Міжнародний студентський науковий вісник. Дослідження ринку нерухомості

1

У статті розглянуто специфіку маркетингових досліджень на ринку послуг з оцінки нерухомості. Розглянуто характеристики послуг та процес їх споживання, а також фактори, що впливають на попит на послугу з оцінки нерухомості. У процесі формування мотивації для цільового сегмента споживачів послуг з оцінки нерухомості важливо враховувати мотиви, пов'язані зі споживанням цієї послуги. Важливими параметрами вибору споживачем підприємства-оцінювача є професіоналізм персоналу, імідж підприємства, комплексна доступність. Процес споживання послуг з оцінки нерухомості включає традиційні етапи, але має власну специфіку. Показано, що на збутову політику підприємства щодо оцінки нерухомості впливає вид оцінки (обов'язкова чи ініціативна). Виявлено та обґрунтовано необхідність створення на підприємстві служби маркетингу для його успішного функціонування.

маркетингові дослідження

маркетинг

нерухомість

1. Анурін В., Муромкіна І., Євтушенко Є., Маркетингові дослідження споживчого ринку. – М.-С-Петербург, – 2006. – С.29.

2. Бадараєва Р. В., Шараєва А. С. Теоретичні аспектиоцінки ринку нерухомості у Росії // Молодий учений. – 2016. – №4.- С. 336-339.

3. Бєляєвський І.К., Маркетингове дослідження: інформація, аналіз, прогноз. - М.: Фінанси та статистика, 2001., - С.48.

4. Котлер Ф. Управління маркетингом. Навчальний посібник. – М.: – 2001. – С.170

5. Малихін С.А. Ринок нерухомості у Росії. - М: Веста-М, 2012, - С. 428.

6. Федеральний закон«Про оціночну діяльність у Російської Федерації»№ 135 від 29 липня 1998 р. (зі змінами та доповненнями).

Головним завданням маркетингу послуг є надання користі та вигоди споживачеві, визначення цільового ринку та просування послуг на цей ринок. Складність полягає у визначенні зиску від послуги. Вигоду від послуги може визначити лише споживач (клієнт), який нею скористався. Головною метою маркетингу послуг є надання допомоги споживачеві в оцінці різних послуг, щоб він міг зробити правильний вибір.

Під сучасним поняттяммаркетингу передбачається орієнтація економічного середовища більш ефективне і повне задоволення попиту споживачів з допомогою розвитку послуг, і навіть участь споживачів у процесі взаємодії за її наданні .

Ринок нерухомості в РФ є одним із найбільших сегментів національної економіки. Разом з тим, його розвиток багато в чому залежить від стану справ в інших ключових галузях господарства. Ринок нерухомості Росії чутливий до криз, макроекономічної ситуації.

Основа операцій із житловими об'єктами — правовідносини, предмет яких — купівля-продаж та оренда комерційної власності. Можна відзначити, що обидві зазначені сфери виконують низку найважливіших функцій для національного господарства РФ:

· Стимулювання попиту на ринку кредитування;

· Стимулювання пропозиції на ринку будівництва;

· Стимулювання зростання грошової маси у великій кількості інших господарських сегментів - сфері оцінки нерухомості, виробництві будматеріалів, лаків, фарб, обробки, шпалер;

· Вирішення актуальних соціальних завдань, пов'язаних із забезпеченням громадян житлом.

Таким чином, ринок нерухомості — один із найважливіших драйверів зростання економіки країни загалом. Особливістю ринку нерухомості є необхідність оцінки об'єктів нерухомості.

Необхідність оцінки нерухомості виникає при:

· Купівлі-продажу або оренди об'єкта;

· Акціонування підприємства;

· Кадастровій оцінці;

· Визначення оподаткування нерухомих об'єктів;

· Кредитування під заставу;

· Страхування;

· Внесення об'єкта нерухомості у вигляді внеску до статутного капіталу підприємства або організації;

· Залучення інвестиційних вкладень;

· Вступ у права спадкування;

· Вирішення майнових спорів;

· Ліквідації підприємства;

· розрахунку податкової суми на об'єкти нерухомості;

· При інших діях, які пов'язані з реалізацією права на нерухомість.

Процес оцінки об'єктів нерухомого майна полягає у визначенні вартості прав власника на майно. Для покупця необхідно розуміти, яка цінність для цього об'єкта нерухомості і чому.

Угоди з нерухомістю мають приватний характер, пропонована інформація буває не завжди вірною та повною. Тому професійна незалежна оцінка нерухомості є найбільш затребуваним видом оціночної діяльності. Але й самим громадянам необхідно володіти певною базою знань у цій галузі.

Маркетингові дослідження ринку послуг з оцінки нерухомості складаються із систематичного збору, відображення та аналізу інформації, необхідної для прийняття управлінських рішеньна підприємстві. З їхньою допомогою відбувається формування стратегічного маркетингового активу організації, і навіть інформаційного ресурсу, який буде необхідний забезпечення більш ефективної роботиоцінної організації у майбутньому.

Послуга - діяльність із виробництва товару (матеріального чи нематеріального), здійснювана на замовлення клієнта (споживача), разом із клієнтом і за клієнта, з передачею товару клієнту з метою обміну.

Підприємство має враховувати характеристики послуг, коли створює рекламну програму (рисунок 1).

Рисунок 1- Характеристики послуг

Чинники, які впливають на попит на послугу з оцінки нерухомості:

· Ціна на послугу;

· Якість послуги;

· Споживча перевага;

· Дохід споживача;

· Насичення ринку послугами;

· процентна ставказа вкладом, що стимулює споживання або накопичення.

Підприємству необхідно знайти місце на ринку, щоб виявити власну конкурентоспроможність. Під цим поняттям розуміється конкурентна позиція підприємства, яка встановлюється за ключовими сферами його роботи. Конкурентоспроможність безпосередньо залежить від займаної частки ринку та рівня рентабельності, чим вони вищі, тим вища конкурентоспроможність підприємства та його становище на ринку. Від конкурентоспроможності послуг, що надаються підприємством, залежить багато в чому загальна його конкурентоспроможність на ринку.

На ринку послуг з оцінки нерухомості РФ працює понад 5000 оціночних підприємств, тому необхідно, щоб якість наданих ними оціночних послуг була на відповідному рівні. Оціночним послугам властиво ряд особливостей, що зумовлюють специфічну вимогу до маркетингу та менеджменту у сфері обслуговування.

У процесі формування мотивації для цільового сегмента споживачів послуг з оцінки нерухомості слід враховувати як мотиви, пов'язані з самої послугою, тобто. обслуговування, соціальне оточення підприємства тощо. Необхідно враховувати також мотиви, пов'язані зі споживанням цієї послуги, тобто. перевагу виконання роботи професіоналом, який виконає її швидше, якісніше, а може й дешевше.

