กระบวนการประเมินอสังหาริมทรัพย์สามารถแบ่งคร่าวๆ ได้เป็นเจ็ดขั้นตอน:
1. กำหนดงานและสรุปข้อตกลงสำหรับการประเมินวัตถุ การพัฒนาแผนการประเมินผล
2. การรวบรวมข้อมูล (ทั่วไป, พิเศษ, เปรียบเทียบ) และการตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลเพื่อความสมบูรณ์และความน่าเชื่อถือ
3. การวิเคราะห์ตลาดทั่วไปและพิเศษ
4. การวิเคราะห์การใช้คุณสมบัติเฉพาะอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
5. การเลือกวิธีการและวิธีการประเมินมูลค่าและการคำนวณมูลค่าโดยตรงโดยใช้วิธีการประเมินมูลค่า: ต้นทุน การเปรียบเทียบการขาย การใช้ต้นทุนของรายได้
6. การกระทบยอดผลลัพธ์ที่ได้รับโดยใช้วิธีการต่างๆ และการกำหนดมูลค่าขั้นสุดท้ายของต้นทุน
7.จัดทำรายงานผลการประเมินอสังหาริมทรัพย์ การประเมินวัตถุเริ่มต้นด้วยคำจำกัดความของปัญหา - การกำหนดปัญหา สามารถแบ่งออกได้เป็น 6 ประเด็นหลัก ได้แก่
1) การระบุวัตถุอสังหาริมทรัพย์ซึ่งโดยทั่วไปประกอบด้วยที่ดินและส่วนปรับปรุง (การกำหนดขอบเขตของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าสิ่งที่ควรประเมิน)
2) การกำหนดขอบเขตของการประเมินสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินเฉพาะ (ลูกค้าอาจมีสิทธิ์เช่าหรือหุ้นบางส่วนในห้างหุ้นส่วนเท่านั้น ทรัพย์สินอาจถูกผูกมัดกับการจำนอง ฯลฯ );
3) การกำหนดวันที่ประเมิน (กระบวนการทั้งหมดของการวิเคราะห์ข้อมูลควรเชื่อมโยงในเวลากับวันที่ที่กำหนด เนื่องจากตลาดและ สภาพตลาดและด้วยเหตุนี้ ปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าของมูลค่าอาจแตกต่างกันไป มูลค่าต้นทุนที่คำนวณได้สำหรับช่วงเวลาอื่นอาจไม่ตรงกับความเป็นจริง)
4) การกำหนดวัตถุประสงค์ของการประเมินสำหรับลูกค้า (ตามกฎแล้วลูกค้ากำหนดเป้าหมายเฉพาะสำหรับผู้ประเมินราคา - เพื่อทำการประเมินทรัพย์สินซึ่งเขาต้องการใช้แผนบางส่วนของเขา - เพื่อประกันวัตถุ , ขายหรือรับเงินกู้ค้ำประกัน - นี่คือจุดประสงค์ของการประเมิน, หน้าที่ของมัน);
5) การเลือกประเภท (มาตรฐาน) ของค่าที่สอดคล้องกับฟังก์ชันการประเมินที่กำหนดไว้ ในแต่ละกรณี ผู้ประเมินต้องเลือกประเภทราคาประเมินเฉพาะที่ตรงกับวัตถุประสงค์ในการประเมิน (ดูตารางที่ 7.2) ในกรณีของการใช้มูลค่าที่ไม่ใช่ราคาตลาด ต้องให้ความสนใจเป็นพิเศษกับความแตกต่างที่ชัดเจนและชัดเจนจากมูลค่าตลาด
6) การระบุเงื่อนไขที่จำกัด (อาจเกี่ยวข้องกับปริมาณและลักษณะของข้อมูลที่ลูกค้าให้มา ความสามารถของผู้ประเมินในการดำเนินการประเมินทั้งหมดอย่างอิสระ ความเป็นไปได้ของการตรวจสอบด้วยตาเปล่าของวัตถุที่ประเมินราคา ฯลฯ ).
ขั้นตอนทั้งหมดเหล่านี้จะต้องมีการหารือและตกลงกับลูกค้าเพื่อขจัดความเข้าใจผิดที่อาจเกิดขึ้นร่วมกัน
การประเมินวัตถุอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการบนพื้นฐานของข้อตกลง (รวมถึงงานสำหรับการประเมิน) ระหว่างผู้ประเมินราคากับลูกค้า ในมาตรา 10 ของกฎหมายว่าด้วยกิจกรรมการประเมิน ข้อกำหนดสำหรับสัญญาได้กำหนดไว้ดังนี้:
1. สัญญาสำหรับการประเมินสรุปเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างง่าย
2. สัญญาสำหรับการประเมินจะต้องประกอบด้วย:
- วัตถุประสงค์ของการประเมิน (มันจะถูกต้องกว่า - "คำอธิบายหรือข้อบ่งชี้ของวัตถุประสงค์ของการประเมิน");
- ประเภทของมูลค่าทรัพย์สิน (วิธีการประเมินราคา) (ผู้ประเมินราคาไม่ใช้คำว่า "วิธีการประเมินมูลค่า" โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการชี้แจง (เพราะอยู่ในวงเล็บ) ของคำว่า "ประเภทมูลค่า");
- จำนวนเงินรางวัลที่เป็นตัวเงินสำหรับการประเมิน
- ข้อมูลเกี่ยวกับการประกันภัยภาคบังคับสำหรับความรับผิดทางแพ่งของผู้ประเมินตามกฎหมายว่าด้วยกิจกรรมการประเมิน
- ชื่อ องค์กรกำกับดูแลตนเองผู้ประเมินซึ่งผู้ประเมินเป็นสมาชิกและที่ตั้งขององค์กรนี้
- ข้อบ่งชี้ของมาตรฐานของกิจกรรมการประเมินมูลค่าที่จะใช้ในระหว่างการประเมิน;
- ข้อบ่งชี้ของจำนวนเงิน ขั้นตอน และเหตุสำหรับการเกิดขึ้นของความรับผิดเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับความรับผิดที่กำหนดโดยกฎหมายแพ่งและศิลปะ 246 แห่งกฎหมายว่าด้วยกิจกรรมการประเมินราคา ผู้ประเมินราคา หรือนิติบุคคลที่ผู้ประเมินราคาได้ทำสัญญาจ้างงาน
-
3. สัญญาประเมินราคาที่สรุปโดยลูกค้าที่มีนิติบุคคลต้องมีข้อมูลเกี่ยวกับผู้ประเมินราคาหรือผู้ประเมินราคาที่จะดำเนินการประเมิน รวมทั้งนามสกุล ชื่อจริง นามสกุลของผู้ประเมินหรือผู้ประเมินราคา
สัญญาสำหรับการประเมินทั้งวัตถุเดียวและวัตถุจำนวนหนึ่งจะต้องมีการบ่งชี้ที่แน่นอนของวัตถุนี้หรือวัตถุเหล่านี้ เช่นเดียวกับคำอธิบายของวัตถุนี้หรือวัตถุเหล่านี้
4. เกี่ยวกับการประเมินมูลค่าของวัตถุที่เป็นเจ้าของ สหพันธรัฐรัสเซีย, วิชาของสหพันธรัฐรัสเซียหรือ เทศบาลข้อตกลงในการดำเนินการประเมินในนามของลูกค้าได้รับการสรุปโดยบุคคลที่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของเพื่อทำธุรกรรมกับวัตถุเว้นแต่กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น
