Kinnisvara hindamisprotsessi võib laias laastus jagada seitsmeks etapiks:
1. Ülesande püstitamine ja lepingu sõlmimine objekti hindamiseks; hindamisplaani väljatöötamine.
2. Andmete kogumine (üld-, eri-, võrdlev) ning teabe täielikkuse ja usaldusväärsuse kontrollimine.
3. Üld- ja erituru analüüs.
4. Konkreetse kinnisvara efektiivseima kasutamise analüüs.
5. Lähenemisviiside ja hindamismeetodite valik ning otsesed hindamisarvutused hindamismeetodite abil: maksumus, müügitulude võrdlus, tulude kapitaliseerimine.
6. Erinevate lähenemisviiside abil saadud tulemuste võrdlemine ja maksumuse lõpliku väärtuse kindlaksmääramine.
7. Kinnisvara hindamise tulemuste akti koostamine. Objekti hindamine algab probleemi määratlemisest – probleemi sõnastamisest. Selle võib jagada kuueks põhipunktiks:
1) üldjuhul maatükist ja parendustest koosneva kinnisvaraobjekti väljaselgitamine (hinnatava vara piiride määramine, mida täpselt hinnata);
2) konkreetse varaga seotud hinnatavate varaliste õiguste ulatuse määramine (kliendil võib olla ainult üüriõigus või teatud osa seltsingus, vara võib olla koormatud hüpoteegiga vms);
3) hindamise kuupäeva määramine (kogu teabe analüüsimise protsess peaks olema ajaliselt seotud kindla kuupäevaga, kuna turud ja turutingimused, ja järelikult võivad väärtuse väärtust mõjutavad tegurid varieeruda. Arvutatud kuluväärtus muul ajahetkel ei pruugi tegelikkusele vastata);
4) hindamise eesmärgi määramine tellijale (tellija seab reeglina hindajale konkreetse eesmärgi - teostada vara hindamine, mida tal on vaja mõne oma plaani elluviimiseks - objekti kindlustamine , müüa see või saada selle tagatisel laenu, - see on hindamise eesmärk, selle funktsioon);
5) kehtestatud hindamisfunktsioonile vastava väärtuse liigi (standardi) valimine. Igal juhul peab hindaja valima konkreetse hinnatava väärtuse liigi, mis vastab hindamise kavandatud eesmärgile (vt tabel 7.2). Turuväliste väärtuste kasutamise puhul tuleb erilist tähelepanu pöörata nende selgele ja ühemõttelisele eristamisele turuväärtusest;
6) kitsendavate tingimuste väljaselgitamine (need võivad olla seotud tellija poolt edastatava teabe mahu ja iseloomuga, hindaja suutlikkusega teostada iseseisvalt kogu hindamistööd, hindamisobjekti põhjaliku visuaalse kontrolli võimalusega jms. ).
Kõik need sammud tuleb kliendiga läbi arutada ja kokku leppida, et välistada võimalik vastastikune arusaamatus.
Kinnisvaraobjektide hindamine toimub hindaja ja tellija vahelise kokkuleppe (sh hindamisülesande) alusel. Hindamistegevuse seaduse artiklis 10 on lepingule esitatavad nõuded sõnastatud järgmiselt:
1. Hindamise leping sõlmitakse lihtsas kirjalikus vormis.
2. Hindamise leping peab sisaldama:
- hindamisobjekt (õigem oleks - "hindamisobjekti kirjeldus või märge");
- vara väärtuse liik (hindamise meetod) (Hindajad ei kasuta mõistet "hindamise meetod", eriti täpsustuseks (kuna see on sulgudes) mõistele "väärtuse liik");
- rahalise tasu suurus hindamise eest;
- teave hindaja tsiviilvastutuse kohustusliku kindlustuse kohta vastavalt hindamistegevuse seadusele;
- Nimi isereguleeruv organisatsioon hindajad, mille liige ta on, ja selle organisatsiooni asukoht;
- märge hindamistegevuse standardite kohta, mida hindamise käigus rakendatakse;
- märge tsiviilõiguses ja Art. Hindamistegevuse seaduse § 246 alusel hindaja või juriidiline isik, kellega hindaja on sõlminud töölepingu.
-
3. Kliendi ja juriidilise isikuga sõlmitud hindamisleping peab sisaldama hindaja või hindajate andmeid, kes hindamist läbi viivad, sealhulgas hindaja või hindajate perekonnanimi, eesnimi, isanimi.
Nii ühe objekti kui ka mitme objekti hindamise leping peab sisaldama selle objekti või nende objektide täpset märget, samuti selle objekti või nende objektide kirjeldust.
4. Omanduses olevate objektide hindamise osas Venemaa Föderatsioon, Vene Föderatsiooni subjektid või omavalitsused, sõlmib kliendi nimel hindamise läbiviimise lepingu isik, kelle omanik on volitanud tegema tehinguid objektidega, kui Vene Föderatsiooni õigusaktidega ei ole sätestatud teisiti.
Lepingus võib ette näha ka hindaja õiguse tegutseda kliendi nimel teabe kogumisel tsoneeringu, tingimuste kohta keskkond, hindaja ja tema abiliste õigust tutvuda varaga ja teha vajadusel täiendavaid uuringuid jne. Hindaja viib objektile läbi eelülevaatuse ja vormistab kalenderplaan kvantifitseerivad hinnangud vajalik personal, töögraafik, mis on vajalik hindaja töö eest tasu suuruse kehtestamiseks. Hindaja tasu ei tohiks põhineda hindaja määratud vara väärtusel.
Pärast lepingu sõlmimist töötab hindaja välja üksikasjaliku hindamistööplaani, mis näeb ette professionaalse hindamisprotsessi läbiviimise konkreetse kinnisvara suhtes ja vastavalt ülesandele.
