Glavne faze postupka vrednovanja. Faze procjene. Metode korištene za provođenje individualne recenzije: što je intervju

Proces procjene nekretnine može se grubo podijeliti u sedam faza:

1. Postavljanje zadatka i sklapanje sporazuma za procjenu objekta; izrada plana evaluacije.
2. Prikupljanje podataka (općih, posebnih, usporednih) i provjera potpunosti i pouzdanosti podataka.
3. Opća i posebna analiza tržišta.
4. Analiza najučinkovitijeg korištenja pojedine nekretnine.
5. Izbor pristupa i metoda vrednovanja te neposredni izračuni vrednovanja primjenom metoda vrednovanja: trošak, usporedba prodaje, kapitalizacija prihoda.
6. Usklađivanje rezultata dobivenih različitim pristupima i utvrđivanje konačne vrijednosti troška.
7. Izrada zapisnika o rezultatima procjene nekretnine. Vrednovanje objekta počinje definiranjem problema – formulacijom problema. Može se podijeliti na šest glavnih točaka:

1) identifikacija objekta nekretnine, koji se općenito sastoji od zemljišne čestice i poboljšanja (određivanje granica nekretnine koja se procjenjuje, što točno treba vrednovati);
2) određivanje opsega imovinskih prava koja se procjenjuju vezana uz određenu nekretninu (kupac može imati samo pravo na najam ili određeni udio u partnerstvu, nekretnina može biti opterećena hipotekom i sl.);
3) određivanje datuma procjene (cijeli proces analize informacija treba biti vremenski vezan za određeni datum, budući da tržišta i tržišni uvjeti, i posljedično, čimbenici koji utječu na vrijednost vrijednosti mogu varirati. Izračunata vrijednost troška za drugu točku vremena možda neće odgovarati stvarnosti);
4) određivanje svrhe procjene za naručitelja (naručitelj, u pravilu, procjenitelju postavlja konkretan cilj - izvršiti procjenu nekretnine, koja mu je potrebna za provedbu nekih njegovih planova - osigurati predmet , prodati ga ili dobiti zajam osiguran njime, - to je svrha procjene, njezina funkcija);
5) izbor vrste (standarda) vrijednosti koja odgovara utvrđenoj funkciji vrednovanja. U svakom slučaju, procjenitelj mora odabrati određenu vrstu procijenjene vrijednosti koja odgovara predviđenoj svrsi procjene (vidi tablicu 7.2). U slučaju korištenja netržišnih vrijednosti posebnu pozornost treba obratiti na njihovo jasno i nedvosmisleno razlikovanje od tržišne vrijednosti;
6) utvrđivanje restriktivnih uvjeta (mogu se odnositi na opseg i prirodu informacija koje daje naručitelj, sposobnost procjenitelja da samostalno obavi cjelokupni posao procjene, mogućnost temeljitog vizualnog pregleda predmeta procjene i sl.) ).

Svi ovi koraci moraju biti raspravljeni i dogovoreni s klijentom kako bi se otklonili mogući međusobni nesporazumi.

Procjena vrijednosti nekretnina provodi se na temelju ugovora (sa zadatkom za procjenu) između procjenitelja i naručitelja. U članku 10. Zakona o procjeniteljskim djelatnostima uvjeti za ugovor formulirani su na sljedeći način:

1. Ugovor o procjeni sklapa se u jednostavnom pisanom obliku.
2. Ugovor o procjeni mora sadržavati:
- predmet ocjenjivanja (točnije bi bilo - "opis ili naznaka predmeta ocjenjivanja");
- vrsta vrijednosti nekretnine (metoda procjene) (Procjenitelji ne koriste izraz "metoda procjene", posebno kao pojašnjenje (jer je u zagradi) pojma "vrsta vrijednosti");
- iznos novčane nagrade za ocjenu;
- podatke o obveznom osiguranju od građanskopravne odgovornosti procjenitelja sukladno Zakonu o procjeniteljskoj djelatnosti;
- Ime samoregulirajuća organizacija procjenitelji, čiji je procjenitelj član, te sjedište ove organizacije;
– naznaku standarda aktivnosti vrednovanja koji će se primjenjivati ​​tijekom vrednovanja;
- naznaku visine, postupka i razloga za nastanak dodatne odgovornosti u odnosu na odgovornost utvrđenu građanskim pravom i čl. 246. Zakona o procjeniteljskim djelatnostima, procjenitelj ili pravna osoba s kojom je procjenitelj sklopio ugovor o radu.
-
3. Ugovor o procjeni koji naručitelj zaključuje s pravnim licem mora sadržavati podatke o procjenitelju ili procjeniteljima koji će izvršiti procjenu, uključujući prezime, ime, patronim procjenitelja ili procjenitelja.

Ugovor o procjeni pojedinog predmeta i više predmeta mora sadržavati točnu naznaku tog predmeta ili tih predmeta, kao i opis tog predmeta ili tih predmeta.

4. U pogledu procjene vrijednosti stvari u vlasništvu Ruska Federacija, subjekti Ruske Federacije ili općine, ugovor o provođenju procjene u ime kupca zaključuje osoba koju je vlasnik ovlastio za obavljanje transakcija s predmetima, osim ako nije drugačije određeno zakonodavstvom Ruske Federacije.

Ugovorom se također može utvrditi pravo procjenitelja da djeluje u ime kupca prilikom prikupljanja podataka o prostornom uređenju, uvjetima okoliš, pravo procjenitelja i njegovih pomoćnika da pregledaju nekretninu i po potrebi provedu dodatna istraživanja i sl. Procjenitelj vrši prethodni pregled predmeta i sastavlja kalendarski plan kvantificiranje procjena potrebno osoblje, raspored rada, koji je neophodan za utvrđivanje visine plaćanja za rad procjenitelja. Naknada procjenitelja ne smije se temeljiti na vrijednosti imovine koju je utvrdio procjenitelj.