На ринку послуг з оцінки нерухомості інформаційна поінформованість підвищує рівень багатьох факторів, наприклад, таких як кваліфікація персоналу, місцезнаходження підприємства. Але, треба пам'ятати про таку властивість послуги, як невловимість, що її складно демонструвати та гарантувати її якісні характеристики.

Найбільш цінними джерелами маркетингової інформації є заходи, які дозволяють «уречевити» послугу, так звані гарантії. Це тому, що ризик при придбанні послуги сприймається набагато вище, ніж ризик при купівлі товару. Крім самої послуги, на ринку послуг важливими параметрами оцінки є:

· персонал, який надає послугу;

· Комплексність доступності підприємства;

· Імідж підприємства.

Процес споживання оціночної послуги через свою специфіку диктує особливі вимоги до роботи підприємства, що закономірно. Менеджмент, орієнтований маркетинг, стверджує, що у плануванні діяльності підприємства поведінка його споживачів є відправною точкою.

Через загострення конкуренції на ринку послуг з оцінки нерухомості необхідно враховувати намір та особливість поведінки цільового сегмента споживачів при визначенні таких параметрів, як:

· графік роботи;

· Стандарти та види обслуговування;

· Вимоги до персоналу;

· Заходи комплексу маркетингу.

Діяльність щодо оцінки нерухомості відрізняється специфічною особливістю. Існує два види оцінки нерухомості (рисунок 2).

Рисунок 2 - Види оцінки нерухомості

Процес споживання включає наступні етапи(Рисунок 3).

Малюнок 3 - Процес споживання послуги

Цей процес споживання послуги застосовується до всіх видів послуг. Але, оскільки ринок послуг з оцінки нерухомості має певну специфіку та різновид оцінки, то необхідно підкреслити різницю в збуті обов'язковою та ініціативною оцінкою.

Збут обов'язкової оцінки полегшується існуванням певних державних норм, тобто. накладенням державної значимості споживання послуги з оцінці нерухомості. У даному випадкунеобхідно грамотне подання даної послуги споживачеві те щоб всі його запити були задоволені.

Що ж до збуту ініціативної оцінки, то тут ситуація трохи складніше, оскільки у разі необхідно формувати в споживача (клієнта) бажання зробити цю оцінку. Необхідно викликати у споживача зацікавленість у цій послузі з оцінки нерухомості.

У якісній та достовірній інформації, що базується на єдиних стандартах, зацікавлене суспільство будь-якої країни світу. Основною метою підприємств, що надають послуги з оцінки нерухомості, є необхідність створити сприятливі умовидля взаємодії різних галузей роботи підприємства задовольняти споживчий попит, адже в цьому і є запорука успішної діяльності підприємства.

Складні економічні умови сучасного ринкузобов'язують підприємства мати у своїй структурі служби маркетингу, які грають одну з ключових ролей у їх діяльності, оскільки, проводячи маркетингові дослідження ринку, надають необхідну інформацію для прийняття стратегічних рішень. На підприємстві наявність служби маркетингу це не лише обов'язкова умоваефективної роботи та розвитку, а й необхідна умовавиживання його над ринком.

Бібліографічне посилання

Большунова А.В., Фангман Г.О. СПЕЦИФІКА МАРКЕТИНГОВИХ ДОСЛІДЖЕНЬ НА РИНКУ ПОСЛУГ З ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ // Міжнародний студентський науковий вісник. – 2016. – № 2.;
URL: http://eduherald.ru/ru/article/view?id=15852 (дата звернення: 20.04.2019). Пропонуємо до вашої уваги журнали, що видаються у видавництві «Академія Природознавства»

Проблема вивчення ринку нерухомості – це інформаційна проблема. Щоб оцінити обсяг і структуру пропозиції житла, необхідно отримати інформацію про те, скільки і яких приміщень є на ринку, скільки і яких готуються до здачі і що вже конкретно здано в експлуатацію з об'єктів нерухомості. За даними про продаж житла можна судити лише про реалізовану частину попиту.

Об'єктами ринкового дослідження є тенденції та процеси розвитку ринку, включаючи аналіз зміни економічних, науково-технічних, демографічних, екологічних, законодавчих та інших факторів. Досліджуються також структура та географія ринку, його ємність, динаміка продажів, бар'єри ринку, стан конкуренції, кон'юнктура, що склалася, можливості та ризики. Н.В.Віданов, Маркетинг та маркетингові дослідження, 4 (52), -серпень 2008, - стор 10

p align="justify"> Основними результатами дослідження ринку нерухомості є прогнози його розвитку, оцінка кон'юнктурних тенденцій, виявлення ключових факторів успіху. Визначаються найефективніші способи ведення конкурентної політики над ринком та можливості виходу нові ринки. Здійснюється сегментація ринків, тобто. вибір цільових та ринкових ніш. Для того щоб приймати обґрунтовані рішення на будь-якому ринку, необхідно мати достовірну, докладну та своєчасну інформацію. Систематичний збір, відображення та аналіз даних про проблеми, пов'язані з функціонуванням ринку нерухомості, становлять зміст маркетингових досліджень. Щоб бути ефективними, ці дослідження, по-перше, повинні мати систематичний характер; по-друге, спиратися на спеціально відібрану інформацію; по-третє, здійснювати певні процедури збирання, узагальнення, обробки та аналізу даних; по-четверте, використовувати спеціально розроблені з метою аналізу інструменти. Таким чином, маркетингова діяльність будується на основі спеціальних ринкових досліджень та збору необхідної для їх проведення інформації. Потоки цієї інформації впорядковуються певними дослідницькими процедурами та методами. Зупинимося на найважливіших об'єктах дослідження ринку нерухомості.

Кон'юнктура та прогнозування ринку нерухомості

Загальна мета ринкових досліджень полягає у визначенні умов, за яких забезпечується найбільш повне задоволення попиту населення в товарах цього виду та створюються передумови для ефективного збуту виробленого житла. Відповідно до цього першочерговим завданням вивчення ринку нерухомості є аналіз поточного співвідношення попиту та пропозиції, тобто. кон'юнктури ринку. Кон'юнктура ринку - це сукупність умов, за яких зараз протікає діяльність на ринку. Вона характеризується певним співвідношенням попиту та пропозиції на об'єкти нерухомості, а також рівнем та співвідношенням цін.

Збір інформації – найважливіший етап вивчення кон'юнктури ринку. Не існує єдиного джерела інформації про кон'юнктуру, який містив би всі відомості про досліджувані процеси. При дослідженні використовуються різні видиінформації, одержані з різних джерел. Розрізняють інформацію: загальну, комерційну, спеціальну.

Загальна інформація включає дані, що характеризують ринкову ситуаціюзагалом, у зв'язку з розвитком галузі. Джерелами її отримання є дані державної та галузевої статистики, офіційні форми обліку та звітності.