Andmete kogumine. Kinnisvara hindamine on rakendusliku majandusanalüüsi ülesanne, mis põhineb süsteemsetel info kogumise, analüüsimise ja töötlemise meetoditel mõistlike tulemuste saamiseks. Varaobjekti või -objektide iseloom määrab vajaliku teabe kogumiseks tehtava töö mahu ja nende liigi.
Täpsete hindamismudelite väljatöötamine nii massi- kui ka individuaalse hindamise puhul sõltub see turuteabe piisavast kogumisest ja analüüsist, otsuste tegemisest kinnisvara kõige tõhusama kasutamise võimaluse kohta ning pakkumise ja nõudluse tegurite uurimisest. See teave jaguneb tavaliselt kolme põhikategooriasse: Üldine informatsioon kinnisvara väärtust mõjutavate tegurite kohta piirkondlikul tasandil: eriteave kinnisvara väärtust mõjutavate tegurite kohta kohalikul ja segmendi tasandil, sh võrdlusandmed võrreldavate kinnisvaraobjektide kohta; spetsiifiline teave hinnatava saidi omaduste ja sellel asuvate väärtust mõjutavate täiustuste kohta.
Need andmed sisalduvad aruande põhiosas. Aruande selles osas on vaja esitada kolme tüüpi üldandmeid: piirkondlik, linn ja lähiümbrus. Suurte linnakeskuste puhul võib linnaandmetest piisata.
Piirkondlikud, linna- ja piirkonnavannid annavad majandusliku aluse keskkonna hindamiseks ja analüüsiks, milles hindamisobjekt peab olema konkurentsivõimeline. Teave peaks sisaldama geograafilisi andmeid, sotsiaalseid ja majanduslikke tingimusi ning arengusuundi. Selle teabe põhjal kujuneb hindaja arvamus. Piirkondlikud andmed hõlmavad järgmist:
Kinnistu asukoht lähilinnade, turgude ja linnakeskuste suhtes;
II - majandussuundumused piirkonna arengus;
- olemasoleva statistika põhjal piirkonna rahvastiku iseloomustus;
- rahvastiku koosseisu ja tööhõive näitajate muutumise suundumused, kaubaturud;
- transpordiside, sealhulgas teedevõrk, raudteed ja nende mõju hinnatavale varale;
- piirkonnas saadaolevad teenused, sealhulgas kommunaalkulud;
- kaardid (ülemised plaanid), mis võimaldavad määrata objekti asukohta.
Piirkondlikud andmed on kõige olulisemad põllumajandusliku ja aastal asuva kinnisvara hindamisel väikelinnad(külad).
Kui objekt asub suures linnastus, võivad piirkondlikud ja linna andmed sageli kattuda. Kui linnaandmed esitatakse piirkondlikest andmetest eraldi, sisaldab see järgmist teavet:
- lühike ajalugu linnad ja valitsuse liik;
- rahvastiku struktuur, haridusstruktuur ja juhtimissüsteem;
- kliima ja maastik, loodusvarad;
- peamised hoonetüübid, puhkevõimalused, pargid;
- sidesüsteem, transpordisüsteem;
- tööturg ja professionaalne struktuur rahvaarv;
- maksud;
- linna kaart, millel on märgitud hindamisobjekt.
Vahetu keskkonna andmed peaksid olema detailsed niivõrd, et hindamisaruande lugeja saaks hinnata teostatava analüüsi edenemist. Nendel elamukinnisvara andmetel peaksid olema järgmised omadused:
- kaart, millel on selgelt määratletud maakasutajate piirid ja objekti asukoht;
- füüsilised omadused;
- sotsiaal- ja transporditaristu objektide (koolid, kaubanduskeskused, tööhõivekeskused, ühistranspordipeatused, pargid jne) lähedus;
- juurdepääsetavad avalikud teenused;
- ümbruskonna tüüpilised hooned, nende üldseisund, vanuse- ja väärtuspiirid;
- tuvastatud arengusuunad;
- keskmine suurus pered, elanike keskmine sissetulek.
Lisaks enamikule loetletud andmetele sisaldab mitteelukeskkonna teave ka järgmisi eriandmeid:
- turg büroohooned, nende kättesaadavus, potentsiaalne nõudlus;
- kaubandusteenused ja nõudluse struktuur;
- reisijatevedu;
- kaubanduslik konkurents ja turule tungimise võimalus;
- piirkonna arengu ja arengu suundumused, muutused kinnisvara kasutuses, maksustamine;
- elektrikulu;
- võimalused töötajatele (transport, kohvikud, restoranid, kaubanduskeskused, pangad).
Eriandmed võivad olla väga erinevad. Siin on näiteks tüüpiline kirjeldus maatükk, hoonete ja rajatiste kirjeldus.
Maatüki tüüpiline kirjeldus sisaldab järgmist:
- mõõtmed, kuju, pindala, topograafilised omadused;
- pinnase ja aluspinnase kihi seisund, kuivendusomadused;
- sissepääsu, sideliinide ja tehnorajatiste olemasolu, sh nende ehituskulud;
- haljastustööd väljaspool objekti (tänavate, kõnniteede, äärekivide, kraavide korrastamine);
- maatüki enda territooriumi parendamine (pargiarhitektuuri tööd, sisemiste juurdepääsuteede korrastamine, jalutusrajad, veevarustus, kanalisatsioon);
- üldine vorm, ebaatraktiivsete ja ohtlike objektide lähedus;
- kokkulepitud kasutusjuhtum (tsoneering), kitsendused, servituudid, kohustused jms;
- asukohategurid, mis mõjutavad turuväärtust.
