Klasifikacija poslovnih centara od "A" do "C. Klasifikacija objekata poslovnih nekretnina. Glavne karakteristike uredskih, skladišnih i maloprodajnih zgrada Oznaka klasifikacije uredskih prostora

Uredski prostori mogu se svrstati u četiri kategorije: A, B, C i D. Prostori kategorija A i B općenito zadovoljavaju zahtjeve zapadnih standarda za lokaciju, stanje i razinu usluge poslovnih centara, kategorija C je srednja, a kategorija D je takozvani "ruski standard". U nekim klasifikacijama svrstani su u zasebnu kategoriju "Poslovni parkovi".

1. Lokacija
Poslovni centri kategorije A obično se nalaze u povijesnom središtu grada. Ovi poslovni centri imaju prikladne pristupne ceste, izvrsne poglede i dobro razvijenu infrastrukturu.

2. Zgrada
Poslovni centar kategorije A nalazi se u zgradi izgrađenoj ne ranije od 1990-ih. ili potpuno renoviran međunarodnim standardima kvalitetna samostojeća specijalizirana zgrada. Takvoj se zgradi nameću sljedeći zahtjevi: visoka razina popravaka i završnih radova, učinkovit tlocrt u obliku uredskih blokova, prisutnost konferencijske sobe, kafića / restorana, sigurnog prizemnog parkirališta ili podzemne garaže. .

3. Komunikacije
Poslovne centre kategorije A karakterizira komunikacija velike snage koja pruža maksimalnu udobnost i udobnost. Za poslovne centre ove razine obavezno je posjedovanje:
- izvore rezervnog napajanja
- centralizirani sustav kondicioniranje
- centralizirani sustav grijanja (uključujući autonomnu pomoć)
- optički komunikacijski kanali velikog kapaciteta
- brza dizala
- neograničena količina telefonske linije
- moderni sustav dojava požara i gašenje požara.

4. Sigurnost
Poslovni centri kategorije A čuvaju se 24 sata dnevno, visokoprofesionalno osiguranje koristi sustave video nadzora i kontrole pristupa, a recepcija je obavezna.

Stanari uredski prostor takva su poslovna središta najčešće velike korporacije, financijske i bankarske grupacije, uspješne pravne, revizorske i konzultantske tvrtke.

1. Lokacija
Poslovni centri kategorije B nalaze se u pravilu u prestižnim trgovačkim i financijskim četvrtima grada. Klasa B razlikuje se po područjima povijesne gradske jezgre koja ne spadaju u kategoriju A i područjima uz povijesno središte dobro smješten.

2. Zgrada
Poslovni centar B kategorije zauzima zasebnu specijaliziranu zgradu nakon selektivnog remont ili kozmetičke popravke visoka razina završne obrade i korištenje uvoznih materijala. Sljedeći zahtjevi su nametnuti takvoj zgradi: učinkovit tlocrt, konferencijska soba, kafić/restoran i dostupnost sigurnog prizemnog parkirališta.

3. Komunikacije
Poslovne centre kategorije B karakterizira dobro stanje internih komunikacija. Za poslovne centre ove razine obavezno je posjedovanje:
- klimatizacijski sustavi (split sustav, individualni)
- centralizirani sustav grijanja
- optički komunikacijski kanali
Također, poslovne centre kategorije B karakterizira pružanje širokog spektra dodatne usluge.

4. Sigurnost
Poslovni centri kategorije B čuvaju se 24 sata dnevno, visokoprofesionalno osiguranje koristi sustave videonadzora i fleksibilni pristupni sustav.

Cijene najma prilično su u skladu s razinom pružene usluge i dostupne su velikim ruskim i stranim tvrtkama.

1. Lokacija
Poslovni centri kategorije C nalaze se, u pravilu, u područjima udaljenim od centra grada, ali s dobrom dostupnošću, u blizini glavnih autocesta, metroa. Najčešće se nalazi u upravnoj zgradi, istraživačkim institutima.