Nakon potpisivanja ugovora, procjenitelj izrađuje detaljan procjeniteljski plan rada koji predviđa provedbu profesionalnog postupka procjene vrijednosti u odnosu na konkretnu nekretninu iu skladu sa zadatkom.

Prikupljanje podataka. Procjena vrijednosti nekretnina zadatak je primijenjene ekonomske analize, koja se temelji na sustavnim metodama prikupljanja, analize i obrade informacija za dobivanje razumnih rezultata. Priroda predmeta ili predmeta imovine određuje količinu posla na prikupljanju potrebnih podataka i njihovu vrstu.

Razvoj točnih modela bodovanja kako za masovnu tako i za pojedinačnu procjenu, ovisi o adekvatnom prikupljanju i analizi tržišnih informacija, prosudbi o mogućnosti najučinkovitijeg korištenja imovine te proučavanju čimbenika ponude i potražnje. Ove informacije obično spadaju u tri glavne kategorije: opće informacije o čimbenicima koji utječu na vrijednost nekretnine na regionalnoj razini: posebne informacije o čimbenicima koji utječu na vrijednost nekretnine na lokalnoj i segmentnoj razini, uključujući usporedne informacije o usporedivim nekretninama; specifične informacije o značajkama mjesta koje se procjenjuje i poboljšanja koja se na njemu nalaze a koja utječu na vrijednost.

Ovi podaci uključeni su u tijelo izvješća. U ovom dijelu izvješća potrebno je navesti tri vrste općih podataka: regionalni, gradski i bliža okolina. Za velike urbane centre podaci o gradu mogu biti dovoljni.

Regionalna, gradska i okružna kupališta daju ekonomsku podlogu za ocjenu i analizu okruženja u kojem objekt ocjenjivanja mora biti konkurentan. Informacije trebaju uključivati: geografske podatke, društvene i ekonomske uvjete i razvojne trendove. Iz tih podataka formira se mišljenje procjenitelja. Regionalni podaci uključuju:

Položaj nekretnine u odnosu na obližnje gradove, tržnice i urbana središta;

II - gospodarska kretanja u razvoju regije;
- karakteristike stanovništva regije na temelju dostupnih statistika;
- kretanja u promjeni pokazatelja sastava i zaposlenosti stanovništva, tržišta roba;
- prometne komunikacije, uključujući cestovnu mrežu, željeznice i njihov utjecaj na imovinu koja se procjenjuje;
- usluge, uključujući komunalije, dostupne u regiji;
- karte (gornji planovi) koji vam omogućuju određivanje lokacije objekta.

Regionalni podaci najvažniji su u vrednovanju poljoprivrednih posjeda i posjeda koji se nalaze u gradića(sela).

Ako se objekt nalazi u velikoj urbanoj aglomeraciji, regionalni i gradski podaci često se mogu preklapati. Kada se podaci o gradu prikazuju odvojeno od regionalnih podataka, oni uključuju sljedeće informacije:
- kratka povijest gradovi i tip vlasti;
- struktura stanovništva, obrazovna struktura i sustav upravljanja;
- klima i teren, prirodni resursi;
- glavne vrste zgrada, rekreacijske mogućnosti, parkovi;
- komunikacijski sustav, prometni sustav;
- tržište rada i profesionalna struktura populacija;
- porezi;
- kartu grada s naznačenim predmetom procjene.

Podaci za neposrednu okolinu trebaju biti detaljni do te mjere da čitatelj izvješća o procjeni može procijeniti napredak analize koja se provodi. Ovi podaci za stambene nekretnine trebaju imati sljedeće karakteristike:
– kartu s jasno definiranim granicama korisnika zemljišta i naznakom lokacije objekta;
- fizičke karakteristike;
- blizina objekata društvene i prometne infrastrukture (škole, trgovački centri, centri za zapošljavanje, stajališta javnog prijevoza, parkovi i dr.);
- pristupačne javne usluge;
- tipske građevine u blizini, njihovo opće stanje, starost i vrijednosne granice;
- identificirane trendove razvoja;
- prosječna veličina obitelji, prosječni dohodak stanovnika.

Osim većine navedenih podataka, informacija o nestambenom okruženju uključuje i sljedeće posebne podatke:

- tržište poslovne zgrade, njihova dostupnost, potencijalna potražnja;
- trgovinske usluge i struktura potražnje;
- putnički promet;
- trgovinska konkurencija i mogućnost proboja na tržište;
- trendovi razvoja i razvoja područja, promjene u namjeni nekretnina, oporezivanje;
- trošak električne energije;
- mogućnosti za zaposlenike (prijevoz, kafići, restorani, trgovački centri, banke).

Posebni podaci mogu biti vrlo raznoliki. Kao primjer, ovdje je tipičan opis zemljišna parcela, opis zgrada i građevina.

Tipičan opis zemljišne parcele uključuje:
- dimenzije, oblik, površina, topografske karakteristike;
- stanje tla i podzemnog sloja, karakteristike drenaže;
- dostupnost ulaza, komunikacijskih vodova i komunalnih objekata, uključujući troškove njihove izgradnje;
- radovi na uređenju van terena (uređenje ulica, nogostupa, rubnjaka, jaraka);
- uređenje samog teritorija zemljišne čestice (radovi na parkovnoj arhitekturi, uređenje internih pristupnih cesta, šetnica, vodovoda, kanalizacije);
- opći oblik, blizina neprivlačnih i opasnih predmeta;
- dogovoreni slučaj korištenja (zoniranje), ograničenja, služnosti, obveze i dr.;
- čimbenike lokacije koji će utjecati na tržišnu vrijednost.