Hoonete ja rajatiste tüüpiline kirjeldus, olenevalt kinnisvara tüübist, sisaldab järgmisi omadusi:
- ehituse kvaliteet ja tüüp, ruumide arv;
- hoonestusala, mõõtmed, hoone (kasulik) üldpind, üksikute ruumide ja ruumide mõõtmed ja pindala hoone sees;
- esmase ehitamise aasta, remondi, ümberehitamise ja uute ehitiste lisamise aeg;
- stiil, disain, paigutus;
- väliskonstruktsioonid, vundament, katusekate, uksed, aknad, laternad, avad;
- välisviimistlus, siseviimistlus (põrandad, seinad, vaheseinad, laed, sisseehitatud riidekapid, sahvrid);
- santehnilised süsteemid ja rajatised, elektrijuhtmestik, kliima- ja küttesüsteemid, sisseehitatud seadmed (seisukord ja sobivus);
- ehitiste asukoht objektil ja nende omadused (garaažid, vannid, kõrvalhooned, platvormid, portikud ja muud ehitised);
- hoone konstruktsioonide ja elementide jaotus pika- ja lühiealisteks (tegelik vanus ja tegelik kasutusiga, järelejäänud majanduslik eluiga, seisukord);
- funktsionaalne vananemine (funktsionaalne sobivus või mittesobivus).
Võrdlevad andmed on põhiliselt turuandmed. Kinnisvaraturu ja maaturu kujunemise kontekstis peamised teabe saamise allikad turuhinnad võib olla:
Maatükkide ja muu kinnisvara ostu-müügilepingud;
- andmed kinnistute ja maatükkide müügiettepanekute kohta vastavalt kinnisvara- ja muudele uudiskirjadele, teadaannetele ja teadetele kinnisvara müügikavatsuste kohta meedias;
- riigistatistika andmed.
Kõiki kogutud andmeid kasutatakse kahte tüüpi kinnisvaraturu analüüsiks: üldiseks ja eriliseks.
Andmete täielikkuse ja usaldusväärsuse analüüs (kontroll). Selline analüüs tuleks läbi viia vastavalt FSO-s sätestatud teabenõuetele. Kui andmetes on kahtlusi, visatakse need kõrvale.
Pärast seda, kui hindaja on valinud mitme klassikalise lähenemise meetodid ja rakendanud neid konkreetse kinnisvara hindamisel, tekib vajadus analüüsida ja kokku leppida nende rakendamisel saadud tulemusi. Lõpliku järelduse tegemiseks tekib küsimus kulu lõpliku väärtuse tuletamisest. Kuna erinevate lähenemisviisidega määratud väärtuste arvväärtustes on alati mingi hajumine, on hindaja ülesandeks seda hajumist selgitada selle põhjuseid analüüsides. Kui mõnda lähenemisviisi ei kasutatud, tuleks selle põhjust selgitada.
Tulemuste kooskõlastamine ja maksumuse lõpliku väärtuse kindlaksmääramine. FSO-3 punktis 8 III jagu"Hindamisaruande sisule esitatavad nõuded" ütleb, et "olenemata hindamisobjekti liigist peab hindamisakt sisaldama" jaotist "Tulemuste kokkulepe". Tuleb meeles pidada, et maksumuse lõplik väärtus ei ole tavaliselt kolme lähenemisviisi abil saadud väärtuste keskmine.
Hindamisaruande koostamine. Nõuded aruandele on toodud hindamistegevuse seaduses ja FSO-3-s. Märkigem lühidalt hindamisakti koostamise tunnuseid, mis on iseloomulikud rahvusvahelisele hindamispraktikale.
Hindamisakt vormistatakse kirjalikult. Selle dokumendi sisu võib olenevalt eesmärgist erineda. Aruandeid on kolme peamist tüüpi: kirja kujul (kokkuvõte), mida sageli nimetatakse ekspertarvamuseks; standardvormis aruanne ja täielik jutustusaruanne.
Kokkuvõte on hindaja kinnitus väärtuse suuruse kohta. Sellel puudub igasugune Lisainformatsioon, hindaja kogutud ja kasutatud andmete mis tahes analüüs. Selline aruanne on piiratud kasutusega ja seda kasutatakse kõige sagedamini kahel juhul: kui klient on kindel hindaja kvalifikatsioonis ja kogemuses ning kui hindamisobjekt on väga lihtne.
Tüüpvormi aruannet kasutatakse standardse elamukinnisvara (korterid, suvilad, ridaelamud jne) hindamisel ning seda saab kasutada ka massihindamisel.
Jutustav aruanne võimaldab hindajal oma arvamust kõige täielikumalt põhjendada ning veenda aruande lugejat oma järelduste ja esitatud arvuliste tulemuste õigsuses.
Eksperthinnang on terve diagnostikameetodite süsteemi nimi, mida kasutatakse juhtimises äärmiselt laialdaselt, majandusanalüüs, psühholoogia, turundus ja muud valdkonnad. Need meetodid võimaldavad iseloomustada, klassifitseerida, anda teatud auastme või hinnangu sündmustele ja mõistetele, mida ei saa kvantifitseerida.
Millal on vaja eksperdiarvamust?
Mis tahes uuringu mis tahes etapis võib kasutada meetodit B. juhtimistegevused see võib kasuks tulla:
- Uurimisprotsessi eesmärkide ja eesmärkide määratlemise etapis.
- Hüpoteesi koostamise või kontrollimise käigus.
- Probleemi selgitamiseks. Käimasolevate protsesside ja sündmuste tõlgendamiseks.
- Kasutatud vahendite piisavuse põhjendamiseks.
- Soovituste koostamiseks ja paljude muude eesmärkide elluviimiseks.
Hoidmine eksperdihinnangõigustatud juhtudel, kui täpsete arvutuste põhjal ei ole võimalik otsust teha (psühholoogilise portree koostamiseks, tööomadus, hinnangud majandusliku ebakindluse ja riskide kohta).
Kõige sagedamini muutub selliste hinnangute kasutamine oluliseks olukorras, kus pakutavast komplektist valitakse üks või mitu võimalust:
- Jookse sisse masstoodangüks väljatöötatud toodetest.
- Astronautide valik arvukate taotlejate seast.
- teaduslik töö rahastada.