Комерційна інформація - дані, що витягуються з ділової документаціїпідприємства з питань збуту від партнерів у порядку інформаційного обміну. До них відносяться: заявки та замовлення будівельних організацій; матеріали служб вивчення ринку (матеріали про рух продажів, кон'юнктурні огляди тощо).

Спеціальна інформація надає дані, отримані в результаті спеціальних заходів щодо вивчення ринку (опитування населення, покупців, експертів, виставок-продажів, кон'юнктурних нарад), а також матеріали науково-дослідних організацій. Спеціальна інформація має особливу цінність, оскільки містить відомості, які не можна отримати іншим шляхом. Тому щодо кон'юнктури ринку особливу увагу треба приділяти отриманню великої спеціальної інформації.

При вивченні кон'юнктури ринку ставиться завдання як визначення стану ринку на той чи інший момент, а й передбачення ймовірного характеру подальшого його розвитку принаймні на один - два квартали, але не більше ніж на півтора роки, тобто прогнозування.

Прогноз ринку - це наукове передбачення перспектив розвитку попиту, товарної пропозиції та цін, виконане у межах певної методики, з урахуванням достовірної інформації, з оцінкою його можливу помилку. Прогноз базується на обліку закономірностей та тенденцій його розвитку, основних факторів, що визначають цей розвиток, дотриманні суворої об'єктивності, сумлінності при оцінці даних та результатів прогнозування. Розробка прогнозу ринку має чотири етапи: встановлення об'єкта прогнозування; вибір методу прогнозування; процес розробки прогнозу; оцінка точності прогнозу

Встановлення об'єкта прогнозування – найважливіший етап наукового передбачення. На практиці часто ідентифікують поняття продажу та попиту, поставок та товарної пропозиції, ринкових цінта цін реалізації.

У певних умовах такі заміни можливі, але з відповідними застереженнями та подальшим коригуванням результатів прогнозних розрахунків. Вибір методу прогнозування залежить від мети прогнозу, періоду його попередження, рівня деталізації та наявності вихідної (базисної) інформації.

Процес розробки прогнозу полягає у проведенні розрахунків, що виконуються або вручну, або з використанням комп'ютерних програмз подальшим коригуванням їх результатів на якісному, професійному рівні. Оцінка точності прогнозу виконується шляхом розрахунку його можливих помилок. Тому результати прогнозу практично наводяться в інтервальному вигляді.

Прогнози ринку класифікуються за кількома ознаками. За часом випередження виділяються: короткострокові прогнози (від кількох днів до 2 років); середньострокові прогнози (від 2 до 7 років); довгострокові прогнози (понад 7 років). Вони відрізняються як періодом попередження, а й рівнем деталізації і застосовуваними методами прогнозування.

По суті методів, що застосовуються, виділяють групи прогнозів, основою яких є: екстраполяція низки динаміки; інтерполяція низки динаміки - знаходження відсутніх членів динамічного низки всередині нього; коефіцієнти еластичності попиту; структурне моделювання є статистичну таблицю, що містить угруповання споживачів за найбільш істотним ознакою, де кожної групи наведена структура споживання товарів. При зміні структури споживачів змінюється середнє споживання і попит.

На цій основі побудовано один із методів прогнозування: експертна оцінка. Цей метод використовується на ринках нових товарів, коли базисна інформація не встигла сформуватися, або на ринках традиційних товарів, які тривалий час не досліджувалися. Він заснований на опитуванні експертів – компетентних фахівців; економіко-математичне моделювання.

Результати аналізу прогнозованих показників кон'юнктури ринку разом із звітними і плановими даними дають можливість заздалегідь виробити заходи, створені задля розвиток позитивних процесів, усунення наявних і запобігання можливих диспропорцій і може бути надані у вигляді різних аналітичних документів.

1. Зведений огляд – документ із узагальнюючими показниками ринку. Аналізується динаміка загальноекономічних та галузевих показників, особливі умовикон'юнктури. Проводиться ретроспектива та дається прогноз показників кон'юнктури, висвітлюється найбільш характерні тенденції, виявляються взаємозв'язки кон'юнктури окремих ринків нерухомості.

2. Тематичний огляд кон'юнктури. Документи, що відображають специфіку окремого ринку. Виявляються найбільш актуальні проблеми, типові для низки об'єктів, або проблема конкретного ринкунерухомості.

3. Оперативна кон'юнктурна інформація. Документ, що містить оперативну інформацію про окремі процеси кон'юнктури ринку. Основними джерелами оперативної інформації є дані опитувань населення, експертні оцінки фахівців.

Ємність ринку

Головним завданням ринкового дослідження нерухомості є визначення ємності ринку. Місткість ринку - це сукупний платоспроможний попит покупців; можливий річний обсяг продажів об'єктів нерухомості при середньому рівні цін, що склався. Місткість ринку залежить від ступеня освоєння даного ринку, еластичності попиту, від зміни економічної кон'юнктури, рівня цін, якості та витрат на рекламу. Місткість ринку характеризується розмірами попиту населення та величиною пропозиції на ринку нерухомості. У кожен час ринку має кількісну і якісну визначеність, тобто. його обсяг виявляється у вартісних і натуральних показниках об'єктів, що продаються і купуються.

Слід розрізняти два рівні ємності ринку: потенційний та реальний. Справжньою ємністю ринку є перший рівень. Потенційний рівень визначається особистими та суспільними потребами та відображає адекватний їм обсяг реалізації. У маркетингу використовується термін потенціал ринку. Реальна ємність ринку, що складається, може і не відповідати його потенційній ємності. Розрахунок ємності ринку має носити просторово-часову визначеність.

Місткість ринку формується під впливом безлічі факторів, кожен з яких може у певних ситуаціях як стимулювати ринок, так і стримувати його розвиток, обмежуючи його ємність. Усю сукупність чинників можна розділити на дві групи: загального та специфічного характеру. Спільними є соціально-економічні чинники, що визначають ємність ринку: обсяг та структуру пропозиції, у тому числі по підприємствам-представникам; асортимент та якість наданих приміщень; досягнутий рівень життя та потреб населення; купівельна спроможність населення; рівень співвідношення ціни товари; чисельність населення; його соціальний та статево склад; ступінь насиченості ринку; географічне розташування ринку.

Специфічні чинники визначають розвиток ринків окремих об'єктів, причому кожен ринок може мати характерні лише йому чинники. У цьому випадку специфічний фактор за ступенем впливу може виявитися визначальним для формування та розвитку попиту та пропозиції щодо конкретного житла. Сукупність факторів, що визначають розвиток попиту та пропозиції, перебувають у складному діалектичному взаємозв'язку. Зміна дій одних чинників викликає зміну дії інших. Особливістю одних чинників і те, що вони викликають зміни, як загальної ємності, і структури ринку, інших – те, що вони, не змінюючи загальної ємності ринку, викликають його зміни. У процесі дослідження ринку необхідно пояснити механізм дії системи факторів та виміряти результати їхнього впливу на обсяг та структуру попиту та пропозиції.

