Międzynarodowy studencki biuletyn naukowy. Badania rynku nieruchomości

1

W artykule omówiono specyfikę badań marketingowych na rynku usług wyceny nieruchomości. Uwzględniono charakterystykę usług i proces ich konsumpcji, a także czynniki wpływające na popyt na usługi wyceny nieruchomości. W procesie kształtowania motywacji docelowego segmentu konsumentów usług wyceny nieruchomości istotne jest uwzględnienie motywów związanych z korzystaniem z tej usługi. Istotnymi parametrami wpływającymi na wybór rzeczoznawcy przez konsumenta są profesjonalizm personelu, wizerunek przedsiębiorstwa oraz kompleksowa dostępność. Proces korzystania z usług wyceny nieruchomości obejmuje tradycyjne etapy, ma jednak swoją specyfikę. Wykazano, że na politykę sprzedażową firmy wyceniającej nieruchomości wpływa rodzaj wyceny (obowiązkowa lub inicjatywna). Zidentyfikowano i uzasadniono potrzebę stworzenia usługi marketingowej w przedsiębiorstwie dla jego pomyślnego funkcjonowania.

badania marketingowe

marketingu

nieruchomość

1. Anurin V., Muromkina I., Evtuszenko E., Badania marketingowe rynek konsumencki. - M.-St. Petersburg, - 2006. - s. 29.

2. Badaraeva R.V., Sharaeva A.S. Aspekty teoretyczne oceny rynku nieruchomości w Rosji // Młody naukowiec. - 2016 r. - nr 4. - s. 336-339.

3. Belyaevsky I.K, Badania marketingowe: informacja, analiza, prognoza. - M.: Finanse i statystyka, 2001. - s.48.

4. Kotler F. Zarządzanie marketingowe. Instruktaż. - M.: - 2001. - P.170

5. Malykhin S.A. Rynek nieruchomości w Rosji. - M.: Vesta-M, 2012, - s. 428.

6. prawo federalne„W sprawie wyceny w Federacja Rosyjska» Nr 135 z dnia 29 lipca 1998 r. (ze zmianami i uzupełnieniami).

Głównym celem marketingu usług jest zapewnienie korzyści i korzyści konsumentowi, identyfikacja rynku docelowego i promocja usług na tym rynku. Trudność polega na ustaleniu korzyści z usługi. O korzyściach wynikających z usługi może decydować wyłącznie konsument (klient), który z niej skorzystał. Główny cel Marketing usług polega na pomaganiu konsumentom w ocenie różnych usług, aby mogli sami dokonać właściwego wyboru.

Pod nowoczesna koncepcja Marketing polega na ukierunkowaniu otoczenia gospodarczego na skuteczniejsze i pełniejsze zaspokojenie popytu konsumenckiego poprzez rozwój usług, a także uczestnictwo konsumentów w procesie interakcji w momencie ich świadczenia.

Rynek nieruchomości w Federacji Rosyjskiej jest jednym z największych segmentów gospodarka narodowa. Jednocześnie jego rozwój w dużej mierze zależy od sytuacji w innych kluczowych sektorach gospodarki. Rosyjski rynek nieruchomości jest wrażliwy na kryzysy i sytuację makroekonomiczną.

Podstawą transakcji nieruchomościami mieszkaniowymi są stosunki prawne, których przedmiotem jest kupno, sprzedaż i wynajem nieruchomości komercyjnych. Można zauważyć, że obie zaznaczone kule pełnią szereg funkcji podstawowe funkcje dla gospodarki narodowej Federacji Rosyjskiej:

· stymulowanie popytu na rynku kredytowym;

· stymulacja podaży na rynku budowlanym;

· stymulowanie wzrostu podaży pieniądza w wielu innych segmentach działalności – w zakresie wyceny nieruchomości, produkcji materiałów budowlanych, lakierów, farb, materiałów wykończeniowych, tapet;

· rozwiązanie prądu zadania społeczne związane z zapewnieniem mieszkań obywatelom.

Tym samym rynek nieruchomości jest jednym z najważniejszych motorów wzrostu gospodarczego w całym kraju. Cechą rynku nieruchomości jest konieczność wyceny nieruchomości.

Konieczność wyceny nieruchomości powstaje, gdy:

· zakup, sprzedaż lub wynajem przedmiotu;

· Korporatyzacja przedsiębiorstwa;

· wycena katastralna;

· ustalanie opodatkowania nieruchomości;

· Kredyty zabezpieczone;

· ubezpieczenie;

· wprowadzenie majątku w formie wkładu na kapitał zakładowy przedsiębiorstwa lub organizacji;

· przyciąganie inwestycji;

· wstąpienie w prawa spadkowe;

· rozstrzyganie sporów majątkowych;

· likwidacja przedsiębiorstwa;

· obliczanie kwoty podatku od nieruchomości;

· w innych działaniach związanych z realizacją prawa do nieruchomości.

Proces wyceny obiektów nieruchomości polega na ustaleniu wartości praw właściciela do nieruchomości. Kupujący musi zrozumieć, jaka jest dla niego wartość tej nieruchomości i dlaczego.

Transakcje na rynku nieruchomości mają charakter prywatny, podawane informacje nie zawsze są prawidłowe i kompletne. Dlatego też profesjonalna, niezależna wycena nieruchomości jest najpopularniejszym rodzajem działalności wycenowej. Jednak sami obywatele muszą posiadać pewną bazę wiedzy w tej dziedzinie.

Badania marketingowe rynku usług wyceny nieruchomości polegają na systematycznym zbieraniu, wyświetlaniu i analizie informacji niezbędnych do przyjęcia decyzje zarządcze w przedsiębiorstwie. Z ich pomocą powstaje strategiczny zasób marketingowy organizacji, a także zasób informacyjny niezbędny do zapewnienia więcej wydajna praca organizacji oceniającej w przyszłości.

Usługa to czynność polegająca na wytworzeniu produktu (materialnego lub niematerialnego), wykonywana na zlecenie klienta (konsumenta), wspólnie z klientem i dla klienta, polegająca na przekazaniu produktu klientowi w celu giełda.

Tworząc program marketingowy, firma musi wziąć pod uwagę charakterystykę usługi (rysunek 1).

Rysunek 1 – Charakterystyka usługi

Czynniki wpływające na popyt na usługi wyceny nieruchomości:

· cena za usługę;

· jakość świadczonych usług;

· preferencje konsumentów;

· dochody konsumentów;

· nasycenie rynku usługami;

· oprocentowanie poprzez depozyty, które stymulują konsumpcję lub akumulację.

Aby określić własną konkurencyjność, przedsiębiorstwo musi odnaleźć swoje miejsce na rynku. Pojęcie to odnosi się do pozycji konkurencyjnej przedsiębiorstwa, która jest ugruntowana w kluczowych obszarach jego działalności. Konkurencyjność zależy bezpośrednio od zajmowanego udziału w rynku i poziomu rentowności, im są one wyższe, tym wyższa jest konkurencyjność przedsiębiorstwa i jego pozycja na rynku. Konkurencyjność usług świadczonych przez przedsiębiorstwo w dużej mierze determinuje jego ogólną konkurencyjność na rynku.

Na rynku usług wyceny nieruchomości w Federacji Rosyjskiej działa ponad 5000 firm rzeczoznawczych, dlatego konieczne jest, aby jakość świadczonych przez nie usług wyceny była na odpowiednim poziomie. Usługi ewaluacyjne posiadają szereg cech, które określają specyficzne wymagania dla marketingu i zarządzania w sektorze usług.

W procesie kształtowania motywacji docelowego segmentu konsumentów usług wyceny nieruchomości należy brać pod uwagę nie tylko motywy, które wiążą się z samą usługą, tj. usług, otoczenia społecznego przedsiębiorstwa itp. Należy także wziąć pod uwagę motywy związane z korzystaniem z tej usługi, tj. wolą zlecić pracę profesjonalistom, którzy wykonają ją szybciej, lepiej i być może taniej.

