กระดานข่าววิทยาศาสตร์นักศึกษาต่างชาติ. การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์

1

บทความนี้จะพิจารณาถึงลักษณะเฉพาะของการวิจัยการตลาดในตลาดประเมินอสังหาริมทรัพย์ พิจารณาถึงลักษณะของบริการและกระบวนการบริโภคตลอดจนปัจจัยที่ส่งผลต่อความต้องการบริการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ในกระบวนการสร้างแรงจูงใจสำหรับกลุ่มเป้าหมายของผู้บริโภคบริการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาแรงจูงใจที่เกี่ยวข้องกับการใช้บริการนี้เป็นสิ่งสำคัญ พารามิเตอร์ที่สำคัญสำหรับการเลือกผู้ประเมินราคาโดยผู้บริโภคคือความเป็นมืออาชีพของพนักงาน ภาพลักษณ์ขององค์กร และการเข้าถึงที่ครอบคลุม กระบวนการใช้บริการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์รวมถึงขั้นตอนดั้งเดิม แต่มีความเฉพาะเจาะจงของตัวเอง แสดงให้เห็นว่าประเภทของการประเมิน (บังคับหรือความคิดริเริ่ม) มีอิทธิพลต่อนโยบายการตลาดขององค์กรประเมินอสังหาริมทรัพย์ ความจำเป็นในการสร้างบริการทางการตลาดในองค์กรเพื่อการทำงานที่ประสบความสำเร็จได้รับการระบุและพิสูจน์แล้ว

วิจัยการตลาด

การตลาด

อสังหาริมทรัพย์

1. Anurin V. , Muromkina I. , Evtushenko E. , วิจัยการตลาด ตลาดผู้บริโภค. - ม.-เซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก, - 2549. - หน้า 29.

2. Badaraeva R. V. , Sharaeva A. S. ด้านทฤษฎีการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย // นักวิทยาศาสตร์รุ่นใหม่ - 2559. - ลำดับที่ 4 - หน้า 336-339.

3. Belyaevsky I.K. , การวิจัยการตลาด: ข้อมูล, การวิเคราะห์, การพยากรณ์ - ม.: การเงินและสถิติ, 2544. , - หน้า 48.

4. Kotler F. การจัดการการตลาด กวดวิชา. - อ.: - 2544. - หน้า 170

5. มาลิกคิน ส.อ. ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซีย - M.: Vesta-M, 2012, - S. 428.

6. กฎหมายของรัฐบาลกลาง"ในกิจกรรมการประเมินมูลค่าใน สหพันธรัฐรัสเซีย» หมายเลข 135 วันที่ 29 กรกฎาคม 1998 (มีการแก้ไขและเพิ่มเติม)

งานหลักของบริการด้านการตลาดคือการให้ประโยชน์และประโยชน์แก่ผู้บริโภค กำหนดตลาดเป้าหมาย และส่งเสริมบริการสู่ตลาดนี้ ปัญหาอยู่ที่การกำหนดประโยชน์ของบริการ ประโยชน์จากบริการสามารถกำหนดได้โดยผู้บริโภค (ลูกค้า) ที่ใช้บริการเท่านั้น วัตถุประสงค์หลักของการตลาดบริการคือการช่วยให้ผู้บริโภคประเมินบริการต่างๆ เพื่อให้สามารถตัดสินใจเลือกสิ่งที่ถูกต้องสำหรับตนเองได้

ภายใต้ แนวคิดสมัยใหม่การตลาดถือว่าการวางแนวของสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจไปสู่ความพึงพอใจของผู้บริโภคอย่างมีประสิทธิภาพและสมบูรณ์ยิ่งขึ้นผ่านการพัฒนาบริการตลอดจนการมีส่วนร่วมของผู้บริโภคในกระบวนการโต้ตอบเมื่อมีการจัดหา

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสหพันธรัฐรัสเซียเป็นหนึ่งในกลุ่มที่ใหญ่ที่สุด เศรษฐกิจของประเทศ. ในขณะเดียวกัน การพัฒนาส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับสถานะของกิจการในภาคส่วนสำคัญอื่นๆ ของเศรษฐกิจ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของรัสเซียมีความอ่อนไหวต่อวิกฤตการณ์ ต่อสถานการณ์เศรษฐกิจมหภาค

พื้นฐานของการทำธุรกรรมกับสิ่งอำนวยความสะดวกที่อยู่อาศัยคือความสัมพันธ์ทางกฎหมายซึ่งเป็นเรื่องของการซื้อการขายและการเช่าทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ สามารถสังเกตได้ว่าทั้งสองพื้นที่ดังกล่าวทำหน้าที่สำคัญหลายประการสำหรับเศรษฐกิจของประเทศของสหพันธรัฐรัสเซีย:

กระตุ้นความต้องการในตลาดสินเชื่อ

การกระตุ้นอุปทานในตลาดการก่อสร้าง

· กระตุ้นการเติบโตของปริมาณเงินในกลุ่มธุรกิจอื่น ๆ จำนวนมาก - ขอบเขตของการประเมินอสังหาริมทรัพย์, การผลิตวัสดุก่อสร้าง, เคลือบเงา, สี, เสร็จสิ้น, วอลล์เปเปอร์;

การแก้ปัญหาเร่งด่วน งานสังคมที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาที่อยู่อาศัยของประชาชน

ดังนั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นหนึ่งในตัวขับเคลื่อนที่สำคัญที่สุดของการเติบโตทางเศรษฐกิจในประเทศโดยรวม คุณลักษณะของตลาดอสังหาริมทรัพย์คือความจำเป็นในการประเมินอสังหาริมทรัพย์

ความจำเป็นในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นเมื่อ:

การซื้อ ขาย หรือให้เช่าวัตถุ

การรวมกิจการขององค์กร

การประเมินมูลค่าที่ดิน

กำหนดการจัดเก็บภาษีของอสังหาริมทรัพย์

เงินกู้ค้ำประกัน;

· ประกันภัย;

การทำวัตถุอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของการบริจาคให้กับทุนจดทะเบียนของวิสาหกิจหรือองค์กร

แรงดึงดูดของการลงทุน

การเข้าสู่สิทธิในการรับมรดก

· การแก้ไขข้อพิพาททรัพย์สิน

การชำระบัญชีขององค์กร

การคำนวณจำนวนภาษีสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ในการดำเนินการอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการบรรลุสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

กระบวนการประเมินมูลค่าวัตถุอสังหาริมทรัพย์ได้ข้อสรุปในการกำหนดมูลค่าของสิทธิของเจ้าของในทรัพย์สิน สำหรับผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจว่ามูลค่าของทรัพย์สินนี้เป็นอย่างไรสำหรับเขาและทำไม

การทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องส่วนตัว ข้อมูลที่เสนออาจไม่ถูกต้องและสมบูรณ์เสมอไป ดังนั้นการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพจึงเป็นกิจกรรมการประเมินมูลค่าที่ต้องการมากที่สุด แต่ประชาชนเองก็จำเป็นต้องมีฐานความรู้ในด้านนี้

การวิจัยตลาดของตลาดบริการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยการรวบรวมการแสดงและการวิเคราะห์ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการทำอย่างเป็นระบบ การตัดสินใจของผู้บริหารที่สถานประกอบการ ด้วยความช่วยเหลือของพวกเขา สินทรัพย์ทางการตลาดเชิงกลยุทธ์ขององค์กรจึงถูกสร้างขึ้น เช่นเดียวกับทรัพยากรข้อมูลที่จำเป็นในการจัดหาเพิ่มเติม งานที่มีประสิทธิภาพองค์กรประเมินผลในอนาคต

บริการ - กิจกรรมสำหรับการผลิตผลิตภัณฑ์ (จับต้องได้หรือจับต้องไม่ได้) ดำเนินการตามคำสั่งของลูกค้า (ผู้บริโภค) ร่วมกับลูกค้าและสำหรับลูกค้า โดยมีการโอนผลิตภัณฑ์ไปยังลูกค้าเพื่อวัตถุประสงค์ในการแลกเปลี่ยน

องค์กรต้องคำนึงถึงลักษณะของบริการเมื่อสร้างโปรแกรมการตลาด (รูปที่ 1)

รูปที่ 1- ลักษณะการให้บริการ

ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อความต้องการใช้บริการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์:

ราคาของบริการ

คุณภาพของการบริการ

· ความชอบของผู้บริโภค

รายได้ของผู้บริโภค

ความอิ่มตัวของตลาดด้วยบริการ

· อัตราดอกเบี้ยในส่วนที่กระตุ้นการบริโภคหรือการสะสม

บริษัทจำเป็นต้องหาตำแหน่งในตลาดเพื่อที่จะระบุความสามารถในการแข่งขันของตนเอง แนวคิดนี้หมายถึงตำแหน่งการแข่งขันขององค์กร ซึ่งจัดตั้งขึ้นในพื้นที่สำคัญของงาน ความสามารถในการแข่งขันโดยตรงขึ้นอยู่กับส่วนแบ่งการตลาดที่ถูกครอบครองและระดับของความสามารถในการทำกำไร ยิ่งสูงเท่าใด ความสามารถในการแข่งขันขององค์กรและตำแหน่งในตลาดก็จะยิ่งสูงขึ้น ความสามารถในการแข่งขันของบริการที่จัดทำโดยองค์กรส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับความสามารถในการแข่งขันโดยรวมในตลาด

บริษัทประเมินราคามากกว่า 5,000 แห่งดำเนินงานในตลาดการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในสหพันธรัฐรัสเซีย ดังนั้นจึงจำเป็นที่คุณภาพของบริการประเมินราคาจะต้องอยู่ในระดับที่เหมาะสม บริการประเมินผลมีคุณสมบัติหลายอย่างที่กำหนดความต้องการเฉพาะสำหรับการตลาดและการจัดการในภาคบริการ

ในกระบวนการสร้างแรงจูงใจสำหรับกลุ่มเป้าหมายของผู้บริโภคบริการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ควรพิจารณาไม่เพียงแต่แรงจูงใจที่เกี่ยวข้องกับบริการเท่านั้น กล่าวคือ บริการสภาพแวดล้อมทางสังคมขององค์กร ฯลฯ นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องคำนึงถึงแรงจูงใจที่เกี่ยวข้องกับการใช้บริการนี้เช่น ความพึงพอใจในประสิทธิภาพการทำงานโดยมืออาชีพที่จะทำให้เสร็จเร็วขึ้น ดีขึ้น และอาจถูกกว่า

ในตลาดบริการประเมินอสังหาริมทรัพย์ การรับรู้ข้อมูลจะเพิ่มระดับของปัจจัยหลายประการ เช่น คุณสมบัติของพนักงาน ที่ตั้งขององค์กร แต่เราต้องจำคุณสมบัติของบริการว่าไม่มีตัวตนซึ่งยากที่จะแสดงให้เห็นและรับประกันลักษณะคุณภาพของบริการ

แหล่งข้อมูลการตลาดที่มีค่าที่สุดคือกิจกรรมที่อนุญาตให้คุณ "รวม" บริการที่เรียกว่าการรับประกัน เนื่องจากความเสี่ยงในการซื้อบริการนั้นถือว่าสูงกว่าความเสี่ยงในการซื้อผลิตภัณฑ์เป็นอย่างมาก นอกเหนือจากตัวบริการแล้ว ในตลาดบริการ พารามิเตอร์การประเมินที่สำคัญได้แก่:

บุคลากรที่ให้บริการ

ความซับซ้อนของความพร้อมขององค์กร

ภาพลักษณ์ขององค์กร

กระบวนการใช้บริการประเมินเนื่องจากความจำเพาะกำหนดข้อกำหนดพิเศษสำหรับองค์กรของงานขององค์กรซึ่งเป็นเรื่องปกติ การจัดการเชิงการตลาดอ้างว่าในการวางแผนกิจกรรมขององค์กร พฤติกรรมของผู้บริโภคเป็นจุดเริ่มต้น

เนื่องจากการแข่งขันที่รุนแรงในตลาดสำหรับบริการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ จึงจำเป็นต้องคำนึงถึงความตั้งใจและพฤติกรรมของกลุ่มผู้บริโภคเป้าหมายเมื่อกำหนดพารามิเตอร์เช่น:

· กำหนดการ;

มาตรฐานและประเภทของบริการ

ข้อกำหนดสำหรับบุคลากร

กิจกรรมส่วนประสมทางการตลาด

กิจกรรมการประเมินอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเฉพาะ การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีสองประเภท (รูปที่ 2)

รูปที่ 2 - ประเภทการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

กระบวนการบริโภคประกอบด้วย ขั้นตอนถัดไป(รูปที่ 3).

รูปที่ 3 - กระบวนการใช้บริการ

กระบวนการใช้บริการนี้ใช้ได้กับบริการทุกประเภท แต่เนื่องจากตลาดบริการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์มีความเฉพาะเจาะจงและประเภทของการประเมินมูลค่า จึงจำเป็นต้องเน้นความแตกต่างในการขายการประเมินมูลค่าบังคับและเชิงรุก

การขายการประเมินภาคบังคับนั้นอำนวยความสะดวกโดยการดำรงอยู่ของบรรทัดฐานของรัฐบางอย่างเช่น การกำหนดความสำคัญของการบริโภคต่อบริการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ที่ กรณีนี้จำเป็นต้องนำเสนอบริการนี้ต่อผู้บริโภคอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อให้คำขอทั้งหมดของเขาเป็นที่พอใจ

สำหรับการตลาดของการประเมินความคิดริเริ่ม สถานการณ์ที่นี่ซับซ้อนขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากในกรณีนี้จำเป็นต้องสร้างความต้องการของผู้บริโภค (ลูกค้า) ในการประเมินนี้ จำเป็นต้องกระตุ้นความสนใจของผู้บริโภคในบริการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์นี้

สังคมของประเทศใด ๆ ในโลกสนใจข้อมูลคุณภาพสูงและเชื่อถือได้ตามมาตรฐานทั่วไป เป้าหมายหลักขององค์กรที่ให้บริการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คือต้องสร้าง เงื่อนไขที่เอื้ออำนวยสำหรับการโต้ตอบของพื้นที่ต่าง ๆ ขององค์กร เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค เพราะนี่คือกุญแจสู่ความสำเร็จขององค์กร