Виявлення причинно-наслідкових зв'язків на досліджуваному ринку проводиться з урахуванням систематизації та аналізу даних. Систематизація даних полягає у побудові групованих та аналітичних таблиць, динамічних рядів аналізованих показників, графіків, діаграм тощо. Це підготовча стадія аналізу інформації для її кількісної та якісної оцінки. Обробка та аналіз здійснюється з використанням відомих методів, а саме угруповання, індексного та графічних методів, Побудова та аналізу динамічних рядів. Причинно-наслідкові зв'язки та залежності встановлюються внаслідок кореляційно-регресивного аналізу динамічних рядів.

Зрештою опис причинно-наслідкових зв'язків, викликаних взаємодією різних факторів, дозволить побудувати модель розвитку на ринку та визначити його ємність. Модель розвитку ринку є умовне відображення реальної дійсності і схематично виражає внутрішню структуру та причинні зв'язки даного ринку. Маркетинг у галузях та сферах діяльності. Уч./За ред. В.А Алексуніна. Москва: Маркетинг, 2001. – С.324.

Вона дозволяє за допомогою системи показників у спрощеному вигляді охарактеризувати якісну своєрідність розвитку всіх основних елементів ринку на сучасному етапі та на заданому відрізку часу у майбутньому. Формалізована модель розвитку ринку представляє систему рівнянь, що охоплюють його основні показники. Для кожного ринку система може мати різну кількість рівнянь і показників, однак у будь-якому випадку вона повинна включати рівняння попиту та пропозиції.

Відповідно до цього існують три доповнюють один одного способи розробки прогнозу.

Анкетування – виявлення думок населення, експертів з метою отримання оцінок прогнозного характеру. Методи, побудовані на анкетуванні, використовують у випадках, коли з низки причин закономірності розвитку процесу неможливо знайти відбиті формальним апаратом, коли відсутні необхідні дані.

1 Екстраполірування - продовження у майбутнє тенденцій процесів, що відображаються у вигляді динамічних рядів та їх показників, на основі розроблених моделей регресивного типу. Методи екстраполяції застосовуються зазвичай у випадках, коли інформація про минуле є у достатній кількості та виявлено стійкі тенденції. Цей варіант заснований на гіпотезі про збереження в майбутньому тенденцій, що склалися раніше. Такий прогноз до прогнозування зветься генетичний і передбачає дослідження економетричних моделей.

2 Аналітичне моделювання - побудова та використання моделі, що відображає внутрішнє та зовнішні взаємозв'язки в ході розвитку ринку. Ця група методів використовується тоді, коли інформація про минуле мінімальна, але є деякі гіпотетичні уявлення про ринки, які дають змогу розробити його модель і на цій базі оцінювати майбутній стан ринку, відтворити альтернативні варіанти його розвитку. Такий підхід до прогнозування називається цільовим.

Результатом роботи з визначення ємності ринку має з'явитися огляд стану ринку та його факторів, а також прогноз розвитку ринку з урахуванням тенденцій зміни впливових внутрішніх та зовнішніх факторів.

Сегментація ринку

Будь-який ринок з погляду маркетингу складається з покупців, які відрізняються один від одного за своїми смаками, бажаннями та потребами. Головне те, що всі вони купують товари, керуючись різними мотивами. Тому необхідно розуміти, що при розмаїтті попиту, та ще в умовах конкуренції, кожна окрема людина неоднаково реагуватиме на пропоновані об'єкти нерухомості. Дуже складно задовольнити запити всіх споживачів, т.к. вони мають певні розбіжності у потребах. Так, наприклад, ряд споживачів віддають перевагу елітним квартирам і готові заплатити відповідну ціну, тоді як інші мають можливість придбати житло з прийнятними споживчими характеристиками за невисокою ціною.

Поглиблене дослідження ринку передбачає необхідність його розгляду. У цьому плануванні свого бізнесу необхідно розглядати ринок, як диференційовану структуру залежно від груп споживачів і споживчих властивостей, що у сенсі визначає поняття ринкової сегментації.

Ринкова сегментація є, з одного боку, метод перебування частин ринку й визначення об'єктів, куди спрямовано маркетингова діяльність підприємств. З іншого боку, - це управлінський підхіддо процесу прийняття підприємством рішень над ринком, основа вибору правильного поєднання елементів маркетингу. Сегментація проводиться з метою максимального задоволення запитів споживачів, а також раціоналізації витрат підприємства-будівельника на розробку програми будівництва та введення готових приміщень.

Об'єктами сегментації є насамперед споживачі. Виділені особливим чином, які мають певні загальними ознакамивони становлять сегмент ринку. p align="justify"> Під сегментацією розуміється поділ ринку на сегменти, що відрізняються своїми параметрами або реакцією на ті чи інші види діяльності на ринку (рекламу, методи збуту). Незважаючи на можливість здійснення сегментації ринку по різних об'єктах, основна увага в маркетингу приділяється пошуку однорідних груп споживачів, які мають подібні переваги і однаково реагують на рекламні пропозиції.

Сегментування не є суто механічним процесом. Щоб бути ефективним, воно має проводитися з урахуванням певних критеріїв та ознак. Критерій - це спосіб оцінки обгрунтування вибору тієї чи іншої сегмента ринку конкретного підприємства, а ознака - спосіб виділення сегмента над ринком.

Серед недоліків сегментації слід назвати високі витрати, пов'язані, наприклад, з додатковими дослідженнями ринку, зі складанням варіантів маркетингових програм, забезпеченням відповідної упаковки, застосуванням різних способіврозподілу.

Сегментація має переваги та недоліки, проте обійтися без неї неможливо, оскільки в сучасної економікикожен товар може бути успішно проданий лише певним сегментам ринку, але не всьому ринку.

Ознаки сегментації ринку: географічні, демографічні, соціально-економічні, психографічні, поведінкові.

Сегментування за географічним принципом передбачає розбивку ринку різні географічні одиниці: держава, штати, регіони, округу, міста, громади, і навіть величина регіону, щільність і чисельність населення, кліматичні умови, віддаленість від підприємства-виробника. Ця ознака використовувалася практично раніше інших, що зумовлювалося необхідністю визначення простору діяльності підприємства. Його застосування є необхідним, коли на ринку існують кліматичні відмінності між регіонами або особливості культурних, національних, історичних традицій. Фірма може прийняти рішення діяти: в одному або кількох географічних районах або в усіх районах, але з урахуванням відмінностей у потребах та перевагах, визначених географією.