สัญญาอาจกำหนดสิทธิของผู้ประเมินในการดำเนินการแทนลูกค้าเมื่อรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับการแบ่งเขตเงื่อนไข สิ่งแวดล้อม, สิทธิของผู้ประเมินและผู้ช่วยในการตรวจสอบทรัพย์สินและการดำเนินการ หากจำเป็น ให้ทำการวิจัยเพิ่มเติม ฯลฯ ผู้ประเมินดำเนินการตรวจสอบเบื้องต้นของวัตถุและร่าง แผนปฏิทินการประมาณการเชิงปริมาณ บุคลากรที่จำเป็น, กำหนดการทำงานซึ่งจำเป็นต้องกำหนดจำนวนเงินที่ชำระสำหรับงานของผู้ประเมินราคา ค่าตอบแทนของผู้ประเมินไม่ควรขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สินที่กำหนดโดยผู้ประเมินราคา
เมื่อลงนามในสัญญาแล้ว ผู้ประเมินราคาจะพัฒนาแผนงานการประเมินโดยละเอียดซึ่งจัดเตรียมไว้สำหรับการดำเนินการตามกระบวนการประเมินราคาแบบมืออาชีพที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินเฉพาะและตามภารกิจ
การเก็บรวบรวมข้อมูล. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นงานของการวิเคราะห์เชิงเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ ซึ่งใช้วิธีการรวบรวม วิเคราะห์ และประมวลผลข้อมูลอย่างเป็นระบบเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่สมเหตุสมผล ลักษณะของวัตถุหรือวัตถุของทรัพย์สินกำหนดปริมาณงานเพื่อรวบรวมข้อมูลที่จำเป็นและประเภทของงาน
การพัฒนารูปแบบการให้คะแนนที่แม่นยำทั้งสำหรับมวลชนและสำหรับการประเมินรายบุคคล ขึ้นอยู่กับการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลตลาดที่เพียงพอ การตัดสินใจเกี่ยวกับทางเลือกในการใช้ทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด และการศึกษาปัจจัยอุปสงค์และอุปทาน ข้อมูลนี้มักจะแบ่งออกเป็นสามประเภทหลัก: ข้อมูลทั่วไปปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินในระดับภูมิภาค: ข้อมูลพิเศษเกี่ยวกับปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินในระดับท้องถิ่นและระดับส่วนงาน รวมถึงข้อมูลเปรียบเทียบคุณสมบัติที่เปรียบเทียบกันได้ ข้อมูลเฉพาะเกี่ยวกับคุณลักษณะของไซต์ที่กำลังประเมินและการปรับปรุงที่อยู่บนเว็บไซต์ที่ส่งผลต่อมูลค่า
ข้อมูลนี้รวมอยู่ในเนื้อหาของรายงาน ในส่วนนี้ของรายงาน จำเป็นต้องให้ข้อมูลทั่วไปสามประเภท: ภูมิภาค เมือง และบริเวณโดยรอบ สำหรับใจกลางเมืองขนาดใหญ่ ข้อมูลเมืองอาจเพียงพอ
โรงอาบน้ำระดับภูมิภาค เมือง และเขตเป็นพื้นฐานทางเศรษฐกิจสำหรับการประเมินและวิเคราะห์สภาพแวดล้อมซึ่งเป้าหมายของการประเมินจะต้องแข่งขันได้ ข้อมูลควรรวมถึง: ข้อมูลทางภูมิศาสตร์ สภาพสังคมและเศรษฐกิจและแนวโน้มการพัฒนา จากข้อมูลนี้ ความเห็นของผู้ประเมินราคาจึงเกิดขึ้น ข้อมูลภูมิภาคประกอบด้วย:
ที่ตั้งของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับเมืองใกล้เคียง ตลาด และใจกลางเมือง
II - แนวโน้มเศรษฐกิจในการพัฒนาภูมิภาค
- ลักษณะของประชากรในภูมิภาคตามสถิติที่มีอยู่
- แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงตัวบ่งชี้องค์ประกอบและการจ้างงานของประชากร ตลาดสินค้าโภคภัณฑ์
- คมนาคมคมนาคม รวมทั้งโครงข่ายถนน รถไฟและผลกระทบต่อทรัพย์สินที่มีมูลค่า
- บริการต่างๆ รวมถึงสาธารณูปโภคที่มีอยู่ในภูมิภาค
- แผนที่ (แผนระดับบนสุด) ที่ให้คุณกำหนดตำแหน่งของวัตถุ
ข้อมูลระดับภูมิภาคมีความสำคัญที่สุดในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินทางการเกษตรและทรัพย์สินที่ตั้งอยู่ใน เมืองเล็ก ๆ(หมู่บ้าน).
หากวัตถุตั้งอยู่ในการรวมตัวของเมืองขนาดใหญ่ ข้อมูลภูมิภาคและเมืองมักจะทับซ้อนกัน เมื่อข้อมูลเมืองถูกนำเสนอแยกต่างหากจากข้อมูลภูมิภาค จะมีข้อมูลดังต่อไปนี้:
- ประวัติโดยย่อเมืองและประเภทของการปกครอง
- โครงสร้างประชากร โครงสร้างการศึกษา และระบบการจัดการ
- ภูมิอากาศและภูมิประเทศ ทรัพยากรธรรมชาติ
- ประเภทอาคารหลัก โอกาสในการพักผ่อนหย่อนใจ สวนสาธารณะ
- ระบบสื่อสาร ระบบขนส่ง
- ตลาดแรงงานและ โครงสร้างมืออาชีพประชากร;
- ภาษี;
- แผนที่เมืองระบุวัตถุประสงค์ของการประเมิน
ข้อมูลสำหรับสภาพแวดล้อมใกล้เคียงควรมีรายละเอียดมากจนผู้อ่านรายงานการประเมินสามารถตัดสินความคืบหน้าของการวิเคราะห์ที่กำลังดำเนินการได้ ข้อมูลเหล่านี้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยควรมีลักษณะดังต่อไปนี้:
- แผนที่ที่มีการกำหนดขอบเขตผู้ใช้ที่ดินอย่างชัดเจนและระบุตำแหน่งของวัตถุ
- ลักษณะทางกายภาพ
- ความใกล้ชิดกับสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมและการขนส่ง (โรงเรียน ศูนย์การค้า ศูนย์จัดหางาน สถานีขนส่งมวลชน สวนสาธารณะ ฯลฯ)
- บริการสาธารณะที่เข้าถึงได้
- อาคารทั่วไปในบริเวณใกล้เคียง สภาพทั่วไป อายุและมูลค่าจำกัด
- ระบุแนวโน้มการพัฒนา
- ขนาดเฉลี่ยครอบครัว รายได้เฉลี่ยของผู้อยู่อาศัย
นอกเหนือจากข้อมูลส่วนใหญ่ที่ระบุไว้ ข้อมูลสภาพแวดล้อมที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยยังรวมถึงข้อมูลพิเศษดังต่อไปนี้:
- ตลาด อาคารสำนักงาน, ความพร้อมใช้งาน, ความต้องการที่อาจเกิดขึ้น;
- โครงสร้างบริการการค้าและอุปสงค์
- การจราจรของผู้โดยสาร
- การแข่งขันทางการค้าและความเป็นไปได้ของการเจาะตลาด
- แนวโน้มการพัฒนาและการพัฒนาพื้นที่ การเปลี่ยนแปลงการใช้อสังหาริมทรัพย์ การเก็บภาษี
- ค่าไฟฟ้า;
- โอกาสสำหรับพนักงาน (ขนส่ง ร้านกาแฟ ร้านอาหาร ศูนย์การค้า,ธนาคาร).