Na rynku usług wyceny nieruchomości świadomość informacyjna podnosi poziom wielu czynników, np. kwalifikacji personelu i lokalizacji przedsiębiorstwa. Musimy jednak pamiętać o takiej właściwości usługi, jak niematerialność, która utrudnia wykazanie i zagwarantowanie jej cech jakościowych.

Najcenniejszym źródłem informacji marketingowej są wydarzenia, które pozwalają „zmaterializować” usługę, tzw. gwarancje. Dzieje się tak dlatego, że ryzyko zakupu usługi jest postrzegane jako znacznie wyższe niż ryzyko zakupu produktu. Oprócz samej usługi ważnymi parametrami oceny na rynku usług są:

· personel świadczący usługę;

· złożoność dostępności przedsiębiorstw;

· wizerunek przedsiębiorstwa.

Proces korzystania z usługi wyceny, ze względu na swoją specyfikę, narzuca szczególne wymagania w zakresie organizacji pracy przedsiębiorstwa, co jest rzeczą naturalną. Zarządzanie zorientowane marketingowo twierdzi, że punktem wyjścia w planowaniu działalności przedsiębiorstwa są zachowania jego konsumentów.

W związku ze zwiększoną konkurencją na rynku usług wyceny nieruchomości, przy ustalaniu takich parametrów jak:

· harmonogram;

· standardy i rodzaje usług;

· wymagania wobec personelu;

· działania marketingowe-mix.

Działalność wyceny nieruchomości ma swoją specyfikę. Wyróżnia się dwa rodzaje wyceny nieruchomości (ryc. 2).

Rysunek 2 – Rodzaje wyceny nieruchomości

Proces konsumpcji obejmuje następne kroki(Rysunek 3).

Rysunek 3 – Proces konsumpcji usług

Ten proces konsumpcji usług ma zastosowanie do wszystkich rodzajów usług. Ponieważ jednak rynek usług wyceny nieruchomości ma pewną specyfikę i rodzaje wycen, należy podkreślić różnicę w sprzedaży wycen obowiązkowych i inicjatywnych.

Marketing obowiązkowych ocen ułatwia istnienie określonych regulacji państwowych, tj. narzucenie państwowego znaczenia konsumpcji na usługi wyceny nieruchomości. W w tym przypadku Konieczne jest kompetentne przedstawienie tej usługi konsumentowi, aby wszystkie jego prośby zostały spełnione.

Jeśli chodzi o sprzedaż oceny inicjatywy, sytuacja tutaj jest nieco bardziej skomplikowana, ponieważ w tym przypadku konieczne jest wzbudzenie u konsumenta (klienta) chęci dokonania tej oceny. Konieczne jest wzbudzenie zainteresowania konsumentów tą usługą wyceny nieruchomości.

Społeczeństwo w każdym kraju na świecie zainteresowane jest wysokiej jakości i rzetelną informacją opartą na jednolitych standardach. Głównym celem przedsiębiorstw świadczących usługi wyceny nieruchomości jest potrzeba tworzenia korzystne warunki dla interakcji różnych obszarów przedsiębiorstwa, aby zaspokoić popyt konsumentów, ponieważ jest to klucz do pomyślnego funkcjonowania przedsiębiorstwa.

Trudne warunki ekonomiczne nowoczesny rynek zobowiązują przedsiębiorstwa do posiadania w swojej strukturze usług marketingowych, które odgrywają jedną z kluczowych ról w ich działalności, gdyż prowadząc marketingowe badania rynku, zapewniają niezbędne informacje do adopcji decyzje strategiczne. W przedsiębiorstwie obecność usługi marketingowej to nie tylko wymagany warunek efektywną pracę i rozwój, ale także warunek konieczny jego przetrwanie na rynku.

Link bibliograficzny

Bolshunova A.V., Fangmann G.O. SPECYFIKA BADAŃ MARKETINGOWYCH NA RYNKU USŁUG WYCENY NIERUCHOMOŚCI // Student Międzynarodowy biuletyn naukowy. – 2016. – № 2.;
Adres URL: http://eduherald.ru/ru/article/view?id=15852 (data dostępu: 20.04.2019). Zwracamy uwagę na czasopisma wydawane przez wydawnictwo „Akademia Nauk Przyrodniczych”

Problem badania rynku nieruchomości jest problemem informacyjnym. Aby ocenić wielkość i strukturę podaży mieszkań, należy uzyskać informację, ile i jakiego rodzaju lokali jest na rynku, ile i jakie są przygotowywane do oddania oraz jakie konkretnie nieruchomości zostały już oddane do użytku. Na podstawie danych o sprzedaży mieszkań można ocenić jedynie zrealizowaną część popytu.

Przedmiotem badań rynku są trendy i procesy rozwoju rynku, w tym analiza zmian czynników ekonomicznych, naukowych, technicznych, demograficznych, środowiskowych, legislacyjnych i innych. Badana jest również struktura i geografia rynku, jego pojemność, dynamika sprzedaży, bariery rynkowe, stan konkurencji, obecne otoczenie, szanse i ryzyka. N.V. Vidanov, Marketing i badania marketingowe, 4 (52), – sierpień 2008, – s. 10

Głównymi wynikami badań rynku nieruchomości są prognozy jego rozwoju, ocena trendów rynkowych i identyfikacja kluczowych czynników sukcesu. Są zdeterminowani przez większość skuteczne sposoby utrzymanie polityki konkurencji na rynku i możliwość wejścia na nowe rynki. Prowadzona jest segmentacja rynku, tj. wybór rynków docelowych i nisz rynkowych. Aby podejmować świadome decyzje na dowolnym rynku, konieczne jest posiadanie rzetelnych, dokładnych i aktualnych informacji. Treść badań marketingowych stanowi systematyczne gromadzenie, refleksja i analiza danych na temat problemów związanych z funkcjonowaniem rynku nieruchomości. Aby badania te były skuteczne, po pierwsze, muszą być systematyczne; po drugie, polegaj na specjalnie wybranych informacjach; po trzecie, przeprowadza określone procedury gromadzenia, podsumowywania, przetwarzania i analizowania danych; po czwarte, korzystaj z narzędzi specjalnie zaprojektowanych do celów analitycznych. Działania marketingowe opierają się zatem na specjalistycznych badaniach rynku i zbieraniu informacji niezbędnych do ich realizacji. Przepływy tych informacji organizowane są według określonych procedur i metod badawczych. Zastanówmy się nad najważniejszymi obiektami badań rynku nieruchomości.

Sytuacja na rynku nieruchomości i prognozowanie

Ogólnym celem badań rynku jest określenie warunków, w których zapewnione jest najpełniejsze zaspokojenie popytu ludności na towary danego typu oraz stworzone zostaną przesłanki dla efektywnej sprzedaży produkowanych mieszkań. Zgodnie z tym podstawowym zadaniem badania rynku nieruchomości jest analiza aktualnej relacji pomiędzy podażą i popytem, ​​tj. stan rynku. Warunki rynkowe to zespół warunków, w jakich aktualnie odbywa się działalność rynkowa. Charakteryzuje się pewnym stosunkiem podaży i popytu na nieruchomości, a także poziomem i stosunkiem cen.

Zbieranie informacji jest najważniejszym etapem badania warunków rynkowych. Nie ma jednego źródła informacji o środowisku, które zawierałoby wszystkie informacje o badanych procesach. Badania wykorzystują Różne rodzaje informacje uzyskane z różnych źródeł. Wyróżnia się informacje: ogólne, handlowe, specjalne.

Informacje ogólne obejmują charakterystykę danych sytuacja na rynku ogólnie w związku z rozwojem przemysłu. Źródłem jego otrzymania są dane ze statystyk państwowych i branżowych, oficjalne formy rachunkowości i raportowania.

Informacje handlowe - dane pobrane z dokumentacja biznesowa przedsiębiorstw, zapytania sprzedażowe od partnerów są w porządku wymiana informacji. Należą do nich: wnioski i zamówienia organizacje budowlane; materiały z usług badania rynku (materiały dotyczące ruchów sprzedażowych, przeglądów rynku itp.).

