэ бодит байдалтай нийцэхгүй байж болно);
4) үйлчлүүлэгчийн үнэлгээний зорилгыг тодорхойлох (үйлчлүүлэгч нь дүрмээр бол үнэлгээчдэд тодорхой зорилго тавьдаг - үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үнэлгээ хийх, түүний зарим төлөвлөгөөг хэрэгжүүлэхэд шаардлагатай - объектыг даатгах; , үүнийг худалдах эсвэл түүгээр баталгаажсан зээл авах - энэ нь үнэлгээний зорилго, түүний чиг үүрэг юм);
5) тогтоосон үнэлгээний чиг үүрэгт тохирсон зардлын төрлийг (стандарт) сонгох. Тухайн тохиолдол бүрт үнэлгээчин нь үнэлгээний тогтоосон зорилгод нийцсэн тодорхой төрлийн үнэлгээний үнийн дүнг сонгох ёстой (Хүснэгт 7.2-ыг үз). Зах зээлийн бус үнэ цэнийг ашиглах тохиолдолд зах зээлийн үнээс тодорхой, хоёрдмол утгагүй тусгаарлахад онцгой анхаарал хандуулах ёстой;
6) хязгаарлах нөхцөлийг тодорхойлох (тэдгээр нь үйлчлүүлэгчийн өгсөн мэдээллийн хэмжээ, шинж чанар, үнэлгээчний үнэлгээний ажлыг бүхэлд нь бие даан хийх чадвар, үнэлгээний объектыг сайтар нүдээр шалгах боломж, гэх мэт).

Боломжит харилцан үл ойлголцлыг арилгахын тулд эдгээр бүх алхмуудыг үйлчлүүлэгчтэй ярилцаж, тохиролцсон байх ёстой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг үнэлгээчин ба үйлчлүүлэгчийн хооронд байгуулсан гэрээний үндсэн дээр (үнэлгээний ажлыг оруулаад) гүйцэтгэдэг. Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай хуулийн 10 дугаар зүйлд гэрээнд тавигдах шаардлагыг дараах байдлаар томъёолжээ.

1. Үнэлгээ хийх гэрээг энгийн бичгээр байгуулна.
2. Үнэлгээний гэрээ нь дараахь зүйлийг агуулна.
- үнэлгээний объект (Энэ нь илүү зөв байх болно - "үнэлгээний объектын тодорхойлолт эсвэл заалт.");
- үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн төрөл (үнэлгээний арга) (Үнэлгээчид "үнэлгээний арга" гэсэн нэр томъёог, ялангуяа "үнэлгээний төрөл" гэсэн нэр томъёоны тайлбар болгон (хаалтанд байгаа тул) ашигладаггүй);
- үнэлгээ хийхэд шаардагдах мөнгөн урамшууллын хэмжээ;
-Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай хуульд заасны дагуу үнэлгээчний иргэний хариуцлагын албан журмын даатгалын тухай мэдээлэл;
-Нэр өөрийгөө зохицуулах байгууллагаүнэлгээчний гишүүн болох үнэлгээчид, энэ байгууллагын байршил;
- Үнэлгээний явцад хэрэглэгдэх үнэлгээний үйл ажиллагааны стандартын заалт;
- Иргэний хууль, Урлагт заасан хариуцлагатай холбоотой нэмэлт хариуцлагын хэмжээ, журам, үндэслэлийн заалт. Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай хуулийн 246, үнэлгээчин болон хөдөлмөрийн гэрээ байгуулсан хуулийн этгээд.
-
3.Захиалагчийн хуулийн этгээдтэй байгуулсан үнэлгээний гэрээнд үнэлгээ хийх үнэлгээч, үнэлгээчний тухай мэдээлэл, түүний дотор үнэлгээч, үнэлэгчийн овог, нэр, овог, овог, овог, овог, овог, овог, овог, овог, овог, нэр зэргийг тусгана.

Нэг объект болон хэд хэдэн объектын үнэлгээний гэрээ нь энэ объект эсвэл эдгээр объектын үнэн зөв заалт, түүнчлэн энэ объект эсвэл эдгээр объектын тодорхойлолтыг агуулсан байх ёстой.

4. хамаарах объектын үнэлгээний талаар Оросын Холбооны Улс, ОХУ-ын субъектууд эсвэл хотын захиргаа, ОХУ-ын хууль тогтоомжид өөрөөр заагаагүй бол үйлчлүүлэгчийн нэрийн өмнөөс үнэлгээ хийх гэрээг өмчлөгчөөс объекттой гүйлгээ хийх эрх олгосон этгээд байгуулна.

Мөн гэрээнд бүсчлэл, нөхцөл байдлын талаар мэдээлэл цуглуулахдаа үнэлгээчин захиалагчийн нэрийн өмнөөс ажиллах эрхийг тусгаж болно. орчин, үнэлгээчин болон түүний туслахууд эд хөрөнгөд үзлэг хийх, шаардлагатай бол нэмэлт судалгаа хийх эрх гэх мэт. Үнэлгээчин нь эд хөрөнгийн урьдчилсан үзлэг хийж, зураг зурдаг хуанлийн төлөвлөгөөтоон үзүүлэлт бүхий тооцоолол шаардлагатай боловсон хүчин, үнэлгээчний ажлын төлбөрийн хэмжээг тогтооход шаардлагатай ажлын хуваарь. Үнэлгээчний хөлсийг үнэлэгчийн тогтоосон эд хөрөнгийн үнэ цэнэд үндэслэж болохгүй.

Гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа үнэлгээчин нь тодорхой эд хөрөнгөтэй холбоотой, өгсөн үүрэг даалгаврын дагуу мэргэжлийн үнэлгээний үйл явцыг хэрэгжүүлэхээр заасан үнэлгээний ажлын нарийвчилсан төлөвлөгөөг боловсруулдаг.

Өгөгдөл цуглуулах. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох нь боломжийн үр дүнд хүрэхийн тулд мэдээлэл цуглуулах, дүн шинжилгээ хийх, боловсруулах системчилсэн аргад суурилсан хэрэглээний эдийн засгийн шинжилгээний ажил юм. Эд хөрөнгө, эд хөрөнгийн шинж чанар нь шаардлагатай мэдээллийг цуглуулах ажлын цар хүрээ, түүний төрлийг тодорхойлдог.

Нарийвчлалтай тооцооллын загваруудыг боловсруулахОлон нийтийн болон хувь хүний ​​​​үнэлгээ нь зах зээлийн мэдээллийг зохих ёсоор цуглуулж, дүн шинжилгээ хийх, өмчийг хамгийн үр дүнтэй ашиглах талаар дүгнэлт гаргах, эрэлт нийлүүлэлтийн хүчин зүйлсийг судлах зэргээс хамаарна. Ерөнхийдөө энэ мэдээллийг гурван үндсэн ангилалд хуваадаг. ерөнхий мэдээлэлбүс нутгийн түвшинд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийн талаар: орон нутгийн болон сегментийн түвшинд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлсийн талаархи тусгай мэдээлэл, түүний дотор харьцуулах объектын харьцуулсан мэдээлэл; Үнэлгээ хийгдэж буй сайтын онцлог, түүн дээр байрлах сайжруулалтуудын талаарх тодорхой мэдээлэл.

Энэ мэдээллийг тайлангийн үндсэн хэсэгт оруулсан болно. Тайлангийн энэ хэсэгт бүс нутгийн, хот суурин газрын болон ойрын орчны гэсэн гурван төрлийн ерөнхий мэдээллийг өгөх шаардлагатай. Томоохон хотын төвүүдийн хувьд хотын мэдээлэл хангалттай байж болно.