ข้อมูลพิเศษมีความหลากหลายมาก ตัวอย่างเช่น นี่คือคำอธิบายทั่วไป ที่ดิน, คำอธิบายอาคารและโครงสร้าง
คำอธิบายทั่วไปของที่ดินประกอบด้วย:
- ขนาด รูปร่าง พื้นที่ ลักษณะภูมิประเทศ
- สภาพของดินและชั้นดินใต้ผิวดิน ลักษณะการระบายน้ำ
- ความพร้อมของทางเข้า สายสื่อสาร และสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสาธารณูปโภค รวมถึงค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง
- งานจัดสวนนอกสถานที่ (การจัดถนน, ทางเท้า, ขอบถนน, คูน้ำ);
- การปรับปรุงอาณาเขตของที่ดินเอง (งานเกี่ยวกับสถาปัตยกรรมของสวนสาธารณะ, การจัดถนนทางเข้าภายใน, ทางเดิน, น้ำประปา, การระบายน้ำทิ้ง);
- แบบฟอร์มทั่วไป, ความใกล้ชิดกับวัตถุที่ไม่สวยและอันตราย
- กรณีการใช้งานที่ตกลงกันไว้ (การแบ่งเขต) ข้อจำกัด ความง่าย ภาระผูกพัน ฯลฯ
- ปัจจัยด้านทำเลที่จะส่งผลต่อมูลค่าตลาด
คำอธิบายทั่วไปของอาคารและโครงสร้าง ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สิน มีลักษณะดังต่อไปนี้:
- คุณภาพและประเภทของการก่อสร้าง จำนวนห้อง
- พื้นที่ที่สร้างขึ้น, ขนาด, พื้นที่ทั้งหมด (มีประโยชน์) ของอาคาร, ขนาดและพื้นที่ของห้องส่วนตัวและสถานที่ภายในอาคาร
- ปีของการก่อสร้างครั้งแรก เวลาในการซ่อมแซม การสร้างใหม่ และการต่อเติมโครงสร้างใหม่
- สไตล์ การออกแบบ เลย์เอาต์;
- โครงสร้างภายนอก ฐานราก หลังคา ประตู หน้าต่าง โคมไฟ ช่องเปิด
- การตกแต่งภายนอก, การตกแต่งภายใน (พื้น, ผนัง, ฉากกั้น, เพดาน, ตู้เสื้อผ้าบิวท์อิน, ตู้กับข้าว);
- ระบบประปาและสิ่งอำนวยความสะดวก เดินสายไฟฟ้า ระบบปรับอากาศและระบบทำความร้อน อุปกรณ์ในตัว (สภาพและความเหมาะสม)
- ตำแหน่งของโครงสร้างบนไซต์และลักษณะเฉพาะ (โรงรถ, ห้องอาบน้ำ, สิ่งก่อสร้าง, ชานชาลา, เฉลียงและโครงสร้างอื่น ๆ );
- การแบ่งโครงสร้างและองค์ประกอบของอาคารออกเป็นระยะยาวและอายุสั้น (อายุจริงและอายุการใช้งานจริง อายุทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่ สภาพ)
- ความล้าสมัยในการใช้งาน (ความเหมาะสมในการใช้งานหรือไม่เหมาะสม)
ข้อมูลเปรียบเทียบเป็นข้อมูลตลาดโดยทั่วไป ในบริบทของการก่อตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดที่ดิน แหล่งที่มาหลักของการได้รับข้อมูลเกี่ยวกับ ราคาตลาดเป็นไปได้:
สัญญาซื้อขายที่ดินและวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ
- ข้อมูลข้อเสนอขายอสังหาริมทรัพย์และที่ดินตามอสังหาริมทรัพย์และจดหมายข่าว ประกาศ และข้อความอื่นๆ เกี่ยวกับความประสงค์จะขายอสังหาริมทรัพย์ในสื่อต่างๆ
- ข้อมูลสถิติของรัฐ
ข้อมูลที่รวบรวมทั้งหมดใช้สำหรับการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์สองประเภท: ทั่วไปและพิเศษ
การวิเคราะห์ข้อมูลเพื่อความสมบูรณ์และความน่าเชื่อถือ (การตรวจสอบ) การวิเคราะห์ดังกล่าวควรดำเนินการตามข้อกำหนดข้อมูลที่กำหนดไว้ใน FSO หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับข้อมูลใด ๆ ให้ยกเลิก
หลังจากที่ผู้ประเมินราคาได้เลือกวิธีการของวิธีการแบบคลาสสิกหลายแบบและนำไปใช้ในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเฉพาะแล้ว จำเป็นต้องวิเคราะห์และตกลงกับผลลัพธ์ที่ได้จากการสมัคร เพื่อให้ได้ข้อสรุปสุดท้าย คำถามเกิดขึ้นจากการได้มาซึ่งมูลค่าสุดท้ายของต้นทุน เนื่องจากมีการกระจายค่าตัวเลขของค่าที่กำหนดโดยวิธีการต่างๆ อยู่เสมอ หน้าที่ของผู้ประเมินคือการอธิบายการกระจัดกระจายนี้โดยการวิเคราะห์สาเหตุของมัน หากไม่ได้ใช้วิธีการใด ๆ ควรอธิบายเหตุผลสำหรับเรื่องนี้
การประสานงานของผลลัพธ์และการกำหนดมูลค่าขั้นสุดท้ายของต้นทุน ใน FSO-3 ในวรรค 8 มาตรา III"ข้อกำหนดสำหรับเนื้อหาของรายงานการประเมิน" ระบุว่า "โดยไม่คำนึงถึงประเภทของวัตถุประสงค์ของการประเมิน รายงานการประเมินจะต้องมี" ส่วน "ข้อตกลงในผลการประเมิน" ควรจำไว้ว่ามูลค่าสุดท้ายของต้นทุนมักจะไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของมูลค่าที่ได้รับจากสามวิธี
การรวบรวมรายงานการประเมิน ข้อกำหนดสำหรับรายงานแสดงไว้ในกฎหมายว่าด้วยกิจกรรมการประเมินและ FSO-3 ขอให้เราสังเกตโดยสังเขปถึงคุณลักษณะของการรวบรวมรายงานการประเมินที่เป็นลักษณะของการปฏิบัติการประเมินระหว่างประเทศ
รายงานการประเมินผลจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษร เนื้อหาของเอกสารนี้อาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ รายงานมีสามประเภทหลัก: ในรูปแบบของจดหมาย (กระชับ) มักเรียกว่าความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญ รายงานรูปแบบมาตรฐานและรายงานการบรรยายฉบับเต็ม
สรุปเป็นใบแจ้งราคาประเมินมูลค่า ขาดไม่ได้เลย ข้อมูลเพิ่มเติมการวิเคราะห์ข้อมูลที่รวบรวมและใช้งานโดยผู้ประเมิน รายงานดังกล่าวมีการใช้งานอย่างจำกัดและมักใช้ในสองกรณี: หากลูกค้ามั่นใจในคุณสมบัติและประสบการณ์ของผู้ประเมินราคา และหากวัตถุประสงค์ของการประเมินนั้นง่ายมาก
รายงานรูปแบบมาตรฐานจะใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมาตรฐาน (อพาร์ทเมนต์ กระท่อม ทาวน์เฮาส์ ฯลฯ) และยังสามารถนำมาใช้ในการประเมินราคาโดยรวมได้อีกด้วย
รายงานบรรยายช่วยให้ผู้ประเมินสามารถยืนยันความคิดเห็นของเขาได้อย่างเต็มที่ที่สุดและโน้มน้าวผู้อ่านรายงานความถูกต้องของข้อสรุปและผลลัพธ์ที่เป็นตัวเลขที่นำเสนอ
การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญคือชื่อของวิธีการวินิจฉัยทั้งระบบที่ใช้กันอย่างแพร่หลายในการจัดการ การวิเคราะห์ทางเศรษฐศาสตร์จิตวิทยา การตลาด และสาขาอื่นๆ วิธีการเหล่านี้ช่วยให้สามารถจำแนกลักษณะ จำแนก กำหนดอันดับหรือการจัดอันดับให้กับเหตุการณ์และแนวคิดที่ไม่สามารถวัดได้
จำเป็นต้องมีความเห็นของผู้เชี่ยวชาญเมื่อใด
ในหลักสูตรของการศึกษาใดๆ ในขั้นตอนใดๆ ของวิธีการนั้น สามารถใช้วิธี B ได้ กิจกรรมการจัดการอาจมีประโยชน์:
- ในขั้นตอนของการกำหนดเป้าหมายและวัตถุประสงค์ของกระบวนการวิจัย
- ในระหว่างการก่อสร้างหรือทดสอบสมมติฐาน
- เพื่อชี้แจงปัญหา เพื่อตีความกระบวนการและเหตุการณ์ต่อเนื่อง
- เพื่อพิสูจน์ความเพียงพอของเครื่องมือที่ใช้
- เพื่อสร้างข้อเสนอแนะตลอดจนดำเนินการตามเป้าหมายอื่น ๆ อีกมากมาย
โฮลดิ้ง เพียร์ทบทวนสมเหตุสมผลในกรณีที่ไม่สามารถตัดสินใจตามการคำนวณที่แม่นยำได้ (สำหรับการวาดภาพทางจิตวิทยา ลักษณะการทำงานประมาณการความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและความเสี่ยง)
บ่อยครั้งที่การใช้ค่าประมาณดังกล่าวมีความสำคัญในสถานการณ์ของการเลือกตัวเลือกอย่างน้อยหนึ่งตัวเลือกจากชุดที่เสนอ:
- วิ่งเข้า การผลิตจำนวนมากหนึ่งในผลิตภัณฑ์ที่พัฒนาแล้ว
- การคัดเลือกนักบินอวกาศจากผู้สมัครจำนวนมาก
- งานวิทยาศาสตร์ที่จะได้รับทุน
- การคัดเลือกสถานประกอบการที่จะได้รับสินเชื่อสิ่งแวดล้อม
- คำนิยาม โครงการลงทุนเพื่อการลงทุนทางการเงิน
ใครคือผู้เชี่ยวชาญและทำงานอย่างไร
ตามชื่อของวิธีการ การทบทวนโดยเพื่อนเกี่ยวข้องกับการมีส่วนร่วมของผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางหนึ่งคนขึ้นไปที่มีความสามารถในการประเมินบุคคล ตลอดจนการประมวลผลความคิดเห็นของพวกเขา การคัดเลือกผู้เชี่ยวชาญจะดำเนินการโดยคำนึงถึงความเพียงพอของการตัดสินและประสบการณ์ในสาขานี้
การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญสามารถแสดงได้ทั้งในเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ ผู้จัดการ ผู้จัดการ และพนักงานระดับบริหารจำเป็นต้องใช้ข้อมูลการวิจัยผู้เชี่ยวชาญเพื่อเป็นพื้นฐานในการตัดสินใจ
การพัฒนาการประเมินผู้เชี่ยวชาญมักดำเนินการโดยการสร้างคณะทำงานที่จัดกิจกรรมของผู้เชี่ยวชาญ (หรือผู้เชี่ยวชาญหลายคน) หากคุณต้องมีส่วนร่วมมากกว่าหนึ่งคน พวกเขาจะรวมกันเป็นค่าคอมมิชชั่นผู้เชี่ยวชาญ
จำเป็นต้องมีผู้เชี่ยวชาญกี่คน?