ภาวะเศรษฐกิจที่ยากลำบาก ตลาดสมัยใหม่บังคับองค์กรให้มีบริการทางการตลาดในโครงสร้างซึ่งมีบทบาทสำคัญในกิจกรรมของพวกเขาเนื่องจากทำการวิจัยตลาดพวกเขาให้ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการทำ การตัดสินใจเชิงกลยุทธ์. ที่องค์กร การให้บริการด้านการตลาดไม่เพียงเท่านั้น เงื่อนไขบังคับงานและการพัฒนาที่มีประสิทธิภาพ แต่ยัง เงื่อนไขที่จำเป็นการอยู่รอดในตลาด

ลิงค์บรรณานุกรม

Bolshunova A.V. , Fangmann G.O. ความเฉพาะเจาะจงของการวิจัยการตลาดในตลาดบริการประเมินอสังหาริมทรัพย์ // นักศึกษาต่างชาติ กระดานข่าววิทยาศาสตร์. – 2016. – № 2.;
URL: http://eduherald.ru/ru/article/view?id=15852 (วันที่เข้าถึง: 04/20/2019) เรานำวารสารที่ตีพิมพ์โดยสำนักพิมพ์ "Academy of Natural History" มาให้คุณทราบ

ปัญหาการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นปัญหาข้อมูล ในการประเมินปริมาณและโครงสร้างของการจัดหาที่อยู่อาศัย จำเป็นต้องได้รับข้อมูลเกี่ยวกับจำนวนและประเภทของอาคารที่มีจำหน่ายในตลาด มีกี่แห่งและประเภทใดที่เตรียมการว่าจ้าง และอสังหาริมทรัพย์ประเภทใด วัตถุได้ถูกนำไปใช้งานแล้ว จากข้อมูลการขายที่อยู่อาศัย เราสามารถตัดสินได้เฉพาะส่วนที่เป็นจริงของอุปสงค์เท่านั้น

วัตถุประสงค์ของการวิจัยตลาดคือแนวโน้มและกระบวนการพัฒนาตลาด รวมถึงการวิเคราะห์การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ วิทยาศาสตร์ เทคนิค ประชากรศาสตร์ สิ่งแวดล้อม กฎหมาย และปัจจัยอื่นๆ โครงสร้างและภูมิศาสตร์ของตลาด กำลังการผลิต พลวัตการขาย อุปสรรคทางการตลาด สถานะของการแข่งขัน สถานการณ์ปัจจุบัน โอกาสและความเสี่ยง N.V. Vidanov, การวิจัยการตลาดและการตลาด, 4 (52), - สิงหาคม 2008, - p. 10

ผลลัพธ์หลักของการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการคาดการณ์การพัฒนา การประเมินแนวโน้มตลาด การระบุปัจจัยความสำเร็จที่สำคัญ วิธีที่มีประสิทธิภาพที่สุดในการดำเนินการตามนโยบายการแข่งขันในตลาดและความเป็นไปได้ในการเข้าสู่ตลาดใหม่จะถูกกำหนด การแบ่งส่วนตลาดดำเนินการเช่น การเลือกตลาดเป้าหมายและตลาดเฉพาะกลุ่ม ในการตัดสินใจอย่างมีข้อมูลในตลาดใดๆ จำเป็นต้องมีข้อมูลที่เชื่อถือได้ ครอบคลุม และทันเวลา การรวบรวม การไตร่ตรอง และการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างเป็นระบบเกี่ยวกับปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเนื้อหาของการวิจัยการตลาด เพื่อให้มีประสิทธิผล การศึกษาเหล่านี้จะต้องเป็นระบบก่อน ประการที่สอง อาศัยข้อมูลที่คัดเลือกมาเป็นพิเศษ ประการที่สาม เพื่อดำเนินการตามขั้นตอนบางอย่างสำหรับการรวบรวม สรุป ประมวลผลและวิเคราะห์ข้อมูล ประการที่สี่ ใช้เครื่องมือที่พัฒนาขึ้นเป็นพิเศษเพื่อวัตถุประสงค์ในการวิเคราะห์ ดังนั้น กิจกรรมทางการตลาดจึงถูกสร้างขึ้นบนพื้นฐานของการวิจัยตลาดพิเศษและการรวบรวมข้อมูลที่จำเป็นสำหรับการดำเนินการ การไหลของข้อมูลนี้ได้รับคำสั่งจากขั้นตอนและวิธีการวิจัยบางอย่าง ให้เราอาศัยวัตถุที่สำคัญที่สุดของการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์

การเชื่อมโยงและการพยากรณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

เป้าหมายทั่วไปของการวิจัยตลาดคือการกำหนดเงื่อนไขซึ่งรับประกันความพึงพอใจอย่างสมบูรณ์ที่สุดของความต้องการของประชากรสำหรับสินค้าประเภทนี้และมีการสร้างข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับการขายที่อยู่อาศัยที่ผลิตขึ้นอย่างมีประสิทธิภาพ ตามนี้ งานหลักในการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการวิเคราะห์อัตราส่วนอุปสงค์และอุปทานในปัจจุบัน กล่าวคือ สภาวะตลาด สภาวะตลาดคือชุดของเงื่อนไขที่กิจกรรมต่างๆ เกิดขึ้นในตลาดในปัจจุบัน เป็นลักษณะอัตราส่วนที่แน่นอนของอุปทานและอุปสงค์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ตลอดจนระดับและอัตราส่วนของราคา

การรวบรวมข้อมูลเป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดในการศึกษาสภาวะตลาด ไม่มีแหล่งข้อมูลเดียวเกี่ยวกับการรวมกันที่จะมีข้อมูลทั้งหมดเกี่ยวกับกระบวนการภายใต้การศึกษา การศึกษาใช้ ประเภทต่างๆข้อมูลที่ได้รับจากแหล่งต่างๆ แยกแยะข้อมูล: ทั่วไป, เชิงพาณิชย์, พิเศษ

ข้อมูลทั่วไปรวมถึงการจำแนกลักษณะข้อมูล สถานการณ์ตลาดโดยทั่วไปสอดคล้องกับการพัฒนาอุตสาหกรรม แหล่งที่มาของการรับคือข้อมูลสถิติของรัฐและอุตสาหกรรม รูปแบบทางการบัญชีและการรายงาน

ข้อมูลทางการค้า - ข้อมูลที่ดึงมาจาก เอกสารประกอบธุรกิจวิสาหกิจเพื่อขายจากคู่ค้าตามลำดับ การแลกเปลี่ยนข้อมูล. ได้แก่ การสมัครและคำสั่งซื้อ องค์กรก่อสร้าง; วัสดุของบริการวิจัยตลาด (เนื้อหาเกี่ยวกับความเคลื่อนไหวของการขาย การวิจารณ์ตลาด ฯลฯ)