Бүс нутаг, хотын болон дүүргийн халуун усны газар нь үнэлгээний объект нь өрсөлдөх чадвартай байх ёстой орчныг үнэлэх, дүн шинжилгээ хийх эдийн засгийн үндэслэлийг бүрдүүлдэг. Мэдээлэлд: газарзүйн мэдээлэл, нийгмийн болон эдийн засгийн нөхцөл байдалхөгжлийн чиг хандлага. Энэхүү мэдээлэл нь үнэлгээчний санал бодлыг бүрдүүлдэг. Бүс нутгийн өгөгдөлд дараахь зүйлс орно.

Ойролцоох хот, зах, хотын төвтэй харьцуулахад үл хөдлөх хөрөнгийн байршил;

II - бүс нутгийн хөгжлийн эдийн засгийн чиг хандлага;
- боломжтой статистик мэдээлэлд үндэслэн тухайн бүс нутгийн хүн амын шинж чанар;
- хүн амын бүтэц, ажил эрхлэлт, түүхий эдийн зах зээлийн үзүүлэлтүүдийн өөрчлөлтийн чиг хандлага;
- тээврийн харилцаа холбоо, түүний дотор авто замын сүлжээ; төмөр замуудболон тэдгээрийн үнэлж буй эд хөрөнгөд үзүүлэх нөлөө;
- бүс нутагт ашиглах боломжтой үйлчилгээ, түүний дотор нийтийн аж ахуйн үйлчилгээ;
- объектын байршлыг тодорхойлох боломжийг олгодог газрын зураг (топоплан).

Хөдөө аж ахуйн үл хөдлөх хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд бүс нутгийн мэдээлэл хамгийн чухал байдаг жижиг хотууд(тосгон).

Хэрэв объект нь томоохон хот суурин газарт байрладаг бол бүс нутаг, хотын мэдээлэл ихэвчлэн давхцаж болно. Хотын мэдээллийг бүс нутгийн өгөгдлөөс тусад нь үзүүлэхэд дараахь мэдээллийг агуулна.
- богино түүххот, засгийн газрын төрөл;
- хүн амын бүтэц, боловсролын бүтэц, удирдлагын тогтолцоо;
- тухайн нутаг дэвсгэрийн уур амьсгал, байгаль, байгалийн нөөц;
- хөгжлийн үндсэн төрлүүд, амралт зугаалгын боломж, цэцэрлэгт хүрээлэн;
- харилцаа холбооны систем, тээврийн систем;
- хөдөлмөрийн зах зээл ба мэргэжлийн бүтэцхүн ам;
- татвар;
- үнэлгээний объектыг харуулсан хотын газрын зураг.

Ойрын орчноос авсан мэдээлэл нь үнэлгээний тайланг уншигч тухайн шинжилгээний явцыг шүүж чадахуйц хэмжээгээр нарийвчилсан байх ёстой. Орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн энэ өгөгдөл нь дараахь шинж чанартай байх ёстой.
- газар ашиглагчдын хилийн заагийг тодорхой зааж, байгууламжийн байршлыг харуулсан газрын зураг;
- Физик шинж чанар;
- нийгмийн болон тээврийн дэд бүтцэд ойр байх (сургууль, худалдааны төв, хөдөлмөр эрхлэлтийн төв, нийтийн тээврийн зогсоол, цэцэрлэгт хүрээлэн гэх мэт);
- хүртээмжтэй төрийн үйлчилгээ;
- эргэн тойрон дахь ердийн барилга байгууламж, тэдгээрийн ерөнхий байдал, нас, үнэ цэнийн хязгаар;
- хөгжлийн чиг хандлагыг тодорхойлсон;
- дундаж хэмжээгэр бүл, оршин суугчдын дундаж орлого.

Жагсаалтад орсон ихэнх өгөгдлөөс гадна орон сууцны бус үл хөдлөх хөрөнгийн байгаль орчны мэдээлэлд дараахь тусгай мэдээллийг багтаасан болно.

- зах зээл оффисын барилгууд, тэдгээрийн хүртээмж, боломжит эрэлт хэрэгцээ;
- худалдааны үйлчилгээ, эрэлтийн бүтэц;
- зорчигчдын урсгал;
- худалдааны өрсөлдөөн, зах зээлд нэвтрэх боломж;
- бүс нутгийн хөгжил, бүтээн байгуулалтын чиг хандлага, үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын өөрчлөлт, татвар;
- цахилгаан эрчим хүчний зардал;
- ажилчдад зориулсан боломжууд (тээвэр, кафе, ресторан, худалдааны төвүүд, банкууд).

Тусгай өгөгдөл нь маш олон янз байж болно. Жишээлбэл, энд ердийн тайлбар байна газар, барилга байгууламжийн тодорхойлолт.

Газрын талбайн ердийн тодорхойлолтод дараахь зүйлс орно.
- хэмжээ, хэлбэр, талбай, байр зүйн шинж чанар;
- хөрс, хөрсний давхаргын байдал, ус зайлуулах шинж чанар;
- нэвтрэх, харилцаа холбооны шугам, инженерийн байгууламжийн бэлэн байдал, түүний дотор тэдгээрийг барих зардал;
- талбайн гадна тохижилтын ажил (гудамж, явган хүний ​​зам, хашлага, суваг шуудуу барих);
- газрын талбайн нутаг дэвсгэрийг сайжруулах (паркийн архитектурын ажил, дотоод нэвтрэх зам, явган хүний ​​зам, усан хангамж, ариутгах татуурга);
- ерөнхий хэлбэр, тааламжгүй, аюултай объектуудтай ойр байх;
- ашиглах (бүсчлэх), хязгаарлалт, сервитут, үүрэг гэх мэт тохиролцсон;
- зах зээлийн үнэд нөлөөлөх байршлын хүчин зүйлүүд.

Үл хөдлөх хөрөнгийн төрлөөс хамааран барилга байгууламжийн ердийн тодорхойлолт нь дараахь шинж чанаруудыг агуулна.
- барилгын чанар, төрөл, байрны тоо;
- баригдсан талбай, хэмжээ, барилгын нийт (ашиглах) талбай, барилга доторх тусдаа өрөө, байрны хэмжээ, талбай;
- анхны баригдсан он, шинэ барилга байгууламжийг засварлах, сэргээн босгох, нэмэх хугацаа;
- хэв маяг, дизайн, зохион байгуулалт;
- гадна байгууламж, суурь, дээвэр, хаалга, цонх, дэнлүү, нээлхий;
- гадна өнгөлгөө, дотоод өнгөлгөө (шал, хана, хуваалт, тааз, барьсан шкаф, агуулах);
- сантехникийн систем ба бүтэц, цахилгааны утас, агааржуулалт, халаалтын систем, суурилуулсан тоног төхөөрөмж (нөхцөл байдал, тохиромжтой байдал);
- талбай дээрх барилга байгууламжийн байршил, тэдгээрийн шинж чанар (гараж, халуун усны газар, нэмэлт барилга, платформ, портик болон бусад байгууламж);
- барилга байгууламж, барилгын элементүүдийг урт ба богино хугацааны (бодит нас ба ашиглалтын хугацаа, эдийн засгийн үлдсэн хугацаа, нөхцөл) гэж хуваах;
- функциональ хоцрогдол (үйл ажиллагааны тохиромжтой эсвэл тохиромжгүй байдал).