Informacje specjalne obejmują dane uzyskane w wyniku specjalnych wydarzeń związanych z badaniami rynku (ankiety populacji, kupujących, ekspertów, wystawy i sprzedaż, spotkania rynkowe), a także materiały od organizacji badawczych. Informacje szczególne są szczególnie cenne, ponieważ zawierają informacje, których nie można uzyskać w żaden inny sposób. Dlatego też badając warunki rynkowe, należy zwrócić szczególną uwagę na uzyskanie obszernych, specjalistycznych informacji.

Badając warunki rynkowe, zadaniem jest nie tylko określenie stanu rynku w danym momencie, ale także przewidzenie prawdopodobnego charakteru jego dalszego rozwoju przez co najmniej jeden–dwa kwartały, ale nie dłużej niż rok i pół roku. połowa, czyli prognozowanie.

Prognoza rynkowa to naukowa prognoza perspektyw rozwoju popytu, podaży produktów i cen, przeprowadzona w ramach określonej metodologii, w oparciu o wiarygodne informacje, z oceną ewentualnego błędu. Prognoza opiera się na uwzględnieniu wzorców i trendów jej rozwoju, głównych czynników determinujących ten rozwój, zachowaniu ścisłego obiektywizmu, sumienności w ocenie danych i prognozowaniu wyników. Opracowanie prognozy rynkowej składa się z czterech etapów: ustalenie przedmiotu prognozy; wybór metody prognozowania; proces opracowywania prognoz; ocena trafności prognoz.

Ustalenie przedmiotu prognozowania jest najważniejszym etapem foresightu naukowego. W praktyce często utożsamia się pojęcia sprzedaży i popytu, podaży i podaży produktu, ceny rynkowe i ceny sprzedaży.

Pod pewnymi warunkami takie zastąpienia są możliwe, jednak z odpowiednimi zastrzeżeniami i późniejszymi korektami wyników obliczeń prognozy. Wybór metody prognozowania zależy od celu prognozy, czasu jej realizacji, poziomu szczegółowości oraz dostępności wstępnych (podstawowych) informacji.

Proces opracowywania prognozy obejmuje obliczenia, wykonywane ręcznie lub za pomocą programy komputerowe z późniejszą korektą ich wyników na wysokim, profesjonalnym poziomie. Dokładność prognozy ocenia się poprzez jej obliczenie możliwe błędy. Dlatego też wyniki prognozy są praktycznie przedstawiane w formie przedziałowej.

Prognozy rynkowe są klasyfikowane według kilku kryteriów. Ze względu na czas realizacji wyróżnia się: prognozy krótkoterminowe (od kilku dni do 2 lat); prognozy średnioterminowe (od 2 do 7 lat); prognozy długoterminowe (ponad 7 lat). Różnią się one nie tylko okresem realizacji, ale także poziomem szczegółowości i zastosowanymi metodami prognozowania.

W oparciu o istotę stosowanych metod wyróżnia się grupy prognostyczne, których podstawą jest: ekstrapolacja szeregu dynamiki; interpolacja szeregu dynamicznego - znajdowanie w nim brakujących elementów szeregu dynamicznego; współczynniki elastyczności popytu; modelowanie strukturalne to tabela statystyczna zawierająca grupowanie konsumentów według najważniejszej cechy, gdzie dla każdej grupy podana jest struktura spożycia towarów. Kiedy zmienia się struktura konsumentów, zmienia się także średnie zużycie i popyt.

Na tej podstawie budowana jest jedna z metod prognozowania: ocena ekspercka. Metodę tę stosuje się na rynkach nowych towarów, gdy podstawowe informacje nie zostały jeszcze ukształtowane, lub na rynkach towarów tradycyjnych, które nie były badane przez długi czas. Opiera się na badaniu ekspertów – kompetentnych specjalistów; modelowanie ekonomiczne i matematyczne.

Wyniki analizy prognozowanych wskaźników sytuacji rynkowej w połączeniu z danymi sprawozdawczymi i planistycznymi pozwalają z wyprzedzeniem opracować działania mające na celu rozwój pozytywnych procesów, eliminowanie istniejących i zapobieganie ewentualnym nierównowagom i mogą być dostarczane w formie różnych dokumentów analitycznych .

1. Recenzja podsumowująca - dokument zawierający ogólne wskaźniki rynkowe. Analizowana jest dynamika ogólnych wskaźników gospodarczych i branżowych, specjalne warunki warunki. Dokonuje się retrospektywy, prognozuje sytuację rynkową, podkreśla najbardziej charakterystyczne trendy i identyfikuje powiązania pomiędzy sytuacją na poszczególnych rynkach nieruchomości.

2. Tematyczny przegląd sytuacji. Dokumenty odzwierciedlające specyfikę danego rynku. Najbardziej rzeczywiste problemy, typowe dla wielu obiektów lub problem konkretny rynek nieruchomość.

3. Operacyjna informacja rynkowa. Dokument zawierający informacje operacyjne o poszczególnych procesach warunków rynkowych. Głównymi źródłami informacji operacyjnej są dane z badań ludności, oceny ekspertów specjaliści.

Wielkość rynku

Głównym zadaniem badań rynku nieruchomości jest określenie pojemności rynku. Pojemność rynkowa to całkowity efektywny popyt nabywców; możliwy roczny wolumen sprzedaży nieruchomości przy obecnym średnim poziomie cen. Pojemność rynku zależy od stopnia rozwoju danego rynku, elastyczności popytu, zmian warunków gospodarczych, poziomu cen, jakości i kosztów reklamy. Pojemność rynku charakteryzuje się wielkością popytu ludności i wielkością podaży na rynku nieruchomości. W każdym momencie rynek posiada pewność ilościową i jakościową, tj. jego wielkość wyraża się w kosztach i fizycznych wskaźnikach sprzedanych i zakupionych obiektów.

Należy rozróżnić dwa poziomy potencjału rynku: potencjalny i realny. Rzeczywista pojemność rynku to pierwszy poziom. Poziom potencjału wyznaczany jest potrzebami osobistymi i społecznymi i odzwierciedla adekwatną do nich wielkość realizacji. Termin potencjał rynkowy jest również używany w marketingu. Rzeczywista pojemność rynku może nie odpowiadać jego potencjalnej pojemności. Obliczenie zdolności rynkowej musi mieć pewność czasoprzestrzenną.

Potencjał rynku kształtuje się pod wpływem wielu czynników, z których każdy może w określonych sytuacjach albo stymulować rynek, albo hamować jego rozwój, ograniczając jego pojemność. Cały zbiór czynników można podzielić na dwie grupy: ogólną i szczegółową. Wspólne są czynniki społeczno-ekonomiczne determinujące pojemność rynku: wielkość i struktura podaży, w tym reprezentatywne przedsiębiorstwa; zakres i jakość udostępnianych lokali; osiągnięty poziom życia i potrzeby ludności; siła nabywcza ludności; poziom relacji cen towarów; Populacja; jego skład społeczny i wiekowo-płciowy; stopień nasycenia rynku; położenie geograficzne rynku.

Specyficzne czynniki determinują rozwój rynków dla poszczególnych obiektów, a każdy rynek może posiadać czynniki charakterystyczne tylko dla siebie. W tym przypadku określony czynnik pod względem stopnia wpływu może decydować o kształtowaniu się i rozwoju podaży i popytu na określone mieszkania. Zbiór czynników determinujących rozwój podaży i popytu pozostaje w złożonej relacji dialektycznej. Zmiana działania jednych czynników powoduje zmianę działania innych. Specyfiką niektórych czynników jest to, że powodują one zmiany zarówno w ogólnej wydajności, jak i strukturze rynku, podczas gdy inne są takie, że nie zmieniając ogólnej wydajności rynku, powodują w nim zmiany. W procesie badań rynku konieczne jest wyjaśnienie mechanizmu działania układu czynników oraz zmierzenie skutków ich wpływu na wielkość i strukturę podaży i popytu.