2. Zgrada
U poslovnim centrima kategorije C obično se nalaze rekonstruirane bivše upravne zgrade i spavaonice prenamijenjene u uredske svrhe. Stanje prostora u takvim zgradama varira od obnove u sovjetskom stilu do dobrog modernog interijera. Poslovne centre kategorije C karakterizira nepostojanje čuvanog parkinga.

3. Komunikacije
Poslovne centre kategorije C karakterizira prisutnost:
- dovoljan broj telefonskih linija
- sustavi ventilacije.

4. Sigurnost
Sigurnost u poslovnim centrima kategorije C osigurava domar i sustav kontrole pristupa.

Poslovne zgrade D kategorije udaljene su od poslovnih četvrti grada. Inženjerske komunikacije u njima, u pravilu, su zastarjele, parkirališta su spontana, specijalizirane usluge održavanja zgrada su minimizirane ili potpuno odsutne.
Prednost poslovnih centara kategorije D su niske cijene najma, što privlači male tvrtke koje još nisu u mogućnosti priuštiti ugodnije uvjete rada.

Bodovi za tri različite kategorije možda se ne podudaraju. U tom slučaju uzima se najniža ocjena iz skupa (1-Lokacija, 2-Vrsta i tehnička razina zgrade, 3-Razina društva za upravljanje i pružene usluge). Čak i najmodernija zgrada, sa zapadnom tvrtkom za upravljanje, ali smještena izvan granica grada, bit će klasificirana kao klasa C.

Tekst: www.site Prilikom ponovnog ispisa i korištenja materijala, referenca na izvor je obavezna.

Za pouzdanu procjenu zgrade potrebno je 20 parametara, ali radi lakše percepcije istaknut ćemo i grupirati glavne:

1. Mjesto.
2. vrsta zgrade, značajke dizajna(uključujući parking), godina izgradnje.
3. Sustavi za održavanje života.
4. Planske odluke i dorada.
5. BC infrastruktura.
6. Sigurnost.
7. Upravljanje zgradama.

Ako se uzme u obzir svih 20 parametara, tada će uvjet za klasifikaciju zgrade u klasu A biti prisutnost njih 16, a za klasu B - 10.

Mjesto

I A i B klasa sugeriraju povoljnu lokaciju: poslovne četvrti, veliki promet, blizina prometnih čvorišta i metroa, prikladni ulazi u zgradu. Međutim, "pješačka udaljenost" poslovnog centra je drugačija: za zaposlenike razlika od 5 i 20 minuta hoda od metroa do mjesta rada može biti temeljna točka. Neki vlasnici zgrada klase B izlaze iz teškog položaja organizirajući dostavu korporativnim autobusima. Ovo je dobar potez. Imidž lokacije ćemo pripisati značajnim razlikama: u blizini BC A i B + razreda ne bi trebalo biti objekata koji mogu utjecati na imidž (odlagališta otpada, industrijske zone, zatvori itd.). Za klasu B, ovaj uvjet nije obavezan (nije obavezan).

tip zgrade

Ovdje su razlike značajnije. Uredi klase A nalaze se u novim zgradama, izvorno dizajniranim kao poslovni centar, a uredi klase B nalaze se uglavnom u rekonstruiranim zgradama ili u poslovni centri radi više od 5-7 godina. To se izravno odnosi na inženjersku opremu i planska rješenja, kao i na arhitekturu i dizajn. Na primjer, u uredima A klase, insolacija je bolja, jer je ostakljena površina veća. Obavezan zahtjev– dostupnost podzemnog ili natkrivenog parkinga. Omjer parkinga nije manji od 1:100 m 2 . Za zgrade B+ i B- ovaj pokazatelj nije obavezan.