Харьцуулсан өгөгдөл- Энэ нь голчлон зах зээлийн мэдээлэл юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл, газрын зах зээл үүсэх нөхцөлд мэдээлэл олж авах гол эх үүсвэрүүд зах зээлийн үнэбайж болно:

Газар болон бусад үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээ;
- үл хөдлөх хөрөнгө болон бусад мэдээллийн мэдээллийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгө, газрыг худалдах саналын талаархи мэдээлэл, хэвлэл мэдээллийн хэрэгслээр үл хөдлөх хөрөнгө зарах тухай зар сурталчилгаа, мессеж;
- улсын статистикийн мэдээлэл.

Бүх цуглуулсан өгөгдлийг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ерөнхий болон тусгай гэсэн хоёр төрлийн шинжилгээнд ашигладаг.

Мэдээллийн бүрэн бүтэн байдал, найдвартай байдлын шинжилгээ (баталгаажуулалт). Ийм шинжилгээг FSO-д заасан мэдээллийн шаардлагын дагуу хийх ёстой. Хэрэв ямар нэгэн мэдээлэл эргэлзээтэй байвал түүнийг устгана.

Үнэлгээчин хэд хэдэн сонгодог аргын аргыг сонгож, тодорхой эд хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэхэд хэрэглэсний дараа тэдгээрийн хэрэглээний үр дүнд дүн шинжилгээ хийх, уялдуулах шаардлагатай байна. Эцсийн дүгнэлтийг гаргахын тулд зардлын эцсийн үнэ цэнийг хасах асуулт гарч ирнэ. Янз бүрийн хандлагаар тодорхойлогддог утгын тоон утгын хувьд тодорхой хэмжээний тархалт үргэлж байдаг тул үнэлэгчийн үүрэг бол түүний шалтгааныг шинжлэх замаар энэ тархалтыг тайлбарлах явдал юм. Хэрэв эдгээр аргуудын аль нэгийг ашиглаагүй бол түүний шалтгааныг тайлбарлах шаардлагатай.

Үр дүнг зохицуулах, эцсийн өртөгийг тогтоох. 8-р зүйл дэх FSO-3-д III хэсэг“Үнэлгээний тайлангийн агуулгад тавигдах шаардлага”-д “Үнэлгээний объектын төрлөөс үл хамааран үнэлгээний тайланд “Үр дүнгийн зохицуулалт” гэсэн хэсгийг заавал тусгана. Эцсийн өртөг нь ихэвчлэн гурван аргын дагуу олж авсан зардлын дундаж биш гэдгийг санах нь зүйтэй.

Үнэлгээний тайлан бэлтгэх. Тайлангийн шаардлагыг Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай хууль болон FSO-3-т тусгасан болно. Олон улсын үнэлгээний практикт хамаарах үнэлгээний тайланг бүрдүүлэх онцлог шинжүүдийг товч дурдъя.

Үнэлгээний тайланг бичгээр бэлтгэдэг. Энэхүү баримт бичгийн агуулга нь зорилгоос хамааран өөр өөр байж болно. Тайлангийн гурван үндсэн төрөл байдаг: захидал (богино) хэлбэрээр, ихэвчлэн шинжээчийн дүгнэлт гэж нэрлэдэг; стандарт маягтын тайлан болон бүрэн хүүрнэл тайлан.

Хураангуй мэдэгдэл нь үнэлгээчний үнэлгээний мэдэгдэл юм. Үүнд юу ч дутагдаж байна Нэмэлт мэдээлэл, үнэлгээчний цуглуулсан болон ашигласан мэдээллийн аливаа дүн шинжилгээ. Ийм тайланг ашиглах нь хязгаарлагдмал бөгөөд ихэвчлэн хоёр тохиолдолд ашиглагддаг: хэрэв үйлчлүүлэгч үнэлэгчийн чадвар, туршлагад итгэлтэй байвал, үнэлгээний объект нь маш энгийн бол.

Стандарт маягтын тайланг орон сууцны стандарт үл хөдлөх хөрөнгийг (орон сууц, зуслангийн байшин, хотхон гэх мэт) үнэлэхэд ашигладаг бөгөөд үүнийг массын үнэлгээнд ашиглаж болно.

Өгүүллийн тайлан нь үнэлгээчинд өөрийн санал бодлыг бүрэн нотлох боломжийг олгодог бөгөөд тайлангийн уншигчдад өөрийн дүгнэлт, өгөгдсөн тоон үр дүнгийн үнэн зөв гэдэгт итгүүлэх боломжийг олгодог.

Шинжээчдийн үнэлгээ гэдэг нь менежментэд маш өргөн хэрэглэгддэг оношлогооны аргуудын бүхэл бүтэн системийн нэр юм. эдийн засгийн шинжилгээ, сэтгэл зүй, маркетинг болон бусад чиглэлээр. Эдгээр аргууд нь тоон үзүүлэлтээр хэмжих боломжгүй үйл явдал, ойлголтыг тодорхойлох, ангилах, тодорхой зэрэглэл, үнэлгээ өгөх боломжийг олгодог.

Ямар тохиолдолд шинжээчийн дүгнэлт шаардлагатай вэ?

Аливаа судалгааны явцад, түүний аль ч шатанд В аргыг хэрэглэж болно удирдлагын үйл ажиллагааЭнэ нь хэрэг болж магадгүй юм:

• Судалгааны үйл явцын зорилго, зорилтыг тодорхойлох үе шатанд.
• Таамаглалыг бүтээх эсвэл турших явцад.
• Асуудлын нөхцөл байдлыг тодруулахын тулд. Болж буй үйл явц, үйл явдлыг тайлбарлах.
• Хэрэглэсэн багаж хэрэгслийн хүрэлцээг зөвтгөх.
• Зөвлөмж гаргах, түүнчлэн бусад олон зорилгыг хэрэгжүүлэх.

Хийх шинжээчийн үнэлгээүнэн зөв тооцоонд үндэслэн шийдвэр гаргах боломжгүй тохиолдолд үндэслэлтэй (сэтгэл зүйн хөрөг зурах, гүйцэтгэлийн шинж чанар, эдийн засгийн тодорхойгүй байдал, эрсдэлийн үнэлгээ).

Ихэнх тохиолдолд ийм үнэлгээг ашиглах нь санал болгож буй багцаас нэг буюу хэд хэдэн сонголтыг сонгоход чухал ач холбогдолтой болдог.

• Оруулна уу олноор үйлдвэрлэхболовсруулсан бүтээгдэхүүний сонголтуудын нэг.
• Олон тооны өргөдөл гаргагчдаас сансрын нисгэгчдийг сонгох.
• шинжлэх ухааны ажилүүнийг санхүүжүүлэх болно.
• Байгаль орчны зээл авах аж ахуйн нэгжийг сонгох.
• Тодорхойлолт хөрөнгө оруулалтын төсөлхөрөнгө оруулалт хийхэд зориулагдсан.

Мэргэжилтнүүд гэж хэн бэ, тэд хэрхэн ажилладаг вэ?

Аргын нэрнээс харахад шинжээчийн үнэлгээ нь хүмүүсийн үнэлгээ хийх чадвартай нэг буюу хэд хэдэн мэргэжилтэн шинжээчдийг татан оролцуулах, түүнчлэн тэдний санал бодлыг боловсруулах явдал юм. Мэргэжилтнүүдийг сонгохдоо тэдний дүгнэлт, энэ чиглэлээр ажиллаж буй туршлагыг харгалзан үздэг.

Шинжээчдийн үнэлгээг тоон болон чанарын аль алинаар нь илэрхийлж болно. Мэргэшсэн судалгааны мэдээлэл нь удирдах албан тушаалтнууд, менежерүүд, удирдлагын ажилтнуудад шийдвэр гаргах үндэс болгон шаардлагатай байдаг.