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะของงานและความสามารถขององค์กร ผู้เชี่ยวชาญหนึ่งคนขึ้นไปอาจได้รับเชิญให้ดำเนินการประเมินผู้เชี่ยวชาญ ในกรณีนี้ การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญจะเรียกว่าแบบรายบุคคลหรือแบบกลุ่ม
การประเมินจะกลายเป็นรายบุคคล โดยที่ครูจะกำหนดลักษณะเชิงลึกของความรู้ของนักเรียน ประเภทนี้รวมถึงการวินิจฉัยโดยแพทย์คนหนึ่ง อย่างไรก็ตามหากมีข้อพิพาทหรือ สถานการณ์ที่ยากลำบาก(การเจ็บป่วยที่รุนแรงทำให้เกิดคำถามเรื่องการขับไล่นักเรียน) ให้หันไปใช้แนวทางแก้ไขปัญหาร่วมกัน จำเป็นต้องมีการประชุมสัมมนาของแพทย์และองค์กรของคณะกรรมการครู
อัลกอริธึมเดียวกันนี้ทำงานในกองทัพ โดยส่วนใหญ่แล้วการตัดสินใจจะทำโดยผู้บัญชาการคนเดียว แต่ถ้าจำเป็น พวกเขาจะเรียกประชุมสภาทหาร
ลำดับขั้นตอนการประเมิน
ลำดับของการก่อตัวของการประเมินผู้เชี่ยวชาญที่เป็นปัจจุบันและมีวัตถุประสงค์ประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้:
- การดำเนินการที่จะสอบสวน
- การคัดเลือกผู้เชี่ยวชาญสำหรับขั้นตอน
- การศึกษาวิธีการที่มีอยู่ซึ่งจะทำการวัดผลการประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ
- ดำเนินกระบวนการประเมินผล
- การรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่ได้รับระหว่างการประเมิน
ในกรณีนี้ อาจจำเป็นต้องดำเนินการตรวจสอบข้อมูลป้อนเข้าที่จะใช้การประเมินของผู้เชี่ยวชาญ ในบางกรณี คณะทำงานต้องเปลี่ยนองค์ประกอบของกลุ่มผู้เชี่ยวชาญหรือใช้วิธีวัดคำถามเดิมอีกครั้ง (เพื่อเปรียบเทียบการประเมินที่ได้รับกับข้อมูลวัตถุประสงค์จากแหล่งอื่นในภายหลัง)
ความคืบหน้าของการประเมิน: ลักษณะของขั้นตอน
สิ่งที่สำคัญอย่างยิ่งสำหรับการดำเนินการตามขั้นตอนที่ประสบความสำเร็จคือการแก้ปัญหาขององค์กร:
- การวางแผนค่าใช้จ่ายสำหรับงาน (ชำระค่าบริการของผู้เชี่ยวชาญและผู้เชี่ยวชาญในการวิเคราะห์ข้อมูลที่ได้รับ ค่าเช่าห้อง การซื้อเครื่องเขียน)
- การฝึกอบรม วัสดุที่จำเป็น(จัดทำและพิมพ์แบบฟอร์มจัดทำสินค้าคงคลัง)
- การคัดเลือกและการบรรยายสรุปของผู้ดำเนินรายการ
ในกระบวนการทำงาน ผู้เชี่ยวชาญควรได้รับคำแนะนำจากข้อบังคับที่ได้รับการจัดสรร เนื่องจากเวลาเพิ่มเติมสำหรับการตัดสินใจจะไม่ส่งผลต่อความถูกต้องแม่นยำ
เมื่อได้รับคำตอบของผู้เชี่ยวชาญทั้งหมด การประเมินความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญจะดำเนินการ โดยคำนึงถึงระดับความตกลงของความคิดเห็นทั้งหมด หากไม่มีข้อตกลงที่ชัดเจน คณะทำงานควรหาสาเหตุของความขัดแย้ง แก้ไขการจัดกลุ่มความคิดเห็นหลายกลุ่ม และการขาดข้อตกลงอันเป็นผลมาจากการทบทวนโดยเพื่อน จากนั้นจึงประเมินข้อผิดพลาดในการวิจัยและสร้างแบบจำลองตามข้อมูลที่ได้รับ นี่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้สามารถทำการตรวจสอบเชิงวิเคราะห์ได้ในภายหลัง
วิธีการที่ใช้ในการตรวจสอบโดยเพื่อนแต่ละคน: การสัมภาษณ์คืออะไร
วิธีที่มีประสิทธิภาพและใช้บ่อยที่สุดคือ:
- วิธีการวิเคราะห์
- วิธีการเขียนบท
- สัมภาษณ์.