Tipičan opis zgrada i građevina, ovisno o vrsti nekretnine, uključuje sljedeće karakteristike:
- kvalitetu i vrstu gradnje, broj soba;
- izgrađena površina, dimenzije, ukupna (korisna) površina građevine, dimenzije i površine pojedinih prostorija i prostorija u zgradi;
- godina početne izgradnje, vrijeme popravka, rekonstrukcije i dogradnje novih objekata;
- stil, dizajn, izgled;
- vanjske konstrukcije, temelji, krovište, vrata, prozori, lampioni, otvori;
- vanjska obrada, unutarnja obrada (podovi, zidovi, pregrade, stropovi, ugradbeni ormari, ostave);
- vodovodni sustavi i objekti, elektroinstalacije, klimatizacija i grijanje, ugradbena oprema (stanje i prikladnost);
- položaj objekata na gradilištu i njihove karakteristike (garaže, kupatila, gospodarske zgrade, platforme, trijemovi i drugi objekti);
- podjela konstrukcija i elemenata građevine na dugotrajne i kratkotrajne (stvarna starost i stvarni vijek trajanja, preostali ekonomski vijek, stanje);
- funkcionalna zastarjelost (funkcionalna prikladnost ili neprikladnost).

Usporedni podaci su u osnovi tržišni podaci. U kontekstu formiranja tržišta nekretnina i tržišta zemljišta, glavni izvori dobivanja informacija o tržišne cijene Može biti:

Ugovori o kupoprodaji zemljišnih čestica i drugih nekretnina;
- podatke o prijedlozima prodaje nekretnina i zemljišnih čestica prema nekretninskim i drugim glasilima, najavama i porukama o namjerama prodaje nekretnina u medijima;
- podaci državne statistike.

Svi prikupljeni podaci koriste se za dvije vrste analize tržišta nekretnina: opću i posebnu.

Analiza podataka za potpunost i pouzdanost (provjera). Takvu bi analizu trebalo provesti u skladu sa zahtjevima za informacijama navedenima u FSO-u. Ako postoji sumnja u bilo koji podatak, oni se odbacuju.

Nakon što je procjenitelj odabrao metode nekoliko klasičnih pristupa i primijenio ih u procjeni vrijednosti određene nekretnine, potrebno je analizirati i usuglasiti rezultate dobivene njihovom primjenom. Da bi se dobio konačan zaključak, postavlja se pitanje izvođenja konačne vrijednosti troška. Budući da uvijek postoji neka raspršenost u numeričkim vrijednostima vrijednosti utvrđenih različitim pristupima, zadatak procjenitelja je objasniti tu rasipanje analizom njezinih uzroka. Ako neki od pristupa nije korišten, treba objasniti razlog tome.

Koordinacija rezultata i utvrđivanje konačne vrijednosti troška. U FSO-3 u klauzuli 8 dio III U "Zahtjevima za sadržaj izvješća o ocjeni" stoji da "bez obzira na vrstu predmeta ocjenjivanja, izvješće o ocjeni mora sadržavati" rubriku "Usuglašavanje rezultata". Treba imati na umu da konačna vrijednost troška obično nije prosjek vrijednosti dobivenih trima pristupima.

Sastavljanje evaluacijskog izvješća. Zahtjevi za izvješće navedeni su u Zakonu o ocjenjivačkoj djelatnosti i FSO-3. Napomenimo ukratko značajke sastavljanja izvještaja o procjeni koje su karakteristične za međunarodnu procjeniteljsku praksu.

Izvješće o ocjeni sastavlja se u pisanom obliku. Sadržaj ovog dokumenta može varirati ovisno o namjeni. Postoje tri glavne vrste izvješća: u obliku pisma (sažetog), koje se često naziva stručnim mišljenjem; izvješće u standardnom obliku i potpuno narativno izvješće.

Sažetak je izjava procjenitelja o visini vrijednosti. Nedostaje bilo koji dodatne informacije, svaka analiza podataka koje je prikupio i koristio ocjenjivač. Takvo izvješće ima ograničenu upotrebu i najčešće se koristi u dva slučaja: ako je kupac uvjeren u kvalifikacije i iskustvo procjenitelja i ako je predmet procjene vrlo jednostavan.

Izvješće standardnog obrasca koristi se u procjeni standardnih stambenih nekretnina (stanova, vikendica, kuća u nizu i sl.), a može se koristiti iu masovnoj procjeni.

Narativno izvješće omogućuje ocjenjivaču da najpotpunije potkrijepi svoje mišljenje i uvjeri čitatelja izvješća u ispravnost svojih zaključaka i prikazanih numeričkih rezultata.

Stručna procjena naziv je čitavog sustava dijagnostičkih metoda koje se izuzetno široko koriste u upravljanju, ekonomske analize psihologije, marketinga i drugih područja. Ove metode omogućuju karakterizaciju, klasificiranje, dodjeljivanje određenog ranga ili ocjene događajima i konceptima koji se ne mogu kvantificirati.

Kada je potrebno stručno mišljenje?

U tijeku bilo koje studije u bilo kojoj fazi, metoda B se može primijeniti. aktivnosti upravljanja moglo bi dobro doći:

• U fazi definiranja ciljeva i zadataka istraživačkog procesa.
• Tijekom izgradnje ili testiranja hipoteze.
• Da razjasnim problem. Za tumačenje tekućih procesa i događaja.
• Da bi se opravdala adekvatnost korištenih alata.
• Za generiranje preporuka, kao i za provedbu mnogih drugih ciljeva.