Шинжээчдийн үнэлгээг боловсруулах нь ихэвчлэн шинжээчийн (эсвэл хэд хэдэн шинжээчийн) үйл ажиллагааг зохион байгуулдаг ажлын хэсэг байгуулах замаар хийгддэг. Нэгээс олон хүн оролцох шаардлагатай бол тэдгээрийг нэгтгэн шинжээчийн комисс байгуулдаг.

Хэчнээн мэргэжилтэн шаардлагатай вэ?

Ажлын онцлог, аж ахуйн нэгжийн чадавхиас хамааран нэг буюу хэд хэдэн шинжээчийг урьж шинжээчийн үнэлгээ хийж болно. Энэ тохиолдолд шинжээчийн үнэлгээг хувь хүн эсвэл хамтын гэж нэрлэдэг.

Оюутны мэдлэгийн гүнийг тодорхойлоход багшийн ашигладаг үнэлгээ нь хувь хүн болдог. Энэ төрөлд мөн нэг эмчийн хийсэн оношийг багтаадаг. Гэсэн хэдий ч маргаантай тохиолдолд эсвэл хүнд хэцүү нөхцөл байдал(хүнд өвчин, оюутныг сургуулиас хөөх асуудлыг хөндөх), асуудлыг хамтын шийдэлд хүргэх. Энд эмч нарын симпозиум, багш нарын комиссыг зохион байгуулах шаардлагатай байна.

Үүнтэй ижил алгоритм армид ажилладаг: ихэнхдээ шийдвэрийг командлагч дангаар нь гаргадаг боловч шаардлагатай бол цэргийн зөвлөлийг цуглуулдаг.

Үнэлгээний процедурын дараалал

Холбогдох, бодитой шинжээчийн үнэлгээг бүрдүүлэх дараалал нь дараахь үе шатуудаас бүрдэнэ.

1. Шалгах шаардлагатай үйл ажиллагаа.
2. Процедурыг явуулах мэргэжилтнүүдийг сонгох.
3. Шинжээчдийн үнэлгээг хэмжих одоо байгаа аргуудыг судлах.
4. Үнэлгээний процедурыг өөрөө хийх.
5. Үнэлгээний явцад олж авсан мэдээллийн эмхэтгэл, дүн шинжилгээ.

Энэ тохиолдолд шинжээчийн үнэлгээнд үндэслэсэн оролтын өгөгдлийг шалгах шаардлагатай байж болно. Зарим тохиолдолд ажлын хэсэг шинжээчдийн бүлгийн бүрэлдэхүүнийг өөрчлөх эсвэл ижил асуудлыг дахин хэмжих шаардлагатай болдог (үр дүнгийн үнэлгээг бусад эх сурвалжаас авсан бодит мэдээлэлтэй харьцуулахын тулд).

Үнэлгээний явц: үе шатуудын онцлог

Зохион байгуулалтын асуудлыг чадварлаг шийдвэрлэх нь журмыг амжилттай хэрэгжүүлэхэд чухал ач холбогдолтой.

• Арга хэмжээний зардлыг төлөвлөх (олж авсан мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх шинжээч, мэргэжилтнүүдийн үйлчилгээний төлбөр, байр түрээслэх, оффисын хэрэгсэл худалдаж авах).
• Бэлтгэл шаардлагатай материал(маягтыг зурах, хэвлэх, тоног төхөөрөмжөөр хангах).
• Үйл явдлын зохицуулагчийг сонгох, зааварлах.

Шийдвэр гаргах нэмэлт хугацаа нь түүний үнэн зөв байдалд нөлөөлөхгүй тул ажлын явцад мэргэжилтнүүд хуваарилагдсан дүрэм журмыг дагаж мөрдөх ёстой.

Бүх мэргэжилтнүүдийн хариуг хүлээн авсны дараа шинжээчийн дүгнэлтийг үнэлнэ. Энэ тохиолдолд бүх санал бодлын нийцтэй байдлын зэргийг харгалзан үзнэ. Хэрэв тодорхой тохиролцоонд хүрээгүй бол ажлын хэсэг санал зөрөлдөөний шалтгааныг олж тогтоож, шинжээчийн дүгнэлтээр хэд хэдэн бүлэг санал дүгнэлт гаргаж, уялдаа холбоогүй байгааг тэмдэглэнэ. Дараа нь судалгааны алдааг тооцоолж, олж авсан өгөгдөл дээр үндэслэн загварыг бий болгодог. Энэ нь дараа нь аналитик шинжилгээ хийх боломжтой байх шаардлагатай.

Шинжээчдийн бие даасан үнэлгээ хийхэд ашигладаг аргууд: ярилцлага гэж юу вэ

Хамгийн үр дүнтэй, түгээмэл хэрэглэгддэг аргуудын дунд:

• Аналитик арга.
• Скрипт бичих арга.
• Ярилцлага.

Ярилцлагын аргачлалын дагуу урьдчилсан мэдээлэгч мэргэжилтэнтэй ярилцаж, түүнээс асуулт асуудаг. Ярилцлагын сэдэв нь тухайн объект, үзэгдлийн хөгжлийн хэтийн төлөв юм. Санал асуулгын хөтөлбөрийг урьдчилан боловсруулсан болно.

Шинжээчдийн үнэлгээний үр дүн, чанар нь тухайн шинжээч хязгаарлагдмал хугацааны нөхцөлд дүгнэлт гаргаж чадах эсэхээс шууд хамаарна.

Шинжилгээний аргаар шинжилгээ хийх

Үнэлгээ хийх аналитик аргыг сонгохдоо шинжээч мэргэжилтэн сайтар бэлтгэх ёстой бие даасан ажил. Тэрээр чиг хандлагыг шинжлэх, төлөв байдлыг үнэлэх, үнэлэх хэрэгтэй болно боломжит арга замуудурьдчилан таамаглах объектыг хөгжүүлэх.

Шинжээчдийн үнэлгээний систем нь тухайн объектын талаархи бүх мэдээллийг шинжээчид судлах явдал юм. Үр дүн нь форматлагдсан байна

Аналитик аргын гол давуу тал нь мэргэжилтэн өөрийн бүх чадвараа харуулах явдал юм.

Үнэн бол энэ арга нь том, нарийн төвөгтэй системд дүн шинжилгээ хийхэд тохиромжгүй, учир нь мэргэжилтэн холбогдох салбарын мэдлэг дутмаг байж магадгүй юм.

Скрипт бичих замаар мэргэжил эзэмшүүлэх

Хатуухан хэлэхэд, энэ аргыг бүлгийн ажилд амжилттай ашигладаг тул зөвхөн ганцаарчилсан үнэлгээний арга гэж ангилж болохгүй.

Энэ аргыг ашиглахын тулд шинжээч нь судалж буй үйл явц, үзэгдлийн логикийг цаг хугацаа, янз бүрийн нөхцлийн хослолыг тодорхойлох ёстой. Дараа нь тэр үйл явдлын таамаглалын дарааллыг (тэдгээрийн хөгжил, одоогийн нөхцөл байдлаас урьдчилан таамагласан төлөв рүү шилжих) тогтоох боломжтой болно. Уг хувилбар нь асуудлыг шийдвэрлэх бүх үе шатыг тусгахаас гадна болзошгүй саад бэрхшээлийг бий болгох боломжийг олгодог.

Хамтын туршлага: оюуны довтолгооны арга

Нарийн төвөгтэй, том хэмжээний, олон түвшний системийг үнэлэхийн тулд хэд хэдэн мэргэжилтнүүдийн оролцоогүйгээр хийх боломжгүй юм.