Сегментування за демографічним принципом полягає у розбивці ринку на групи на основі таких демографічних змінних, як стать, вік, розмір сім'ї, етап. життєвого циклусім'ї, рівень доходів, рід занять, освіта, релігійні переконання, раса та національність. Демографічні змінні - найпопулярніші чинники, що служать розрізнення груп споживачів. Одна з причин подібної популярності полягає в тому, що потреби та переваги, а також інтенсивність споживання часто тісно пов'язані саме з демографічними ознаками. Інша причина в тому, що демографічні характеристики легші за більшість інших типів змінних піддаються вимірам. Навіть у тих випадках, коли ринок описують не з демографічної точки зору (наприклад, на основі типів особистостей), все одно необхідно провести з демографічними параметрами.

Сегментування за психографічним принципом. При психографічному сегментуванні покупців поділяють на групи за ознаками приналежності до соціального класу, життя і показників особистості. У представників однієї і тієї ж демографічної групи можуть бути різні демографічні профілі.

Сегментування за поведінковим принципом. При сегментуванні з урахуванням поведінкових особливостей покупців ділять групи залежно від своїх знань, відносин, характеру використання товару і реакцію цей товар. Діячі ринку вважають поведінкові змінні найбільш підходящою основою для формування сегментів ринку.

Після поділу ринку на окремі сегменти необхідно оцінити ступінь привабливості та вирішити, на скільки сегментів має орієнтуватися підприємство, інакше кажучи, вибрати цільові сегменти ринку та виробити стратегію маркетингу.

Цільовий сегмент - один або кілька сегментів, відібраних для маркетингової діяльностіпідприємства. При цьому підприємство має з урахуванням обраних цілей визначити сильні сторониконкуренції, розмір ринків, ставлення до каналів збуту, прибуток і свій образ фірми.

Ринкові сегменти, у яких підприємство забезпечило собі панівне та стабільне становище, прийнято називати ринковою нішою. Створення та зміцнення ринкової ніші, у тому числі шляхом відшукання ринкових вікон, забезпечується лише на основі використання методів сегментації ринку. Після визначення цільового сегмента ринку підприємство має вивчити властивості та образ нерухомості конкурентів та оцінити становище свого об'єкта на ринку.

Стан конкуренції та бар'єри ринку

У ринковій економіці фірми діють за умов конкуренції. Вивчаючи споживачів, не слід забувати про конкурентів. Основне завдання дослідження конкурентів полягає в тому, щоб отримати необхідні дані для забезпечення конкурентної перевагина ринку, а також знайти можливості співробітництва та кооперації з можливими конкурентами. маркетинг. Уч. для ВНЗ/Н.Д.Еріашвілі та ін. М.: Юніті-Дана, 2000.-с.365

З цією метою, аналізуючи сильні та слабкі сторони конкурентів, попередньо необхідно відповісти на запитання:

· Хто основні конкуренти Вашої фірми?

· Яку частку ринку займає Ваша фірма та його основні конкуренти?

· Яка стратегія конкурентів?

· Які методи використовують конкуренти у боротьбі за ринок?

· Яке фінансовий станконкурентів?

· Організаційна структурата менеджмент конкурентів?

· Яка ефективність програм маркетингу конкурентів (товар, ціна, збут та стимулювання, комунікації)?

· Яка можлива реакція конкурентів на програму маркетингу Вашої фірми?

· На якій стадії життєвого циклу знаходяться Ваш товар та товар конкурента?

Першим етапом вивчення конкурентного середовищає оцінка характеристики ринку, у якому працює чи передбачає діяти фірма. Далі слід вивчити, хто є реальним чи потенційним конкурентом. Конкурент - важливий елементінфраструктури системи маркетингу, що впливає на маркетингову стратегіюфірми щодо товару, постачальників, посередників, покупців. Дослідження позицій конкурентів охоплює широкий спектр питань та потребує залучення значного обсягу інформації. Аналіз показників основних конкурентів доцільно проводити за такими розділами: ринок, товар, ціни, просування товару над ринком, організація збуту і розподілу.

Вивчення конкурентного середовища вимагає систематичного спостереження за головними конкурентами, не зважаючи на потенційних конкурентів. Отриману інформацію доцільно накопичувати у банках даних. Аналіз інформації дозволяє фахівцям вивести обґрунтовані оцінки щодо кожного фактору конкуренції та охарактеризувати загальне становищефірми над ринком стосовно основних конкурентам.

Ринкові можливості та ризики

Будь-яка компанія повинна вміти виявляти ринкові можливості, що відкриваються. Пошук ринкових можливостей здійснюється після оцінки потенціалу підприємства та враховує реальні можливості останнього.

Незадоволені потреби ринку - основа ринкових можливостей підприємствам. У ситуації, коли покупець повністю задоволений послугами постачальника, пропозиція йому аналогічних товарів на аналогічних умовах іншим підприємством не матиме успіху. У той же час і в цій ситуації у покупця можуть існувати незадоволені потреби в якіснішому об'єкті, більш пільгових умовах, об'ємнішому сервісі. Виявлення таких потреб проводиться у вигляді побудови гіпотез: колишній досвід діяльності керівника чи консультанта; пропозиції персоналу підприємства; досвід партнерів та контрагентів підприємства; інновації конкурентів

Завданням на даному етапіРозробка стратегій є побудова можливо більшої кількості гіпотез. Основним методом отримання матеріалів на підприємстві та у його партнерів є вільне інтерв'ю, при якому співрозмовники заохочуються до висловлювання будь-яких, навіть «маячних» ідей. Вибравши сегмент, фірма повинна вивчити всі пропозиції, які зараз на конкретному сегменті. Далі треба забезпечити об'єкту не викликає сумнівів, чітко відмінного від інших, бажаного місця на ринку та у свідомості цільових споживачів. Це називається позиціонуванням товару над ринком. Прийнявши рішення щодо позиціонування, фірма готова розпочати планування деталей комплексу маркетингу.

Робота з аналізу маркетингових можливостей, добору цільових ринків, розробці комплексу маркетингу та її реалізації вимагають наявності допоміжних систем управління маркетингом. Зокрема, фірма повинна мати системи маркетингової інформації, планування маркетингу, організації служби маркетингу та маркетингового контролю.

Під час встановлення підприємницького ризику розрізняють поняття: «Витрата», «Збитки», «Втрати». Будь-яка підприємницька діяльністьнеминуче пов'язана з витратами, тоді як збитки мають місце при несприятливому місці збігу обставин, прорахунках і становлять додаткові витратипонад намічені. Це характеризує категорію «ризик» з якісного боку, але створює основу для перекладу поняття « підприємницький ризик» у кількісну. Справді ризик – це небезпека втрати ресурсів чи доходу. У відносному вираженні ризик визначається, як величина можливих втрат, віднесена до деякої бази, як якої найзручніше приймати або стан підприємства, або загальні витрати ресурсів даний вид підприємницької діяльності.