- Keskkonnakrediiti saava ettevõtte valik.
- Definitsioon investeerimisprojekt rahaliseks investeeringuks.
Kes on eksperdid ja kuidas nad töötavad?
Nagu meetodi nimest järeldada võib, hõlmab vastastikune eksperdihinnang ühe või enama spetsialistide kaasamist, kes on pädevad andma hinnanguid üksikisikutele, ning töötlema nende arvamusi. Ekspertide valikul võetakse arvesse nende hinnangute piisavust ja kogemusi selles valdkonnas.
Eksperthinnangut saab väljendada nii kvantitatiivselt kui ka kvalitatiivselt. Ekspertide uurimisandmeid vajavad juhid, juhid ja juhid otsuste tegemise aluseks.
Eksperthinnangu väljatöötamine toimub kõige sagedamini eksperdi (või mitme eksperdi) tegevust korraldava töörühma loomisega. Kui peate kaasama rohkem kui ühe inimese, ühendatakse nad ekspertkomisjoniks.
Kui palju eksperte on vaja?
Sõltuvalt ülesande spetsiifikast ja ettevõtte võimalustest võib eksperthinnangut läbi viia ühe või mitu eksperti. Sel juhul nimetatakse eksperthinnangut individuaalseks või kollektiivseks.
Individuaalseks muutub hindamine, millega õpetaja iseloomustab õpilase teadmiste sügavust. Sellesse tüüpi kuuluvad ka ühe arsti tehtud diagnoos. Kui aga on vaidlusi või raskeid olukordi(raske haigus, õpilase väljaarvamise küsimuse tõstatamine), pöörduda küsimuse kollektiivse lahendamise poole. Siin on vaja arstide sümpoosione ja õpetajate komisjoni organiseerimist.
Sama algoritm töötab ka sõjaväes: enamasti teeb otsuse ülem üksi, kuid vajadusel kutsuvad nad kokku sõjaväenõukogu.
Hindamismenetluse järjekord
Ajakohase ja objektiivse eksperthinnangu koostamise järjekord koosneb järgmistest etappidest:
- uuritav käitumine.
- Protseduuri ekspertide valimine.
- Olemasolevate meetodite uurimine, mille abil teostatakse eksperthinnangute mõõtmine.
- Hindamisprotsessi läbiviimine.
- Hindamise käigus saadud teabe koondamine ja analüüs.
Sel juhul võib osutuda vajalikuks teostada eksperthinnangu aluseks olevate sisendandmete kontrollimine. Mõnel juhul peab töörühm muutma ekspertrühma koosseisu või kasutama samu küsimusi uuesti mõõtma (et hiljem võrrelda saadud hinnangut muudest allikatest pärit objektiivsete andmetega).
Hindamise edenemine: etappide tunnused
Protseduuri edukaks rakendamiseks on suur tähtsus organisatsiooniliste küsimuste pädeval lahendamisel:
- Ürituse kulude planeerimine (saadud andmete analüüsi ekspertide ja spetsialistide teenuste eest tasumine, ruumi rent, kirjatarvete ostmine).
- Koolitus vajalikke materjale(blankettide koostamine ja trükkimine, inventari tagamine).
- Ürituse moderaatori valik ja briifing.
Töö käigus peaksid eksperdid juhinduma määratud eeskirjadest, kuna otsuse tegemiseks kuluv lisaaeg ei mõjuta selle täpsust.
Kõigi spetsialistide vastuste laekumisel viiakse läbi ekspertarvamuse hindamine. See võtab arvesse kõigi arvamuste ühtsuse astet. Ühemõttelise kokkuleppe puudumisel peaks töörühm välja selgitama lahkarvamuse põhjuse, fikseerima mitme arvamusgrupi kujunemise ja vastastikuse eksperdihinnangu tulemusel kokkuleppe puudumise. Seejärel hinnatakse uurimisviga ja saadud andmete põhjal koostatakse mudel. See on vajalik selleks, et hiljem oleks võimalik läbi viia analüütilist kontrolli.
Individuaalse vastastikuse eksperdihinnangu läbiviimiseks kasutatavad meetodid: mis on intervjuu
Kõige tõhusamate ja sagedamini kasutatavate meetodite hulgas on:
- analüütiline viis.
- Stsenaariumi kirjutamise meetod.
- Intervjuu.
Vastavalt intervjuu metoodikale vestleb ennustaja eksperdiga, esitades talle küsimusi. Vestluse teemaks on kõnealuse objekti või nähtuse arenguväljavaated. Küsimustiku programm töötatakse eelnevalt välja.
Eksperthinnangu tulemuslikkus ja kvaliteet sõltuvad otseselt sellest, kas ekspert suudab piiratud aja jooksul oma arvamuse anda.
Uuringu läbiviimine analüütilise meetodiga
Hindamise läbiviimiseks analüütilise meetodi valimisel peab spetsialist valmistuma põhjalikuks rakendamiseks. iseseisev töö. Ta analüüsib trende, hindab olukorda ja võimalikud viisid objekti arendamine, mille suhtes prognoosimist rakendatakse.
Eksperthinnangute süsteem näeb ette kogu eksperdile kättesaadava teabe uurimise objekti kohta. Tulemus vormindatakse järgmiselt
Analüütilise meetodi peamine eelis on see, et spetsialist saab näidata kõiki oma individuaalseid võimeid.
Tõsi, see meetod ei sobi suurte ja keeruliste süsteemide analüüsimiseks, kuna asjatundjal võivad puududa teadmised seotud valdkondadest.
Hoolsuskohustuse läbiviimine stsenaariumide kirjutamise teel
Rangelt võttes ei tohiks seda meetodit liigitada ainult individuaalsete hindamismeetodite kategooriasse, kuna seda kasutatakse edukalt rühmatöös.