Sustavi za održavanje života

Inženjerski sustavi zgrade su "nevidljiva fronta", o kojoj izravno ovisi udobnost vaših zaposlenika. Klasa A osigurava centralni klimatizacijski sustav (ne niži od dvocijevni), neprekidno napajanje (ili dva neovisna izvora energije, najmanje 70 W po 1 m 2), prisutnost brzih dizala s razdobljem čekanja od ne više od 30 sekundi, uspostava najmanje dva pružatelja.

Planska rješenja i završna obrada

U modernim zgradama klase A, razmak stupova je prilično širok: to pomaže da se korisna površina koristi što je moguće učinkovitije. U jednom od prošlih članaka pisali smo o takozvanom faktoru gubitka - faktoru gubitka. Da bi ovaj koeficijent bio minimalan, zgrada mora zadovoljavati sljedeće parametre:

• Imati razmak stupova od najmanje 8 x 8 m;
• Tlocrtna površina od 1.000 m 2;
• Stepenice, dizala i kupaonice nalaze se u središtu kata;
• Uredski raspored je otvoren.

Dopuštene vrijednosti faktora gubitka za urede klase A su 12-18%, za klasu B - ne više od 20%. Prevedeno na financijski jezik to znači da ćete za svakih 100 četvornih metara vašeg prostora platiti kao za 112, odnosno 120. Razlika je sasvim očita.

U sobama klase B+, a posebno B, često se nalaze uredsko-hodnički ili mješoviti rasporedi. U objektima klase A - otvoreni. Preferencije ovdje ovise samo o zahtjevima tvrtki zakupaca, no jasno je da je faktor gubitka, u prvom slučaju, veći.

Visina stropova nakon završetka trebala bi biti najmanje 2,7 m. Ovdje opet pobjeđuje klasa A: ova vrijednost je obično blizu 3 m, a za klasu B ovaj parametar nije obavezan. Visokokvalitetne završne obrade uključuju spuštene stropove s racionalnom rasvjetom, plastične prozore, linoleum ili tepih na podu, tapete za slikanje na zidovima.

Infrastruktura

Radi udobnosti stanara, zgrada bi trebala imati kantinu ili kafić, bankomat i terminale za plaćanje. Tome odgovaraju zgrade B klase. Klasa pruža više mogućnosti: infrastruktura ovdje uključuje sobe za sastanke i konferencijsku sobu, au prizemlju se nalaze dodatne korisne usluge - trgovine, kemijske čistionice, poslovnice banaka, kemijske čistionice itd. Veliki poslovni centri često uključuju fitness centar .

Sigurnost

Sigurnosni sustav na više razina neizostavan je atribut prestižnog poslovnog centra. Zgrade A klase opremljene su protupožarnom automatikom i video kamerama. Svi prostori, podzemna i nadzemna parkirališta su čuvani, organizirana je kontrola pristupa teritoriju i prostorijama.

upravljanje zgradama

Profesionalno upravljanje znači da nema glavobolje za stanare. Pokvarene slavine, utičnice, vodovodne instalacije - bilo koji od ovih kvarova rješava se promptno, bez paraliziranja rada tvrtke. Isto vrijedi i za čišćenje i odlaganje otpada.

Razlike:

• U objektima klase A sustav upravljanja je centraliziran i automatiziran. Društvo za upravljanje mora opsluživati ​​najmanje 25.000 m 2 prostora;
• U zgradama B+ treća strana Društvo za upravljanje ili vlastiti servis rada;
• U zgradama B- provodi se održavanje vlastiti servis ili vanjske tvrtke (najmanje 2 objekta od kojih svaki ima površinu od 3000 m2).

Umjesto zaključka

Napomenimo još jednu važna točka. Zgrade klase A i B+ moraju biti u vlasništvu istog vlasnika, a skup stanara mora biti uravnotežen. Neusklađenost s kriterijem "vlasništva" dopuštena je za višenamjenske komplekse, uključujući uredske i poslovni prostori ili stanovima. Za klasu B, ovaj zahtjev nije obavezan. Stoga, pri odabiru ureda u takvom poslovnom centru, obratite posebnu pozornost na odsutnost poslovnih konkurenata.