ข้อมูลพิเศษแสดงถึงข้อมูลที่ได้รับจากกิจกรรมการวิจัยตลาดพิเศษ (การสำรวจประชากร ผู้ซื้อ ผู้เชี่ยวชาญ นิทรรศการและการขาย การประชุมตลาด) ตลอดจนเอกสารจากองค์กรวิจัย ข้อมูลพิเศษมีค่าเฉพาะ เนื่องจากมีข้อมูลที่ไม่สามารถหาได้ด้วยวิธีอื่นใด ดังนั้นเมื่อศึกษาสภาวะตลาดควรให้ความสนใจเป็นพิเศษในการรับข้อมูลพิเศษที่กว้างขวาง

เมื่อศึกษาสถานการณ์ตลาด ภารกิจไม่เพียงแต่กำหนดสถานะของตลาดในครั้งเดียวเท่านั้น แต่ยังต้องคาดการณ์ลักษณะที่น่าจะเป็นของการพัฒนาต่อไปอย่างน้อยหนึ่งหรือสองในสี่ แต่ไม่เกินหนึ่งและ ครึ่งปีนั่นคือการพยากรณ์

การคาดการณ์ของตลาดเป็นการคาดการณ์ทางวิทยาศาสตร์เกี่ยวกับโอกาสในการพัฒนาอุปสงค์ อุปทานของผลิตภัณฑ์ และราคา ซึ่งดำเนินการภายในกรอบของวิธีการบางอย่าง โดยอิงจากข้อมูลที่เชื่อถือได้ พร้อมการประเมินข้อผิดพลาดที่เป็นไปได้ การคาดการณ์ขึ้นอยู่กับกฎหมายและแนวโน้มของการพัฒนา ปัจจัยหลักที่กำหนดการพัฒนานี้ การสังเกตความเที่ยงธรรมที่เข้มงวด จิตสำนึกในการประเมินข้อมูลและผลการคาดการณ์ การพัฒนาการพยากรณ์ตลาดมีสี่ขั้นตอน: การสร้างเป้าหมายของการพยากรณ์ การเลือกวิธีการพยากรณ์ กระบวนการพัฒนาพยากรณ์ การประเมินความถูกต้องของการคาดการณ์

การสร้างเป้าหมายของการพยากรณ์เป็นขั้นตอนที่สำคัญที่สุดของการมองการณ์ไกลทางวิทยาศาสตร์ ในทางปฏิบัติ แนวคิดของการขายและอุปสงค์ อุปทาน และข้อเสนอผลิตภัณฑ์มักจะถูกระบุ ราคาตลาดและราคาขาย

ภายใต้เงื่อนไขบางประการ การเปลี่ยนดังกล่าวเป็นไปได้ แต่ด้วยการจองที่เหมาะสมและการปรับผลลัพธ์การคำนวณการคาดการณ์ในภายหลัง ทางเลือกของวิธีการพยากรณ์ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการคาดการณ์ ระยะเวลาของโอกาสในการขาย ระดับของรายละเอียด และความพร้อมใช้งานของข้อมูลเบื้องต้น (พื้นฐาน)

กระบวนการพัฒนาการคาดการณ์ประกอบด้วยการคำนวณด้วยตนเองหรือใช้ โปรแกรมคอมพิวเตอร์ด้วยการปรับผลลัพธ์ในเชิงคุณภาพและระดับมืออาชีพในภายหลัง การประเมินความถูกต้องของการพยากรณ์ดำเนินการโดยการคำนวณ ข้อผิดพลาดที่เป็นไปได้. ดังนั้นผลการคาดการณ์จึงถูกนำเสนอในรูปแบบช่วงเวลา

การคาดการณ์ของตลาดจะจำแนกตามเกณฑ์หลายประการ ในแง่ของระยะเวลารอคอยสินค้า มีความโดดเด่นดังต่อไปนี้: การคาดการณ์ระยะสั้น (จากหลายวันถึง 2 ปี); การคาดการณ์ระยะกลาง (ตั้งแต่ 2 ถึง 7 ปี) การคาดการณ์ระยะยาว (มากกว่า 7 ปี) พวกเขาแตกต่างกันไม่เพียง แต่ในระยะเวลารอคอย แต่ยังอยู่ในระดับของรายละเอียดและวิธีการคาดการณ์ที่ใช้

ตามสาระสำคัญของวิธีการที่ใช้มีกลุ่มของการคาดการณ์ซึ่งมีพื้นฐานคือ: การอนุมานของชุดไดนามิก การประมาณค่าของชุดไดนามิก - ค้นหาสมาชิกที่ขาดหายไปของชุดไดนามิกที่อยู่ภายใน ค่าสัมประสิทธิ์ความยืดหยุ่นของอุปสงค์ แบบจำลองโครงสร้างเป็นตารางสถิติที่มีการจัดกลุ่มผู้บริโภคตามคุณลักษณะที่สำคัญที่สุด โดยที่โครงสร้างการบริโภคสินค้าแต่ละกลุ่มจะได้รับ เมื่อโครงสร้างของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลง ทั้งการบริโภคโดยเฉลี่ยและความต้องการก็เปลี่ยนไป

บนพื้นฐานนี้ หนึ่งในวิธีการพยากรณ์ถูกสร้างขึ้น: การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ วิธีนี้ใช้ในตลาดสำหรับผลิตภัณฑ์ใหม่ ๆ เมื่อข้อมูลพื้นฐานไม่มีเวลาสร้างหรือในตลาดสำหรับผลิตภัณฑ์ดั้งเดิมที่ไม่ได้สำรวจมาเป็นเวลานาน ขึ้นอยู่กับการสำรวจของผู้เชี่ยวชาญ - ผู้เชี่ยวชาญที่มีความสามารถ แบบจำลองทางเศรษฐศาสตร์และคณิตศาสตร์

ผลของการวิเคราะห์ตัวบ่งชี้ที่คาดการณ์ของสถานการณ์ตลาดร่วมกับการรายงานและข้อมูลที่วางแผนไว้ทำให้สามารถพัฒนามาตรการล่วงหน้าที่มุ่งพัฒนากระบวนการเชิงบวก ขจัดที่มีอยู่และป้องกันความไม่สมดุลที่อาจเกิดขึ้น และสามารถจัดเตรียมได้ในรูปแบบของเอกสารการวิเคราะห์ต่างๆ .

1. การตรวจสอบแบบรวม - เอกสารที่มีตัวบ่งชี้ตลาดทั่วไป พลวัตของตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมทั่วไปได้รับการวิเคราะห์ เงื่อนไขพิเศษการเชื่อมต่อ มีการดำเนินการย้อนหลังและให้การคาดการณ์ของตัวบ่งชี้ตลาด แนวโน้มที่มีลักษณะเฉพาะมากที่สุดจะถูกเน้น และเปิดเผยความเชื่อมโยงของสภาวะตลาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง

2. การทบทวนเฉพาะเรื่องของการรวมกัน เอกสารที่แสดงถึงลักษณะเฉพาะของตลาดเฉพาะ ปัญหาเร่งด่วนที่สุดโดยทั่วไปสำหรับวัตถุจำนวนหนึ่งจะถูกระบุหรือปัญหา ตลาดเฉพาะอสังหาริมทรัพย์

3. ข้อมูลตลาดปฏิบัติการ เอกสารที่มีข้อมูลการดำเนินงานเกี่ยวกับแต่ละกระบวนการของสภาวะตลาด แหล่งข้อมูลหลักของการดำเนินงานคือข้อมูลการสำรวจประชากร การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญของผู้เชี่ยวชาญ