Selle meetodi kasutamiseks peaks ekspert määrama uuritavate protsesside ja nähtuste loogika aja ja erinevate tingimuste kombinatsioonide suhtes. Siis saab ta paika panna eeldatava sündmuste jada (nende areng, üleminek hetkeolukorrast ennustatud olekusse). Stsenaarium kajastab probleemi lahendamise kõiki etappe ja näeb ette ka võimalike takistuste ilmnemise.
Kollektiivne ekspertiis: "ajurünnaku" meetod
Komplekssete, suuremahuliste, mitmetasandiliste süsteemide hindamiseks ei saa ilma mitme asjatundja kaasamiseta.
Nad saavad määratud ülesande täita, kasutades ühte järgmistest meetoditest.
- Kollektiivne ideede genereerimine ("ajurünnak").
- Meetod "635".
- Delphi meetod.
- Komisjoni hinnang.
Tänu ühistele jõupingutustele ja erilisele organisatsioonile saavad eksperdid tõhusalt läbi viia kõige keerukamaid protseduure, nagu näiteks investeerimisprojekti riskianalüüs või erinevate süsteemide tegevuse prognoosimine.
Ajurünnak võimaldab teil täielikult paljastada ekspertide loomingulised andmed. Esimeses etapis genereerivad spetsialistid aktiivselt ideid, seejärel rakendavad destruktureerimist (kriitika all, hävitavad need), esitavad vastuideid ja kujundavad välja järjekindla vaatenurga.
Peamine tingimus on alguses kriitika puudumine ja kõigi spontaanselt tekkivate ideede väljendamine.
"635" meetodi eripära
See meetod sai oma nime tehnika järgi, mida eksperdid selle kasutamisel kasutavad: igaüks kuuest eksperdist kirjutab viie minuti jooksul paberile kolm spontaanset ideed.
Mis on Delphi meetodi eripära
Selle vastastikuse eksperdihinnangu meetodi väljatöötamise eesmärk oli vajadus rangema ja mõistlikuma menetluse järele, mis võiks anda objektiivse ja kõige kasulikuma tulemuse.
Seda kasutavad teadus- ja tehnikainstituutidesse, investeerimis- ja kindlustusseltsidesse kutsutud eksperdid, aga ka mitmel muul juhul.
Meetodi olemus seisneb selles, et nad viivad läbi mitmevoorulisi individuaalseid küsitlusi (sageli küsimustike abil). Siis see täidetakse arvutianalüüs eksperthinnangud kollektiivse arvamuse kujundamiseks. Samal ajal tuvastatakse argumendid ja tehakse kokkuvõte iga kohtuotsuse kaitsmiseks.
peal järgmine samm saadud tulemused edastatakse asjatundjatele korrigeerimiseks. Nende mittenõustumine kollektiivse otsusega peab olema kirjalikult põhjendatud. Korduva hinnangu korrigeerimiseks tagastamise tulemusena saavutab töörühm vahemiku kitsenemise ja järjepideva hinnangu kujunemise uuritava objekti arendusväljavaadete osas.
Mis on meetodis head:
- Hindamises osalevad eksperdid ei tunne üksteist ega suhtle. Seega on nende koostoime välistatud.
- Töörühmale pakuvad huvi ja väärtust ka eelmiste voorude tulemused.
- Rühma arvamuse statistilist tunnust on võimalik saada.
Vaatamata suhteliselt kõrgele kulule ja kestusele muutub see meetod parim viis pikaajaliste probleemsete olukordade kujunemise ettemääramine.
Üsna sageli viib hindamist läbi spetsiaalselt organiseeritud komisjon (komisjonide meetod), kes ümarlaual kaalub probleemi kõiki aspekte ja teeb kokkulepitud otsuse. Puuduseks on osalejate mõju üksteisele ja tulemuste moonutamine. Näiteks on asjatundlikud õpetajad ja arstid.
Muud meetodid
Enamlevinud meetodid ekspertiisi läbiviimiseks olid loetletud eespool, kuid teisi kasutatakse ka tööstus-, teadus- ja uurimisorganisatsioonide praktikas.
Sõltuvalt prognoositava olukorra spetsiifikast, samuti ettevõtte ressurssidest ja võimalustest saab rakendada järgmist:
- Ärimäng. See võimaldab teil simuleerida vajaliku arvu olukordi, et uurida juhtimissüsteemi või muude protsesside funktsioone.
- "Kohus" – dramatiseering kohtuvaidlused, milles mõned eksperdid kaitsevad lahendusi, teised aga püüavad neid ümber lükata.
- Aruande meetod - pärast analüüsi avaldab ekspert oma arvamuse analüütilise märkuse või aruande vormis. See on asjakohane, kui on vaja teha suhteliselt lihtsaid töid (näiteks autole kindlustuse, maksustamise või kahju hüvitamise eksperthinnang).
Sellest tulenevalt võib märkida, et eksperthinnangu läbiviimise meetodite ja viiside suur hulk võimaldab ettevõtte juhil ja töörühmal valida konkreetse probleemi lahendamiseks kõige tõhusama võimaluse.
Hindamisprotsessi võib laias laastus jagada 7 etapiks:
1. Ülesande püstitamine ja lepingu sõlmimine objekti hindamiseks; hindamisplaani väljatöötamine.
2. Andmete kogumine (üld-, eri-, võrdlev) ning teabe täielikkuse ja usaldusväärsuse kontrollimine.
3. Üld- ja erituru analüüs.
4. Konkreetse kinnisvara efektiivseima kasutamise analüüs.
5. Lähenemisviiside ja hindamismeetodite valik ning otsesed hindamisarvutused hindamismeetodite abil: maksumus, müügitulude võrdlus, tulude kapitaliseerimine.
6. Erinevaid lähenemisviise kasutades saadud tulemuste vastavusse viimine, ...
ja määrake lõplik väärtus.