Надіслати свою гарну роботу до бази знань просто. Використовуйте форму нижче

гарну роботуна сайт">

Студенти, аспіранти, молоді вчені, які використовують базу знань у своєму навчанні та роботі, будуть вам дуже вдячні.

Подібні документи

Основні напрями та методи маркетингових досліджень. Поняття, класифікація та структура ринків. Дослідження ринку нерухомості. Дослідження ринку нерухомості республіки Хакасія. Проведення маркетингового дослідження та аналіз отриманих даних.

курсова робота , доданий 08.10.2010


Маркетингове дослідження ринку нерухомості. Дослідження попиту та споживчих переваг на ринку нерухомості. Маркетинг об'єктів, що будуються і побудованих. Основні маркетингові комунікації, види реклами, що використовується на ринку нерухомості.

реферат, доданий 18.11.2009


Основні напрями та методи маркетингових досліджень. Поняття, класифікація та структура ринку нерухомості. Сегментація та характеристика ємності сфери нерухомості, її ринкові можливості та ризики. Оцінка стану конкуренції та бар'єри ринку.

курсова робота , доданий 27.05.2014


Структура маркетингової інформаційної системи, вивчення методів зондувальних, дескриптивних та казуальних досліджень Проведення маркетингового аналізуринку нерухомості: кон'юнктура, ємність та сегментація ринку, стан конкуренції та бар'єри.

курсова робота , доданий 08.10.2010


Поняття та сутність маркетингових досліджень, розробка плану збору інформації. Опитування та анкетування як основні етапи збору інформації у маркетинговому дослідженні. Сутність та види маркетингового спостереження. Дослідження ринку антивірусних програм.

курсова робота , доданий 12.03.2015


Теоретичні основидослідження споживачів. Процедура маркетингових досліджень. Статистичний аналіз сучасного ринку нерухомості республіки Хакасія. Проведення маркетингового дослідження переваг споживачів та аналіз отриманих даних.

курсова робота , доданий 08.10.2010


Поняття та основні характеристики нерухомості. Маркетинг у нерухомості: ключові моменти. Загальна оцінка та аналіз ринку нерухомості 2009 року. Маркетингова діяльність компанії "Аревера Нерухомість". STEP-аналіз Красноярського ринку нерухомості.

курсова робота , доданий 26.09.2010

Як одну з основних функцій маркетингу виступають маркетингові дослідження. Маркетингові дослідження - це систематичне та об'єктивне виявлення, збирання, аналіз, поширення та використання інформації для підвищення ефективності ідентифікації та вирішення маркетингових проблем (можливостей).

Маркетингові дослідження пов'язані з прийняттям рішень з усіх аспектів маркетингової діяльності. Дослідження спрямовані на вивчення внутрішнього та зовнішнього середовища організації. Основою класифікації маркетингових досліджень довкілля є їх поділ за об'єктами дослідження на цільові та ринкові. Цільові маркетингові дослідження (дослідження споживачів, товару, конкурентів тощо. буд.) здійснюються на вирішення будь-яких певних завдань організації, наприклад, виділення цільового сегмента ринку. Ринкові дослідження здійснюються з метою вивчення основних параметрів ринку, які, у свою чергу, характеризуються через систему кількісних і якісних показників(Таблиця 1).

Таблиця 1 - Основні напрямки ринкових досліджень

Вид маркетингового дослідження	Основні напрямки
Вивчення попиту	Вивчення обсягу, структури та динаміка попиту; дослідження споживчих вимог та переваг; вивчення еластичності попиту
Вивчення пропозиції	Дослідження обсягу, структури та динаміки пропозиції; дослідження виробничого та сировинного потенціалу пропозиції; вивчення еластичності речення
Вивчення цін	Дослідження рівня цін, що склалися над ринком; вивчення динаміки цін за певний періодчасу; дослідження основних цінових тенденцій
Вивчення кон'юнктури ринку	Вивчення ситуації, що склалася над ринком під впливом наступних кон'юнктурообразующих чинників: пропозиції товарів, попити товари, збалансованості ринку, масштабу ринку тощо.
Вивчення процесів, що протікають на ринку	Дослідження показників ринку, тенденцій ділової активності, ємності ринку та частки фірми на ньому, вивчення кон'юнктури ринку тощо.

Підвищена актуальність в умовах відновлення після загальносвітового економічної кризинабувають питання, пов'язані з дослідженням ринку нерухомості, як одного з найбільш постраждалих внаслідок умов, що склалися. При цьому необхідно почати з визначення нерухомості, як такої, і розглянути особливості ринку, що вивчається.

Розглянемо сучасне розуміння нерухомості в Росії, та особливості її тлумачення. Як першооснову визначення нерухомості виступає Цивільний кодексРФ, який відносить до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) такі об'єкти: земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей належать також ті, що підлягають державної реєстраціїповітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічних об'єктів. Законом до нерухомих речей може бути віднесено інше майно.

У цій роботі ми розглядаємо нерухомість не з точки зору законодавства, а за визначенням, прийнятим у професійній літературі з економіки та маркетингу - це земельні ділянки і все те, що з ними міцно пов'язане, переміщення яких без руйнування чи втрати їх функцій неможливо. Виходячи з цього визначення, нерухомість, за ознакою її походження, укрупнено поділяється на: штучні об'єкти (побудови), до яких відносять житлову, комерційну та некомерційну нерухомість; природну, до якої відносять землю.

Розглянемо цей поділ нерухомості (таблиця 3).

Таблиця 3 – Класифікація об'єктів нерухомості

У практиці розрізняють поняття нерухомості як фізичного (матеріального) об'єкта та як комплексу економіко-правових та соціальних відносин, що забезпечують спеціальний порядок розпорядження ним та особливу стійкість прав. Відповідно прийнято розрізняти чотири концепції нерухомості (рисунок 1).

Малюнок 1. Чотири концепції нерухомості.

Нерухомість належить до категорії товарів. Вона може виступати як як споживчий товар (квартири, приміщення, будівлі, споруди невиробничого призначення), так і як товар виробничого призначення (приміщення, будівлі, споруди виробничого призначення). При цьому об'єкти нерухомості мають унікальні характеристики, які відрізняють їх від інших товарів (таблиця 4).

Таблиця 4. Загальна характеристикаоб'єктів нерухомості.