Identyfikacja związków przyczynowo-skutkowych na badanym rynku odbywa się na podstawie systematyzacji i analizy danych. Systematyzacja danych polega na konstruowaniu tabel grupowanych i analitycznych, szeregów czasowych analizowanych wskaźników, wykresów, wykresów itp. Jest to etap przygotowawczy analizy informacji pod kątem jej ilościowej i ocena jakościowa. Przetwarzanie i analiza odbywa się przy użyciu dobrze znanych metod, a mianowicie grupowania, indeksowania i metody graficzne, konstrukcja i analiza szeregów czasowych. Związki i zależności przyczynowo-skutkowe ustalane są w wyniku analizy korelacji i regresji szeregów czasowych.

Ostatecznie opisując związki przyczynowo-skutkowe spowodowane interakcją różne czynniki, pozwoli nam zbudować model rozwoju na rynku i określić jego możliwości. Model rozwoju rynku jest warunkowym odzwierciedleniem rzeczywistości i w sposób schematyczny wyraża wewnętrzną strukturę oraz zależności przyczynowe danego rynku. Marketing w branżach i obszarach działalności. Akademik / wyd. V.A. Aleksunina. Moskwa: Marketing, 2001. - s. 324.

Pozwala, wykorzystując system wskaźników w uproszczonej formie, scharakteryzować jakościową wyjątkowość rozwoju wszystkich głównych elementów rynku na obecnym etapie i w danym okresie w przyszłości. Sformalizowany model rozwoju rynku reprezentuje układ równań obejmujących jego główne wskaźniki. Dla każdego rynku system może mieć inną liczbę równań i wskaźników, ale w każdym przypadku musi uwzględniać równania podaży i popytu.

W związku z tym istnieją trzy uzupełniające się sposoby opracowania prognozy.

Kwestionowanie - rozpoznawanie opinii społeczeństwa i ekspertów w celu uzyskania szacunków prognoz. Metody oparte na kwestionowaniu stosuje się w przypadkach, gdy z różnych powodów wzorce rozwoju procesu nie mogą zostać odzwierciedlone w aparacie formalnym, gdy nie dysponuje się niezbędnymi danymi.

1 Ekstrapolacja - kontynuacja w przyszłość trendów procesowych, odzwierciedlona w postaci szeregów czasowych i ich wskaźników, w oparciu o opracowane modele typu regresyjnego. Metody ekstrapolacji stosuje się zwykle w przypadkach, gdy istnieje wystarczająca ilość informacji o przeszłości i zidentyfikowano stabilne tendencje. Opcja ta opiera się na hipotezie, że ustalone wcześniej trendy będą kontynuowane w przyszłości. Ten rodzaj prognozowania nazywa się genetycznym i polega na badaniu modeli ekonometrycznych.

2 Modelowanie analityczne – budowanie i wykorzystywanie modelu odzwierciedlającego relacje wewnętrzne i zewnętrzne podczas rozwoju rynku. Tę grupę metod stosuje się, gdy informacje o przeszłości są minimalne, ale istnieją hipotetyczne wyobrażenia o rynku, które pozwalają na zbudowanie modelu rynku i na tej podstawie ocenę przyszłego stanu rynku i odtworzenie alternatywnych opcji dla rynku. jego rozwój. Takie podejście do prognozowania nazywa się oparte na celach.

Efektem prac nad określeniem pojemności rynku powinien być przegląd stanu rynku i jego czynników, a także prognoza rozwoju rynku, uwzględniająca tendencje zmian w oddziaływaniu czynników wewnętrznych i zewnętrznych.

Segmentacja rynku

Z marketingowego punktu widzenia każdy rynek składa się z nabywców, którzy różnią się między sobą gustami, pragnieniami i potrzebami. Najważniejsze jest to, że wszyscy kupują towary z różnych powodów. Dlatego należy zrozumieć, że przy różnorodności popytu, a nawet w konkurencyjnym otoczeniu, każda osoba będzie inaczej reagować na oferowaną nieruchomość. Bardzo trudno jest zaspokoić potrzeby wszystkich bez wyjątku konsumentów, ponieważ... mają pewne różnice w potrzebach. Na przykład część konsumentów woli luksusowe apartamenty i jest skłonna zapłacić odpowiednią cenę, podczas gdy inni mają możliwość zakupu mieszkania o akceptowalnych cechach konsumenckich po niskiej cenie.

Dogłębne badania rynku sugerują, że warto się nad tym zastanowić. W związku z tym planując swój biznes, należy wziąć pod uwagę rynek jako strukturę zróżnicowaną w zależności od grup konsumentów i właściwości konsumentów, co w szerokim znaczeniu definiuje pojęcie segmentacji rynku.

Segmentacja rynku jest z jednej strony metodą wyszukiwania części rynku i określania obiektów, do których kierowane są działania marketingowe przedsiębiorstw. Z drugiej strony tak jest podejście menedżerskie do procesu decyzyjnego przedsiębiorstwa na rynku, podstawa wyboru właściwej kombinacji elementów marketingowych. Segmentacja prowadzona jest w celu maksymalizacji satysfakcji klientów, a także racjonalizacji kosztów firmy budowlanej związanych z opracowaniem programu budowy i oddaniem gotowego lokalu do użytku.

Przedmiotem segmentacji są przede wszystkim konsumenci. Wyselekcjonowane w sposób szczególny, posiadające pewne wspólne cechy stanowią segment rynku. Segmentacja oznacza podział rynku na segmenty różniące się parametrami lub reakcjami na określone rodzaje działań na rynku (reklama, metody sprzedaży). Pomimo możliwości segmentacji rynku ze względu na różne obiekty, główny nacisk w marketingu kładzie się na znalezienie jednorodnych grup konsumentów, którzy mają podobne preferencje i podobnie reagują na oferty marketingowe.

Segmentacja nie jest procesem czysto mechanicznym. Aby był skuteczny, musi być przeprowadzony z uwzględnieniem określonych kryteriów i cech. Kryterium jest sposobem oceny zasadności wyboru określonego segmentu rynku dla konkretnego przedsiębiorstwa, a znak sposobem identyfikacji segmentu rynku.

Do wad segmentacji można zaliczyć wysokie koszty związane np. z dodatkowymi badaniami rynku, opracowaniem opcji programów marketingowych, zapewnieniem odpowiedniego opakowania, aplikacją na różne sposoby dystrybucje.

Segmentacja ma zalety i wady, ale bez niej nie da się obejść nowoczesna gospodarka Każdy produkt można z sukcesem sprzedać tylko do wybranych segmentów rynku, ale nie do całego rynku.

Znaki segmentacji rynku: geograficzne, demograficzne, społeczno-ekonomiczne, psychograficzne, behawioralne.

Segmentacja geograficzna polega na podziale rynku na różne jednostki geograficzne: stan, stany, regiony, powiaty, miasta, gminy, a także na wielkość regionu, gęstość i zaludnienie, warunki klimatyczne, odległość od przedsiębiorstwa produkcyjnego. Cecha ta została wykorzystana w praktyce przed innymi, co wynikało z konieczności określenia przestrzeni działania przedsiębiorstwa. Jego użycie jest konieczne, gdy istnieją różnice klimatyczne między regionami lub osobliwości tradycji kulturowych, narodowych i historycznych na rynku. Firma może podjąć decyzję o prowadzeniu działalności na jednym lub większej liczbie obszarów geograficznych, bądź na wszystkich obszarach, biorąc jednak pod uwagę różnice w potrzebach i preferencjach uwarunkowane geograficznie.