Držanje kolegijalni pregled opravdano u slučajevima kada je nemoguće donijeti odluku na temelju točnih izračuna (za izradu psihološkog portreta, radna karakteristika, procjene ekonomske neizvjesnosti i rizika).

Najčešće, korištenje takvih procjena postaje važno u situaciji odabira jedne ili više opcija iz predloženog skupa:

• Utrčati masovna proizvodnja jedan od razvijenih proizvoda.
• Odabir astronauta među brojnim kandidatima.
• znanstveni rad da se financira.
• Odabir poduzeća koje će dobiti ekološki kredit.
• Definicija investicijski projekt za financijska ulaganja.

Tko su stručnjaci i kako rade?

Kao što naziv metode govori, peer review uključuje uključivanje jednog ili više stručnjaka specijalista koji su kompetentni za procjenu pojedinaca, kao i za obradu njihovih mišljenja. Odabir stručnjaka provodi se uzimajući u obzir primjerenost njihovih prosudbi i iskustva u ovom području.

Stručna ocjena može se izraziti i kvantitativno i kvalitativno. Podaci stručnih istraživanja potrebni su rukovoditeljima, menadžerima i rukovoditeljima kao temelj za donošenje odluka.

Izrada ekspertize najčešće se provodi stvaranjem radne skupine koja organizira rad stručnjaka (ili više stručnjaka). Ako je potrebno uključiti više osoba, one se spajaju u stručno povjerenstvo.

Koliko će stručnjaka biti potrebno?

Ovisno o specifičnostima zadatka i mogućnostima poduzeća, jedan ili više stručnjaka mogu biti pozvani da provedu stručnu procjenu. U tom se slučaju stručna procjena naziva individualna ili skupna.

Ocjena postaje individualna, kojom nastavnik karakterizira dubinu znanja učenika. Ova vrsta uključuje i dijagnozu koju je postavio jedan liječnik. Međutim, ako postoje sporovi ili teške situacije(teška bolest, postavljanje pitanja isključenja učenika), pribjeći kolektivnom rješenju problema. Ovdje su potrebni liječnički simpoziji i organiziranje komisije nastavnika.

Isti algoritam funkcionira i u vojsci: najčešće odluku donosi sam zapovjednik, ali po potrebi saziva vojno vijeće.

Redoslijed postupka ocjenjivanja

Redoslijed formiranja ažurne i objektivne stručne procjene sastoji se od sljedećih koraka:

1. ponašanje koje treba istražiti.
2. Odabir stručnjaka za postupak.
3. Proučavanje postojećih metoda kojima će se vršiti mjerenje stručnih procjena.
4. Provođenje procesa evaluacije.
5. Konsolidacija i analiza informacija dobivenih tijekom procjene.

U tom slučaju može biti potrebno izvršiti provjeru ulaznih podataka na kojima će se temeljiti stručna procjena. U nekim slučajevima radna skupina mora promijeniti sastav ekspertne skupine ili pribjeći ponovnom mjerenju istih pitanja (kako bi se kasnije dobivena ocjena usporedila s objektivnim podacima iz drugih izvora).

Tijek ocjenjivanja: karakteristike faza

Od velike važnosti za uspješnu provedbu postupka je kompetentno rješenje organizacijskih pitanja:

• Planiranje troškova za događaj (plaćanje usluga stručnjaka i stručnjaka za analizu primljenih podataka, troškovi najma sobe, kupnja tiskanice).
• Trening potrebne materijale(sastavljanje i tiskanje obrazaca, osiguranje inventara).
• Odabir i brifing moderatora događaja.

U procesu rada stručnjaci bi se trebali voditi dodijeljenim propisima, budući da dodatno vrijeme za donošenje odluke ne utječe na njezinu točnost.

Kada se dobiju odgovori svih specijalista, pristupa se ocjeni stručnog mišljenja. Pri tome se uzima u obzir stupanj slaganja svih mišljenja. Ako nema nedvosmislenog slaganja, radna skupina treba utvrditi razlog neslaganja, popraviti formiranje nekoliko skupina mišljenja i nedostatak slaganja kao rezultat kolegijalne provjere. Zatim se procjenjuje greška istraživanja i na temelju dobivenih podataka gradi model. To je potrebno kako bi se kasnije moglo provesti analitičko ispitivanje.

Metode korištene za provođenje individualne recenzije: što je intervju

Među najučinkovitijim i najčešće korištenim metodama su:

• analitički način.
• Scenaristički metod.
• Intervju.

Sukladno metodologiji intervjua, prognostičar razgovara sa stručnjakom, postavljajući mu pitanja. Predmet razgovora su izgledi za razvoj predmeta ili pojave o kojoj je riječ. Program upitnika je unaprijed razvijen.

Učinkovitost i kvaliteta vještačenja izravno ovisi o tome može li vještak dati mišljenje u ograničenom vremenu.

Provođenje ispitivanja analitičkom metodom

Prilikom odabira analitičke metode za procjenu, stručnjak specijalist mora se pripremiti za temeljitu provedbu. samostalan rad. On će analizirati trendove, procijeniti stanje i moguće načine razvoj objekta u odnosu na koji se predviđanje primjenjuje.

Sustav vještačenja predviđa proučavanje svih podataka o objektu koji su dostupni stručnjaku. Rezultat je oblikovan kao

Glavna prednost analitičke metode je da stručnjak može pokazati sve svoje individualne sposobnosti.

Istina, ova metoda nije prikladna za analizu velikih i složenih sustava, jer stručnjaku može nedostajati znanja iz srodnih područja.

Izvođenje due diligencea pisanjem scenarija

Strogo govoreći, ovu metodu ne treba svrstavati samo u kategoriju individualnih metoda ocjenjivanja, jer se uspješno primjenjuje iu radu u grupi.