Тэд дараах аргуудын аль нэгийг ашиглан өгөгдсөн даалгаврыг гүйцэтгэж чадна.

• Хамтын санааг бий болгох ("тархины шуурга").
• "635" арга.
• Делфи арга.
• Комиссын тооцоо.

Хамтын хүчин чармайлт, тусгай байгууллагын ачаар мэргэжилтнүүд хөрөнгө оруулалтын төслийн шинжээчийн эрсдлийн үнэлгээ, янз бүрийн системийн үйл ажиллагааг урьдчилан таамаглах зэрэг хамгийн төвөгтэй процедурыг үр дүнтэй гүйцэтгэж чадна.

"Тархины шуурга" нь мэргэжилтнүүдийн бүтээлч чадавхийг бүрэн илчлэх боломжийг олгодог. Эхний шатанд мэргэжилтнүүд санаагаа идэвхтэй гаргаж, дараа нь бүтцийг устгах (шүүмжлэх, устгах), эсрэг санаа дэвшүүлж, тууштай үзэл бодлыг бий болгодог.

Гол нөхцөл бол эхэндээ шүүмжлэлгүй байх, аяндаа үүссэн бүх санааг илэрхийлэх явдал юм.

"635" аргын онцлог

Мэргэжилтнүүд үүнийг ашиглахдаа ашигладаг техникээс шалтгаалан энэ аргыг ийм нэрийг авсан: зургаан мэргэжилтэн тус бүр таван минутын турш аяндаа үүссэн гурван санааг цаасан дээр бичдэг.

Делфийн аргын онцлог юу вэ?

Шинжээчдийн үнэлгээний энэ аргыг хөгжүүлэх зорилго нь бодитой, хамгийн ашигтай үр дүнг өгөх илүү хатуу, үндэслэлтэй журам шаардлагатай байсан юм.

Үүнийг шинжлэх ухаан, техникийн хүрээлэнгүүд, хөрөнгө оруулалт, даатгалын компаниудад урьсан мэргэжилтнүүд, түүнчлэн бусад олон тохиолдолд ашигладаг.

Аргын мөн чанар нь олон удаагийн бие даасан судалгааг явуулдаг (ихэвчлэн санал асуулгын хуудсыг ашигладаг). Дараа нь хэрэгжүүлдэг компьютерийн шинжилгээхамтын дүгнэлт гаргах шинжээчдийн үнэлгээ. Үүний зэрэгцээ, шүүлт бүрийг хамгаалах аргументуудыг тодорхойлж, нэгтгэн дүгнэдэг.

Асаалттай дараагийн шатХүлээн авсан үр дүнг тохируулахын тулд мэргэжилтнүүдэд шилжүүлдэг. Тэдний хамтын шийдвэртэй санал нийлэхгүй байгаа нь бичгээр үндэслэлтэй байх ёстой. Үнэлгээг дахин дахин тохируулсны үр дүнд ажлын хэсэг нь хүрээг нарийсгаж, судалж буй объектын хөгжлийн хэтийн төлөвийн талаар тууштай дүгнэлт гаргахад хүрч байна.

Энэ аргын сайн тал нь:

1. Үнэлгээнд оролцож буй мэргэжилтнүүд бие биенээ танихгүй, харилцдаггүй. Тиймээс тэдний харилцан үйлчлэлийг хассан болно.
2. Өмнөх шатуудын үр дүн ч ажлын хэсгийнхний сонирхлыг татсан, үнэ цэнэтэй зүйл юм.
3. Бүлгийн санал бодлын статистик шинж чанарыг олж авах боломжтой.

Харьцангуй өндөр өртөгтэй, үргэлжлэх хугацаатай хэдий ч энэ арга нь болж байна хамгийн зөв замасуудалтай урт хугацааны нөхцөл байдлын хөгжлийг урьдчилан тодорхойлох.

Ихэнхдээ үнэлгээг тусгайлан зохион байгуулсан комисс (комиссын арга) гүйцэтгэдэг бөгөөд дугуй ширээний ард асуудлын бүх талыг авч үзэж, тохиролцсон шийдвэр гаргадаг. Сул тал нь оролцогчдын бие биедээ үзүүлэх нөлөө, үр дүнг гажуудуулах явдал юм. Жишээ нь багш, эмч нарын ур чадвар байж болно.

Бусад аргууд

Шалгалтын хамгийн түгээмэл аргуудыг дээр дурдсан боловч бусад нь үйлдвэрлэл, шинжлэх ухаан, судалгааны байгууллагуудын практикт ашиглагддаг.

Урьдчилан таамаглах шаардлагатай нөхцөл байдлын онцлог, түүнчлэн аж ахуйн нэгжийн нөөц, боломжоос хамааран дараахь зүйлийг ашиглаж болно.

• Бизнесийн тоглоом. Энэ нь хяналтын систем эсвэл бусад үйл явцын онцлогийг судлахын тулд шаардлагатай тооны нөхцөл байдлыг дуурайх боломжийг олгодог.
• "Шүүх" - жүжиглэлт шүүх хурал, зарим шинжээчид шийдлүүдийг хамгаалж, зарим нь няцаахыг оролддог.
• Тайлангийн арга - дүн шинжилгээ хийсний дараа шинжээч аналитик тэмдэглэл эсвэл тайлан хэлбэрээр санал бодлоо илэрхийлдэг. Энэ нь харьцангуй энгийн ажил хийх шаардлагатай үед хамааралтай (жишээлбэл, даатгал, татвар, хохирлын нөхөн төлбөрт зориулж автомашины шинжээчийн үнэлгээ).

Үүний үр дүнд шинжээчдийн үнэлгээ хийх олон тооны арга, аргууд байгаа нь аж ахуйн нэгжийн дарга болон ажлын хэсэгт тодорхой асуудлыг шийдвэрлэх хамгийн үр дүнтэй хувилбарыг сонгох боломжийг олгодог гэдгийг тэмдэглэж болно.

Үнэлгээний үйл явцыг 7 үе шатанд хувааж болно.

1. Асуудлын тухай мэдэгдэл, объектын үнэлгээ хийх гэрээ байгуулах; үнэлгээний төлөвлөгөө боловсруулах.

2. Мэдээлэл цуглуулах (ерөнхий, тусгай, харьцуулсан), мэдээллийн бүрэн, найдвартай байдлыг шалгах.

3. Зах зээлийн ерөнхий болон тусгай шинжилгээ.

4. Тодорхой өмчийн хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээ.

5. Үнэлгээний арга, аргыг сонгох, үнэлгээний аргыг ашиглан үнэлгээний тооцоог шууд хийх: өртөг, борлуулалтын харьцуулалт, орлогын капиталжуулалт.

6. Янз бүрийн аргыг ашиглан олж авсан үр дүнг уялдуулах...
эцсийн өртөгийг тогтоох.

7. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үр дүнгийн тайланг гаргах.

Нэг аргын хүрээнд хэд хэдэн тооцооны аргыг ашиглахдаа зардлын нэг үр дүнгийн утгыг зөвтгөж, энэ аргын хүрээнд олж авах ёстой.

Үнэлгээний янз бүрийн аргын үр дүнг объектын эцсийн үнэ цэнийг нэгтгэн дүгнэхдээ үнэлгээчин ашигласан аргуудын дараах шинж чанаруудад дүн шинжилгээ хийх ёстой.