ตามวิธีการสัมภาษณ์ นักพยากรณ์จะพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญโดยถามคำถาม หัวข้อของการสนทนาคือโอกาสในการพัฒนาวัตถุหรือปรากฏการณ์ที่เป็นปัญหา โปรแกรมแบบสอบถามได้รับการพัฒนาล่วงหน้า
ประสิทธิภาพและคุณภาพของการประเมินผู้เชี่ยวชาญโดยตรงขึ้นอยู่กับว่าผู้เชี่ยวชาญสามารถให้ความคิดเห็นในเวลาจำกัดได้หรือไม่
ดำเนินการตรวจสอบโดยวิธีการวิเคราะห์
เมื่อเลือกวิธีการวิเคราะห์เพื่อดำเนินการประเมิน ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางจะต้องเตรียมการสำหรับการนำไปปฏิบัติอย่างละเอียดถี่ถ้วน งานอิสระ. เขาจะวิเคราะห์แนวโน้มประเมินสถานะและ วิธีที่เป็นไปได้การพัฒนาวัตถุที่เกี่ยวข้องกับการพยากรณ์
ระบบการประเมินผู้เชี่ยวชาญจัดให้มีการศึกษาข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับวัตถุที่มีให้ผู้เชี่ยวชาญ ผลลัพธ์ถูกจัดรูปแบบเป็น
ข้อได้เปรียบหลักของวิธีการวิเคราะห์คือผู้เชี่ยวชาญสามารถแสดงความสามารถทั้งหมดของเขาได้
จริงอยู่ วิธีนี้ไม่เหมาะกับการวิเคราะห์ระบบขนาดใหญ่และซับซ้อน เนื่องจากผู้เชี่ยวชาญอาจขาดความรู้จากพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง
ดำเนินการตรวจสอบสถานะโดยการเขียนสคริปต์
พูดอย่างเคร่งครัด วิธีนี้ไม่ควรจัดอยู่ในหมวดหมู่ของวิธีการประเมินรายบุคคลเท่านั้น เนื่องจากวิธีนี้ใช้กับการทำงานเป็นกลุ่มได้สำเร็จ
ในการใช้วิธีนี้ ผู้เชี่ยวชาญควรกำหนดตรรกะของกระบวนการและปรากฏการณ์ที่ศึกษาโดยสัมพันธ์กับเวลาและสภาวะต่างๆ จากนั้นเขาจะสามารถสร้างลำดับเหตุการณ์ที่คาดหวังได้ (การพัฒนาของพวกเขา การเปลี่ยนแปลงจากสถานการณ์ในขณะนี้ไปสู่สถานะที่คาดการณ์ไว้) ภาพจำลองสะท้อนถึงทุกขั้นตอนของการแก้ปัญหา และยังจัดให้มีอุปสรรคที่อาจเกิดขึ้น
ความเชี่ยวชาญโดยรวม: วิธีการ "ระดมความคิด"
ในการประเมินระบบที่ซับซ้อน ขนาดใหญ่ หลายระดับ เราไม่สามารถทำได้โดยปราศจากการมีส่วนร่วมของผู้เชี่ยวชาญผู้เชี่ยวชาญหลายคน
พวกเขาสามารถทำงานที่ได้รับมอบหมายให้เสร็จสิ้นโดยใช้วิธีใดวิธีหนึ่งต่อไปนี้:
- การสร้างความคิดแบบรวมกลุ่ม ("การระดมความคิด")
- วิธี "635"
- วิธีเดลฟี
- การประเมินค่าคอมมิชชั่น
ด้วยความพยายามร่วมกันและองค์กรพิเศษ ผู้เชี่ยวชาญสามารถดำเนินการตามขั้นตอนที่ซับซ้อนที่สุดได้อย่างมีประสิทธิภาพ เช่น การประเมินความเสี่ยงของผู้เชี่ยวชาญสำหรับโครงการลงทุน หรือการพยากรณ์กิจกรรมของระบบต่างๆ
การระดมความคิดช่วยให้คุณเปิดเผยข้อมูลสร้างสรรค์ของผู้เชี่ยวชาญได้อย่างเต็มที่ ในระยะแรก ผู้เชี่ยวชาญจะสร้างความคิดอย่างแข็งขัน จากนั้นจึงนำการทำลายล้างมาใช้ (ขึ้นอยู่กับการวิพากษ์วิจารณ์ ทำลายมัน) หยิบยกแนวความคิดที่ขัดแย้งกัน และพัฒนามุมมองที่สอดคล้องกัน
เงื่อนไขหลักคือไม่มีการวิพากษ์วิจารณ์ในตอนเริ่มต้นและการแสดงออกของความคิดที่เกิดขึ้นเองทั้งหมด
ลักษณะเฉพาะของวิธี "635"
วิธีนี้ได้ชื่อมาจากเทคนิคที่ผู้เชี่ยวชาญใช้เมื่อใช้: ผู้เชี่ยวชาญทั้งหกคนเขียนแนวคิดที่เกิดขึ้นเอง 3 อย่างลงในกระดาษในช่วงเวลาห้านาที
มีอะไรพิเศษเกี่ยวกับวิธีการเดลฟี
วัตถุประสงค์ของการพัฒนาวิธีการทบทวนโดยเพื่อนนี้คือความจำเป็นสำหรับขั้นตอนที่เข้มงวดและสมเหตุสมผลมากขึ้น ซึ่งอาจให้ผลลัพธ์ที่เป็นประโยชน์และเป็นประโยชน์มากที่สุด
ใช้โดยผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับเชิญจากสถาบันวิทยาศาสตร์และเทคนิค บริษัทการลงทุนและประกันภัย รวมถึงในกรณีอื่นๆ อีกจำนวนหนึ่ง
สาระสำคัญของวิธีการคือพวกเขาทำแบบสำรวจรายบุคคลแบบหลายรอบ (มักใช้แบบสอบถาม) จากนั้นก็ดำเนินการ การวิเคราะห์ด้วยคอมพิวเตอร์การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญเพื่อสร้างความเห็นร่วมกัน ในเวลาเดียวกัน จะมีการระบุข้อโต้แย้งและสรุปผลเพื่อปกป้องการตัดสินแต่ละครั้ง
บน ขั้นตอนต่อไปผลลัพธ์ที่ได้จะถูกโอนไปยังผู้เชี่ยวชาญเพื่อทำการปรับเปลี่ยน ความขัดแย้งของพวกเขากับการตัดสินโดยรวมจะต้องได้รับการพิสูจน์เป็นลายลักษณ์อักษร อันเป็นผลมาจากการกลับมาของการประเมินเพื่อการปรับปรุงซ้ำแล้วซ้ำอีก คณะทำงานบรรลุขอบเขตที่แคบลงและการพัฒนาการตัดสินที่สอดคล้องกันเกี่ยวกับโอกาสในการพัฒนาวัตถุที่อยู่ระหว่างการศึกษา
อะไรดีเกี่ยวกับวิธีการ:
- ผู้เชี่ยวชาญที่เข้าร่วมการประเมินไม่รู้จักกันและไม่สื่อสาร ดังนั้นจึงไม่รวมการโต้ตอบของพวกเขา
- ผลการแข่งขันรอบที่แล้วยังเป็นที่สนใจและมีคุณค่าต่อคณะทำงานอีกด้วย
- เป็นไปได้ที่จะได้รับลักษณะทางสถิติของความคิดเห็นกลุ่ม
แม้จะมีต้นทุนและระยะเวลาค่อนข้างสูง แต่วิธีนี้กลายเป็น วิธีที่ดีที่สุดการกำหนดล่วงหน้าการพัฒนาสถานการณ์ที่เป็นปัญหาในระยะยาว
บ่อยครั้ง การประเมินจะดำเนินการโดยคณะกรรมการที่จัดไว้เป็นพิเศษ (วิธีการของค่าคอมมิชชัน) ซึ่งบนโต๊ะกลมจะพิจารณาปัญหาทุกด้านและทำการตัดสินใจที่ตกลงกันไว้ ข้อเสียคืออิทธิพลของผู้เข้าร่วมที่มีต่อกันและการบิดเบือนผลลัพธ์ ตัวอย่างคือครูผู้เชี่ยวชาญและแพทย์
วิธีอื่นๆ
วิธีการทั่วไปในการดำเนินการตรวจสอบถูกระบุไว้ข้างต้น แต่วิธีอื่นๆ ยังใช้ในการปฏิบัติงานขององค์กรอุตสาหกรรม วิทยาศาสตร์ และการวิจัยอีกด้วย
ขึ้นอยู่กับลักษณะเฉพาะของสถานการณ์ที่ต้องคาดการณ์ เช่นเดียวกับทรัพยากรและความสามารถขององค์กร สามารถใช้สิ่งต่อไปนี้:
- เกมธุรกิจ ช่วยให้คุณจำลองจำนวนสถานการณ์ที่ต้องการเพื่อศึกษาคุณสมบัติของระบบควบคุมหรือกระบวนการอื่นๆ
- "ศาล" - ละคร คดีความซึ่งผู้เชี่ยวชาญบางคนปกป้องวิธีแก้ปัญหา ในขณะที่บางคนพยายามหักล้างพวกเขา
- วิธีการรายงาน - หลังจากการวิเคราะห์ ผู้เชี่ยวชาญแสดงความคิดเห็นในรูปแบบของบันทึกการวิเคราะห์หรือรายงาน สิ่งนี้มีความเกี่ยวข้องเมื่อจำเป็นต้องทำงานที่ค่อนข้างง่าย (เช่น การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญของรถยนต์เพื่อการประกันภัย ภาษี หรือค่าเสียหาย)
เป็นผลให้สามารถสังเกตได้ว่าการมีอยู่ของวิธีการและวิธีการประเมินผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากช่วยให้หัวหน้าองค์กรและคณะทำงานเลือกตัวเลือกที่มีประสิทธิภาพสูงสุดสำหรับการแก้ปัญหาเฉพาะ
กระบวนการประเมินผลสามารถแบ่งคร่าวๆ ได้เป็น 7 ขั้นตอน:
1. กำหนดงานและสรุปข้อตกลงสำหรับการประเมินวัตถุ การพัฒนาแผนการประเมินผล
2. การรวบรวมข้อมูล (ทั่วไป, พิเศษ, เปรียบเทียบ) และการตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลเพื่อความสมบูรณ์และความน่าเชื่อถือ
3. การวิเคราะห์ตลาดทั่วไปและพิเศษ
4. การวิเคราะห์การใช้คุณสมบัติเฉพาะอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด
5. การเลือกวิธีการและวิธีการประเมินมูลค่าและการคำนวณมูลค่าโดยตรงโดยใช้วิธีการประเมินมูลค่า: ต้นทุน การเปรียบเทียบการขาย การใช้ต้นทุนของรายได้
6. การกระทบยอดผลลัพธ์ที่ได้จากวิธีการต่างๆ ...