Segmentacja demograficzna polega na podziale rynku na grupy na podstawie zmiennych demograficznych, takich jak płeć, wiek, wielkość rodziny, etap koło życia rodzina, poziom dochodów, zawód, wykształcenie, przekonania religijne, rasa i narodowość. Najpopularniejszym czynnikiem różnicującym grupy konsumentów są zmienne demograficzne. Jednym z powodów tej popularności jest fakt, że potrzeby i preferencje, a także intensywność konsumpcji są często ściśle powiązane z cechami demograficznymi. Innym powodem jest to, że cechy demograficzne są łatwiejsze do zmierzenia niż większość innych typów zmiennych. Nawet w przypadkach, gdy rynek nie jest opisywany w kategoriach demograficznych (np. na podstawie typów osobowości), nadal konieczne jest przeprowadzenie parametrów demograficznych.

Segmentacja oparta na zasadach psychograficznych. W segmentacji psychograficznej kupujący są dzieleni na grupy w oparciu o klasę społeczną, styl życia i cechy osobowości. Członkowie tej samej grupy demograficznej mogą mieć zupełnie różne profile demograficzne.

Segmentacja oparta na zasadach behawioralnych. Segmentacja behawioralna dzieli klientów na grupy na podstawie ich wiedzy, postaw, wzorców użytkowania i reakcji na produkt. Uczestnicy rynku uważają, że zmienne behawioralne są najwłaściwszą podstawą do tworzenia segmentów rynku.

Po podziale rynku na odrębne segmenty należy ocenić stopień atrakcyjności i zdecydować, na ile segmentów przedsiębiorstwo powinno celować, czyli wybrać docelowe segmenty rynku i opracować strategię marketingową.

Segment docelowy - wybrany jeden lub więcej segmentów działania marketingowe przedsiębiorstwa. W takim przypadku przedsiębiorstwo musi określić, biorąc pod uwagę wybrane cele silne strony konkurencja, wielkość rynków, powiązanie z kanałami dystrybucji, zyski i wizerunek firmy.

Segmenty rynku, w których przedsiębiorstwo ma zapewnioną dominującą i stabilną pozycję, nazywane są zwykle niszami rynkowymi. Stworzenie i wzmocnienie niszy rynkowej, w tym poprzez znalezienie okien rynkowych, jest zapewnione jedynie poprzez zastosowanie metod segmentacji rynku. Po określeniu docelowego segmentu rynku przedsiębiorstwo musi zbadać właściwości i wizerunek nieruchomości konkurencji oraz ocenić pozycję swojej nieruchomości na rynku.

Stan konkurencji i bariery rynkowe

W gospodarce rynkowej przedsiębiorstwa działają w konkurencyjnym otoczeniu. Badając konsumentów, nie należy zapominać o konkurencji. Głównym zadaniem badań konkurencji jest uzyskanie niezbędnych danych w celu zapewnienia przewaga konkurencyjna na rynku, a także znaleźć możliwości współpracy i kooperacji z ewentualnymi konkurentami. Marketing. Uch. dla uniwersytetów/N.D. Eriashvili i in. M.: Unity-Dana, 2000.-s.365

W tym celu analizując mocne i słabe strony konkurentów należy w pierwszej kolejności odpowiedzieć na następujące pytania:

· Kim są główni konkurenci Twojej firmy?

· Jaki udział w rynku ma Twoja firma i jej główni konkurenci?

· Jaka jest strategia konkurencji?

· Jakich metod używają konkurenci, aby konkurować o rynek?

· Jak to jest kondycja finansowa konkurenci?

· Struktura organizacyjna i zarządzanie konkurencją?

· Jaka jest skuteczność programów marketingowych konkurencji (produkt, cena, sprzedaż i promocja, komunikacja)?

· Jaka jest możliwa reakcja konkurencji na program marketingowy Twojej firmy?

· Na jakim etapie cyklu życia znajduje się Twój produkt i produkt konkurencji?

Pierwszy etap studiów konkurencyjne środowisko jest oceną charakterystyki rynku, na którym przedsiębiorstwo działa lub zamierza działać. Następnie powinieneś zbadać, kim są prawdziwi lub potencjalni konkurenci. Konkurent - ważny element infrastruktura systemu marketingowego, która ma wpływ strategia marketingowa firm w odniesieniu do towarów, dostawców, pośredników, odbiorców. Badanie pozycji konkurentów obejmuje szeroki zakres zagadnień i wymaga wykorzystania dużej ilości informacji. Wskazane jest dokonanie analizy charakterystyki głównych konkurentów w następujących sekcjach: rynek, produkt, ceny, promocja produktu na rynku, organizacja sprzedaży i dystrybucji.

Badanie otoczenia konkurencyjnego wymaga systematycznej obserwacji głównych konkurentów, nie tracąc z pola widzenia potencjalnych konkurentów. Wskazane jest gromadzenie uzyskanych informacji w bankach danych. Analiza informacji pozwala specjalistom uzyskać rozsądne szacunki dla każdego czynnika konkurencyjnego i scharakteryzować ogólne stanowisko firm na rynku w stosunku do ich głównych konkurentów.

Szanse i zagrożenia rynkowe

Każda firma musi być w stanie zidentyfikować pojawiające się możliwości rynkowe. Poszukiwanie szans rynkowych odbywa się po ocenie potencjału przedsiębiorstwa i uwzględnia jego realne możliwości.

Niezaspokojone potrzeby rynkowe stanowią podstawę szans rynkowych dla przedsiębiorstwa. W sytuacji, gdy kupujący jest w pełni usatysfakcjonowany usługami dostawcy, zaoferowanie mu podobnego towaru na podobnych warunkach przez inne przedsiębiorstwo nie zakończy się sukcesem. Jednocześnie w tej sytuacji kupujący może mieć niezaspokojone potrzeby w zakresie obiektu wyższej jakości, bardziej preferencyjnych warunków i szerszej obsługi. Identyfikacja takich potrzeb odbywa się poprzez konstruowanie hipotez: wcześniejsze doświadczenie w roli menedżera lub konsultanta; propozycje od personelu przedsiębiorstwa; doświadczenie partnerów i wykonawców przedsięwzięcia; innowacje konkurentów.

Zadanie włączone na tym etapie opracowywanie strategii polega na budowaniu jak największej liczby hipotez. Główną metodą pozyskiwania materiałów od przedsiębiorstwa i jego partnerów jest bezpłatna rozmowa kwalifikacyjna, podczas której zachęcamy rozmówców do wyrażania wszelkich, nawet najbardziej „szalonych” pomysłów. Wybierając segment, firma musi przestudiować wszystkie oferty znajdujące się aktualnie w danym segmencie. Następnie należy zapewnić przedmiotowi niewątpliwe, wyraźnie odróżniające się od innych, pożądane miejsce na rynku i w świadomości docelowych konsumentów. Nazywa się to pozycjonowaniem produktu na rynku. Decydując się na swoje pozycjonowanie, firma jest gotowa przystąpić do planowania szczegółów swojego marketingu mix.

Praca polegająca na analizie możliwości marketingowych, wyborze rynków docelowych, opracowaniu miksu marketingowego i jego wdrożeniu wymaga wspierania systemów zarządzania marketingowego. W szczególności przedsiębiorstwo musi posiadać systemy informacji marketingowej, planowania marketingowego, organizacji usług marketingowych i kontroli marketingu.

Przy ustalaniu ryzyka biznesowego rozróżnia się pojęcia: „Koszt”, „Straty”, „Straty”. Każdy działalność przedsiębiorcza nieuchronnie wiążą się z kosztami, podczas gdy straty powstają w wyniku niesprzyjających okoliczności, błędnych obliczeń i reprezentują dodatkowe wydatki ponad to, co zaplanowano. Charakteryzuje to kategorię „ryzyko” z jakościowego punktu widzenia, ale stwarza podstawę do tłumaczenia pojęcia „ryzyko” ryzyko biznesowe» na ilościowe. W rzeczywistości ryzyko oznacza niebezpieczeństwo utraty zasobów lub dochodów. W ujęciu względnym ryzyko definiuje się jako kwotę możliwych strat związanych z określoną podstawą, w postaci której najwygodniej jest przyjąć stan przedsiębiorstwa lub całkowity koszt zasobów dla ten typ działalność przedsiębiorcza.