Тооцоололд ашигласан мэдээллийн найдвартай байдал, хүрэлцээтэй байдал;

Ашигласан тооцооллын аргууд нь зах зээлийн мэдээллийн хэмжээтэй нийцэж байгаа эсэх;

Объектын төрөл, түүний ашиглалтын шинж чанарыг дагаж мөрдөх;

Үнэлгээний зорилго, зорилго, түүнчлэн тодорхойлж буй үнэ цэнийн төрөлд нийцэж байгаа эсэх;

Худалдан авагч ба/эсвэл худалдагчийн бодит зорилгыг харгалзан үзэх чадвар;

Зах зээлийн нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх чадвар;

Арга барилаар олж авсан үр дүн нь зах зээлийн шинжилгээний өгөгдөлтэй нийцэж байна.

Үнэлгээний арга тус бүрт гарсан үр дүнгийн мэдэгдэхүйц зөрүүг дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай. боломжит шалтгаануудэнэ зөрүү. Ерөнхийдөө хэрэв аргуудын аль нэгнийх нь үр дүн бусдаас эрс ялгаатай (жишээлбэл, хоёроос илүү) бөгөөд ийм зөрүүг үүсгэсэн шалтгаан байхгүй бол энэ аргын үр дүнг ашиглахаас татгалзах нь илүү зөв юм. цаашдын тооцоонд тусгах.

Үнэлгээчний эвлэрүүлэх (нийтлэх) аргыг сонгох, түүнчлэн гаргасан бүх дүгнэлт, таамаглал үндэслэлтэй байх ёстой.

Нэмж дурдахад, үнэлгээний явцад үнэлгээчин нь ОХУ-ын хууль тогтоомжоор тогтоосон ерөнхий хөөн хэлэлцэх хугацаанд Үнэлгээчний архивт хадгалагдах ёстой холбогдох баримт бичгийг хадгалах ёстой.

Дээрх жагсаалт болон бусад зарим шаардлага, зөвлөмжийг үнэлгээний процедурын дарааллаар харуулсан болно. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь мэдээлэл цуглуулах, дүн шинжилгээ хийх, тохируулах тасралтгүй үйл явц юм.

Үнэлгээний журам

Үнэлгээний журмын үндсэн үе шатууд

Зардлын үнэлгээ гэдэг нь үнэлгээний объектын үнэ цэнийн талаар үндэслэлтэй дүгнэлт гаргахад чиглэсэн логик журам, тооцооллын багц юм. Зардлын үнэлгээний журам гэдэг нь тухайн объектын үнэ цэнэд нөлөөлж буй физик, эдийн засаг, нийгмийн болон бусад хүчин зүйлсийг тодорхойлох, дүн шинжилгээ хийх арга хэмжээний цогц юм. Энэ нь дараах үндсэн үе шатуудаас бүрдэнэ.

1. Үнэлгээний объектын тухай мэдээлэл цуглуулах, тэдгээрийн дүн шинжилгээ хийх: үнэлгээчид үнэт цаас гаргагчийн эдийн засаг, санхүүгийн байдлыг тусгасан харилцагчийн өгсөн баримт бичгийг судалдаг. Эдгээр баримт бичигт компанийн өмчийн талаархи мэдээлэл, баримт бичиг орно санхүүгийн тайлан, компанийн санхүүгийн дотоод нягтлан бодох бүртгэлийн баримт бичиг, түүнийг цаашид хөгжүүлэх талаар үнэт цаас гаргагчийн удирдлагын төлөвлөгөөний талаархи мэдээлэл, хүлээгдэж буй үр дүнгийн талаархи удирдлагын таамаглал. арилжааны үйл ажиллагаагэх мэт.

2. Үнэлгээний үндсэн арга, аргуудыг сонгох.

3. Сонгосон аргуудыг дотроо хэрэглэх уламжлалт хандлагаүнэлгээнд.

4. Өөр өөр арга барилыг ашиглан олж авсан үр дүнгийн дүн шинжилгээ, тэдгээрийн зохицуулалт, шаардлагатай хөнгөлөлт, урамшууллын хэрэглээ.

5. Үнэлгээний тайлан бэлтгэх. Тайлан нь дүн шинжилгээ, тооцооны үр дүн, зардлын хэлэлцээр, дүгнэлтийн хураангуй өгүүлэмж юм.

Үнэлгээний үндсэн аргуудын дүн шинжилгээ

Бизнесийг үнэлэхдээ үнэлгээний гурван аргыг ашигладаг.

· зардлын хандлага;

· харьцуулсан хандлага;

· орлогын хандлага.

Зардлын аргын онолын үндэс

Өртгийн арга нь хөрөнгө оруулагчийн үл хөдлөх хөрөнгө олж авах чадварыг судлахад үндэслэсэн бөгөөд худалдан авагч нь зохих болгоомжтой байж, ижил төстэй зориулалт, чанартай компанийн хөрөнгийг олж авахад шаардагдах зардлаас илүүг төлөхгүй гэж үздэг. мэдэгдэхүйц сааталгүйгээр урьдчилан тооцоолсон хугацаа. Зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн харьцангуй тэнцвэрт байдлын зайлшгүй нөхцөлийг харгалзан зардлаа үнэн зөв тооцоолох боломжтой бол энэхүү үнэлгээний арга нь бодит үр дүнд хүргэж чадна.

Инфляци, зах зээлийн нөхцөл байдлын өөрчлөлт, ашигласан нягтлан бодох бүртгэлийн арга зэргээс шалтгаалсан аж ахуйн нэгжийн хөрөнгийн дансны үнэ нь зах зээлийн үнэлгээтэй тохирохгүй байж болно. Үүний үр дүнд үнэлгээчин нь аж ахуйн нэгжийн балансыг тохируулах ажилтай тулгардаг. Ийм залруулга хийхийн тулд балансын хөрөнгө тус бүрийн зах зээлийн боломжийн үнийг эхлээд тусад нь тодорхойлж, дараа нь өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг тодорхойлж, эцэст нь нийт өр төлбөрийн боломжит зах зээлийн үнээс түүний бүх өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнийг хасна. аж ахуйн нэгжийн хөрөнгө. Үр дүн нь компанийн өөрийн хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг харуулж байна.

Зардлын аргын үндсэн томъёо нь:

Өмч = хөрөнгө - өр төлбөр. Зардлын аргын хүрээнд компанийн үнэ цэнийг тодорхойлох хоёр арга байдаг.

· цэвэр хөрөнгийн үнэлгээний арга;

· татан буулгах үнийн арга.

Үйл ажиллагаа явуулж буй аж ахуйн нэгжийг авч үзэх, мөн компанийн хөрөнгө нь зах зээлийн үнэ цэнийн талаарх найдвартай мэдээллийг хялбархан олж авах боломжтой үед цэвэр хөрөнгийн үнийн аргыг (эсвэл өөрөөр хэлбэл цэвэр хөрөнгийн тохируулсан үнэ цэнийн арга NAV-Net Asset Value) ашигладаг. түүнээс авсан. Энэ аргаӨмнөх тайлант үеийн орлогоо хөрөнгөжүүлсний үр дүнд эдгээр хөрөнгийг хуримтлуулж чадсан пүүсүүдийг үнэлэхэд үр дүнтэй байдаг, жишээлбэл. Энэ нь нэлээд хатуу түүхтэй компаниудыг үнэлэхэд хамгийн тохиромжтой. Үнэлгээчдэд байгаа мэдээлэл нь өөрийн хөрөнгийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн зах зээлийн үнэ цэнийн зохистой утгыг тооцоолоход хангалтгүй тохиолдолд цэвэр хөрөнгийн дансны үнэ цэнийн аргыг хэрэглэнэ.