7. Kinnisvara hindamise tulemuste akti koostamine.
Mitme arvutusmeetodi kasutamisel ühe lähenemise raames tuleb põhjendada ja saada selle lähenemise raames üks kulu tulenev väärtus.
Erinevate hindamisviiside tulemuste summeerimisel objekti lõplikuks väärtuseks peab Hindaja analüüsima kasutatud lähenemisviiside järgmisi tunnuseid:
Arvutustes kasutatava teabe usaldusväärsus ja piisavus;
Kasutatud arvutusmeetodite vastavus kättesaadava turuinfo mahule;
Vastavus objekti tüübile ja selle kasutamise iseloomule;
Vastavus hindamise eesmärgile ja eesmärgile, samuti määratava väärtuse liigile;
Oskus arvestada ostja ja/või müüja tegelikke kavatsusi;
Turutingimustega arvestamise oskus;
Lähenemisviisiga saadud tulemuse vastavus turuanalüüsi andmetega.
Iga hindamisviisi puhul saadud tulemuste olulise erinevusega peaks kaasnema analüüs võimalikud põhjused see lahknevus. Üldjuhul, kui ühe lähenemise tulemus erineb oluliselt teistest (näiteks rohkem kui kaks korda) ja puuduvad põhjused, mis sellise lahknevuse põhjustasid, on õigem selle lähenemisviisi tulemuse kasutamisest keelduda. kui lisada see edasistesse arvutustesse.
Hindaja sobivusmeetodi valik (üldistus), samuti kõik selle käigus tehtud hinnangud ja oletused peavad olema põhjendatud.
Lisaks peab Hindaja atesteerimise käigus säilitama vastavat dokumentatsiooni, mida säilitatakse Hindaja arhiivis Vene Föderatsiooni õigusaktidega kehtestatud üldise aegumistähtaja jooksul.
Ülaltoodud loetelu ja mõned muud nõuded ja soovitused on esitatud hindamisprotseduuride järjestatud jadana. Kinnisvara hindamine on aga pidev info kogumise, analüüsimise ja parandamise protsess.
Hindamisprotseduur
Hindamismenetluse põhietapid
Hindamine on loogiliste protseduuride ja arvutuste kogum, mille eesmärk on teha mõistlik järeldus Hindamisobjekti väärtuse kohta. Hindamisprotseduur on toimingute kogum objekti väärtust mõjutavate füüsiliste, majanduslike, sotsiaalsete ja muude tegurite tuvastamiseks ja analüüsimiseks. See koosneb järgmistest põhietappidest.
1. Hindamisobjekti andmete kogumine ja nende analüüs: hindajad tutvuvad Kliendi esitatud dokumentidega, mis kajastavad emitendi majandus- ja finantsolukorda. Need dokumendid sisaldavad teavet ettevõtte vara kohta, dokumente finantsaruandlus, ettevõtte sisemise finantsarvestuse dokumendid, teave emitendi juhtkonna plaanide kohta selle edasise arengu osas, juhtkonna prognoosid oodatavate tulemuste kohta äritegevus jne.
2. Põhiliste lähenemisviiside ja hindamismeetodite valik.
3. Valitud meetodite rakendamine raamistikus traditsioonilised lähenemisviisid hindamisele.
4. Erinevaid lähenemisi kasutades saadud tulemuste analüüs, nende kooskõlastamine ja vajalike allahindluste või lisatasude rakendamine.
5. Hindamisaruande koostamine. Aruanne on analüüsi, arvutustulemuste, kululäbirääkimiste ja järelduste narratiivne kokkuvõte.
Peamiste hindamisviiside analüüs
Ettevõtte hindamisel kasutatakse kolme hindamisviisi:
Kulukas lähenemine
võrdlev lähenemine;
tulu lähenemine.
Kulupõhise lähenemisviisi teoreetilised alused
Kulupõhine lähenemine põhineb uuringul investori võime kohta omandada kinnisvara ning lähtub asjaolust, et ostja ei maksa asjakohast ettevaatust järgides objekti eest rohkem, kui läheks maksma sarnase otstarbega ettevõtte vara soetamine ja kvaliteeti ettenähtava perioodi jooksul ilma oluliste viivitusteta. Selline hindamisviis võib viia objektiivsete tulemusteni, kui on võimalik täpselt hinnata kulusid turul nõudluse ja pakkumise suhtelise tasakaalu vältimatu tingimuse korral.
Ettevõtte varade bilansiline väärtus, mis on tingitud inflatsioonist, turutingimuste muutustest, kasutatud arvestusmeetoditest ei pruugi vastata turuväärtusele. Selle tulemusena seisab hindaja ees ettevõtte bilansi korrigeerimine. Sellise korrigeerimise teostamiseks määratakse esmalt iga bilansis oleva vara õiglane turuväärtus, seejärel määratakse kohustuste hetkeväärtus ja lõpuks lahutatakse kõigi selle kohustuste hetkeväärtus bilansi õiglasest turuväärtusest. ettevõtte koguvara. Tulemus näitab ettevõtte omakapitali turuväärtust.
Kulupõhise lähenemisviisi põhivalem on järgmine:
Omakapital = varad - kohustused. Ettevõtte väärtuse määramiseks kulumeetodil on kaks meetodit:
puhasväärtuse meetod;
Päästeväärtuse meetod.
Puhasväärtuse meetodit (ehk NAV-Net Asset Value ehk teisisõnu korrigeeritud puhasväärtuse meetodit) kasutatakse siis, kui mõeldakse tegevuse jätkuvusele ja kui ettevõtte varad on sellised, et sellest saab hõlpsasti hankida usaldusväärseid turuväärtuse andmeid. . See meetod efektiivne nende ettevõtete hindamisel, kellel õnnestus need varad akumuleerida tänu oma eelmiste perioodide tulude kapitaliseerimisele, st. see on kõige sobivam üsna soliidse ajalooga ettevõtete hindamiseks. Juhul, kui hindajate käsutuses olevatest andmetest ei piisa omakapitali komponentide turuväärtuse mõistlike väärtuste arvutamiseks, kasutatakse netovara bilansilise väärtuse meetodit.