Характеристика	Опис
Корисність	Задовольняє потреби покупця в житловій чи виробничій площі, у комфортності та екологічності приміщення, у престижі тощо. буд. Корисність об'єкта визначається такими його характеристиками, як розмір приміщення, планування, благоустрій навколишньої території, місцезнаходження та ін.
Фіксоване розташування	Зумовлює унікальність кожного об'єкта нерухомості, багато в чому визначає його економічні характеристики та позиціонування на ринку
Унікальність (неповторність)	Кожен об'єкт нерухомості має певні, властиві тільки йому ознаки, що відрізняють його від інших
Двокомпонентність	Будь-який об'єкт нерухомості складається з двох компонентів - землі та будівель (споруд), різних типівнерухомості та різних економічних умовспіввідношення цих компонентів як у вартісному, так і у фізичному вимірі може бути різним
Неспоживаність	Натуральна форма не споживається, зберігається протягом усього терміну життя
Довговічність	Земля теоретично має нескінченний термін життя і не зношується. Будівлі та споруди порівняно із землею мають обмежений термін життя. Проте, порівняно з абсолютною більшістю інших товарів, будівлі та споруди щодо довговічні
Фундаментальність	Нерухомість - це товар, який неможливо втратити, викрасти, зламати за звичайних умов

Звернення нерухомості, як і будь-якого іншого товару, здійснюється на ринку і тісно пов'язане із залученням фінансового капіталу та праці. Водночас ринок нерухомості – це ринок обмежених ресурсів, продавців та покупців. Розглянемо розуміння ринку нерухомості різними авторами (таблиця 5).

Таблиця 5. – Поняття ринку нерухомості.

	Визначення ринку нерухомості
В. А. Горьомикін	Це сукупність організаційно-економічних відносин, засіб перерозподілу земельних ділянок, будівель, споруд та іншого майна між власниками та користувачами економічними методамина основі конкурентного попиту та пропозиції.
С. В. Гріненко	Це механізм, за допомогою якого поєднуються інтереси та права, встановлюються ціни на нерухомість.
Н. Я. Колюжнова, А. Я. Якобсон	Це система процесів і механізмів щодо здійснення угод, чи, інакше кажучи, підсистема загальногосподарського ринку, пов'язана з обігом прав на об'єкти нерухомості.
К. І. Сафонова, І. А. Андрєєва	Це комплекс відносин, пов'язаних із створенням нових об'єктів нерухомості, з експлуатацією вже існуючих, а також відносин, що виникають у процесі різних операцій, які проводяться з нерухомістю.
А. В. Севостьянов	Це сектор національної ринкової економіки, що являє собою сукупність об'єктів нерухомості, економічних суб'єктів, що оперують на ринку, процесів функціонування ринку, тобто процесів створення, використання та обміну об'єктів нерухомості та управління ринком, та механізмів, що забезпечують функціонування ринку (інфраструктури ринку).

Найбільш повно відображає сутність даного ринку і при цьому є викладеним у доступній формі визначення ринку нерухомості, дане А. В. Горьомікіним.

Ринок нерухомості має розгалужену структуру, і, виходячи з різних ознак, Поділяється на ряд більш вузьких ринків (таблиця 6).

Таблиця 6. – Класифікація ринків нерухомості.

Ознака класифікації	Види ринків
Вид об'єкту	Земельних ділянок, будівель, споруд, підприємств, приміщень, речових прав, інших об'єктів.
Географічний (територіальний)	Місцевий, міський, регіональний, національний, світовий.
Функціональне призначення	Виробничих приміщень, житлових, невиробничих будівель та приміщень.
Ступінь готовності до експлуатації	Існуючих об'єктів, незавершеного будівництва, нового будівництва.
Тип учасників	Індивідуальних продавців та покупців, проміжних продавців, муніципальних утворенькомерційних організацій.
Вигляд угод	Купівлі-продажу, оренди, іпотеки, речових прав.
Галузева приналежність	Промислові об'єкти, сільськогосподарські об'єкти, громадські будівлі та інші.
Форма власності	Державних та муніципальних об'єктів, приватних.
Спосіб укладання угод	Первинний та вторинний, організований та неорганізований, біржовий та позабіржовий, традиційний та інтерактивний

На ринку нерухомості здійснюються такі операції з використанням ринкових механізмів:

• - Зі зміною власника - купівля-продаж об'єктів нерухомості; успадкування; дарування; міна; забезпечення виконання зобов'язань (реалізація закладених чи заарештованих об'єктів нерухомості);
• - З частковою або повною зміною складу власників - приватизація; націоналізація; зміна складу власників, зокрема з поділом майна; банкрутство (ліквідація) суб'єктів господарювання з реалізацією майна власників;
• - без зміни власника - інвестування у нерухомість; розвиток нерухомості (розширення, реконструкція, нове будівництво); заставу; оренда; передача у господарське відання або оперативне керування, у безоплатне користування, у довірче управлінні та ін.

Ринок нерухомості дуже впливає на всі сторони життєдіяльності суспільства за допомогою низки функцій (рисунок 2).

Рисунок 2. Основні функції ринку нерухомості.

До основних функцій, властивих для всіх ринків - регулюючої, стимулюючої, ціноутворюючої, посередницької, інформаційної та сануючої на ринку нерухомості додалися ще три додаткові функції- інвестиційна, комерційна та соціальна. Комерційна функція полягає у формуванні споживчої вартості нерухомості та отриманні прибутку на вкладений капітал. Інвестиційна функція дозволяє зберегти та збільшити свій капітал, за рахунок його вкладення в нерухоме майно. Соціальна функція, полягає у стимулюванні інтенсивності роботи громадян, які прагнуть стати власниками нерухомого майна.

Функціонування ринку нерухомості здійснюється за рахунок дій його суб'єктів, до яких належать: продавці, покупці, професійні учасники(Інституційні та неінституційні) (рисунок 7).

Таблиця 7. Суб'єкти (учасники) ринку нерухомості

1. Продавці (орендодавці): власники майна (юридичні та фізичні особи); забудовники (девелопери); органи, уповноважені місцевою владою тощо.	2. Покупці (орендарі): юридичні та фізичні особи; інвестори та пайовики; органи державного управлінняі т.д.
Суб'єкти (учасники) ринку нерухомості
Професійні учасники
3. Інституційні учасники (що представляють інтереси держави): суди та нотаріальні контори; органи з реєстрації прав на нерухомість та угод із ними; федеральні та територіальні органи, що регулюють містобудівний розвиток, землеустрій та землекористування; органи технічної, пожежної та інших інспекцій, які займаються наглядом за будівництвом та експлуатацією будівель та споруд тощо.	4. Неінституційні учасники (що працюють на комерційній основі): будівельні підрядники; ріелторські агенції; агенції з оцінки; юридичні фірми; банки; іпотечні агенції; страхові компанії; ЗМІ тощо.

У силу своєї специфіки ринок нерухомості має низку особливостей, що відрізняють його від інших ринків, представлених у таблиці 7.

Таблиця 8. – Особливості ринку нерухомості.

