Ärikeskuste klassifikatsioon A-st C-ni. Ärikinnisvara objektide klassifikatsioon. Büroo-, lao- ja kaubandushoonete põhiomadused Büroopindade klassifikatsiooni märk

Büroopinnad saab liigitada nelja kategooriasse: A, B, C ja D. A- ja B-kategooria ruumid vastavad üldiselt Lääne standardite nõuetele ärikeskuste asukoha, seisukorra ja teenindustaseme osas, C-kategooria on keskmise tasemega ning D-kategooria on nn "Vene standard". Mõnes klassifikatsioonis on need klassifitseeritud eraldi kategooriasse "Äripargid".

1. Asukoht
A-kategooria ärikeskused asuvad tavaliselt linna ajaloolises keskuses. Nendel ärikeskustel on mugavad juurdepääsuteed, suurepärased vaated ja hästi arenenud infrastruktuur.

2. Hoone
A-kategooria ärikeskus asub hoones, mis on ehitatud mitte varem kui 1990. aastatel. või täielikult renoveeritud rahvusvahelistele standarditele kvaliteetne eraldiseisev erihoone. Sellisele hoonele esitatakse järgmised nõuded: kõrge remondi- ja viimistlustööde tase, efektiivne korruseplaan bürooplokkide kujul, konverentsiruumi, kohviku/restorani, turvalise maapealse parkla või maa-aluse garaaži olemasolu. .

3. Side
A-kategooria ärikeskusi iseloomustavad suure võimsusega side, mis tagab maksimaalse mugavuse ja mugavuse. Selle taseme ärikeskuste jaoks on kohustuslik:
- varutoiteallikad
- tsentraliseeritud süsteem konditsioneerimine
- tsentraliseeritud küttesüsteem (sh autonoomne varusüsteem)
- suure võimsusega fiiberoptilised sidekanalid
- kiirliftid
- piiramatu kogus telefoniliinid
- kaasaegne süsteem tulekahjusignalisatsioon ja tulekustutus.

4. Turvalisus
A-kategooria ärikeskused on ööpäevaringselt valve all, kõrge professionaalne turvalisus kasutab videovalve- ja läbipääsusüsteeme ning vajalik on vastuvõtt.

Üürnikud kontoriruumid sellised ärikeskused on enamasti suurkorporatsioonid, finants- ja panganduskontsernid, edukad õigus-, audiitor- ja konsultatsioonifirmad.

1. Asukoht
B-kategooria ärikeskused asuvad reeglina linna mainekates äri- ja finantspiirkondades. B-klassi eristavad ajaloolise kesklinna territooriumid, mis ei kuulu A-kategooriasse, ja sellega külgnevad alad. ajalooline keskus hea asukohaga.

2. Hoone
B-kategooria ärikeskus asub pärast selektiivset eraldi spetsialiseeritud hoonet kapitaalremont või kosmeetiline remont kõrge tase viimistlus ja imporditud materjalide kasutamine. Sellisele hoonele esitatakse järgmised nõuded: toimiv korruseplaan, konverentsiruum, kohvik/restoran ja turvalise maapealse parkla olemasolu.

3. Side
B-kategooria ärikeskusi iseloomustab hea sisekommunikatsiooni seisukord. Selle taseme ärikeskuste jaoks on kohustuslik:
- kliimaseadmed (jagatud süsteem, individuaalne)
- tsentraliseeritud küttesüsteem
- fiiberoptilised sidekanalid
Samuti iseloomustab B-kategooria ärikeskusi laia valiku pakkumine lisateenused.

4. Turvalisus
B-kategooria ärikeskustes on ööpäevaringne valve, kõrge professionaalne turvalisus kasutab videovalvesüsteeme ja paindlikku läbipääsusüsteemi.

Üürihinnad on üsna kooskõlas pakutava teenuse tasemega ning on saadaval suurtele Venemaa ja välismaistele ettevõtetele.

1. Asukoht
C-kategooria ärikeskused asuvad reeglina kesklinnast kaugemal, kuid hea ligipääsetavusega piirkondades, mis asuvad peamiste kiirteede, metroo läheduses. Kõige sagedamini asuvad administratiivhoones, uurimisinstituutides.