Teist meetodit, likvideerimisväärtuse (LV) meetodit kasutatakse siis, kui ettevõte on pankrotis või likvideerimisel või kui on tõsine kahtlus ettevõtte tegevuses püsimise suhtes. See kajastub teabes varade madala või isegi negatiivse tulususe kohta, mis näitab selle ettevõtte majanduslikku vananemist. Likvideerimisväärtus on rahasumma, mille äriühingu omanik saab pärast kõigi võlausaldajatega arveldamist ja likvideerimiskulude tasumist ettevõtte likvideerimisel ja selle vara eraldi müügil saada.
Kulude meetodi kasutamine on vajalik kahel juhul
Esiteks on kulupõhine lähenemine hädavajalik börsil noteerimata ettevõtete hindamisel, mis on enamasti registreeritud LLC, CJSC vormis ja mis reeglina on läbipaistmatud. rahavood;
· teiseks võimaldab kulupõhise lähenemisviisi kasutamine koos muude lähenemisviisidega ja eelkõige tulupõhise lähenemisviisiga teha tõhusaid investeerimisotsuseid.
Võrdleva lähenemise teoreetilised alused
Võrdlev lähenemine põhineb asjaolul, et turuüksused teostavad ostu-müügitehinguid analoogia alusel, st teabe põhjal sarnaste tehingute kohta. Sellest järeldub, et see lähenemisviis põhineb asendamise põhimõttel. Teisisõnu põhineb turukäsitlus eeldusel, et heaperemehelik ostja müüki pandud kinnisvara eest ei maksa rohkem kui see, mille eest saate osta sarnase kvaliteedi ja sobivusega kinnisvara. Seetõttu eeldatakse, et hinnad, millega hinnatava varaga sarnase või sarnase kinnisvara ostu-müügitehingud turul toimusid, kajastavad selle turuväärtust.
Traditsiooniliselt kasutab iga vara ja ettevõtte turuväärtuse hindamisel võrdlev lähenemisviis kolme meetodit:
· analoogettevõtte meetod (kapitalituru meetod);
tehingute (müügi) viis;
tööstuse koefitsientide meetod.
Kapitalituru meetod hõlmab aktsiaturul kujunenud aktsiate (mittekontrollosaluste) ostu-müügi reaalsete hindade võrdlusalusena kasutamist.
Tehingute tegemise meetod hõlmab konsolideeritud aktsiapaki või äriühingu kui terviku reaalsete ostu-müügihindade võrdlusalusena börsivälisel turul.
Tööstusharu koefitsientide meetod põhineb tööstusharude kordajate kasutamisel, mis on arvutatud valdkonna ettevõtete müügistatistika uuringu käigus, mille viivad läbi spetsialiseeritud agentuurid. Uuring tuleb läbi viia vähemalt poolte kõigi valdkonna ettevõtete kohta, mille suurus on võrreldav hinnatava ettevõttega. Tööstuskoefitsientide meetod ei ole kodumaises praktikas veel piisavalt levinud vajaliku teabe puudumise tõttu, mis nõuab pikka vaatlusperioodi.
Analoogettevõtte ja tehingute meetodite rakendamine seisneb järgmiste toimingute järjestikuses elluviimises:
vajaliku teabe kogumine;
Ettevõtete-analoogide nimekirja koostamine;
· finantsanalüüs ja sobitamine;
hinnanguliste kordajate arvutamine;
kordaja väärtuse valik;
maksumuse esialgse väärtuse määramine;
viimaste kohanduste tegemine.
Sissetulekukäsitluse teoreetilised alused
Tulupõhine lähenemine võimaldab määrata Hindamisobjekti väärtust, viies ettevõtte eeldatavate tulevaste tulude ja kulude (sh pikaajaliste kohustuste) väärtuse nende hetkeväärtuse hinnangusse.
Samas eeldatakse, et potentsiaalne omanik ei maksa selle äri eest suuremat summat, kui on sellest ärist saadava reaalse tulu hetkeväärtus, mida ta tulevikus saab. Samuti ei müü omanik oma ettevõtet odavamalt, kui on tulevikus saadava tulu nüüdisväärtus.
Seda hindamismeetodit peetakse ostja investeerimismotivatsiooni seisukohalt kõige sobivamaks, kuna ettevõtet omandades ei investeeri ta mitte varade kogumisse, vaid tulevasse tuluvoogu, mis võimaldab tal investeeritud raha tagasi teenida ja saada rohkem kasumit, kui ta saaks muidu oma vahendeid investeerides.
Tulupõhise lähenemisviisi kasutamine ettevõtte hindamisel on kõige õigustatud siis, kui ettevõte on kasvu- või stabiilse majandusarengu faasis. Samuti on tulumeetodi kasutamine võimalik ettevõtte edasise arengu väljavaadete analüüsimisel (investeeringuprojekti hindamine). Igal juhul on selle hindamisviisi andmete põhjal vaja teha tõsiseid juhtimisotsuseid.
Ettevõtte hindamist tulumeetodil saab läbi viia tulude otsese kapitaliseerimise meetodil, mis on reaalselt rakendatav siis, kui me räägime stabiilse äriarengu etapi kohta või vastavalt allahindlusmeetodile sularahavood(DCF), kui prognoositavad rahavood ei ole püsivad.