	Характеристика
Локалізація	- Абсолютна нерухомість; - більша залежність ціни від місця розташування
Вид конкуренції	- недосконала, олігополія; - невелика кількість покупців та продавців; - Контроль над цінами обмежений; - вступ на ринок вимагає значного капіталу
Еластичність пропозицій	Низька, при зростанні попиту та цін пропозиція мало збільшується
Характер попиту	Попит індивідуалізований та не взаємозамінний
Ступінь відкритості	- угоди мають приватний характер; - публічна інформація часто неповна та неточна, що ускладнює оцінку ринкової ситуації
Конкурентоспроможність товару	- багато в чому визначається навколишнім зовнішнім середовищем, впливом сусідства; - Специфікою індивідуальних переваг покупців
Умови зонування	- регулюється цивільним та земельним законодавством з урахуванням водного, лісового, природоохоронного та іншого спеціального права; - велика взаємозалежність приватної та інших форм власності
Оформлення угод	юридичні складності, обмеження та умови
Вартість	включає вартість об'єкта та пов'язаних з ним прав

Таким чином було визначено, що ринок нерухомості займає особливе місце в економіці будь-якої країни. Виступаючи як складну інтегровану категорію, він поєднує у собі різноманітні інтереси та форми діяльності його суб'єктів; різні сфери впливу – від економічної до соціальної; ряд функцій, надають свій вплив економіку країни загалом. При цьому підвищена актуальність маркетингових досліджень даного ринку характерна саме для регіональних ринків нерухомості, особливістю яких є обов'язкова орієнтація не лише на місцеві умови, а й на загальну ситуацію в країні.

У нерухомості можна виділити три основні напрями дослідження:

• Дослідження/огляди ринку в цілому або окремих його сегментів
• Дослідження проектів будівництва (об'єктів, територій тощо) у всіх сегментах ринку нерухомості
• Дослідження та аналіз існуючих/діючих об'єктів нерухомості з кожним із сегментів

Дослідження ринку нерухомості в основному проводяться трьома різними методами:

1. Дослідження ринку шляхом класичних методів desk research.
2. Дослідження ринку шляхом проведення експертних інтерв'ю.
3. Дослідження потенційних споживачів(Зазвичай виконується стосовно якогось конкретного об'єкта нерухомості з метою уточнення його споживчих характеристик або оцінки його ринкової затребуваності).

Компанія АНТЕМА зі своєї роботи орієнтується на комплексне застосування всіх трьох методів дослідження стосовно кожного конкретного проекту або сегменту ринку нерухомості.

Аналіз постає у вигляді трьох взаємозалежних досліджень, які підтверджують і доповнюють один одного, що дає власнику/інвестору найбільш повну картину ринку сегмента нерухомості, що цікавить, і ринкових перспектив.

Основні дослідницькі роботи, які виконують фахівці Компанії Антема:

1. Визначення та аналіз зон впливу проектів/об'єктів нерухомості

• основні транспортні магістралі
• основні населені пункти
• визначення щільності та кількості населення в зоні впливу

2. Аналіз проектів/об'єктів нерухомості та розташування

2.1 Аналіз фізичних характеристикпроектів/об'єктів нерухомості. Чинники, що обмежують потенційне використання Ділянки:

• рельєф ділянки розташування
• форма ділянки, на якій розташований проект/об'єкт нерухомості
• Наявність та характеристика під'їзних шляхів
• наявність природних та техногенних об'єктів на ділянці/у складі проектів/об'єктів, що обмежують використання
• забезпеченість комунікаціями
• містобудівні обмеження (висотність, червоні лінії, видові лінії та ін.)

2.2 Аналіз існуючих проектів/об'єктів нерухомості:

• визначення основних споживчих характеристик
• визначення основних якісних та технічних характеристик
• визначення класу проекту/об'єкта нерухомості

2.3 Аналіз транспортної, пішохідної та візуальної доступності

2.4 Вимірювання автомобільного та пішохідного трафіку по прилеглих трасах з метою визначення обсягу потенційної цільової аудиторіїдля комерційного будівництва.

2.5 Аналіз безпосереднього оточення проектів/об'єктів нерухомості. Характеристика навколишньої забудови:

• обстеження та опис існуючого оточення
• заплановане житлове та комерційне будівництво
• дорожнє будівництво
• аналіз планів забудови та реконструкції об'єктів у найближчому оточенні за інформацією про наявну вихідно-дозвільну документацію, інформацію ЗМІ та інших відкритих джерел, експертні інтерв'ю

3. Аналіз різних сегментів ринку нерухомості

3.1 Аналіз всіх сегментів ринку нерухомості району розташування, тенденції розвитку:

• збір та аналіз інформації про існуючу пропозицію, характеристика та класифікація пропонованих об'єктів
• об'єкти, що будуються, проекти, представлені на відкритому ринку
• рівень орендних ставок та ціни продажу, вакантні площі (експертна оцінка)

4. Аналіз найкращого використання проектів/об'єктів нерухомості та розробка укрупненої концепції розвитку аналізованої території в цілому

4.1 Виявлення сильних та слабких сторін, можливостей та загроз різних варіантів використання Ділянки

4.2 Аналіз поєднання різних варіантів використання Ділянки

4.3 Формування концепції розвитку Ділянки, виходячи з найкращого використання

4.5 Визначення максимального виходу площ різного функціонального призначення, баланс території

4.6 Характеристика потенційних покупців/орендарів

4.7 Формування прогнозних ставок оренди/цін продажу майбутніх площ відповідно до розробленої концепції.

5. Експертні інтерв'юз провідними гравцями ринку нерухомості за досліджуваними сегментами ринку

• класифікація досліджуваних сегментів ринку нерухомості району розташування
• експертна оцінка обсягів ринку за досліджуваними сегментами
• перспективні райони нового будівництва, райони масової забудови
• великі реалізовані та плановані проекти, заявлені на ринку
• експертна оцінка розташування та типів нерухомості, що рекомендуються до будівництва
• експертна модель об'єкта - тип нерухомості по кожному з сегментів, обсяг

6. Проведення опитувань потенційних споживачів у всіх досліджуваних сегментах ринку

• Опитування потенційних споживачів визначення потенційної цільової аудиторії з концепції
• Опитування потенційних споживачів визначення основних точок/місць концентрації цільової аудиторії
• Підготовка та проведення масових опитувань потенційної цільової аудиторії
• Обробка та аналіз отриманих результатів

7. Проведення передброкериджу торгових та розважальних площ по комерційних об'єктах нерухомості

• Формування переліку якірних орендарів
• Формування переліку потенційних орендарів розважальної зони
• Формування переліку орендарів торгових площ
• Визначення інтересу потенційних орендарів до проекту (тестування концепції на потенційних орендарах, включаючи якірні)
• Формування прогнозних ставок оренди та цін продажів, стосовно сформованого переліку орендарів.

8. Проведення детального економічного аналізу розробленої концепції та розробка економічної моделі проекту/об'єкта нерухомості

9. Розробка проекту технічного завдання на розробку архітектурного проекту розвитку Ділянки