ปริมาณตลาด

งานหลักของการวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์คือการกำหนดความสามารถของตลาด ความสามารถของตลาดคือความต้องการที่มีประสิทธิภาพทั้งหมดของผู้ซื้อ ปริมาณการขายอสังหาริมทรัพย์รายปีที่เป็นไปได้ในระดับราคาเฉลี่ย ความสามารถของตลาดขึ้นอยู่กับระดับของการพัฒนาของตลาดนี้ ความยืดหยุ่นของอุปสงค์ การเปลี่ยนแปลงของสภาวะเศรษฐกิจ ระดับราคา คุณภาพ และต้นทุนการโฆษณา ความจุของตลาดมีลักษณะตามขนาดของความต้องการของประชากรและมูลค่าของอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในแต่ละช่วงเวลา ตลาดมีความแน่นอนเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ กล่าวคือ ปริมาณจะแสดงเป็นตัวบ่งชี้ต้นทุนและทางกายภาพของวัตถุที่ขายและซื้อ

ความสามารถทางการตลาดควรแยกออกเป็นสองระดับ: ศักยภาพและความเป็นจริง ความสามารถที่แท้จริงของตลาดคือระดับแรก ระดับศักยภาพถูกกำหนดโดยความต้องการส่วนบุคคลและทางสังคม และสะท้อนถึงปริมาณของการดำเนินการที่เพียงพอสำหรับพวกเขา ในด้านการตลาด คำว่าศักยภาพทางการตลาดก็ถูกนำมาใช้เช่นกัน ความจุของตลาดเกิดใหม่ที่แท้จริงอาจไม่สอดคล้องกับความสามารถที่เป็นไปได้ การคำนวณความจุของตลาดจะต้องมีความแน่นอนเชิงพื้นที่

ความสามารถของตลาดเกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของหลายปัจจัย ซึ่งในแต่ละสถานการณ์สามารถกระตุ้นตลาดและจำกัดการพัฒนา โดยจำกัดความสามารถ ปัจจัยทั้งชุดสามารถแบ่งออกเป็นสองกลุ่ม: ทั่วไปและเฉพาะ ปัจจัยทางสังคมและเศรษฐกิจที่เป็นตัวกำหนดความสามารถของตลาดร่วมกัน ได้แก่ ปริมาณและโครงสร้างของอุปทาน ซึ่งรวมถึงองค์กรที่เป็นตัวแทน ช่วงและคุณภาพของสถานที่ให้บริการ บรรลุมาตรฐานการครองชีพและความต้องการของประชากร กำลังซื้อของประชากร ระดับอัตราส่วนราคาสินค้า ประชากร; องค์ประกอบทางสังคมและเพศและอายุ ระดับความอิ่มตัวของตลาด ที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ของตลาด

ปัจจัยเฉพาะกำหนดการพัฒนาของตลาดสำหรับแต่ละวัตถุ และแต่ละตลาดอาจมีปัจจัยที่มีลักษณะเฉพาะของมันเท่านั้น ในกรณีนี้ ปัจจัยเฉพาะในแง่ของระดับอิทธิพลอาจเป็นตัวกำหนดสำหรับการก่อตัวและการพัฒนาของอุปสงค์และอุปทานสำหรับที่อยู่อาศัยเฉพาะ ชุดของปัจจัยที่กำหนดการพัฒนาของอุปสงค์และอุปทานอยู่ในความสัมพันธ์วิภาษวิธีที่ซับซ้อน การเปลี่ยนแปลงในการกระทำของปัจจัยบางอย่างทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในการกระทำของผู้อื่น คุณลักษณะของปัจจัยบางอย่างคือปัจจัยเหล่านี้ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทั้งความจุโดยรวมและโครงสร้างของตลาด และอื่นๆ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงโดยไม่เปลี่ยนความจุโดยรวมของตลาด ในกระบวนการวิจัยตลาด จำเป็นต้องอธิบายกลไกของระบบปัจจัยและวัดผลของอิทธิพลที่มีต่อปริมาณและโครงสร้างของอุปสงค์และอุปทาน

การระบุความสัมพันธ์ของเหตุและผลในตลาดภายใต้การศึกษานั้นดำเนินการบนพื้นฐานของการจัดระบบและวิเคราะห์ข้อมูล การจัดระบบของข้อมูลประกอบด้วยการสร้างตารางที่จัดกลุ่มและวิเคราะห์ ชุดตัวบ่งชี้ที่วิเคราะห์แบบไดนามิก กราฟ แผนภูมิ ฯลฯ นี่คือขั้นตอนการเตรียมการวิเคราะห์ข้อมูลสำหรับการประเมินเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ ประมวลผลและวิเคราะห์โดยใช้วิธีการที่รู้จักกันดี ได้แก่ การจัดกลุ่ม ดัชนี และ วิธีการกราฟิก, การสร้างและวิเคราะห์อนุกรมเวลา ความสัมพันธ์เชิงสาเหตุและการพึ่งพาเกิดขึ้นจากการวิเคราะห์สหสัมพันธ์และการถดถอยของอนุกรมเวลา

ในที่สุด คำอธิบายความสัมพันธ์ของเหตุและผลที่เกิดจากการโต้ตอบ ปัจจัยต่างๆจะช่วยให้คุณสร้างแบบจำลองการพัฒนาในตลาดและกำหนดความสามารถของมันได้ โมเดลการพัฒนาตลาดเป็นภาพสะท้อนตามเงื่อนไขของความเป็นจริงและแสดงโครงสร้างภายในและความสัมพันธ์เชิงสาเหตุของตลาดนี้โดยแผนผัง การตลาดในอุตสาหกรรมและกิจกรรมต่างๆ อ./อ. ว.อ. อเล็กซูนินา มอสโก: การตลาด 2544 - หน้า 324

อนุญาตให้ใช้ระบบตัวบ่งชี้ในรูปแบบที่เรียบง่ายเพื่อกำหนดลักษณะความคิดริเริ่มเชิงคุณภาพของการพัฒนาองค์ประกอบหลักทั้งหมดของตลาดในระยะปัจจุบันและในช่วงเวลาที่กำหนดในอนาคต รูปแบบการพัฒนาตลาดที่เป็นทางการแสดงถึงระบบสมการที่ครอบคลุมตัวบ่งชี้หลัก สำหรับแต่ละตลาด ระบบอาจมีจำนวนสมการและตัวบ่งชี้ต่างกัน แต่ไม่ว่าในกรณีใด ระบบนั้นจะต้องรวมสมการอุปทานและอุปสงค์ด้วย

ดังนั้น มีสามวิธีเสริมในการพัฒนาการพยากรณ์

การซักถาม - เปิดเผยความคิดเห็นของประชากร ผู้เชี่ยวชาญ เพื่อให้ได้ค่าประมาณของลักษณะการทำนาย วิธีการที่ใช้แบบสอบถามจะใช้ในกรณีที่รูปแบบการพัฒนากระบวนการไม่สามารถสะท้อนให้เห็นในเครื่องมือที่เป็นทางการได้ด้วยเหตุผลหลายประการเมื่อไม่มีข้อมูลที่จำเป็น