2. Hoone
C-kategooria ärikeskustes asuvad tavaliselt rekonstrueeritud endised administratiivhooned ja ühiselamud, mis on ümber ehitatud bürooks. Ruumide seisukord sellistes hoonetes varieerub nõukogudeaegsest renoveerimisest hea kaasaegse interjöörini. C-kategooria ärikeskusi iseloomustab valvega parkla puudumine.

3. Side
C-kategooria ärikeskusi iseloomustab:
- piisav arv telefoniliine
- ventilatsioonisüsteemid.

4. Turvalisus
Turvalisust C-kategooria ärikeskustes tagab korrapidaja ja läbipääsusüsteem.

D-kategooria büroohooned asuvad linna äripiirkondadest eemal. Nendes asuvad insenerkommunikatsioonid on reeglina vananenud, parklad on spontaansed, hoonete spetsialiseeritud hooldusteenused on minimaalsed või puuduvad täielikult.
D-kategooria ärikeskuste eeliseks on madalad üürihinnad, mis meelitavad ligi väikeettevõtteid, kes ei saa endale veel mugavamaid töötingimusi lubada.

Kolme erineva kategooria hinded ei pruugi ühtida. Sel juhul võetakse komplektist madalaim hinnang (1-asukoht, 2-hoone tüüp ja tehniline tase, 3-tase haldusfirma ja pakutav teenus). Isegi kõige moodsam hoone, kus on lääne haldusfirma, kuid mis asub väljaspool linna piire, klassifitseeritakse C-klassi.

Tekst: www.site Kordustrükkimisel ja materjalide kasutamisel tuleb viidata allikale.

Hoone usaldusväärseks hindamiseks on vaja 20 parameetrit, kuid tajumise hõlbustamiseks tõstame esile ja rühmitame peamised:

1. Asukoht.
2. hoone tüüp, disainifunktsioonid(kaasa arvatud parkimine), ehitusaasta.
3. Elu toetavad süsteemid.
4. Planeerimisotsused ja viimistlus.
5. BC infrastruktuur.
6. Ohutus.
7. Hoone haldamine.

Kui võtta arvesse kõiki 20 parameetrit, on hoone A-klassi klassifitseerimise tingimuseks nende 16 olemasolu ja B-klassi puhul 10.

Asukoht

Nii A- kui ka B-klass viitavad soodsale asukohale: äripiirkonnad, tihe liiklus, transpordisõlmede ja metroo lähedus, mugavad sissepääsud hoonesse. Ärikeskuse “jalutuskaugus” on aga erinev: töötajate jaoks võib 5- ja 20-minutilise jalutuskäigu vahe metroost töökohani olla põhimõtteline punkt. Mõned B-klassi hoonete omanikud pääsevad raskest olukorrast, korraldades kohaletoimetamise ettevõtete liinibussidega. See on hea samm. Asukoha kujutise omistame olulistele erinevustele: BC A ja B + klasside läheduses ei tohiks olla objekte, mis võivad pilti mõjutada (prügilad, tööstuspiirkonnad, vanglad jne). B-klassi puhul on see tingimus vabatahtlik (ei ole kohustuslik).

hoone tüüp

Siin on erinevused olulisemad. A-klassi bürood asuvad uutes hoonetes, mis on algselt kavandatud ärikeskuseks ja B-klassi bürood asuvad peamiselt rekonstrueeritavates hoonetes või ärikeskused tegutsenud üle 5-7 aasta. See on otseselt seotud nii inseneriseadmete ja planeerimislahendustega kui ka arhitektuuri ja disainiga. Näiteks A-klassi kontorites on insolatsioon parem, kuna klaasipind on suurem. Kohustuslik nõue– maa-aluse või katusega parkla olemasolu. Parkimissuhe ei ole väiksem kui 1:100 m 2 . B+ ja B-hoonete puhul on see indikaator vabatahtlik.