Өөр нэг арга болох Татан буулгах өртгийн арга нь компани дампуурсан, татан буугдсан, эсвэл компанийн үйл ажиллагааг үргэлжлүүлэх чадварт ноцтой эргэлзээ байгаа үед ашиглагддаг. Энэ нь хөрөнгийн бага эсвэл бүр сөрөг өгөөжийн талаархи мэдээлэлд тусгагдсан бөгөөд энэ нь бизнесийн эдийн засгийн хоцрогдлын үзүүлэлт болдог. Татан буулгах үнэ гэдэг нь компанийг татан буулгаж, бүх зээлдүүлэгчдийн төлбөр тооцоог хийж, татан буулгах зардлыг төлсний дараа түүний хөрөнгийг тусад нь худалдсан үед компанийн эзэмшигчийн авч болох мөнгөн дүн юм.

Зардлын аргыг ашиглах нь хоёр тохиолдолд зайлшгүй шаардлагатай

· нэгдүгээрт, зардлын арга барил нь үнэ төлбөргүй компаниудыг үнэлэхэд зайлшгүй шаардлагатай бөгөөд ихэнхдээ ХХК, ХК хэлбэрээр бүртгэлтэй байдаг бөгөөд тэдгээр нь дүрмээр бол тунгалаг байдаг. санхүүгийн урсгал;

· хоёрдугаарт, зардлын хандлагыг бусад аргуудтай хамт ашиглах, юуны түрүүнд орлогын аргыг ашиглах нь хөрөнгө оруулалтын үр дүнтэй шийдвэр гаргах боломжийг олгодог.

Харьцуулсан аргын онолын үндэс

Харьцуулсан арга нь зах зээлийн байгууллагууд худалдах, худалдан авах гүйлгээг аналог байдлаар, өөрөөр хэлбэл ижил төстэй гүйлгээний талаархи мэдээлэлд үндэслэн хийдэг. Үүнээс үзэхэд энэ арга нь орлуулах зарчим дээр суурилдаг. Өөрөөр хэлбэл, зах зээлийн хандлага нь ухаалаг худалдан авагч нь худалдахаар санал болгож буй үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд ижил төстэй чанар, тохиромжтой үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрөөс илүү төлөхгүй гэсэн таамаглал дээр суурилдаг. Иймд үнэлэгдэж буй эд хөрөнгөтэй ижил буюу ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр худалдан авах, худалдах гүйлгээ хийгдсэн үнэ нь түүний зах зээлийн үнийг тусгасан гэж үздэг.

Уламжлал ёсоор аливаа хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэхдээ харьцуулсан аргын хүрээнд гурван аргыг ашигладаг.

· ижил төстэй компанийн арга (хөрөнгө оруулалтын зах зээлийн арга);

· гүйлгээний арга (борлуулалт);

· салбарын коэффициентийн арга.

Хөрөнгийн зах зээлийн арга нь хөрөнгийн зах зээл дээрх хувьцааны (хяналтын бус хувьцаа) худалдах, худалдан авах бодит үнийг харьцуулах үндэс болгон ашиглах явдал юм.

Гүйлгээний арга нь хувьцааны нэгдсэн багц буюу компаниудын биржээс гадуурх зах зээл дээрх бодит худалдан авах, худалдах үнийг харьцуулах үндэс болгон ашиглах явдал юм.

Салбарын коэффициентийн арга нь төрөлжсөн байгууллагуудын явуулсан аж ахуйн нэгжүүдийн борлуулалтын статистикийг судлах явцад тооцоолсон салбарын үржүүлэгчийг ашиглахад суурилдаг. Үнэлгээ хийгдэж буй аж ахуйн нэгжтэй харьцуулж болохуйц салбарын нийт аж ахуйн нэгжийн тэн хагасаас доошгүйд судалгаа хийх шаардлагатай байна. Аж үйлдвэрийн коэффициентийн арга нь урт хугацааны ажиглалт шаарддаг шаардлагатай мэдээлэл дутмаг байгаа тул дотоодын практикт хангалттай тархалтыг хүлээн аваагүй байна.

Үе тэнгийн компани болон гүйлгээний аргуудыг ашиглах нь дараахь үйлдлүүдийг дараалан гүйцэтгэхээс бүрдэнэ.

· шаардлагатай мэдээллийг цуглуулах;

· аналог аж ахуйн нэгжүүдийн жагсаалтыг гаргах;

· санхүүгийн шинжилгээба харьцуулалт;

· тооцоолсон үржүүлэгчийн тооцоо;

· үржүүлэгчийн утгыг сонгох;

· зардлын урьдчилсан үнийг тодорхойлох;

· эцсийн тохируулга хийх.

Орлогын хандлагын онолын үндэс

Орлогын арга нь аж ахуйн нэгжийн ирээдүйн хүлээгдэж буй орлого, зардлын үнэ цэнийг (урт хугацааны өр төлбөрийг оруулаад) одоогийн үнэ цэнийн үнэлгээнд оруулах замаар Үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тодорхойлох боломжийг танд олгоно.

Үүний зэрэгцээ, боломжит эзэмшигч нь энэ бизнест ирээдүйд олж авах боломжтой энэ бизнесээс олсон бодит орлогын одоогийн үнэ цэнээс илүү их хэмжээний мөнгө төлөхгүй гэсэн таамаглалыг дэвшүүлж байна. Үүний нэгэн адил өмчлөгч нь ирээдүйд авч болох орлогын одоогийн үнэ цэнээс доогуур үнээр бизнесээ зарахгүй.

Энэ үнэлгээний аргыг худалдан авагчийн хөрөнгө оруулалтын сэдэл талаас нь авч үзвэл хамгийн тохиромжтой гэж үздэг, учир нь тэрээр бизнес худалдаж авахдаа олон тооны хөрөнгөд биш харин ирээдүйн орлогын урсгалд хөрөнгө оруулалт хийдэг бөгөөд энэ нь түүнд оруулсан хөрөнгө оруулалтаа нөхөх боломжийг олгодог. мөн бусад тохиолдолд хөрөнгөө хөрөнгө оруулалт хийснээр авахаас илүү их ашиг олох.

Бизнесийн үнэ цэнийг үнэлэхэд орлогын аргыг ашиглах нь тухайн аж ахуйн нэгж өсөлт эсвэл эдийн засгийн тогтвортой хөгжлийн үе шатанд байгаа үед хамгийн зөвтгөгддөг. Мөн аж ахуйн нэгжийн цаашдын хөгжлийн хэтийн төлөвт дүн шинжилгээ хийхдээ орлогын аргыг ашиглах боломжтой (хөрөнгө оруулалтын төслийн үнэлгээ). Ямар ч тохиолдолд энэхүү үнэлгээний аргын мэдээлэлд үндэслэн удирдлагын ноцтой шийдвэр гаргах ёстой.

Орлогын аргыг ашиглан бизнесийн үнэ цэнийг тооцоолохдоо орлогын шууд капиталжуулалтын аргыг ашиглан хийж болно. бид ярьж байнабизнесийн тогтвортой хөгжлийн үе шат, эсвэл хөнгөлөлтийн аргыг ашиглан мөнгөн гүйлгээТөлөвлөсөн мөнгөн гүйлгээ тогтмол биш байх үед (DCF).

Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг ашиглан бизнесийн үнэ цэнийг тооцоолох аргачлалыг дараах дарааллаар гүйцэтгэнэ.