และกำหนดค่าสุดท้าย
7.จัดทำรายงานผลการประเมินอสังหาริมทรัพย์
เมื่อใช้วิธีการคำนวณหลายวิธีภายในกรอบงานของแนวทางเดียว มูลค่าผลลัพธ์หนึ่งค่าของต้นทุนจะต้องได้รับการพิสูจน์และได้รับภายในกรอบของแนวทางนี้
เมื่อสรุปผลลัพธ์ของวิธีการต่างๆ ในการประเมินมูลค่าเป็นมูลค่าสุดท้ายของวัตถุ ผู้ประเมินราคาต้องวิเคราะห์ลักษณะต่อไปนี้ของแนวทางที่ใช้:
ความน่าเชื่อถือและความเพียงพอของข้อมูลที่ใช้ในการคำนวณ
การปฏิบัติตามวิธีการคำนวณที่ใช้กับปริมาณข้อมูลตลาดที่มีอยู่
การปฏิบัติตามประเภทของวัตถุและลักษณะการใช้งาน
การปฏิบัติตามวัตถุประสงค์และวัตถุประสงค์ของการประเมิน ตลอดจนประเภทของมูลค่าที่กำหนด
ความสามารถในการคำนึงถึงความตั้งใจที่แท้จริงของผู้ซื้อและ / หรือผู้ขาย
ความสามารถในการพิจารณาสภาวะตลาด
ความสอดคล้องของผลลัพธ์ที่ได้จากแนวทางกับข้อมูลการวิเคราะห์ตลาด
ความแตกต่างที่มีนัยสำคัญระหว่างผลลัพธ์ที่ได้รับในแต่ละแนวทางการประเมินควรมาพร้อมกับการวิเคราะห์ สาเหตุที่เป็นไปได้ความคลาดเคลื่อนนี้ ในกรณีทั่วไป หากผลของวิธีใดวิธีหนึ่งแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากวิธีอื่น (เช่น มากกว่าสองครั้ง) และไม่มีเหตุผลใดที่ทำให้เกิดความคลาดเคลื่อนดังกล่าว เป็นการถูกต้องมากกว่าที่จะปฏิเสธที่จะใช้ผลลัพธ์ของแนวทางนี้ มากกว่าที่จะรวมไว้ในการคำนวณเพิ่มเติม
การเลือกวิธีการจับคู่ของผู้ประเมินราคา (ลักษณะทั่วไป) รวมถึงการตัดสินและข้อสันนิษฐานทั้งหมดที่เกิดขึ้นในกระบวนการนี้ จะต้องได้รับการพิสูจน์
นอกจากนี้ ในระหว่างการประเมิน ผู้ประเมินราคาจะต้องเก็บรักษาเอกสารที่เกี่ยวข้องเพื่อเก็บไว้ในที่เก็บถาวรของผู้ประเมินราคาตามระยะเวลาจำกัดทั่วไปที่กำหนดโดยกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย
รายการด้านบน รวมถึงข้อกำหนดและคำแนะนำอื่นๆ ถูกกำหนดเป็นลำดับขั้นตอนการประเมินตามลำดับ อย่างไรก็ตาม การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นกระบวนการที่ต่อเนื่องในการรวบรวม วิเคราะห์ และแก้ไขข้อมูล
ขั้นตอนการประเมินผล
ขั้นตอนหลักของขั้นตอนการประเมิน
การประเมินมูลค่าเป็นชุดของขั้นตอนเชิงตรรกะและการคำนวณที่มุ่งสร้างข้อสรุปที่สมเหตุสมผลเกี่ยวกับมูลค่าของออบเจ็กต์การประเมินค่า ขั้นตอนการประเมินมูลค่าเป็นชุดของการดำเนินการเพื่อระบุและวิเคราะห์ปัจจัยทางกายภาพ เศรษฐกิจ สังคม และปัจจัยอื่นๆ ที่ส่งผลต่อมูลค่าของวัตถุ ประกอบด้วยขั้นตอนหลักดังต่อไปนี้
1. การรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของการประเมินและการวิเคราะห์: ผู้ประเมินจะศึกษาเอกสารที่ลูกค้าให้มา ซึ่งสะท้อนถึงสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการเงินของผู้ออกบัตร เอกสารเหล่านี้รวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินของบริษัท เอกสาร การรายงานทางการเงิน, เอกสารการบัญชีการเงินภายในของ บริษัท , ข้อมูลเกี่ยวกับแผนการจัดการของผู้ออกบัตรเกี่ยวกับการพัฒนาต่อไป, การคาดการณ์ของฝ่ายบริหารเกี่ยวกับผลลัพธ์ที่คาดหวัง กิจกรรมเชิงพาณิชย์เป็นต้น
2. การเลือกแนวทางพื้นฐานและวิธีการประเมิน
3. การประยุกต์ใช้วิธีการที่เลือกไว้ภายในกรอบงาน วิธีการแบบดั้งเดิมต่อการประเมิน
4. การวิเคราะห์ผลลัพธ์ที่ได้รับโดยใช้วิธีการต่างๆ การประสานงาน และการใช้ส่วนลดหรือเบี้ยประกันภัยที่จำเป็น
5. การจัดทำรายงานการประเมิน รายงานนี้เป็นบทสรุปเชิงบรรยายของการวิเคราะห์ ผลการคำนวณ การเจรจาต้นทุน และข้อสรุป
การวิเคราะห์แนวทางหลักในการประเมินมูลค่า
เมื่อประเมินมูลค่าธุรกิจจะใช้สามวิธีในการประเมินมูลค่า:
แนวทางราคาแพง
วิธีการเปรียบเทียบ
แนวทางรายได้
พื้นฐานทางทฤษฎีของแนวทางต้นทุน
วิธีต้นทุนขึ้นอยู่กับการศึกษาความสามารถของนักลงทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สินและเงินที่ได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าผู้ซื้อที่ใช้ความรอบคอบ จะไม่จ่ายเงินสำหรับวัตถุมากกว่าที่จะต้องจ่ายเพื่อให้ได้มาซึ่งสินทรัพย์ของบริษัทที่มีวัตถุประสงค์คล้ายคลึงกันและ คุณภาพในระยะที่คาดการณ์ได้โดยไม่มีความล่าช้าอย่างมีนัยสำคัญ วิธีการประเมินมูลค่านี้สามารถนำไปสู่ผลลัพธ์ที่เป็นรูปธรรมได้ หากสามารถประเมินต้นทุนได้อย่างถูกต้องภายใต้เงื่อนไขที่ขาดไม่ได้ของความสมดุลของอุปสงค์และอุปทานในตลาด
มูลค่างบดุลของสินทรัพย์ของบริษัทอันเนื่องมาจากอัตราเงินเฟ้อ การเปลี่ยนแปลงของสภาวะตลาด วิธีการบัญชีที่ใช้อาจไม่สอดคล้องกับมูลค่าตลาด เป็นผลให้ผู้ประเมินต้องเผชิญกับงานปรับงบดุลขององค์กร ในการปรับปรุงดังกล่าว มูลค่าตลาดยุติธรรมของสินทรัพย์แต่ละรายการในงบดุลจะถูกกำหนดก่อน จากนั้นจึงกำหนดมูลค่าปัจจุบันของหนี้สิน และสุดท้าย มูลค่าปัจจุบันของหนี้สินทั้งหมดจะถูกหักออกจากมูลค่าตลาดยุติธรรมของยอดรวม ทรัพย์สินขององค์กร ผลลัพธ์แสดงมูลค่าตลาดของทุนของบริษัท
สูตรพื้นฐานในวิธีต้นทุนคือ:
ทุน = สินทรัพย์ - หนี้สิน มีสองวิธีในการกำหนดมูลค่าของบริษัทภายใต้วิธีราคาทุน:
วิธีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ
วิธีมูลค่าซาก
วิธีมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (หรือวิธีการมูลค่าทรัพย์สินสุทธิที่ปรับปรุงแล้วของ NAV) จะใช้เมื่อพิจารณาถึงการดำเนินงานต่อเนื่องและเมื่อสินทรัพย์ของบริษัทเป็นข้อมูลมูลค่าตลาดที่เชื่อถือได้สามารถรับได้โดยไม่ยาก วิธีนี้มีผลในการประเมินบริษัทที่จัดการสะสมสินทรัพย์เหล่านี้จากการคำนวณรายได้ในงวดก่อนๆ เช่น เหมาะสมที่สุดสำหรับการประเมินมูลค่าบริษัทที่มีประวัติค่อนข้างมั่นคง ในกรณีที่ข้อมูลที่มีอยู่สำหรับผู้ประเมินราคาไม่เพียงพอในการคำนวณมูลค่าที่เหมาะสมของมูลค่าตลาดของส่วนประกอบทุน ให้ใช้วิธีมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์สุทธิ