Elu toetavad süsteemid

Hoone insenerisüsteemid on “nähtamatu esikülg”, millest sõltub otseselt teie töötajate mugavus. Klass A näeb ette tsentraalse kliimaseadme (mitte madalam kui kahe toruga), katkematu toiteallika (või kaks sõltumatut toiteallikat, vähemalt 70 W 1 m 2 kohta), kiirliftide olemasolu ooteajaga mitte rohkem kui 30 sekundit, vähemalt kahe pakkuja asutus.

Planeerimislahendused ja viimistlus

Kaasaegsetes A-klassi hoonetes on sammaste vahe üsna lai: see aitab kasulikku pinda võimalikult efektiivselt ära kasutada. Ühes eelmises artiklis kirjutasime nn kahjutegurist - kahjutegurist. Et see koefitsient oleks minimaalne, peab hoone vastama järgmistele parameetritele:

• Veergude vahe peab olema vähemalt 8 x 8 m;
• Põrandapind alates 1000 m 2;
• Trepid, liftid ja vannitoad asuvad korruse keskel;
• Kontori planeering on avatud.

A-klassi büroode lubatud kadude väärtused on 12-18%, B-klassi puhul - mitte rohkem kui 20%. Tõlgitud keelde finantskeel see tähendab, et teie ruumide iga 100 ruutmeetri eest maksate vastavalt 112 või 120 ruutmeetri eest. Erinevus on üsna ilmne.

B+ klassis ja eriti B-ruumides on sageli kontori-koridor või segaplaneering. A klassi ruumides - avatud. Eelistused sõltuvad siin ainult üürnikfirmade nõudmistest, kuid on selge, et esimesel juhul on kahjutegur suurem.

Lagede kõrgus pärast viimistlemist peaks olema vähemalt 2,7 m. Siingi võidab A-klass: tavaliselt on see väärtus 3 m lähedal ja B-klassi puhul on see parameeter valikuline. Kvaliteetse viimistluse hulka kuuluvad ratsionaalse valgustusega ripplaed, plastaknad, põrandal linoleum või vaip, seintel värvitav tapeet.

Infrastruktuur

Üürnike mugavuse huvides peaks hoones olema söökla või kohvik, sularahaautomaat ja makseterminalid. Sellele vastavad hooned B klass. A Class pakub rohkem võimalusi: siinne infrastruktuur hõlmab koosolekuruume ja konverentsisaali ning esimesel korrusel on kasulikud lisateenused - kauplused, keemilised puhastused, pangakontorid, keemilised puhastused jne. Suurtes ärikeskustes on sageli ka spordikeskus.

Ohutus

Mitmetasandiline turvasüsteem on maineka ärikeskuse asendamatu atribuut. A-klassi hooned on varustatud tulekustutusautomaatika ja videokaameratega. Kõik ruumid, maa-alused ja maapealsed parklad on valvega, läbipääsukontroll territooriumile ja ruumidele on korraldatud.

hoonete haldamine

Professionaalne juhtimine ei tähenda üürnike jaoks peavalu. Katkised segistid, pistikupesad, sanitaartehnilised seadmed – kõik need rikked lahendatakse kiiresti, ilma ettevõtte tööd halvamata. Sama kehtib ka puhastamise ja jäätmete kõrvaldamise kohta.

Erinevused:

• A-klassi ruumides on juhtimissüsteem tsentraliseeritud ja automatiseeritud. Fondivalitseja peab teenindama vähemalt 25 000 m 2 pinda;
• B+ hoonetes kolmas isik Fondivalitseja või oma käitamisteenus;
• Hoonetes B- teostatakse hooldust oma teenus või allhankefirma (vähemalt 2 objekti, millest igaühe pindala on 3000 m2).

Järelduse asemel

Märgime veel ühe oluline punkt. A- ja B+ klassi hooned peavad kuuluma samale omanikule ning üürnike kogum peab olema tasakaalus. "Omandi" kriteeriumi mittevastavus on lubatud multifunktsionaalsete komplekside, sealhulgas kontori- ja äripinnad või korterid. B-klassi puhul on see nõue vabatahtlik. Seetõttu pöörake sellises ärikeskuses kontorit valides erilist tähelepanu ärikonkurentide puudumisele.