Wyślij swoją dobrą pracę do bazy wiedzy jest prosta. Skorzystaj z poniższego formularza

Dobra robota do serwisu">

Studenci, doktoranci, młodzi naukowcy, którzy wykorzystują bazę wiedzy w swoich studiach i pracy, będą Państwu bardzo wdzięczni.

Podobne dokumenty

Główne kierunki i metody badań marketingowych. Pojęcie, klasyfikacja i struktura rynków. Badania rynku nieruchomości. Badanie rynku nieruchomości Republiki Chakasji. Przeprowadzanie badań marketingowych i analiza uzyskanych danych.

praca na kursie, dodano 8.10.2010


Badania marketingowe rynku nieruchomości. Badania popytu i preferencji konsumentów na rynku nieruchomości. Marketing obiektów w budowie i już ukończonych. Podstawowe komunikaty marketingowe, rodzaje reklamy stosowane na rynku nieruchomości.

streszczenie, dodano 18.11.2009


Główne kierunki i metody badań marketingowych. Pojęcie, klasyfikacja i struktura rynku nieruchomości. Segmentacja i charakterystyka potencjału sektora nieruchomości, jego szans i zagrożeń rynkowych. Ocena stanu konkurencji i barier rynkowych.

praca na kursie, dodano 27.05.2014


Struktura marketingu System informacyjny, badanie metod sondujących, badań opisowych i dorywczych. Przeprowadzanie analiza marketingowa rynek nieruchomości: uwarunkowania, pojemność i segmentacja rynku, stan konkurencji i bariery.

praca na kursie, dodano 8.10.2010


Pojęcie i istota badań marketingowych, opracowanie planu gromadzenia informacji. Ankiety i kwestionariusze jako główne etapy zbierania informacji w badaniach marketingowych. Istota i rodzaje nadzoru marketingowego. Badanie rynku oprogramowania antywirusowego.

praca na kursie, dodano 12.03.2015


Podstawy teoretyczne badania konsumenckie. Procedura badań marketingowych. Analiza statystyczna współczesnego rynku nieruchomości Republiki Chakasji. Prowadzenie badań marketingowych preferencji konsumentów i analiza uzyskanych danych.

praca na kursie, dodano 8.10.2010


Pojęcie i główne cechy nieruchomości. Marketing nieruchomości: kluczowe punkty. Ogólna ocena i analiza rynku nieruchomości w 2009 roku. Działania marketingowe firmy Arevera Real Estate. Analiza STEP rynku nieruchomości w Krasnojarsku.

praca na kursie, dodano 26.09.2010

Badania marketingowe są jedną z podstawowych funkcji marketingu. Badania marketingowe to systematyczna i obiektywna identyfikacja, gromadzenie, analiza, rozpowszechnianie i wykorzystywanie informacji w celu poprawy efektywności identyfikowania i rozwiązywania problemów (szans) marketingowych.

Badania marketingowe wiążą się z podejmowaniem decyzji dotyczących wszystkich aspektów działań marketingowych. Badania mają na celu badanie wewnętrznego i zewnętrznego otoczenia organizacji. Podstawą klasyfikacji badań marketingowych otoczenia zewnętrznego jest ich podział ze względu na przedmiot badań na cel i rynek. Ukierunkowane badania marketingowe (badania konsumentów, produktów, konkurentów itp.) przeprowadzane są w celu rozwiązania konkretnych problemów organizacji, na przykład w celu zidentyfikowania docelowego segmentu rynku. Badania rynku przeprowadzane są w celu poznania głównych parametrów rynku, które z kolei charakteryzują się poprzez system wskaźników ilościowych i wskaźniki jakości(Tabela 1).

Tabela 1 – Główne kierunki badań rynku

Rodzaj badań marketingowych	Główne kierunki
Badania popytu	Badanie wielkości, struktury i dynamiki popytu; badanie wymagań i preferencji konsumentów; badanie elastyczności popytu
Studiuję ofertę	Badanie wielkości, struktury i dynamiki podaży; badanie potencjału produkcyjnego i zaopatrzeniowego w surowce; badanie elastyczności podaży
Badania cen	Badanie poziomu cen panujących na rynku; badanie dynamiki cen dla pewien okres czas; badanie głównych trendów cenowych
Badania rynku	Badanie sytuacji, która ukształtowała się na rynku pod wpływem następujących czynników rynkowych: podaż towarów, popyt na towary, równowaga rynkowa, skala rynku itp.
Badanie procesów zachodzących na rynku	Badanie cech rynku, trendów aktywność biznesowa, potencjał rynkowy i udział w nim przedsiębiorstwa, badanie warunków rynkowych itp.

Większe znaczenie w kontekście ożywienia gospodarczego na poziomie globalnym Kryzys ekonomiczny zdobyć pytania związane z badaniem rynku nieruchomości, jako jednego z najbardziej dotkniętych obecnymi warunkami. W takim przypadku należy zacząć od definicji nieruchomości jako takiej i wziąć pod uwagę cechy badanego rynku.

Rozważmy współczesne rozumienie nieruchomości w Rosji i specyfikę jej interpretacji. Podstawową podstawą do zdefiniowania nieruchomości jest Kodeks cywilny Federacja Rosyjska, która klasyfikuje następujące przedmioty jako rzeczy nieruchome (nieruchomości, nieruchomości): grunt, obszary podziemne oraz wszystko, co jest trwale związane z gruntem, czyli obiekty, których ruch bez nieproporcjonalnej szkody dla ich przeznaczenia jest niemożliwe, w tym budynki, budowle i niedokończone obiekty budowlane. Do rzeczy nieruchomych zalicza się także przedmioty rejestracja państwowa powietrze i statki morskie, statki żeglugi śródlądowej, obiekty kosmiczne. Ustawa może zaliczyć do majątku nieruchomego inny majątek.

W tej pracy nieruchomości rozpatrujemy nie z punktu widzenia legislacji, ale zgodnie z definicją przyjętą w fachowej literaturze z zakresu ekonomii i marketingu – są to działki i wszystko, co jest z nimi ściśle związane, których przemieszczanie się bez zniszczenie lub utrata ich funkcji nie jest możliwa. W oparciu o tę definicję nieruchomości, ze względu na ich pochodzenie, dzieli się najogólniej na: obiekty sztuczne (budynki), do których zalicza się nieruchomości mieszkalne, komercyjne i niekomercyjne; naturalny (naturalny), który obejmuje ziemię.

Rozważmy ten podział nieruchomości (tabela 3).

Tabela 3 – Klasyfikacja obiektów nieruchomościowych

W praktyce rozróżnia się pojęcie nieruchomości jako przedmiotu fizycznego (materialnego) oraz jako zespołu stosunków gospodarczych, prawnych i społecznych, które zapewniają specjalną procedurę jej zbycia i szczególną stabilność praw. W związku z tym zwyczajowo rozróżnia się cztery koncepcje nieruchomości (ryc. 1).

Rysunek 1. Cztery koncepcje nieruchomości.

Nieruchomości należą do kategorii towarów. Może pełnić funkcję produktu konsumenckiego (mieszkania, lokale, budynki, budowle itp.) celów przemysłowych), jak i jako produkt do celów przemysłowych (lokale, budynki, budowle do celów przemysłowych). Jednocześnie przedmioty nieruchomości posiadają unikalne cechy, które odróżniają je od innych dóbr (tabela 4).

Tabela 4. - ogólna charakterystyka obiekty nieruchomości.