· мөнгөн гүйлгээний төрлийг сонгох;

· таамагласан хугацааны үргэлжлэх хугацааг тодорхойлох;

· орлогын ретроспектив урсгалд дүн шинжилгээ хийх, тэдгээрийн ирээдүйн хугацааны таамаглал;

· зардлын урсгалын шинжилгээ, таамаглал;

· санхүүжилтийн хэрэгцээний өсөлт (бууралт)-ыг урьдчилан таамаглах эргэлтийн хөрөнгө;

хөрөнгө оруулалтын таамаглал ( хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт);

· хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тооцох;

· аж ахуйн нэгжийн өргөтгөсөн үнэ цэнийн тооцоо (цэвэр хөрөнгийн татан буулгах үнийг тооцоолох аргаар эсвэл Гордоны загварын дагуу);

· Урьдчилан таамагласан хугацааны сонгосон ханшаар буурсан мөнгөн гүйлгээ, аж ахуйн нэгжийн өргөтгөсөн үнийн дүнг нэгтгэн тухайн аж ахуйн нэгжийн өнөөгийн үнэ цэнийг тооцоолох;

· эцсийн нэмэлт, өөрчлөлт оруулах.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний үйл явц нь дараахь үе шатуудыг агуулна.

• 1-р шат. Үнэлгээний даалгавар өгөх.
• 1.1. Үнэлгээний зорилго.
• 1.2. Үнийн төрлийг тодорхойлсон.
• 1.3. Үнэлсэн эд хөрөнгийн эрхийг бий болгох.
• 1.4. Үнэлгээний огноо.
• 2-р шат. Үнэлгээний төлөвлөгөө, гэрээ байгуулах.
• 2.1. Ажлын хуваарийг үнэлэх.
• 2.2. Мэдээллийн эх сурвалжууд.
• 2.3. Үнэлгээний аргыг сонгох.
• 2.4. Үнэлгээ хийх зардал.
• 2.5. Үнэлгээг явуулсан мөнгөн урамшуулал.
• 2.6. Үнэлгээний гэрээ байгуулах.
• 3-р шат. Мэдээлэл цуглуулах, дүн шинжилгээ хийх.
• 3.1. Байгууламж болон ойр орчмын газруудад үзлэг хийх.
• 3.2. Эд хөрөнгийн эрх зүйн тодорхойлолт.
• 3.3. Физик шинж чанарболон байршил.
• 3.4. Эдийн засгийн мэдээлэл.
• 3.5. Цуглуулсан мэдээллийн үнэн зөвийг шалгах.
• 3.6. Мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх, боловсруулах.
• 4-р шат. Хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээний дүн шинжилгээ.
• 4.1. Газрын талбайн дүн шинжилгээ нь нөхцөлт үнэ төлбөргүй байдаг.
• 4.2. Сайжруулсан газрын шинжилгээ.
• 5-р шат. Гурван аргад үндэслэн үл хөдлөх хөрөнгийн тооцоолсон үнийг тооцоолох.
• 5.1. Орлогын хандлагад үндэслэн үнэлгээ.
• 5.2. Харьцуулсан аргад суурилсан үнэлгээ.
• 5.3. Зардлын аргад тулгуурлан зардлын тооцоо.
• 6-р шат. Хүлээн авсан үр дүнг нэгтгэх, эд хөрөнгийн эцсийн үнийг гаргах.
• 6.1. Өртгийн үнийн дүнгийн талаархи хүлээн авсан өгөгдлийг шалгаж байна.
• 6.2. Ашигласан мэдээллийн бүрэн бүтэн байдал, найдвартай байдлаас үүдэлтэй таамаглал ба хязгаарлалтын нөхцөл.
• 6.3. Зардлын эцсийн утгыг гаргах.
• 7-р шат. Үнэлгээний тайлан бэлтгэх.

Үнэлгээний даалгавар өгөх.

Үнэлгээний даалгавар тавих нь эхний шат, үүн дээр үндсэн параметрүүдүнэлгээний даалгавар. Үнэлгээний даалгаврын мөн чанар, үнэлгээний аргыг сонгох, тайланд тусгагдсан үр дүнгийн тайлбарыг бүрэн, хоёрдмол утгагүй тайлбарлахад асуудлын талаар тодорхой мэдэгдэл шаардлагатай. Үнэлгээний ажлын хамгийн чухал бүрэлдэхүүн хэсгүүд нь:

• - эд хөрөнгийг тодорхойлох;
• - үнэлэгдэх эд хөрөнгийн эрхийг тодорхойлох;
• - үнэлгээний үр дүнгийн зорилго (хэрэглэх хүрээ);
• - зардлын төрлийг сонгох, тодорхойлох;
• - үнэлгээний огноог тодруулах;
• - үнэлгээний хамрах хүрээний тодорхойлолт;
• - бусад хязгаарлалтыг тодруулах.

Үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхойлолт нь хаяг, хууль эрх зүйн бүрэн тодорхойлолт, тухайн эд хөрөнгийн яг байршил, хил хязгаар зэрэг шинж чанаруудын тодорхойлолтыг агуулдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхойлолт нь түүний хууль ёсны нарийн тодорхойлолтыг илэрхийлдэг бөгөөд үүнийг захиалагчийн өгсөн мэдээллийн үндсэн дээр бүрдүүлэх ёстой. Шаардлагатай мэдээллийг эндээс авах боломжтой улсын бүртгэлорон нутгийн болон муж улсын хууль тогтоомжийн дагуу газрын судалгааны мэдээлэл.

Зөв хууль эрх зүйн тодорхойлолт нь газрын талбайг судлах, тодорхойлох бүс нутгийн тодорхой тогтолцоог харгалзан үзэх ёстой бөгөөд энэ нь тэдгээрийн хилийн тодорхойлолт, төрийн тогтолцоосудалгаа, түүнчлэн газар нутаг, хөрш зэргэлдээ газрыг дүрслэх, зураглах журам. Үнэлгээ хийх эд хөрөнгийн эрхийг тодорхойлох.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний нэг онцлог шинж чанар нь үл хөдлөх хөрөнгийг үнэхээр байгаа биет объект, хувийн буюу хувийн өмчийн цогц гэж нэгэн зэрэг авч үзэх нэгдсэн арга барил юм. хуулийн этгээд, тэдгээрийн эзэмшиж болох эсвэл эд хөрөнгө дээр нэхэмжлэх, түүнчлэн газар, барилга байгууламжийн ашиглалт.

Үнэлгээний объект нь өмчийн эрхийг тусгаарлах, хуваах замаар бүрэн буюу хэсэгчлэн өмчлөх эрхтэй үл хөдлөх хөрөнгө байж болно. Үнэлгээчин нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо түрээс, сервитут, барьцааны эрх, өмчлөх эрхийн нэхэмжлэл, агаарын болон газрын эрх зэрэг эд хөрөнгийн эрхийн хязгаарлалтыг авч үздэг үнэлгээчний олж авсан үнэ цэнийн үр дүнд үндэслэн.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ нь дараахь зүйлийг тодорхойлохын тулд хийгддэг.

• - худалдан авах, худалдах үнэ;
• - зээл олгох барьцааны хэмжээ;
• - татварын суурь;
• - түрээсийн гэрээний нөхцөл;
• - санхүүгийн тайланд барилга байгууламжийн өртөг;
• - өмчлөх эрхээ хасуулсан тохиолдолд шударга нөхөн олговор олгох үндэслэл;
• - даатгалын гэрээний үндэс.

Үнэлгээний үр дүнг дараа нь хэрхэн ашиглахыг олж мэдэх нь үнэлгээний оновчтой горимыг сонгоход шаардлагатай - шаардлагатай мэдээллийг цуглуулах, дүн шинжилгээ хийхээс эхлээд үр дүнг уялдуулах хамгийн үр дүнтэй үнэлгээний арга, зарчмуудыг ашиглах хүртэл.