Naše preporuke: Uredi klase A ispunjavaju sve zahtjeve moderno poslovanje. Klasa B+ donekle je inferiorna od njih u pogledu arhitektonskih i planskih karakteristika, parkinga i infrastrukture. Klasa B je dobra i ekonomična opcija, ako prezentacija i prestiž poslovnog centra nisu u prvom planu, a spremni ste podnijeti neke neugodnosti.

NA međunarodna praksa koristi se nekoliko klasifikacija uredskih nekretnina, međutim, sustav koji je razvila BOMA (Building Owners and Managers Accociation) smatra se najčešće korištenim. Poslovni centri su klasificirani prema kategorijama "A", "B" i "C".

Uredski prostori klase "A" su najprestižniji i najkvalitetniji, a karakteristike klase "C" daleko su od modernih zahtjeva. Dodjela u određenu klasu je u određenoj mjeri subjektivna i vrši se uzimajući u obzir usklađenost s određenim karakteristikama:

1. Mjesto.
2. Vrsta zgrade.
3. Novost zgrade.
4. Sustavi održavanja zgrada, sigurnosni sustavi.
5. Rješenja u planiranju, uređenju i izgradnji zgrade.
6. Inženjerski sustavi, sustavi klimatizacije i ventilacije.
7. Telekomunikacijski sustavi.
8. Parkiralište.
9. Zgrada je opremljena dizalima.
10. Infrastruktura.

Rusija još nije odobrila jedinstvenu klasifikaciju uredskog prostora. Postoji mnogo varijacija sustava na tržištu, ali svi se temelje na sličnim principima.

Najpoznatije klasifikacije su:

1. Klasifikacija glavnog analitičara Ruskog ceha trgovaca nekretninama G.M. Sternik.
2. Klasifikacija Moskovskog istraživačkog foruma, razvijena 2003. i dopunjena 2006. i 2013.
3. Klasifikacija St. Petersburg Research Foruma 2008

Mnoge tvrtke za procjenu koriste sustav sličan "ABC". U ruskim stvarnostima, neke tvrtke dodaju posebna kategorija"D", što je zbog činjenice da mnoge zgrade pripadaju sovjetskom dobu, nisu rekonstruirane i čak ne ispunjavaju uvjete kategorije "C".

U skladu s pooštravanjem zahtjeva na Moskovskom istraživačkom forumu 2006., klasifikacija iz 2003. je promijenjena. Nova struktura dijeli moderne poslovne zgrade u tri tipa: "A", "B+" i "B-". Građevine koje ne zadovoljavaju navedene kriterije klasificiraju se kao "C" i niže. U 2013. godini važna novina bila je stavka „Certifikacija“, odnosno usklađenost uredskih centara s međunarodnim standardima energetske učinkovitosti: LEED i BREEAM.

Drugi sustav klasifikacije uključuje podjelu klase "A" u dodatne kategorije:"A1", "A2", "A3" i detaljniji je. U svojoj praksi ga koriste Noble Gibbons i Colliers International. Slična je i podjela na podrazrede "A +", "A" i "A-".

klasa "A"

Poslovni centri klase A, koji su najbolje rješenje za uredski prostor, nalaze se u novim kompleksima s kompetentnim rasporedom, visokom razinom izgradnje i završne obrade, automatizirani sustavi održavanje života, opremljen sigurnosnim, komunikacijskim i komunikacijskim sustavima. Takvi se uredi uglavnom grade u središtu grada ili u prestižnim područjima s velikim brojem prometnih čvorova.