Za korištenje ove metode stručnjak treba utvrditi logiku proučavanih procesa i pojava u odnosu na vrijeme i različite kombinacije uvjeta. Tada će moći ustanoviti očekivani slijed događaja (njihov razvoj, prijelaz iz trenutne situacije u predviđeno stanje). Scenarij odražava sve faze rješavanja problema, a također predviđa pojavu mogućih prepreka.

Kolektivna ekspertiza: metoda "brainstorminga"

Za procjenu složenih, velikih sustava s više razina ne može se bez uključivanja nekoliko stručnih stručnjaka.

Oni mogu izvršiti dodijeljeni zadatak koristeći jednu od sljedećih metoda:

• Kolektivno stvaranje ideja ("brainstorming").
• Metoda "635".
• Delphi metoda.
• procjena komisije.

Zahvaljujući zajedničkim naporima i posebnoj organizaciji, stručnjaci mogu učinkovito provoditi najsloženije postupke, poput stručne procjene rizika investicijskog projekta ili prognoziranja aktivnosti različitih sustava.

Brainstorming vam omogućuje da u potpunosti otkrijete kreativne podatke stručnjaka. U prvoj fazi stručnjaci aktivno stvaraju ideje, zatim primjenjuju destrukturiranje (podložni kritici, uništavaju ih), iznose kontraideje i razvijaju dosljedno gledište.

Glavni uvjet je odsutnost kritike na početku i izražavanje svih spontano nastalih ideja.

Specifičnosti metode "635".

Ova je metoda dobila naziv po tehnici kojom se stručnjaci služe pri korištenju: svaki od šest stručnjaka zapisuje tri spontane ideje na komad papira u razdoblju od pet minuta.

Ono što je posebno kod Delphi metode

Svrha razvoja ove metode recenzije bila je potreba za rigoroznijim i razumnijim postupkom koji bi mogao dati objektivan i najkorisniji rezultat.

Koriste ga stručnjaci pozvani u znanstvene i tehničke institute, investicijska i osiguravajuća društva, kao iu nizu drugih slučajeva.

Suština metode je da provode višekružna pojedinačna istraživanja (često uz pomoć upitnika). Zatim se izvršava računalna analiza stručne procjene za stvaranje kolektivnog mišljenja. U isto vrijeme, argumenti se identificiraju i sažimaju kako bi se zaštitila svaka presuda.

Na sljedeći korak dobiveni rezultati se prenose stručnjacima na prilagodbu. Svoje neslaganje sa kolektivnom presudom moraju pismeno obrazložiti. Kao rezultat ponovljenog vraćanja procjene na prilagodbu, radna skupina postiže sužavanje raspona i razvoj dosljedne prosudbe o izgledima za razvoj predmeta koji se proučava.

Što je dobro u metodi:

1. Stručnjaci koji sudjeluju u ocjeni se međusobno ne poznaju i ne komuniciraju. Dakle, njihova interakcija je isključena.
2. Rezultati prethodnih krugova također su od interesa i vrijednosti za radnu skupinu.
3. Moguće je dobiti statističku karakteristiku grupnog mišljenja.

Unatoč relativno visokoj cijeni i trajanju, ova metoda postaje najbolji način predodređujući razvoj dugoročnih problematičnih situacija.

Nerijetko procjenu provodi posebno organizirana komisija (metoda komisija), koja na okruglom stolu razmatra sve aspekte problema i donosi usuglašenu odluku. Nedostatak je utjecaj sudionika jednih na druge i iskrivljavanje rezultata. Primjer su stručni učitelji i liječnici.

Druge metode

Gore su navedene najčešće metode za provođenje ispitivanja, ali se i druge koriste u praksi industrijskih, znanstvenih i istraživačkih organizacija.

Ovisno o specifičnostima situacije koju je potrebno predvidjeti, kao io resursima i mogućnostima poduzeća, mogu se primijeniti:

• Poslovna igra. Omogućuje vam simulaciju potrebnog broja situacija za proučavanje značajki upravljačkog sustava ili drugih procesa.
• „Sud“ – dramatizacija parnica, u kojem neki stručnjaci brane rješenja, dok ih drugi pokušavaju opovrgnuti.
• Izvještajna metoda – nakon analize vještak izražava svoje mišljenje u obliku analitičke bilješke ili izvješća. To je relevantno kada je potrebno obaviti relativno jednostavan posao (na primjer, stručna procjena automobila za osiguranje, oporezivanje ili naknadu štete).

Kao rezultat toga, može se primijetiti da postojanje velikog broja metoda i načina provođenja stručne procjene omogućuje voditelju poduzeća i radnoj skupini da odaberu najučinkovitiju opciju za rješavanje određenog problema.

Proces evaluacije može se grubo podijeliti u 7 faza:

1. Postavljanje zadatka i sklapanje sporazuma za procjenu objekta; izrada plana evaluacije.

2. Prikupljanje podataka (općih, posebnih, usporednih) i provjera potpunosti i pouzdanosti podataka.

3. Opća i posebna analiza tržišta.

4. Analiza najučinkovitijeg korištenja pojedine nekretnine.

5. Izbor pristupa i metoda vrednovanja te neposredni izračuni vrednovanja primjenom metoda vrednovanja: trošak, usporedba prodaje, kapitalizacija prihoda.

6. Usklađivanje rezultata dobivenih različitim pristupima, ...
i postavljanje konačne vrijednosti.

7. Izrada zapisnika o rezultatima procjene nekretnine.

Kod korištenja više metoda obračuna u okviru jednog pristupa, jedna rezultirajuća vrijednost troška mora biti opravdana i dobivena u okviru ovog pristupa.