Meie soovitused: A-klassi kontorid vastavad kõigile nõuetele kaasaegne äri. Klass B+ jääb neile arhitektuuri- ja planeeringuomaduste, parkimise ja infrastruktuuri poolest mõnevõrra alla. B-klass on hea ja ökonoomne variant, kui ärikeskuse esinduslikkus ja prestiiž pole esirinnas ning olete valmis taluma mõningaid ebamugavusi.

AT rahvusvaheline praktika kasutatakse mitmeid kontorikinnisvara klassifikatsioone enimkasutatumaks peetakse aga BOMA (Building Owners and Managers Accociation) väljatöötatud süsteemi. Ärikeskused liigitatakse kategooriatesse "A", "B" ja "C".

"A"-klassi büroopinnad on kõige prestiižsemad ja kvaliteetsemad, "C"-klassi omadused on omakorda kaugel tänapäevastest nõuetest. Konkreetsesse klassi määramine on teatud määral subjektiivne ja seda tehakse, võttes arvesse vastavust teatud omadustele:

1. Asukoht.
2. Hoone tüüp.
3. Hoone uudsus.
4. Hoone hooldussüsteemid, valvesüsteem.
5. Lahendused hoone planeerimisel, kaunistamisel ja ehitamisel.
6. Insenerisüsteemid, kliima- ja ventilatsioonisüsteemid.
7. Telekommunikatsioonisüsteemid.
8. Parkimine.
9. Hoone on varustatud liftidega.
10. Infrastruktuur.

Venemaa ei ole veel kinnitanud ühtset büroopindade klassifikatsiooni. Turul on palju erinevaid süsteeme, kuid need kõik põhinevad sarnastel põhimõtetel.

Kõige kuulsamad klassifikatsioonid on:

1. Vene Vahendajate Gildi peaanalüütiku klassifikatsioon G.M. Sternik.
2. 2003. aastal välja töötatud ja 2006. ja 2013. aastal täiendatud Moskva teadusfoorumi klassifikatsioon.
3. Peterburi teadusfoorumi klassifikatsioon 2008

Paljud hindamisettevõtted kasutavad ABC-ga sarnast süsteemi. Venemaa tegelikkuses lisavad mõned ettevõtted erikategooria"D", mis on tingitud sellest, et paljud hooned kuuluvad nõukogude aega, on rekonstrueerimata ega vasta isegi "C" kategooria nõuetele.

Vastavalt nõuete karmistamisele 2006. aastal Moskva teadusfoorumil muudeti 2003. aasta klassifikatsiooni. Uus struktuur jagab kaasaegsed büroohooned kolme tüüpi: "A", "B+" ja "B-". Ehitised, mis ei vasta määratud kriteeriumidele, on klassifitseeritud "C" ja alla selle. 2013. aastal oli oluliseks uuenduseks punkt “Sertifitseerimine” ehk bürookeskuste vastavus rahvusvahelistele energiatõhususe standarditele: LEED ja BREEAM.

Teine klassifikatsioonisüsteem hõlmab A-klassi jagamist täiendavateks kategooriateks:"A1", "A2", "A3" ja on üksikasjalikum. Seda kasutavad oma praktikas Noble Gibbons ja Colliers International. Jaotus alamklassideks "A +", "A" ja "A-" on sarnane.

Klass "A"

Büroopindadele parimaks lahenduseks olevad A-klassi ärikeskused asuvad uutes kompetentse planeeringuga, kõrge ehitus- ja viimistlustasemega kompleksides, automatiseeritud süsteemid elu toetav, varustatud turva-, side- ja sidesüsteemidega. Selliseid büroosid ehitatakse peamiselt kesklinna või mainekatesse piirkondadesse, kus on palju transpordisõlme.

Kõrgetasemelistes ärikeskustes ruumide rentnikena tegutsevad suurettevõtted ja välismaiste ettevõtete filiaalid. Klass "A" vastab täielikult kõigile kaasaegse hoone kriteeriumidele, mille hulka kuuluvad:

1. Keskse hoonehaldussüsteemi olemasolu.
2. Kaasaegse tuleohutussüsteemi olemasolu.
3. Lae kõrgus mitte vähem kui 2,7 m.
4. Kvaliteetsed viimistlusmaterjalid ühine kasutamine ja fassaad.
5. Lifti ooteaeg ei ületa 30 sekundit.
6. Põranda sügavus aknast “südamikuni” ei ületa 10 m.
7. Tõhusalt korraldatud vastuvõtuala, konverentsiruumide, avarate söögi- ja puhkealade olemasolu.
8. Disainer renoveerimine.
9. Mitmetasandiline maapealne või maa-alune parkla sissepääsuga ärikeskusesse.