Charakterystyka	Opis
Pożytek	Zaspokaja potrzeby kupującego w zakresie przestrzeni mieszkalnej lub przemysłowej, komfortu i przyjazności dla środowiska lokalu, prestiżu itp. O użyteczności obiektu decydują takie cechy jak wielkość pomieszczenia, układ, zagospodarowanie terenu, lokalizacja itp. .
Stała lokalizacja	Określa wyjątkowość każdej nieruchomości i w dużej mierze ją determinuje cechy ekonomiczne i pozycjonowanie na rynku
Wyjątkowość (wyjątkowość)	Każda nieruchomość ma pewne cechy charakterystyczne, które odróżniają ją od innych
Dwuskładnikowy	Każdy obiekt nieruchomości składa się z dwóch składników - gruntu i budynków (konstrukcji), dla różnych rodzajów nieruchomości i różnych warunki ekonomiczne stosunek tych składników, zarówno pod względem kosztowym, jak i fizycznym, może być inny
Niezużywalność	Naturalna forma nie ulega zużyciu i jest zachowywana przez całe życie.
Trwałość	Ziemia teoretycznie ma nieskończoną żywotność i nie ulega zużyciu. Budynki i konstrukcje mają ograniczoną żywotność w porównaniu do gruntów. Jednak w porównaniu do zdecydowanej większości innych towarów, budynki i konstrukcje są stosunkowo trwałe
Fundamentalność	Nieruchomość to produkt, którego w normalnych warunkach nie można zgubić, ukraść ani zniszczyć

Obrót nieruchomościami, jak każdym innym produktem, odbywa się na rynku i jest ściśle powiązany z przyciąganiem kapitału finansowego i pracy. Jednocześnie rynek nieruchomości jest rynkiem ograniczonych zasobów, sprzedających i kupujących. Przyjrzyjmy się rozumieniu rynku nieruchomości przez różnych autorów (tabela 5).

Tabela 5. - Pojęcie rynku nieruchomości.

	Definicja rynku nieruchomości
V. A. Goremykin	Jest to zespół powiązań organizacyjnych i gospodarczych, sposób redystrybucji działek, budynków, budowli i innej własności pomiędzy właścicielami i użytkownikami metody ekonomiczne w oparciu o konkurencyjną podaż i popyt.
S. V. Grinenko	Jest to mechanizm, za pomocą którego łączone są interesy i prawa oraz ustalane są ceny nieruchomości.
N. Ya. Kolyuzhnova, A. Tak. Yakobson	Jest to system działań i mechanizmów dokonywania transakcji, czyli innymi słowy podsystem ogólnego rynku gospodarczego związany z obiegiem praw do nieruchomości.
K. I. Safonova, I. A. Andreeva	Jest to zespół powiązań związanych z powstawaniem nowych obiektów nieruchomościowych, eksploatacją istniejących, a także powiązań powstających w procesie różnorodnych transakcji przeprowadzanych na nieruchomościach.
A. V. Sevostyanov	To jest sektor krajowy gospodarka rynkowa, czyli zespół przedmiotów nieruchomości, podmiotów gospodarczych działających na rynku, procesów funkcjonowania rynku, czyli procesów tworzenia, użytkowania i wymiany przedmiotów nieruchomości oraz zarządzania rynkiem, a także mechanizmów zapewniających funkcjonowanie rynku (rynek infrastruktura).

Definicja rynku nieruchomości podana przez A.V. Goremykina najpełniej oddaje istotę tego rynku, a jednocześnie jest podana w przystępnej formie.

Rynek nieruchomości ma strukturę rozgałęzioną i opiera się na różne znaki, dzieli się na kilka węższych rynków (tabela 6).

Tabela 6. – Klasyfikacja rynków nieruchomości.

Znak klasyfikacji	Rodzaje rynków
Rodzaj obiektu	Działki, budynki, budowle, przedsiębiorstwa, lokale, prawa majątkowe i inne przedmioty.
Geograficzny (terytorialny)	Lokalne, miejskie, regionalne, krajowe, globalne.
Cel funkcjonalny	Obiekty przemysłowe, budynki i lokale mieszkalne, nieprzemysłowe.
Stopień gotowości do działania	Istniejące obiekty, niedokończona konstrukcja, nowe budownictwo.
Rodzaj uczestników	Sprzedawcy i nabywcy indywidualni, sprzedawcy pośredni, gminy, organizacje komercyjne.
Rodzaj transakcji	Kupno i sprzedaż, dzierżawa, hipoteka, prawa majątkowe.
Przemysł należący	Obiekty przemysłowe, rolnicze, budynki użyteczności publicznej i inne.
Rodzaj własności	Obiekty państwowe i komunalne, prywatne.
Metoda transakcji	Pierwotne i średnie, zorganizowane i niezorganizowane, giełdowe i bez recepty, tradycyjne i interaktywne

Na rynku nieruchomości z wykorzystaniem mechanizmów rynkowych przeprowadzane są następujące operacje:

• - przy zmianie właściciela - kupno i sprzedaż nieruchomości; dziedzictwo; darowizna; giełda; zapewnienie wykonania zobowiązań (sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką lub zajętej);
• - przy częściowej lub całkowitej zmianie składu właścicieli - prywatyzacja; nacjonalizacja; zmiany w składzie właścicieli, w tym podział majątku; upadłość (likwidacja) podmiotów gospodarczych wraz ze sprzedażą majątku właścicieli;
• - bez zmiany właściciela - inwestowanie w nieruchomości; działalność deweloperska (rozbudowa, przebudowa, nowe budownictwo); zastaw; wynajem; przeniesienie do zarządzania gospodarczego lub kierownictwo operacyjne, do bezpłatnego użytku, w ramach powiernictwa itp.

Rynek nieruchomości ma ogromny wpływ na wszystkie aspekty społeczeństwa poprzez szereg funkcji (rysunek 2).

Rysunek 2.- Główne funkcje rynku nieruchomości.

Do głównych funkcji właściwych wszystkim rynkom - regulacyjnemu, stymulującemu, cenowemu, pośredniczącemu, informacyjnemu i odkażającemu na rynku nieruchomości, dodano jeszcze trzy dodatkowe funkcje- inwestycyjne, handlowe i społeczne. Funkcja komercyjna polega na kształtowaniu wartości konsumenckiej nieruchomości i generowaniu zysku z zainwestowanego kapitału. Funkcja inwestowania pozwala zachować i powiększyć swój kapitał poprzez jego inwestowanie nieruchomość. Funkcja społeczna, ma na celu pobudzenie intensywności pracy obywateli pragnących zostać właścicielami nieruchomości.

Funkcjonowanie rynku nieruchomości odbywa się dzięki działaniom jego podmiotów, do których zaliczają się: sprzedający, kupujący, profesjonalni uczestnicy(instytucjonalne i pozainstytucjonalne) (rysunek 7).

Tabela 7. Podmioty (uczestnicy) rynku nieruchomości

1. Sprzedający (dzierżawcy): właściciele nieruchomości (legalni i osoby); budowniczowie (programiści); organy upoważnione przez władze lokalne itp.	2. Kupujący (najemcy): osoby prawne i osoby fizyczne; inwestorzy i akcjonariusze; narządy kontrolowany przez rząd itp.
Tematy (uczestnicy) rynek nieruchomości
Profesjonalni uczestnicy
3. Uczestnicy instytucjonalni (reprezentujący interesy państwa): sądy i kancelarie notarialne; organy zajmujące się rejestracją praw do nieruchomości i transakcji z nimi; federalny i organy terytorialne regulowanie rozwoju obszarów miejskich, gospodarki gruntami i użytkowania gruntów; organy kontroli technicznej, przeciwpożarowej i inne zajmujące się nadzorem budowy i eksploatacji budynków i budowli itp.	4. Uczestnicy pozainstytucjonalni (działający na zasadach komercyjnych): wykonawcy robót budowlanych; agencje nieruchomości; agencje wyceny; kancelarie prawne; banki; agencje hipoteczne; Firmy ubezpieczeniowe; Media itp.

Rynek nieruchomości ze względu na swoją specyfikę posiada szereg cech odróżniających go od innych rynków przedstawionych w tabeli 7.

Tabela 8. - Cechy rynku nieruchomości.