Velike tvrtke djeluju kao zakupci prostora u poslovnim centrima visoke klase i podružnice stranih tvrtki. Klasa "A" u potpunosti zadovoljava sve kriterije moderne zgrade koji uključuju:

1. Dostupnost centralnog sustava upravljanja zgradom.
2. Dostupnost modernog sustava zaštite od požara.
3. Visina stropa ne manja od 2,7 m.
4. Visokokvalitetni završni materijali uobičajena uporaba i fasada.
5. Vrijeme čekanja na dizala nije duže od 30 sekundi.
6. Dubina poda od prozora do "jezgre" ne prelazi 10 m.
7. Prisutnost učinkovito organizirane recepcije, konferencijskih dvorana, prostranih blagovaonica i rekreacijskih područja.
8. Dizajnerska obnova.
9. Višeetažni prizemni ili podzemni parking sa ulazom u poslovni centar.

Za klasu "A" prakticira se podjela na podrazrede: "A1", "A2", "A3", koji nemaju temeljne razlike među sobom, a koriste se za detaljnije definiranje zgrade.

Podrazred "A1"

Ovu podklasu karakterizira:

"A2"

Ima manje stroge zahtjeve za lokaciju građevine, a može biti i potpuno rekonstruirana građevina relativno novije gradnje. Karakteristike su bliske klasi "A1", ali dopuštaju manja odstupanja na sekundarne parametre.

"A3"

Može se dodijeliti potpuno rekonstruiranoj zgradi starosti 20-30 godina. Dopuštena je komparativna neučinkovitost tlocrta i nekvalitetniji centralni sustav klimatizacije.

Moguća su neka pogoršanja u odnosu na podklasu "A2", na primjer, lokacija uredski centar ne u središnjem, već u udaljenijem, ali prestižnom području.

"NA"

Uredi ekonomske klase, kako se često naziva uredski prostor klase "B"., često nemaju temeljne razlike od ureda klase "A". Za razliku od klase A koja se odnosi na reprezentativne prostore, klasa B poslovni prostor odnosi se na radne prostore. Velike tvrtke imati osoblje u takvim uredima koji nisu povezani s vrhovnim menadžmentom. Stanari su male organizacije i tvrtke.

Ove prostore karakterizira:

"IZ"

Uredi klase "C" uglavnom se nalaze u zgradama iz sovjetske ere pretvorenim za uredske potrebe: istraživački instituti, instituti, upravljanje pogonima.

Zgradu ovog tipa često karakterizira potpuni nedostatak centralne klimatizacije, neprofesionalno upravljanje i nedostatak opremljenog parkinga.

Popravci se rade jeftinim materijalima, postoje problemi sa strujom i infrastrukturom. Glavne karakteristike uredskih prostora klase "C":

1. Lokacija na rubu grada, nepovoljan pristup zgradi.
2. Vijek trajanja prelazi 10 godina.
3. Standardni popravak, sustav hodnika.
4. Zastarjeli dizajn, neučinkovit raspored.

"D"

Objekti klase D ne zadovoljavaju zahtjeve modernog objekta uredske nekretnine. Urede ove klase karakteriziraju zastarjela inženjerska rješenja, drveni podovi, nedostatak usluga održavanja života. Nalaze se izvan grada, u preuređenim skladištima i industrijski prostori, u stambenim zgradama.

Klasu "D" karakterizira:

1. Zgrada kojoj je potrebna velika adaptacija.
2. Hodnički sustav, smještaj u podrume i polusuterene, nekvalitetno planiranje.
3. Parking spontan, nečuvan.
4. Nedostatak infrastrukture za održavanje i upravljanje zgradama.

Varijacije u cijenama nekretnina za urede

Cijene uredskih nekretnina ovise o mnogim čimbenicima, od kojih je glavna udaljenost od centra i usklađenost s određenom kategorijom. Prosječna cijena najma ureda A klase u 2018. u Moskvi iznosi 25 500 rubalja. po m2 godišnje, ured klase B+ može se iznajmiti u prosjeku za 16 000 rubalja/m². godišnje, a m2. u uredu klase "B-" koštat će 14.500 rubalja. u godini. Najam ureda u kategoriji ispod je u prosjeku 9000 rubalja po kvadratnom metru. u godini.