Prilikom sumiranja rezultata različitih pristupa vrednovanju u konačnu vrijednost predmeta, procjenitelj mora analizirati sljedeće karakteristike korištenih pristupa:

Pouzdanost i dostatnost informacija korištenih u izračunima;

Usklađenost korištenih metoda izračuna s količinom dostupnih tržišnih informacija;

Usklađenost s vrstom objekta i prirodom njegove uporabe;

Usklađenost sa svrhom i svrhom procjene, kao i vrstom vrijednosti koja se utvrđuje;

Sposobnost uzimanja u obzir stvarnih namjera kupca i/ili prodavatelja;

Sposobnost uzimanja u obzir tržišnih uvjeta;

Podudarnost rezultata dobivenog pristupom s podacima analize tržišta.

Značajna razlika između rezultata dobivenih u svakom od pristupa procjene treba biti popraćena analizom moguci uzroci ovaj nesklad. U općem slučaju, ako se rezultat jednog od pristupa značajno razlikuje od ostalih (na primjer, više od dva puta) i ne postoje razlozi koji su uzrokovali takvo odstupanje, ispravnije je odbiti korištenje rezultata ovog pristupa nego ga uključiti u daljnje proračune.

Procjeniteljev izbor metode usklađivanja (generalizacija), kao i sve prosudbe i pretpostavke koje pritom napravi, moraju biti opravdani.

Osim toga, tijekom postupka procjene, procjenitelj mora voditi relevantnu dokumentaciju koja će biti pohranjena u arhivi procjenitelja za opći rok zastare utvrđen zakonodavstvom Ruske Federacije.

Gornji popis i neki drugi zahtjevi i preporuke postavljeni su kao uređeni slijed postupaka ocjenjivanja. Međutim, procjena vrijednosti nekretnina kontinuirani je proces prikupljanja, analiziranja i ispravljanja informacija.

Postupak ocjenjivanja

Glavne faze postupka ocjenjivanja

Vrednovanje je skup logičkih postupaka i izračuna usmjerenih na formiranje razumnog zaključka o vrijednosti Objekta vrednovanja. Postupak vrednovanja je skup radnji za identifikaciju i analizu fizičkih, ekonomskih, društvenih i drugih čimbenika koji utječu na vrijednost Objekta. Sastoji se od sljedećih glavnih koraka.

1. Prikupljanje podataka o predmetu procjene i njihova analiza: procjenitelji proučavaju dokumente koje je dostavio kupac, a koji odražavaju ekonomsku i financijsku situaciju izdavatelja. Ti dokumenti uključuju podatke o imovini tvrtke, dokumente financijsko izvješćivanje, dokumenti internog financijskog računovodstva društva, podaci o planovima uprave izdavatelja u pogledu daljnjeg razvoja, prognoze uprave o očekivanim rezultatima komercijalne djelatnosti itd.

2. Izbor osnovnih pristupa i metoda vrednovanja.

3. Primjena odabranih metoda unutar okvira tradicionalni pristupi na procjenu.

4. Analiza rezultata dobivenih različitim pristupima, njihova koordinacija i primjena potrebnih popusta ili premija.

5. Izrada izvješća o ocjeni. Izvješće je narativni sažetak analize, rezultata izračuna, pregovora o troškovima i zaključka.

Analiza glavnih pristupa vrednovanju

Pri vrednovanju poduzeća koriste se tri pristupa vrednovanju:

Skupi pristup

komparativni pristup;

prihodovni pristup.

Teorijske osnove troškovnog pristupa

Troškovni pristup temelji se na proučavanju sposobnosti ulagača da stekne nekretninu i polazi od činjenice da kupac, uz dužnu razboritost, neće platiti objekt više od onoga što bi koštalo stjecanje imovine poduzeća slične namjene i kvalitete u dogledno vrijeme bez značajnijih kašnjenja. Ovaj pristup vrednovanju može dovesti do objektivnih rezultata ako je moguće točno procijeniti troškove pod neizostavnim uvjetom relativne ravnoteže ponude i potražnje na tržištu.

Bilančna vrijednost imovine poduzeća zbog inflacije, promjena tržišnih uvjeta, korištenih računovodstvenih metoda možda neće odgovarati tržišnoj vrijednosti. Kao rezultat toga, procjenitelj se suočava sa zadatkom prilagođavanja bilance poduzeća. Da bi se izvršilo takvo usklađivanje, najprije se utvrđuje fer tržišna vrijednost svake imovine u bilanci, zatim se utvrđuje sadašnja vrijednost obveza i na kraju se trenutna vrijednost svih obveza oduzima od fer tržišne vrijednosti ukupna imovina poduzeća. Rezultat pokazuje tržišnu vrijednost temeljnog kapitala poduzeća.

Osnovna formula u troškovnom pristupu je:

Vlasnički kapital = imovina - obveze. Postoje dvije metode za određivanje vrijednosti poduzeća prema troškovnom pristupu:

metoda neto vrijednosti imovine;

Metoda povratne vrijednosti.

Metoda neto vrijednosti imovine (ili NAV-Net Asset Value, drugim riječima, metoda prilagođene neto vrijednosti imovine) koristi se kada se razmatra vremenska neograničenost poslovanja i kada je imovina tvrtke takva da se iz nje mogu lako dobiti pouzdani podaci o tržišnoj vrijednosti . Ova metoda učinkovit u procjeni onih tvrtki koje su uspjele akumulirati ovu imovinu kao rezultat kapitalizacije svojih prihoda za prethodna razdoblja, tj. najprikladniji je za vrednovanje tvrtki s prilično dobrom poviješću. U slučaju da podaci kojima raspolažu procjenitelji nisu dovoljni za izračunavanje razumnih vrijednosti tržišne vrijednosti komponenti kapitala, primjenjuje se metoda knjigovodstvene vrijednosti neto imovine.