Klassi “A” puhul praktiseeritakse jaotust alamklassideks: “A1”, “A2”, “A3”, millel pole põhimõttelisi erinevusi ja mida kasutatakse hoone täpsemaks määratlemiseks.

Alamklass "A1"

Seda alamklassi iseloomustavad:

"A2"

Sellel on leebemad nõuded hoone asukohale ja see võib olla ka suhteliselt hiljuti ehitatud täielikult rekonstrueeritud hoone. Omadused on lähedased klassile "A1", kuid lubavad väiksemaid kõrvalekaldeid sekundaarsete parameetrite kohta.

"A3"

Võib määrata täielikult rekonstrueeritud hoonele vanuses 20-30 aastat. Lubatud on paigutuse võrdlev ebaefektiivsus ja madalama kvaliteediga keskkliimasüsteem.

Alamklassi "A2" suhtes on võimalikud mõned halvenemised, näiteks asukoht kontorikeskus mitte kesklinnas, vaid hoopis kaugemas, kuid mainekas piirkonnas.

"AT"

Turistiklassi kontorid, nagu B-klassi büroopindu sageli nimetatakse, neil pole sageli põhimõttelisi erinevusi A-klassi kontorist. Erinevalt A-klassist, mis viitab esinduspindadele, viitab B-klassi äripind tööruumidele. Suured ettevõtted omama sellistes kontorites töötajaid, kes ei ole seotud tippjuhtkonnaga. Üürnikeks on väikesed organisatsioonid ja ettevõtted.

Neid ruume iseloomustavad:

"FROM"

"C" klassi kontorid asuvad peamiselt nõukogudeaegsetes hoonetes, mis on ümberehitatud kontorivajadusteks: uurimisinstituudid, instituudid, tehase juhtkond.

Seda tüüpi hoonet iseloomustab sageli täielik tsentraalse kliimaseadme puudumine, ebaprofessionaalne juhtimine ja varustatud parkimiskohtade puudumine.

Remont tehakse odavate materjalidega, probleeme on elektri ja taristuga. C-klassi bürooruumide peamised omadused:

1. Asukoht äärelinnas, hoonele ebamugav ligipääs.
2. Kasutusiga ületab 10 aastat.
3. Standardremont, koridorisüsteem.
4. Vananenud disain, ebaefektiivne paigutus.

"D"

D-klassi kinnistud ei vasta kaasaegse rajatise nõuetele büroo kinnisvara. Selle klassi büroosid iseloomustavad aegunud insenertehnilised lahendused, laudpõrandad, elu toetavate teenuste puudumine. Need asuvad väljaspool linna, ümberehitatud ladudes ja tööstusruumid, elamutes.

D-klassi iseloomustab:

1. Kapitaalremonti vajav hoone.
2. Koridorisüsteem, paiknemine keldrites ja poolkeldrites, kvaliteetse planeeringu puudumine.
3. Parkimine spontaanne, valveta.
4. Hoone hooldamise ja haldamise infrastruktuuri puudumine.

Kinnisvarahindade kõikumine büroodele

Kontorikinnisvara hinnad sõltuvad paljudest teguritest, millest peamine on kaugus keskusest ja vastavus konkreetsele kategooriale. A-klassi kontori keskmine rendimäär 2018. aastal Moskvas on 25 500 rubla. ruutmeetri kohta. aastas saab B+ klassi büroo üürida keskmiselt 16 000 rubla/kv.m. aastas ja ruutmeetrit. klassi "B-" kontoris maksab 14 500 rubla. aastal. Büroo rentimine allolevas kategoorias on keskmiselt 9000 rubla ruutmeetri kohta. aastal.