Potreba za ispravnom procjenom određuje važnost korištenja i stalnog ažuriranja najprikladnije i cjelovite klasifikacije za sve sudionike na tržištu. Jasni kriteriji daju jasnu predodžbu o tome za što je najmoprimac spreman platiti novac, a koji izbor i priliku je stanodavac spreman pružiti.

Nova lista sastoji se od 26 stavki.

Moskovski istraživački forum najavio je ažuriranje niza stavki u klasifikaciji poslovnih zgrada. Tijekom godine tvrtke uključene u Forum raspravljale su o kriterijima ocjenjivanja poslovne zgrade te njihovu usklađenost sa zahtjevima suvremenog tržišta. Kao rezultat toga, više od 70% stavki klasifikacije revidirano je prema strožim zahtjevima za objekte.

Podsjetimo, Klasifikaciju poslovnih zgrada razvio je Moskovski istraživački forum 2003. godine, a finalizirao 2006. godine.

Ažurirana klasifikacija sastoji se od 26 stavki koje grupiraju zahtjeve u glavne kategorije: inženjerski sustavi, značajke dizajna, lokacija, parking, vlasništvo, upravljanje zgradom i usluge za stanare. Važna novost bila je stavka „Certifikacija“ – usklađenost poslovnih centara s međunarodnim standardima energetske učinkovitosti, poput BREEAM i LEED. Ovaj paragraf još uvijek je savjetodavne prirode, ali ukazuje na promjene koje se događaju na tržištu i sve veću važnost ekološke učinkovitosti zgrada.

Značajne promjene utjecale su na stavku "Parking". U vezi s najnovijim promjenama u organizaciji parkirališnog prostora u gradu, analitičari pet vodećih međunarodnih kompanija došli su do zaključka da je potrebno promijeniti zahtjeve za parkiranje. Za poslovne centre smještene unutar Vrtnog prstena pokazatelj dostupnosti parkirnih mjesta postao je preporuka: 1 parkirno mjesto na 100 m2. m zakupljene površine. Za objekte klase A i B +, koji se nalaze izvan vrtnog prstena, faktor sigurnosti postao je obvezni parametar:

Između vrtnog prstena i trećeg prstena: ne manje od 1/80;

Između Trećeg prstena i Moskovskog prstena: ne manje od 1/60;

Izvan Moskovske obilaznice: 1/30 - 1/40 ili više.

Općenito, zahtjevi za klasificirane zgrade postali su stroži. Dakle, 7 kriterija postalo je obvezno:

Prisutnost centralnog sustava upravljanja zgradom (za klasu B+)

Dostupnost sustava grijanja, ventilacije i klimatizacije (za klasu B-)

Razdoblje čekanja na dizalo nije dulje od 30 sekundi (za klasu A)

Minimalna čista visina stropa 2,7 m (za klasu B+)

Dubina poda od prozora do "jezgre" ne smije biti veća od 10 m (za klasu A)

Faktor gubitka ne više od 12% (za klasu B+)

Prisutnost učinkovito organizirane recepcije (za klasu A)

Revidiran je sustav klasifikacije zgrada klase B. Kriteriji ocjenjivanja zgrada sada su obvezni i preporučljivi. Da bi se zgrada klasificirala kao objekt klase B, mora biti ispunjeno svih 8 obveznih kriterija kako bi se osigurao siguran i prilično udoban rad uredskih zaposlenika:

Prisutnost sustava grijanja, ventilacije i klimatizacije,

Suvremeni protupožarni sustav,

Dostupnost modernih dizala za zgrade od 4 kata,

Dostupnost sustava video nadzora i kontrole pristupa zgradi,

Korištenje visokokvalitetnih materijala u uređenju zajedničkih prostorija i fasada,

Dostupnost sigurnog parkinga,

Organizirano upravljanje zgradom,

Dostupnost unutarnje infrastrukture, uzimajući u obzir postojeću infrastrukturu u neposrednoj blizini objekta.