1 การคาดคะเน - ความต่อเนื่องไปสู่อนาคตของแนวโน้มของกระบวนการ สะท้อนให้เห็นในรูปแบบของอนุกรมเวลาและตัวบ่งชี้ ตามแบบจำลองที่พัฒนาแล้วของประเภทการถดถอย วิธีการคาดการณ์มักจะใช้ในกรณีที่ข้อมูลเกี่ยวกับอดีตมีอยู่ในปริมาณที่เพียงพอและมีการระบุแนวโน้มที่มั่นคง ตัวแปรนี้ขึ้นอยู่กับสมมติฐานของความต่อเนื่องของแนวโน้มที่กำหนดไว้ก่อนหน้านี้ในอนาคต การคาดการณ์สำหรับการพยากรณ์ดังกล่าวเรียกว่า พันธุกรรม และเกี่ยวข้องกับการศึกษาแบบจำลองทางเศรษฐมิติ

2 การสร้างแบบจำลองเชิงวิเคราะห์ - การสร้างและการใช้แบบจำลองที่สะท้อนถึงความสัมพันธ์ภายในและภายนอกในการพัฒนาตลาด วิธีการกลุ่มนี้ใช้เมื่อข้อมูลเกี่ยวกับอดีตมีน้อย แต่มีแนวคิดเชิงสมมุติฐานเกี่ยวกับตลาดที่ช่วยให้สามารถพัฒนาแบบจำลองได้ และบนพื้นฐานนี้ จะประเมินสถานะในอนาคตของตลาด ทำซ้ำทางเลือกอื่นสำหรับการพัฒนา วิธีการพยากรณ์นี้เรียกว่าเป้าหมาย

ผลลัพธ์ของงานเพื่อกำหนดความสามารถของตลาดควรเป็นภาพรวมของสถานะของตลาดและปัจจัยต่างๆ ตลอดจนการคาดการณ์ของการพัฒนาตลาด โดยคำนึงถึงแนวโน้มที่มีอิทธิพลต่อปัจจัยภายในและภายนอก

การแบ่งส่วนตลาด

ตลาดใด ๆ ในแง่ของการตลาดประกอบด้วยผู้ซื้อที่แตกต่างกันในรสนิยมความต้องการและความต้องการของพวกเขา สิ่งสำคัญคือพวกเขาซื้อสินค้าทั้งหมดโดยมีแรงจูงใจต่างกัน ดังนั้นจึงจำเป็นต้องเข้าใจว่าด้วยความต้องการที่หลากหลาย และแม้ในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขัน แต่ละคนจะตอบสนองต่ออสังหาริมทรัพย์ที่เสนอแตกต่างกันไป เป็นการยากที่จะสนองความต้องการของผู้บริโภคทุกคนโดยไม่มีข้อยกเว้นเพราะ พวกเขามีความต้องการที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น ผู้บริโภคจำนวนหนึ่งชอบอพาร์ตเมนต์หรูหราและยินดีจ่ายในราคาที่เหมาะสม ในขณะที่ผู้บริโภครายอื่นๆ มีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยที่มีลักษณะผู้บริโภคที่ยอมรับได้ในราคาต่ำ

การวิจัยตลาดเชิงลึกชี้ให้เห็นถึงความจำเป็นในการพิจารณา ในเรื่องนี้ เมื่อวางแผนธุรกิจของคุณ คุณต้องพิจารณาตลาดเป็นโครงสร้างที่แตกต่างขึ้นอยู่กับกลุ่มผู้บริโภคและคุณสมบัติของผู้บริโภค ซึ่งในความหมายกว้าง ๆ จะกำหนดแนวคิดของการแบ่งส่วนตลาด

การแบ่งส่วนตลาดเป็นวิธีหนึ่งในการค้นหาส่วนต่างๆ ของตลาดและกำหนดวัตถุที่กิจกรรมการตลาดขององค์กรถูกกำกับ ในทางกลับกันคือ แนวทางการบริหารสู่กระบวนการตัดสินใจขององค์กรในตลาด พื้นฐานสำหรับการเลือกส่วนผสมทางการตลาดที่เหมาะสม การแบ่งส่วนจะดำเนินการเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคให้มากที่สุดรวมถึงการหาเหตุผลเข้าข้างตนเองต้นทุนของ บริษัท ก่อสร้างสำหรับการพัฒนาโครงการก่อสร้างและการว่าจ้างสถานที่สำเร็จรูป

เป้าหมายของการแบ่งส่วนคือผู้บริโภค เน้นแบบพิเศษมั่นใจ คุณสมบัติทั่วไปพวกเขาเป็นส่วนหนึ่งของตลาด การแบ่งส่วนหมายถึงการแบ่งส่วนของตลาดออกเป็นส่วนๆ ที่แตกต่างกันในพารามิเตอร์หรือตอบสนองต่อกิจกรรมบางประเภทในตลาด (การโฆษณา วิธีการทางการตลาด) แม้จะมีความเป็นไปได้ในการแบ่งกลุ่มตลาดสำหรับวัตถุต่างๆ แต่จุดเน้นหลักในการตลาดก็คือการค้นหากลุ่มผู้บริโภคที่เป็นเนื้อเดียวกันซึ่งมีความชอบคล้ายกันและตอบสนองในลักษณะเดียวกันกับข้อเสนอทางการตลาด

การแบ่งส่วนไม่ใช่กระบวนการทางกลล้วนๆ เพื่อให้มีประสิทธิภาพจะต้องดำเนินการโดยคำนึงถึงเกณฑ์และสัญญาณบางอย่าง เกณฑ์เป็นวิธีการประเมินเหตุผลในการเลือกกลุ่มตลาดเฉพาะสำหรับองค์กรหนึ่งๆ และคุณลักษณะคือวิธีการเน้นกลุ่มในตลาด

ข้อเสียของการแบ่งส่วนคือค่าใช้จ่ายสูงที่เกี่ยวข้อง ตัวอย่างเช่น การวิจัยตลาดเพิ่มเติม การเตรียมตัวเลือกสำหรับแผนการตลาด การจัดหาบรรจุภัณฑ์ที่เหมาะสม การใช้ วิธีต่างๆการกระจาย.