Druga metoda, metoda likvidacijske vrijednosti (LV), koristi se kada je tvrtka u stečaju ili likvidaciji ili kada postoji ozbiljna sumnja u sposobnost tvrtke da ostane aktivna. To se očituje u informacijama o niskim ili čak negativnim povratima na imovinu, što je pokazatelj ekonomske zastarjelosti ovog posla. Likvidacijska vrijednost je novčani iznos koji vlasnik poduzeća može dobiti likvidacijom društva i odvojenom prodajom njegove imovine nakon nagodbe sa svim vjerovnicima i plaćanja troškova likvidacije.

Korištenje troškovnog pristupa potrebno je u dva slučaja

Prvo, troškovni pristup neizostavan je pri ocjenjivanju neuvrštenih društava, najčešće registriranih u obliku LLC, CJSC, koja u pravilu imaju netransparentne financijski tokovi;

· drugo, korištenje troškovnog pristupa, zajedno s drugim pristupima, i, iznad svega, prihodovnog pristupa, omogućuje donošenje učinkovitih odluka o ulaganju.

Teorijske osnove komparativnog pristupa

Komparativni pristup temelji se na činjenici da subjekti na tržištu provode kupoprodajne transakcije analogno, odnosno na temelju informacija o sličnim transakcijama. Iz toga slijedi da se ovaj pristup temelji na principu supstitucije. Drugim riječima, tržišni pristup temelji se na pretpostavci da razborit kupac za nekretninu stavljenu na prodaju neće platiti više od onoga za što možete kupiti nekretninu slične kvalitete i prikladnosti. Stoga se pretpostavlja da cijene po kojima su se na tržištu odvijale transakcije kupoprodaje nekretnine slične ili slične nekretnini koja se procjenjuje odražavaju njezinu tržišnu vrijednost.

Tradicionalno, kada se procjenjuje tržišna vrijednost bilo koje imovine i poslovanja, komparativni pristup koristi tri metode:

· metoda analognog poduzeća (metoda tržišta kapitala);

način transakcija (prodaja);

metoda industrijskih koeficijenata.

Metoda tržišta kapitala uključuje korištenje kao temelja za usporedbu stvarnih cijena za kupnju i prodaju dionica (nekontrolirajućih udjela) koje su se razvile na tržištu dionica.

Metoda transakcija podrazumijeva korištenje kao temelja za usporedbu stvarnih cijena kupnje i prodaje na izvanberzanskom tržištu konsolidiranih paketa dionica ili društava u cjelini.

Metoda industrijskih koeficijenata temelji se na korištenju industrijskih multiplikatora izračunatih tijekom istraživanja statistike prodaje poduzeća u industriji, koje provode specijalizirane agencije. Potrebno je da se istraživanje provede za najmanje polovicu svih poduzeća u industriji koja se po veličini može usporediti s onim koje se ocjenjuje. Metoda industrijskih koeficijenata još nije dovoljno rasprostranjena u domaćoj praksi zbog nedostatka potrebnih informacija koje zahtijevaju dugo razdoblje promatranja.

Primjena metoda analognog poduzeća i transakcija sastoji se od sekvencijalne provedbe sljedećih radnji:

prikupljanje potrebnih informacija;

Sastavljanje popisa poduzeća-analoga;

· financijsku analizu i podudaranje;

izračun procijenjenih multiplikatora;

izbor vrijednosti množitelja;

određivanje preliminarne vrijednosti troška;

vršenje završnih prilagodbi.

Teorijske osnove dohodovnog pristupa

Dohodovni pristup vam omogućuje određivanje vrijednosti predmeta procjene dovođenjem vrijednosti očekivanih budućih prihoda i rashoda (uključujući dugoročne obveze) poduzeća na procjenu njihove trenutne vrijednosti.

Pritom se pretpostavlja da potencijalni vlasnik za ovaj posao neće platiti iznos veći od sadašnje vrijednosti realnog prihoda od ovog posla, koji će moći ostvariti u budućnosti. Isto tako, vlasnik neće prodati svoju tvrtku za manje od sadašnje vrijednosti prihoda koji može ostvariti u budućnosti.

Ova metoda vrednovanja smatra se najprikladnijom sa stajališta motivacije kupca za ulaganje, budući da on prilikom stjecanja poduzeća ne ulaže u skup imovine, već u budući tok prihoda koji mu omogućuje povrat uloženih sredstava i dobiti više profita nego što bi inače dobio ulažući svoja sredstva.

Primjena dohodovnog pristupa vrednovanju poslovanja najopravdanija je kada je poduzeće u fazi rasta ili stabilnog gospodarskog razvoja. Također, primjena dohodovnog pristupa moguća je pri analizi izgleda za daljnji razvoj poduzeća (procjena investicijskog projekta). U svakom slučaju, na temelju podataka ovog pristupa procjene potrebno je donositi ozbiljne upravljačke odluke.

Vrednovanje poduzeća korištenjem dohodovnog pristupa može se provesti metodom izravne kapitalizacije dohotka, koja je stvarno primjenjiva kada pričamo o stupnju stabilnog razvoja poslovanja ili, prema metodi diskonta Gotovina teče(DCF) kada predviđeni novčani tokovi nisu konstantni.