อีกวิธีหนึ่งคือ วิธี Liquidation Value (LV) จะใช้เมื่อบริษัทล้มละลายหรือเลิกกิจการ หรือเมื่อมีข้อสงสัยอย่างจริงจังเกี่ยวกับความสามารถของบริษัทที่จะคงสถานะแอ็คทีฟ สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นในข้อมูลเกี่ยวกับผลตอบแทนของสินทรัพย์ที่ต่ำหรือแม้แต่ติดลบ ซึ่งเป็นตัวบ่งชี้ถึงความล้าสมัยทางเศรษฐกิจของธุรกิจนี้ มูลค่าการชำระบัญชีคือจำนวนเงินที่เจ้าของบริษัทสามารถรับได้จากการชำระบัญชีของบริษัทและการขายทรัพย์สินแยกต่างหากหลังจากการชำระบัญชีกับเจ้าหนี้ทั้งหมดและชำระค่าใช้จ่ายในการชำระบัญชี
การใช้วิธีต้นทุนเป็นสิ่งจำเป็นในสองกรณี
ประการแรก แนวทางต้นทุนเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้ในการประเมินบริษัทที่ไม่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งส่วนใหญ่มักจะจดทะเบียนในรูปแบบของ LLC, CJSC ซึ่งตามกฎแล้วจะไม่โปร่งใส กระแสการเงิน;
· ประการที่สอง การใช้วิธีต้นทุนร่วมกับวิธีอื่นๆ และเหนือสิ่งอื่นใด วิธีรายได้ ช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ
พื้นฐานทางทฤษฎีของแนวทางเปรียบเทียบ
วิธีการเปรียบเทียบขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงที่ว่าหน่วยงานทางการตลาดทำธุรกรรมการซื้อและขายโดยการเปรียบเทียบ ซึ่งก็คือตามข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรมที่คล้ายคลึงกัน เป็นไปตามแนวทางนี้โดยอาศัยหลักการทดแทน กล่าวอีกนัยหนึ่ง แนวทางตลาดตั้งอยู่บนสมมติฐานที่ว่าผู้ซื้อที่รอบคอบสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ประกาศขายจะจ่ายไม่เกินที่คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพและความเหมาะสมใกล้เคียงกันได้ ดังนั้นจึงสันนิษฐานว่าราคาที่ทำธุรกรรมสำหรับการซื้อและขายทรัพย์สินที่คล้ายคลึงหรือคล้ายกับทรัพย์สินที่ประเมินราคาเกิดขึ้นในตลาดสะท้อนถึงมูลค่าตลาด
ตามเนื้อผ้า เมื่อประเมินมูลค่าตลาดของสินทรัพย์และธุรกิจ วิธีเปรียบเทียบจะใช้สามวิธี:
· วิธีการของบริษัทอนาล็อก (วิธีตลาดทุน);
วิธีการทำธุรกรรม (การขาย);
วิธีสัมประสิทธิ์อุตสาหกรรม
วิธีตลาดทุนเกี่ยวข้องกับการใช้เป็นพื้นฐานในการเปรียบเทียบราคาจริงสำหรับการซื้อและขายหุ้น (ส่วนได้เสียที่ไม่มีการควบคุม) ที่ได้พัฒนาขึ้นในตลาดหุ้น
วิธีการทำธุรกรรมเกี่ยวข้องกับการใช้เป็นพื้นฐานในการเปรียบเทียบราคาจริงของการซื้อและขายในตลาดซื้อขายหน้าเคาน์เตอร์ของหุ้นหรือบริษัทที่รวมกันทั้งหมด
วิธีการของค่าสัมประสิทธิ์อุตสาหกรรมขึ้นอยู่กับการใช้ตัวคูณอุตสาหกรรมที่คำนวณในระหว่างการวิจัยเกี่ยวกับสถิติการขายขององค์กรในอุตสาหกรรมที่ดำเนินการโดยหน่วยงานเฉพาะทาง มีความจำเป็นที่ต้องทำการศึกษาอย่างน้อยครึ่งหนึ่งขององค์กรทั้งหมดในอุตสาหกรรมที่เทียบได้กับขนาดกับองค์กรที่กำลังได้รับการประเมิน วิธีสัมประสิทธิ์อุตสาหกรรมยังไม่ได้รับการกระจายอย่างเพียงพอในการปฏิบัติภายในประเทศเนื่องจากขาดข้อมูลที่จำเป็นซึ่งต้องใช้เวลาสังเกตนาน
การประยุกต์ใช้วิธีการของบริษัทแอนะล็อกและธุรกรรมประกอบด้วยการดำเนินการตามลำดับต่อไปนี้:
การรวบรวมข้อมูลที่จำเป็น
การรวบรวมรายชื่อวิสาหกิจที่คล้ายคลึงกัน
· การวิเคราะห์ทางการเงินและการจับคู่;
การคำนวณตัวคูณโดยประมาณ
การเลือกค่าตัวคูณ
การกำหนดมูลค่าเบื้องต้นของต้นทุน
การปรับขั้นสุดท้าย
รากฐานทางทฤษฎีของแนวทางรายได้
แนวทางรายได้ช่วยให้คุณสามารถกำหนดมูลค่าของวัตถุประสงค์ของการประเมินโดยนำมูลค่าของรายได้และค่าใช้จ่ายในอนาคตที่คาดหวัง (รวมถึงหนี้สินระยะยาว) ขององค์กรมาประเมินมูลค่าปัจจุบัน
ในขณะเดียวกันก็สันนิษฐานว่าผู้มีโอกาสเป็นลูกค้าจะไม่จ่ายเงินสำหรับธุรกิจนี้ในจำนวนที่มากกว่ามูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่แท้จริงจากธุรกิจนี้ซึ่งเขาจะได้รับในอนาคต ในทำนองเดียวกันเจ้าของจะไม่ขายธุรกิจของตนให้ต่ำกว่ามูลค่าปัจจุบันของรายได้ที่เขาจะได้รับในอนาคต
วิธีการประเมินมูลค่านี้ถือว่าเหมาะสมที่สุดจากมุมมองของแรงจูงใจในการลงทุนของผู้ซื้อ เนื่องจากเมื่อได้ธุรกิจมา เขาไม่ได้ลงทุนเงินเป็นชุดของสินทรัพย์ แต่ในกระแสรายได้ในอนาคตที่ทำให้เขาสามารถชดใช้กองทุนที่ลงทุนได้ และได้รับผลกำไรมากกว่าที่เขาจะได้รับจากการลงทุนเงินของเขาเป็นอย่างอื่น
การใช้แนวทางรายได้เพื่อประเมินมูลค่าธุรกิจเป็นสิ่งที่สมเหตุสมผลที่สุดเมื่อบริษัทอยู่ในขั้นตอนของการเติบโตหรือการพัฒนาเศรษฐกิจที่มั่นคง นอกจากนี้ การประยุกต์ใช้แนวทางรายได้ยังเป็นไปได้เมื่อวิเคราะห์โอกาสในการพัฒนาองค์กรต่อไป (การประเมินโครงการลงทุน) ไม่ว่าในกรณีใด บนพื้นฐานของข้อมูลของแนวทางการประเมินนี้ จำเป็นต้องทำการตัดสินใจด้านการจัดการอย่างจริงจัง
การประเมินมูลค่าของธุรกิจโดยใช้วิธีรายได้สามารถทำได้โดยใช้วิธีคำนวณรายได้เป็นทุนโดยตรง ซึ่งจะใช้ได้จริงเมื่อ เรากำลังพูดถึงเกี่ยวกับขั้นตอนการพัฒนาธุรกิจที่มั่นคง หรือตามวิธีส่วนลด กระแสเงินสด(DCF) เมื่อคาดการณ์กระแสเงินสดไม่คงที่
วิธีการคำนวณมูลค่าของธุรกิจโดยใช้วิธีลดกระแสเงินสดจะดำเนินการในลำดับต่อไปนี้:
การเลือกประเภทกระแสเงินสด
กำหนดระยะเวลาของระยะเวลาคาดการณ์