การแบ่งส่วนมีข้อดีและข้อเสีย แต่ก็เป็นไปไม่ได้ที่จะทำโดยปราศจากมันเพราะใน เศรษฐกิจสมัยใหม่แต่ละผลิตภัณฑ์สามารถขายได้สำเร็จเฉพาะกับกลุ่มตลาดบางส่วนเท่านั้น แต่ไม่สามารถขายให้กับตลาดทั้งหมดได้

สัญญาณสำหรับการแบ่งส่วนตลาด: ภูมิศาสตร์ ประชากร เศรษฐกิจสังคม จิตวิทยา พฤติกรรม

การแบ่งส่วนตามภูมิศาสตร์เกี่ยวข้องกับการแบ่งตลาดออกเป็นหน่วยทางภูมิศาสตร์ที่แตกต่างกัน: รัฐ รัฐ ภูมิภาค เคาน์ตี เมือง ชุมชน ตลอดจนขนาดของภูมิภาค ความหนาแน่นและจำนวนประชากร สภาพภูมิอากาศ ความห่างไกลจากองค์กรการผลิต คุณลักษณะนี้ถูกใช้ในทางปฏิบัติก่อนหน้านี้ซึ่งเป็นผลมาจากความจำเป็นในการกำหนดพื้นที่ขององค์กร การใช้งานมีความจำเป็นเมื่อมีความแตกต่างทางภูมิอากาศระหว่างภูมิภาคหรือลักษณะของวัฒนธรรม ระดับชาติ และประเพณีทางประวัติศาสตร์ในตลาด บริษัทอาจตัดสินใจที่จะดำเนินการในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์หนึ่งพื้นที่ขึ้นไป หรือในทุกพื้นที่ แต่คำนึงถึงความแตกต่างในความต้องการและความชอบที่กำหนดโดยภูมิศาสตร์

การแบ่งส่วนประชากรคือการแบ่งตลาดออกเป็นกลุ่มๆ ตามตัวแปรทางประชากร เช่น เพศ อายุ ขนาดครอบครัว ระยะ วงจรชีวิตครอบครัว ระดับรายได้ อาชีพ การศึกษา ความเชื่อทางศาสนา เชื้อชาติและสัญชาติ ตัวแปรทางประชากรศาสตร์เป็นปัจจัยที่นิยมใช้มากที่สุดในการแยกแยะกลุ่มผู้บริโภค เหตุผลประการหนึ่งสำหรับความนิยมนี้คือความต้องการและความชอบ ตลอดจนความเข้มข้นของการบริโภค มักเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับลักษณะทางประชากรศาสตร์อย่างแม่นยำ อีกเหตุผลหนึ่งคือลักษณะทางประชากรศาสตร์สามารถวัดได้ง่ายกว่าตัวแปรประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่ แม้ในกรณีที่ไม่ได้อธิบายตลาดจากมุมมองด้านประชากรศาสตร์ (เช่น ตามประเภทบุคลิกภาพ) ก็ยังจำเป็นต้องดำเนินการกับพารามิเตอร์ทางประชากร

การแบ่งส่วนทางจิตวิทยา ในการแบ่งส่วนทางจิตวิทยา ผู้ซื้อจะถูกแบ่งออกเป็นกลุ่มตามชนชั้นทางสังคม ไลฟ์สไตล์ และลักษณะบุคลิกภาพ สมาชิกของกลุ่มประชากรเดียวกันสามารถมีโปรไฟล์ทางประชากรที่แตกต่างกันอย่างมากมาย

การแบ่งส่วนพฤติกรรม การแบ่งส่วนพฤติกรรมแบ่งลูกค้าออกเป็นกลุ่มตามความรู้ ทัศนคติ การใช้ผลิตภัณฑ์ และปฏิกิริยาต่อผลิตภัณฑ์ นักการตลาดพิจารณาว่าตัวแปรทางพฤติกรรมเป็นพื้นฐานที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการกำหนดส่วนตลาด

หลังจากแบ่งตลาดออกเป็นส่วนๆ จำเป็นต้องประเมินระดับของความน่าดึงดูดใจและตัดสินใจว่าบริษัทควรมุ่งเน้นที่กลุ่มใดบ้าง กล่าวคือ เลือกกลุ่มตลาดเป้าหมายและพัฒนากลยุทธ์ทางการตลาด

กลุ่มเป้าหมาย - เลือกอย่างน้อยหนึ่งกลุ่มสำหรับ กิจกรรมทางการตลาดรัฐวิสาหกิจ ในเวลาเดียวกัน องค์กรควรคำนึงถึงเป้าหมายที่เลือก กำหนด จุดแข็งการแข่งขัน ขนาดของตลาด ความสัมพันธ์กับช่องทางการจัดจำหน่าย ผลกำไร และภาพลักษณ์ของบริษัทของคุณ

ส่วนตลาดที่บริษัทมีตำแหน่งที่โดดเด่นและมั่นคงนั้นมักเรียกว่าช่องทางการตลาด การสร้างและการเสริมสร้างความเข้มแข็งของช่องทางการตลาด รวมถึงการหาหน้าต่างตลาด ทำได้โดยใช้วิธีการแบ่งส่วนตลาดเท่านั้น หลังจากกำหนดกลุ่มตลาดเป้าหมายแล้ว บริษัทต้องศึกษาคุณสมบัติและภาพลักษณ์ของอสังหาริมทรัพย์ของคู่แข่งและประเมินตำแหน่งของวัตถุในตลาด

สภาวะการแข่งขันและอุปสรรคทางการตลาด

ในระบบเศรษฐกิจแบบตลาด บริษัทต่างๆ ดำเนินงานในสภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขันสูง การศึกษาผู้บริโภคไม่ควรลืมคู่แข่ง งานหลักของการวิจัยคู่แข่งคือการได้รับข้อมูลที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่า ความได้เปรียบทางการแข่งขันในตลาดตลอดจนหาโอกาสในการร่วมมือและร่วมมือกับคู่แข่งที่มีศักยภาพ การตลาด. อุช. สำหรับมหาวิทยาลัย / N.D. Eriashvili และอื่น ๆ M.: Unity-Dana, 2000.-p.365

ด้วยเหตุนี้ การวิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อนของคู่แข่ง จำเป็นต้องตอบคำถามต่อไปนี้ก่อน:

· ใครคือคู่แข่งหลักของบริษัทคุณ?

· ส่วนแบ่งการตลาดของบริษัทของคุณและคู่แข่งหลักคืออะไร?

กลยุทธ์ของคู่แข่งคืออะไร?

· คู่แข่งใช้วิธีการใดในการต่อสู้เพื่อแย่งชิงตลาด?

คืออะไร ฐานะการเงินคู่แข่ง?

· โครงสร้างองค์กรและการจัดการคู่แข่ง?

• อะไรคือประสิทธิผลของโปรแกรมการตลาดของคู่แข่ง (ผลิตภัณฑ์ ราคา การขายและการส่งเสริมการขาย การสื่อสาร)?

• ปฏิกิริยาของคู่แข่งที่มีต่อแผนการตลาดของบริษัทคุณเป็นอย่างไร?