Metodologija za izračun vrijednosti poduzeća metodom diskontiranog novčanog toka provodi se sljedećim redoslijedom:

izbor vrste novčanog toka;

određivanje trajanja prognoziranog razdoblja;

· analiza retrospektivnih tokova prihoda i njihovo predviđanje za buduća razdoblja;

analiza tijeka rashoda i njihova prognoza;

Predviđanje porasta (smanjenja) potreba za financiranjem obrtni kapital;

predviđanje ulaganja ( kapitalna ulaganja);

izračun diskontne stope;

Izračun proširene vrijednosti poduzeća (metodom izračuna likvidacijske vrijednosti neto imovine ili prema Gordonovom modelu);

· Izračun sadašnje vrijednosti poduzeća zbrajanjem sadašnjih novčanih tokova po odabranoj stopi predviđenog razdoblja i produžene vrijednosti poduzeća;

praveći konačne ispravke.

Proces procjene nekretnine uključuje sljedeće korake:

• 1. faza. Postavljanje zadatka za ocjenjivanje.
• 1.1. Svrha procjene.
• 1.2. Vrsta vrijednosti koju treba odrediti.
• 1.3. Utvrđivanje procijenjenih imovinskih prava.
• 1.4. Datum procjene.
• 2. faza. Izrada plana i ugovora za procjenu.
• 2.1. Raspored rada evaluacije.
• 2.2. Izvori informacija.
• 2.3. Izbor metoda vrednovanja.
• 2.4. Troškovi procjene.
• 2.5. Novčana nagrada za ocjenu.
• 2.6. Izrada ugovora o procjeni.
• 3. faza. Prikupljanje i analiza informacija.
• 3.1. Pregled objekta i okolnog prostora.
• 3.2. Pravni opis nekretnine.
• 3.3. fizičke karakteristike i mjesto.
• 3.4. Ekonomske informacije.
• 3.5. Validacija prikupljenih informacija.
• 3.6. Analiza i obrada informacija.
• 4. faza. Analiza najbolje i najučinkovitije upotrebe.
• 4.1. Analiza zemljišne čestice kao uvjetno slobodne.
• 4.2. Analiza zemljišne parcele s poboljšanjima.
• 5. faza. Izračun procijenjene vrijednosti nekretnine na temelju tri pristupa.
• 5.1. Vrednovanje na temelju dohodovnog pristupa.
• 5.2. Procjena troškova temeljena na komparativnom pristupu.
• 5.3. Procjena troškova temeljena na troškovnom pristupu.
• 6. faza. Usklađivanje dobivenih rezultata i izvođenje konačne vrijednosti vrijednosti nekretnine.
• 6.1. Provjera zaprimljenih podataka o vrijednosti vrijednosti.
• 6.2. Pretpostavke i ograničavajući uvjeti zbog potpunosti i pouzdanosti korištenih informacija.
• 6.3. Izvođenje konačne vrijednosti troška.
• 7. faza. Sastavljanje evaluacijskog izvješća.

Postavljanje zadatka za ocjenjivanje.

Postavljanje zadatka za ocjenjivanje je početno stanje, na kojima su definirani i formulirani osnovni parametri zadatak ocjenjivanja. Jasan iskaz problema nužan je za potpuno i nedvosmisleno tumačenje prirode zadatka ocjenjivanja, odabir metoda ocjenjivanja i tumačenje rezultata prikazanih u izvješću. Najvažnije komponente angažmana vrednovanja uključuju:

• - identifikaciju imovine;
• - utvrđivanje imovinskih prava koja se procjenjuju;
• - svrhu (opseg) rezultata vrednovanja;
• - izbor i određivanje vrste vrijednosti;
• - pojašnjenje datuma procjene;
• - opis opsega procjene;
• - pojašnjenje ostalih ograničenja.

Identifikacija nekretnine uključuje opis takvih karakteristika kao što su adresa, potpuni pravni opis, točna lokacija i granice nekretnine.

Identifikacija nekretnine predstavlja njezin točan pravni opis koji je preporučljivo izraditi na temelju podataka koje daje kupac. Potrebne informacije mogu se dobiti od državni registar podaci izmjere zemljišta u skladu s lokalnim i državnim zakonima.

Ispravan pravni opis mora uzeti u obzir specifični regionalni sustav izmjere i opisa zemljišta, koji se sastoji od opisa njihovih granica, državni sustav istraživanja i procedure za opisivanje i kartiranje mjesta i susjedstava. Identifikacija imovinskih prava koja se procjenjuju.

Značajka procjene vrijednosti nekretnina je integrirani pristup koji nekretninu istodobno razmatra i kao fizički objekt u stvarnom životu i kao skup privatnih ili privatnih prava. pravne osobe, koje mogu imati ili zahtijevati za vlasništvo, kao i korištenje zemljišta i zgrada.

Predmet procjene može biti nekretnina s punim ili djelomičnim imovinskim pravom, zbog izdvajanja ili diobe imovinskih prava. U postupku određivanja tržišne vrijednosti nekretnine, procjenitelj uzima u obzir takva ograničenja vlasničkih prava kao što su zakup, služnosti, ograničenja uzrokovana založnim pravom na nekretnini, potraživanja vlasničkih prava, kao i pravo raspolaganja zračni prostor ili kopneno područje.Opseg ili svrha rezultata procjene je ekonomski postupak koji naknadno provodi naručitelj na temelju rezultata vrijednosti koji je dobio procjenitelj.

Procjena vrijednosti nekretnine provodi se kako bi se utvrdilo:

• - nabavne i prodajne cijene;
• - iznos kolaterala za kreditiranje;
• - porezne osnovice;
• - uvjete zakupa;
• - računovodstvo troškova zgrada i građevina;
• - osnove pravične naknade u slučaju otuđenja imovinskih prava;
• - temelj ugovora o osiguranju.

Saznati kako naknadno koristiti dobiveni rezultat vrednovanja potrebno je za odabir optimalnog postupka vrednovanja – od prikupljanja i analize potrebnih informacija do primjene najučinkovitijih metoda i načela vrednovanja za usklađivanje rezultata.