- การวิเคราะห์กระแสรายได้ย้อนหลังและการคาดการณ์สำหรับงวดในอนาคต
การวิเคราะห์การไหลของค่าใช้จ่ายและการพยากรณ์
การคาดการณ์การเพิ่มขึ้น (ลดลง) ในความจำเป็นในการจัดหาเงินทุน เงินทุนหมุนเวียน;
การพยากรณ์การลงทุน ( เงินลงทุน);
การคำนวณอัตราคิดลด
การคำนวณมูลค่าเพิ่มเติมขององค์กร (โดยใช้วิธีการคำนวณมูลค่าการชำระบัญชีของสินทรัพย์สุทธิหรือตามแบบจำลอง Gordon)
· การคำนวณมูลค่าปัจจุบันขององค์กรโดยสรุปกระแสเงินสดปัจจุบันตามอัตราที่เลือกของระยะเวลาคาดการณ์และมูลค่าเพิ่มเติมขององค์กร
ทำการแก้ไขขั้นสุดท้าย
กระบวนการประเมินอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้:
- ขั้นตอนที่ 1 การกำหนดงานสำหรับการประเมินผล
- 1.1. วัตถุประสงค์ของการประเมิน
- 1.2. ประเภทของค่าที่จะกำหนด
- 1.3. การจัดตั้งสิทธิในทรัพย์สินที่ประเมิน
- 1.4. วันที่ประเมิน
- ขั้นตอนที่ 2 จัดทำแผนและสัญญาสำหรับการประเมิน
- 2.1. ตารางงานการประเมิน
- 2.2. แหล่งข้อมูล
- 2.3. การเลือกวิธีการประเมิน
- 2.4. ค่าใช้จ่ายในการประเมิน
- 2.5. เงินรางวัลสำหรับการประเมิน
- 2.6. การร่างสัญญาการประเมินราคา
- ขั้นตอนที่ 3 การรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูล
- 3.1. การตรวจสอบวัตถุและบริเวณโดยรอบ
- 3.2. คำอธิบายทางกฎหมายของทรัพย์สิน
- 3.3. ลักษณะทางกายภาพและที่ตั้ง
- 3.4. ข้อมูลเศรษฐกิจ
- 3.5. การตรวจสอบข้อมูลที่เก็บรวบรวม
- 3.6. การวิเคราะห์และการประมวลผลข้อมูล
- ขั้นตอนที่ 4 วิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพสูงสุด
- 4.1. วิเคราะห์แปลงที่ดินแบบไม่มีเงื่อนไข
- 4.2. วิเคราะห์แปลงที่ดินพร้อมปรับปรุง
- ขั้นตอนที่ 5 การคำนวณราคาประเมินของทรัพย์สินตามวิธีการสามวิธี
- 5.1. การประเมินมูลค่าตามแนวทางรายได้
- 5.2. การประมาณราคาโดยใช้วิธีเปรียบเทียบ
- 5.3. การประมาณราคาตามวิธีต้นทุน
- ขั้นตอนที่ 6 การประสานงานของผลลัพธ์ที่ได้รับและที่มาของมูลค่าสุดท้ายของมูลค่าทรัพย์สิน
- 6.1. การตรวจสอบข้อมูลที่ได้รับเกี่ยวกับมูลค่าของมูลค่า
- 6.2. สมมติฐานและข้อจำกัดเงื่อนไขอันเนื่องมาจากความครบถ้วนและความน่าเชื่อถือของข้อมูลที่ใช้
- 6.3. ที่มาของมูลค่าสุดท้ายของต้นทุน
- ขั้นตอนที่ 7 การรวบรวมรายงานการประเมิน
การกำหนดงานสำหรับการประเมินผล
การกำหนดงานสำหรับการประเมินผลคือ ชั้นต้นซึ่งมีการกำหนดและกำหนดขึ้น พารามิเตอร์พื้นฐานงานประเมิน ข้อความที่ชัดเจนของปัญหาเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการตีความที่สมบูรณ์และชัดเจนเกี่ยวกับลักษณะของการมอบหมายการประเมิน การเลือกวิธีการประเมิน และการตีความผลลัพธ์ที่สะท้อนให้เห็นในรายงาน องค์ประกอบที่สำคัญที่สุดของการประเมินมูลค่ารวมถึง:
- - บัตรประจำตัวของทรัพย์สิน;
- - การระบุสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จะประเมิน
- - วัตถุประสงค์ (ขอบเขต) ของผลการประเมิน
- - การเลือกและกำหนดประเภทของมูลค่า
- - ชี้แจงวันที่ประเมิน;
- - คำอธิบายขอบเขตของการประเมิน
- - ชี้แจงข้อ จำกัด อื่น ๆ
การระบุทรัพย์สินรวมถึงคำอธิบายของลักษณะเช่นที่อยู่ คำอธิบายทางกฎหมายฉบับเต็ม ตำแหน่งที่แน่นอนและขอบเขตของทรัพย์สิน
การระบุวัตถุอสังหาริมทรัพย์แสดงถึงคำอธิบายทางกฎหมายที่ถูกต้อง ซึ่งแนะนำให้จัดทำขึ้นบนพื้นฐานของข้อมูลที่ลูกค้าให้มา สามารถรับข้อมูลที่จำเป็นได้จาก ทะเบียนของรัฐข้อมูลการสำรวจที่ดินตามกฎหมายท้องถิ่นและของรัฐ
คำอธิบายทางกฎหมายที่ถูกต้องต้องคำนึงถึงระบบภูมิภาคเฉพาะของการสำรวจและรายละเอียดของที่ดินซึ่งประกอบด้วยคำอธิบายของเขตแดน ระบบรัฐการสำรวจและขั้นตอนในการอธิบายและทำแผนที่ไซต์และละแวกใกล้เคียง การระบุสิทธิในทรัพย์สินที่จะได้รับการประเมิน
คุณลักษณะของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีการแบบบูรณาการที่พิจารณาอสังหาริมทรัพย์ทั้งเป็นวัตถุในชีวิตจริงและเป็นชุดของสิทธิส่วนบุคคลหรือส่วนตัว นิติบุคคลซึ่งอาจมีหรือเรียกร้องในทรัพย์สินตลอดจนการใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
วัตถุประสงค์ของการประเมินอาจเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิในทรัพย์สินทั้งหมดหรือบางส่วน เนื่องจากการแยกหรือการแบ่งสิทธิในทรัพย์สิน ในกระบวนการกำหนดราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประเมินได้คำนึงถึงข้อจำกัดดังกล่าวในสิทธิในทรัพย์สิน เช่น สัญญาเช่า ความผ่อนปรน ข้อจำกัดที่เกิดจากสิทธิยึดหน่วงในทรัพย์สิน การเรียกร้องสิทธิในทรัพย์สิน ตลอดจนสิทธิในการกำจัด น่านฟ้าหรือพื้นที่ที่ดินขอบเขตหรือวัตถุประสงค์ของผลการประเมินมูลค่าเป็นขั้นตอนทางเศรษฐกิจที่ดำเนินการโดยลูกค้าในภายหลังโดยพิจารณาจากผลมูลค่าที่ได้รับโดยผู้ประเมินราคา
การประเมินอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการเพื่อกำหนด:
- - ราคาซื้อและราคาขาย
- - จำนวนหลักประกันในการให้กู้ยืม
- - ฐานภาษี
- - เงื่อนไขการเช่า;
- - ต้นทุนการบัญชีอาคารและโครงสร้าง
- - ฐานค่าตอบแทนที่เป็นธรรม กรณีจำหน่ายสิทธิในทรัพย์สิน
- - พื้นฐานของสัญญาประกันภัย
การค้นหาวิธีการใช้ผลการประเมินค่าที่เป็นผลลัพธ์ในภายหลังนั้นจำเป็นต่อการเลือกขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่เหมาะสมที่สุด ตั้งแต่การรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลที่จำเป็นไปจนถึงการใช้วิธีการและหลักการประเมินค่าที่มีประสิทธิภาพที่สุดสำหรับการกระทบยอด