	Charakterystyka
Lokalizacja	- absolutny bezruch; - cena zależy w dużej mierze od lokalizacji
Rodzaj zawodów	- niedoskonały, oligopol; - niewielka liczba kupujących i sprzedających; - kontrola nad cenami jest ograniczona; - wejście na rynek wymaga znacznego kapitału
Elastyczność propozycje	Niski, wraz ze wzrostem popytu i cen, podaż rośnie nieznacznie
Charakter popytu	Zapotrzebowanie ma charakter zindywidualizowany i nie jest wymienne
Stopień otwartości	- transakcje mają charakter prywatny; - informacja publiczna jest często niekompletna i niedokładna, co utrudnia ocenę sytuacji na rynku
Konkurencyjność produktu	– jest w dużej mierze determinowane przez środowisko otoczenie zewnętrzne, wpływ sąsiedztwa; - specyfika indywidualnych preferencji nabywców
Warunki zagospodarowania przestrzennego	- regulowane przez ustawodawstwo cywilne i lądowe, z uwzględnieniem przepisów wodnych, leśnych, środowiskowych i innych przepisów specjalnych; - większa współzależność własności prywatnej i innych form własności
Rejestracja transakcji	trudności prawne, ograniczenia i warunki
Cena	obejmuje koszt przedmiotu i praw z nim związanych

Ustalono zatem, że rynek nieruchomości zajmuje szczególne miejsce w gospodarce każdego kraju. Działając jako złożona, zintegrowana kategoria, łączy w sobie różnorodne zainteresowania i formy aktywności swoich podmiotów; różne strefy wpływów - od ekonomicznego po społeczne; szereg funkcji mających wpływ na całą gospodarkę kraju. Jednocześnie wzrost znaczenia badań marketingowych tego rynku jest charakterystyczny szczególnie dla regionalnych rynków nieruchomości, których osobliwością jest obowiązkowa orientacja nie tylko na warunki lokalne, ale także na ogólną sytuację w kraju.

W nieruchomościach możemy wyróżnić trzy główne obszary badań:

• Badania/przeglądy rynku jako całości lub jego poszczególnych segmentów
• Badanie projektów budowlanych (obiektów, terytoriów itp.) we wszystkich segmentach rynku nieruchomości
• Badania i analizy istniejących/działających nieruchomości w każdym segmencie

Prowadzone są głównie badania rynku nieruchomości trzy różne metody:

1. Badania rynku z wykorzystaniem klasycznych metod desk research.
2. Badanie rynku poprzez wywiady eksperckie.
3. Badania potencjalnych konsumentów(zwykle przeprowadzane w odniesieniu do konkretnej nieruchomości w celu wyjaśnienia jej cech konsumenckich lub oceny zapotrzebowania rynku).

Firma ANTEMA koncentruje swoją pracę na zintegrowanym zastosowaniu wszystkich trzech metod badawczych w odniesieniu do każdego konkretnego projektu lub segmentu rynku nieruchomości.

Analiza przedstawiona jest w formie trzech współzależnych badań, które wzajemnie się potwierdzają i uzupełniają, co daje właścicielowi/inwestorowi najpełniejszy obraz rynku dla interesującego go segmentu nieruchomości oraz perspektyw rynkowych.

Główne prace badawcze wykonane przez specjalistów firmy Antema:

1. Identyfikacja i analiza obszarów oddziaływania projektów/obiektów nieruchomości

• główne szlaki komunikacyjne
• główne osady
• określenie gęstości i ilości zaludnienia w strefie wpływów

2. Analiza projektów/obiektów nieruchomości i lokalizacji

2.1 Analiza Charakterystyka fizyczna projekty/obiekty nieruchomości. Czynniki ograniczające potencjalne korzystanie z Serwisu:

• teren lokalizacji
• kształt terenu, na którym zlokalizowana jest inwestycja/nieruchomość
• Dostępność i charakterystyka dróg dojazdowych
• obecność obiektów naturalnych i wytworzonych przez człowieka na terenie/w ramach projektów/obiektów ograniczających użytkowanie
• zapewnienie komunikacji
• ograniczenia urbanistyczne (wysokość, czerwone linie, linie widokowe itp.)

2.2 Analiza istniejących projektów/obiektów nieruchomości:

• określenie podstawowych cech konsumenckich
• określenie podstawowych właściwości jakościowych i technicznych
• określenie klasy projektu/nieruchomości

2.3 Analiza dostępności transportowej, pieszej i wizualnej

2.4 Pomiar ruchu kołowego i pieszego na sąsiednich autostradach w celu określenia wielkości potencjału grupa docelowa dla komercyjnych projektów budowlanych.

2.5 Analiza bezpośrednie otoczenie projekty/obiekty nieruchomości. Charakterystyka otaczającej zabudowy:

• badanie i opis istniejącego środowiska
• planowana zabudowa mieszkaniowo-usługowa
• budowa dróg
• analiza planów zagospodarowania i przebudowy obiektów w bezpośrednim otoczeniu na podstawie informacji o dostępnej dokumentacji wstępnego pozwolenia, informacji medialnych i innych otwartych źródeł, wywiadów eksperckich

3. Analiza różnych segmentów rynku nieruchomości

3.1 Analiza wszystkich segmentów rynku nieruchomości obszaru lokalizacji, tendencji rozwojowych:

• zbieranie i analiza informacji o istniejącej propozycji, charakterystyce i klasyfikacji proponowanych obiektów
• obiekty w budowie, projekty prezentowane na wolnym rynku
• poziom stawek czynszów i cen sprzedaży, pustostany (ocena ekspercka)

4. Analiza najlepszego wykorzystania projektów/obiektów nieruchomości i opracowanie rozszerzonej koncepcji zagospodarowania analizowanego terytorium jako całości

4.1 Identyfikacja mocnych i słabych stron, szans i zagrożeń związanych z różnymi sposobami korzystania z Witryny

4.2 Analiza kompatybilności różnych możliwości korzystania z Serwisu

4.3 Stworzenie koncepcji rozwoju Strony w oparciu o najlepsze wykorzystanie

4.5 Określenie maksymalnego wykorzystania powierzchni na różne cele funkcjonalne, bilans terytorialny

4.6 Charakterystyka potencjalnych nabywców/najemców

4.7 Kształtowanie prognoz stawek czynszu/cen sprzedaży przyszłej powierzchni zgodnie z opracowaną koncepcją.

5. Wywiady eksperckie z wiodącymi graczami na rynku nieruchomości w badanych segmentach rynku

• klasyfikacja badanych segmentów rynku nieruchomości obszaru lokalizacji
• ekspercka ocena wolumenów rynku w podziale na badane segmenty
• obiecujące obszary nowego budownictwa, obszary masowego rozwoju
• ogłaszane na rynku duże zrealizowane i planowane projekty
• ekspertyza dotycząca lokalizacji i rodzajów nieruchomości rekomendowanych pod budowę
• model ekspercki obiektu - rodzaj nieruchomości dla każdego segmentu, kubatura

6. Przeprowadzanie badań potencjalnych konsumentów we wszystkich badanych segmentach rynku

• Badanie potencjalnych konsumentów w celu określenia potencjalnej grupy docelowej na podstawie konceptu
• Badanie potencjalnych konsumentów w celu ustalenia głównych punktów/miejsc koncentracji docelowej grupy odbiorców
• Przygotowywanie i przeprowadzanie masowych badań potencjalnych grup docelowych
• Przetwarzanie i analiza uzyskanych wyników

7. Prowadzenie przedsprzedaży powierzchni handlowo-rozrywkowej dla nieruchomości komercyjnych

• Utworzenie listy głównych najemców
• Utworzenie listy potencjalnych najemców powierzchni rozrywkowej
• Utworzenie listy najemców powierzchni handlowych
• Określenie zainteresowania potencjalnych najemców projektem (testowanie koncepcji na potencjalnych najemcach, w tym kotwiczących)
• Tworzenie prognoz stawek czynszów i cen sprzedaży w odniesieniu do wygenerowanej listy najemców.

8. Wykonanie szczegółowe analiza ekonomiczna opracowana koncepcja i opracowanie modelu ekonomicznego projektu/obiektu nieruchomości

9. Opracowanie projektu specyfikacji technicznej opracowania projekt architektoniczny rozwój Strony