Õige hinnangu vajadus määrab kõigi turuosaliste jaoks kõige mugavama ja täieliku klassifikatsiooni kasutamise ja pideva uuendamise olulisuse. Selged kriteeriumid annavad selge ettekujutuse, mille eest on üürnik nõus raha maksma ning millise valiku ja võimaluse on üürileandja nõus pakkuma.

Uus nimekiri koosneb 26 punktist.

Moskva teadusfoorum teatas mitmete büroohoonete klassifikatsiooni punktide uuendamisest. Aasta jooksul arutasid Foorumis osalenud ettevõtted hindamiskriteeriume büroohooned ja nende vastavus kaasaegsetele turunõuetele. Selle tulemusena muudeti enam kui 70% klassifikatsiooniüksustest objektidele rangemate nõuete vastu.

Tuletame meelde, et büroohoonete klassifikatsiooni töötas välja Moskva uurimisfoorum 2003. aastal ja see viidi lõpule 2006. aastal.

Uuendatud klassifikaator koosneb 26 punktist, mis rühmitavad nõuded põhikategooriatesse: insenerisüsteemid, projekteerimisomadused, asukoht, parkimine, kinnisvara, hoonehaldus ja üürnikele suunatud teenused. Oluliseks uuenduseks oli punkt "Sertifitseerimine" – ärikeskuste vastavus rahvusvahelistele energiatõhususe standarditele, nagu BREEAM ja LEED. See lõik on endiselt soovituslik, kuid viitab turul toimuvatele muutustele ja hoonete keskkonnategevuse tulemuslikkuse kasvavale tähtsusele.

Olulised muudatused on puudutanud üksust "Parkimine". Seoses viimaste muudatustega linna parkimiskohtade korralduses jõudsid viie juhtiva rahvusvahelise ettevõtte analüütikud järeldusele, et parkimise nõudeid on vaja muuta. Garden Ringis asuvate ärikeskuste jaoks on parkimiskohtade saadavuse näitaja muutunud soovituseks: 1 parkimiskoht 100 ruutmeetri kohta. m rendipinda. Väljaspool Garden Ringi asuvate klasside A ja B + objektide puhul on turvategur muutunud kohustuslikuks parameetriks:

Aiaringi ja Kolmanda ringtee vahel: mitte vähem kui 1/80;

Kolmanda ringtee ja Moskva ringtee vahel: mitte vähem kui 1/60;

Väljaspool Moskva ringteed: 1/30 - 1/40 või rohkem.

Üldiselt on klassifitseeritud hoonetele esitatavad nõuded muutunud karmimaks. Seega on 7 kriteeriumi muutunud kohustuslikuks:

Keskse hoonehaldussüsteemi olemasolu (klassile B+)

Kütte-, ventilatsiooni- ja kliimasüsteemi olemasolu (klassile B-)

Lifti ooteaeg ei ületa 30 sekundit (A-klassi puhul)

Minimaalne vaba lae kõrgus 2,7 m (klassile B+)

Põranda sügavus aknast "südamikuni" ei tohiks ületada 10 m (A-klassi puhul)

kahjutegur mitte rohkem kui 12% (klassi B+ puhul)

Tõhusalt korraldatud vastuvõtuala olemasolu (A-klassi jaoks)

B-klassi hoonete klassifikatsioonisüsteem on läbi vaadatud. Hoonete hindamiskriteeriumid on nüüd kohustuslikud ja soovituslikud. Hoone liigitamiseks B-klassi objektiks peavad olema täidetud kõik 8 kohustuslikku kriteeriumi, et tagada kontoritöötajatele ohutu ja üsna mugav töö:

kütte-, ventilatsiooni- ja kliimaseadme olemasolu,

Kaasaegne tuleohutussüsteem,

Kaasaegsete liftide olemasolu hoonetele alates 4 korruselt,

Hoonele videovalvesüsteemi ja läbipääsukontrolli olemasolu,

Kvaliteetsete materjalide kasutamine üldkasutatavate ruumide ja fassaadide kaunistamisel,

Turvalise parkimise olemasolu,

Korraldatud hoonehaldus,

Sisemise taristu olemasolu, arvestades olemasoleva infrastruktuuriga hoone vahetus läheduses.