Ettevõtte väärtuse diskonteeritud rahavoogude meetodil arvutamise metoodika viiakse läbi järgmises järjestuses:
rahavoo tüübi valik;
prognoosiperioodi kestuse määramine;
· tagasiulatuvate tuluvoogude analüüs ja nende prognoosimine tulevasteks perioodideks;
kulude voo ja nende prognoosi analüüs;
Finantseerimisvajaduse suurenemise (vähenemise) prognoosimine käibekapitali;
investeeringute prognoosimine ( kapitaliinvesteeringud);
diskontomäära arvutamine;
Ettevõtte laiendatud väärtuse arvutamine (kasutades netovara likvideerimisväärtuse arvutamise meetodit või Gordoni mudeli järgi);
· Ettevõtte jooksva väärtuse arvutamine prognoosiperioodi valitud kursiga praeguste rahavoogude ja ettevõtte laiendatud väärtuse summeerimise teel;
lõplike paranduste tegemine.
Kinnisvara hindamisprotsess hõlmab järgmisi samme:
- 1. etapp. Ülesande püstitamine hindamiseks.
- 1.1. Hindamise eesmärk.
- 1.2. Määratava väärtuse tüüp.
- 1.3. Hinnatavate omandiõiguste kehtestamine.
- 1.4. Hindamise kuupäev.
- 2. etapp. Hindamise plaani ja lepingu koostamine.
- 2.1. Hindamise töögraafik.
- 2.2. Teabeallikad.
- 2.3. Hindamismeetodite valik.
- 2.4. Hindamiskulud.
- 2.5. Rahaline tasu hindamise eest.
- 2.6. Hindamislepingu koostamine.
- 3. etapp. Info kogumine ja analüüs.
- 3.1. Objekti ja selle ümbruse ülevaatus.
- 3.2. Vara juriidiline kirjeldus.
- 3.3. füüsilised omadused ja asukoht.
- 3.4. Majandusteave.
- 3.5. Kogutud teabe kinnitamine.
- 3.6. Info analüüs ja töötlemine.
- 4. etapp. Parima ja tõhusaima kasutuse analüüs.
- 4.1. Krundi analüüs tingimisi vabaks.
- 4.2. Krundi analüüs koos parendustega.
- 5. etapp. Kinnisvara hinnatud väärtuse arvutamine kolme lähenemise alusel.
- 5.1. Hindamine tulupõhise lähenemise alusel.
- 5.2. Kulude hinnang võrdleval lähenemisel.
- 5.3. Kulude prognoosimine kulupõhise lähenemisviisi alusel.
- 6. etapp. Saadud tulemuste kooskõlastamine ja vara väärtuse lõpliku väärtuse tuletamine.
- 6.1. Saadud andmete kontrollimine väärtuse väärtuse kohta.
- 6.2. Kasutatava teabe täielikkusest ja usaldusväärsusest tulenevad eeldused ja piiravad tingimused.
- 6.3. Kulu lõpliku väärtuse tuletamine.
- 7. etapp. Hindamisaruande koostamine.
Ülesande püstitamine hindamiseks.
Ülesande püstitamine hindamiseks on esialgne etapp, millel on määratletud ja sõnastatud põhiparameetrid hindamisülesanne. Probleemi selge sõnastamine on vajalik hindamisülesande olemuse, hindamismeetodite valiku ja aruandes kajastatud tulemuste tõlgendamise täielikuks ja ühemõtteliseks tõlgendamiseks. Hindamistöövõtu kõige olulisemad komponendid on järgmised:
- - vara identifitseerimine;
- - hinnatavate omandiõiguste kindlaksmääramine;
- - hindamistulemuste eesmärk (ulatus);
- - väärtuse tüübi valik ja määramine;
- - hindamise kuupäeva täpsustamine;
- - hindamise ulatuse kirjeldus;
- - muude piirangute selgitamine.
Kinnistu identifitseerimine hõlmab selliste tunnuste kirjeldust nagu aadress, täielik juriidiline kirjeldus, vara täpne asukoht ja piirid.
Kinnisvaraobjekti identifitseerimine kujutab endast selle täpset juriidilist kirjeldust, mis on soovitav koostada kliendi poolt edastatud teabe põhjal. Vajalikku infot saab aadressilt riiklik register maamõõtmisandmed vastavalt kohalikele ja osariigi seadustele.
Õige õiguslik kirjeldus peab arvestama spetsiifilist piirkondlikku maamõõtmise ja maa kirjeldamise süsteemi, mis koosneb nende piiride kirjeldamisest, riigisüsteem uuringud ja protseduurid alade ja linnaosade kirjeldamiseks ja kaardistamiseks. Hinnatavate omandiõiguste kindlaksmääramine.
Kinnisvara hindamise tunnuseks on integreeritud lähenemine, mis käsitleb kinnisvara üheaegselt nii reaalse füüsilise objektina kui ka era- või eraõiguste kogumina. juriidilised isikud, mis neil võib olla või mida nad võivad nõuda vara, samuti maa ja hoonete kasutamise kohta.
Hindamisobjektiks võib olla kinnisvara täieliku või osalise omandiõigusega, tulenevalt omandiõiguse eraldamisest või jagamisest. Kinnisvara turuväärtuse määramisel võtab hindaja arvesse selliseid omandiõiguse piiranguid nagu üürileping, servituudid, kinnisasja pandiõigusest tulenevad kitsendused, nõuded omandiõigusele, samuti käsutusõigus. õhuruum või maa-ala Hindamistulemuste ulatus või eesmärk on majanduslik protseduur, mille tellija viib hiljem läbi hindaja saadud väärtustulemuse alusel.
Kinnisvara hindamine viiakse läbi, et teha kindlaks:
- - ostu-müügihinnad;
- - laenu andmise tagatise suurus;
- - maksustamise alused;
- - üürilepingu tingimused;
- - hoonete ja rajatiste kuluarvestus;
- - õiglase hüvitamise alused omandiõiguse võõrandamise korral;
- - kindlustuslepingu alus.
Optimaalse hindamisprotseduuri valimiseks on vajalik teada saada, kuidas saadud hindamistulemust hiljem kasutada – alates vajaliku teabe kogumisest ja analüüsimisest kuni kõige tõhusamate hindamismeetodite ja tulemuste ühildamise põhimõtete rakendamiseni.