ผลิตภัณฑ์และผลิตภัณฑ์ของคู่แข่งอยู่ในขั้นตอนใดของวงจรชีวิต

ขั้นแรกของการศึกษา บรรยากาศการแข่งขันเป็นการประเมินลักษณะของตลาดที่บริษัทดำเนินการหรือตั้งใจจะดำเนินการ ต่อไป คุณควรศึกษาว่าใครคือคู่แข่งที่แท้จริงหรือผู้ที่มีแนวโน้มจะเป็นคู่แข่ง คู่แข่ง - องค์ประกอบที่สำคัญโครงสร้างพื้นฐานของระบบการตลาดที่มีอิทธิพลต่อ กลยุทธ์การตลาดบริษัทที่เกี่ยวกับสินค้า ซัพพลายเออร์ คนกลาง ผู้ซื้อ การศึกษาตำแหน่งของคู่แข่งครอบคลุมประเด็นต่างๆ และต้องอาศัยข้อมูลจำนวนมาก ขอแนะนำให้วิเคราะห์ลักษณะของคู่แข่งหลักในส่วนต่อไปนี้: ตลาด, ผลิตภัณฑ์, ราคา, โปรโมชั่นของผลิตภัณฑ์ในตลาด, องค์กรการขายและการจัดจำหน่าย

การศึกษาสภาพแวดล้อมการแข่งขันต้องมีการสังเกตคู่แข่งหลักอย่างเป็นระบบ โดยไม่ละสายตาจากคู่แข่งที่มีศักยภาพ เป็นการสมควรที่จะรวบรวมข้อมูลที่ได้รับใน databanks การวิเคราะห์ข้อมูลช่วยให้ผู้เชี่ยวชาญสามารถหาค่าประมาณที่เหมาะสมสำหรับแต่ละปัจจัยการแข่งขันและลักษณะ ตำแหน่งทั่วไปบริษัทในตลาดเทียบกับคู่แข่งหลัก

โอกาสและความเสี่ยงทางการตลาด

บริษัทใดๆ ควรจะสามารถระบุโอกาสทางการตลาดที่เกิดขึ้นใหม่ได้ การค้นหาโอกาสทางการตลาดเกิดขึ้นหลังจากประเมินศักยภาพขององค์กรและคำนึงถึงความเป็นไปได้ที่แท้จริงของสิ่งหลัง

ความต้องการของตลาดที่ไม่ได้รับการตอบสนองเป็นพื้นฐานของโอกาสทางการตลาดสำหรับองค์กร ในสถานการณ์ที่ผู้ซื้อพอใจกับบริการของซัพพลายเออร์อย่างสมบูรณ์ ข้อเสนอของสินค้าที่คล้ายคลึงกันกับเขาในเงื่อนไขที่คล้ายคลึงกันโดยองค์กรอื่นจะไม่ประสบความสำเร็จ ในขณะเดียวกัน ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ซื้ออาจมีความต้องการสินค้าที่ดีกว่า เงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้น และการบริการที่กว้างขวางมากขึ้น การระบุความต้องการดังกล่าวดำเนินการผ่านการสร้างสมมติฐาน: ประสบการณ์ก่อนหน้าของผู้จัดการหรือที่ปรึกษา ข้อเสนอของบุคลากรขององค์กร ประสบการณ์ของคู่ค้าและผู้รับเหมาขององค์กร นวัตกรรมของคู่แข่ง

งานสำหรับ เวทีนี้การพัฒนากลยุทธ์คือการสร้างสมมติฐานให้ได้มากที่สุด วิธีการหลักในการรับวัสดุที่องค์กรและจากพันธมิตรคือการสัมภาษณ์ฟรี ซึ่งคู่สนทนาได้รับการสนับสนุนให้แสดงความคิดเห็นใดๆ แม้แต่ความคิดที่ "บ้าๆ บอๆ" ที่สุด เมื่อเลือกกลุ่มแล้ว บริษัทจะต้องตรวจสอบข้อเสนอทั้งหมดที่อยู่ในส่วนใดส่วนหนึ่งในปัจจุบัน ขั้นต่อไป จำเป็นต้องจัดเตรียมวัตถุที่มีสถานที่น่าปรารถนาที่ไม่ต้องสงสัย ชัดเจน และเป็นที่ต้องการในตลาดและในใจของผู้บริโภคเป้าหมาย สิ่งนี้เรียกว่าการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ในตลาด เมื่อตัดสินใจวางตำแหน่งแล้ว บริษัทก็พร้อมที่จะเริ่มวางแผนรายละเอียดของส่วนประสมการตลาด

การวิเคราะห์โอกาสทางการตลาด การเลือกตลาดเป้าหมาย การพัฒนาส่วนประสมการตลาด และการดำเนินการต้องใช้ระบบการจัดการการตลาดที่สนับสนุน โดยเฉพาะบริษัทจะต้องมีระบบข้อมูลการตลาด การวางแผนการตลาด องค์กรการตลาด และการควบคุมการตลาด

เมื่อสร้างความเสี่ยงของผู้ประกอบการ แนวคิดต่อไปนี้มีความโดดเด่น: "ค่าใช้จ่าย", "ขาดทุน", "ขาดทุน" ใดๆ กิจกรรมผู้ประกอบการเกี่ยวข้องกับต้นทุนอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ในขณะที่การสูญเสียเกิดขึ้นในสถานที่ที่ไม่เอื้ออำนวย การรวมกันของสถานการณ์ การคำนวณที่ผิดพลาดและเป็นตัวแทน ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเกินกว่าที่วางแผนไว้ นี่เป็นลักษณะหมวดหมู่ "ความเสี่ยง" จากมุมมองเชิงคุณภาพ แต่สร้างพื้นฐานสำหรับการแปลแนวคิด " ความเสี่ยงของผู้ประกอบการ» เป็นเชิงปริมาณ แท้จริงแล้วความเสี่ยงคืออันตรายของการสูญเสียทรัพยากรหรือรายได้ ในแง่ที่สัมพันธ์กัน ความเสี่ยงถูกกำหนดเป็นจำนวนการสูญเสียที่เป็นไปได้ที่เกี่ยวข้องกับฐานหนึ่ง ในรูปแบบที่สะดวกที่สุดที่จะใช้สถานะขององค์กรหรือต้นทุนรวมของทรัพยากรสำหรับกิจกรรมผู้ประกอบการประเภทนี้

ส่งงานที่ดีของคุณในฐานความรู้เป็นเรื่องง่าย ใช้แบบฟอร์มด้านล่าง

การทำงานที่ดีไปที่ไซต์">

นักศึกษา นักศึกษาระดับบัณฑิตศึกษา นักวิทยาศาสตร์รุ่นเยาว์ที่ใช้ฐานความรู้ในการศึกษาและการทำงานจะขอบคุณอย่างยิ่ง

เอกสารที่คล้ายกัน

ทิศทางหลักและวิธีการวิจัยการตลาด แนวคิด การจำแนก และโครงสร้างของตลาด การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐ Khakassia ดำเนินการวิจัยการตลาดและวิเคราะห์ข้อมูลที่ได้รับ

ภาคเรียนที่เพิ่ม 10/08/2010


การวิจัยการตลาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การวิจัยความต้องการและความชอบของผู้บริโภคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ การตลาดของวัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและก่อสร้าง การสื่อสารการตลาดเบื้องต้น ประเภทของโฆษณาที่ใช้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

บทคัดย่อ เพิ่มเมื่อ 11/18/2009


ทิศทางหลักและวิธีการวิจัยการตลาด แนวคิด การจำแนก และโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์ การแบ่งส่วนและลักษณะกำลังการผลิตของภาคอสังหาริมทรัพย์ โอกาสทางการตลาดและความเสี่ยง การประเมินสภาวะการแข่งขันและอุปสรรคทางการตลาด

ภาคเรียนที่เพิ่ม 05/27/2014


โครงสร้างการตลาด ระบบข้อมูล, การศึกษาวิธีการวิจัยแบบละเอียด เชิงพรรณนา และแบบไม่เป็นทางการ โฮลดิ้ง การวิเคราะห์การตลาดตลาดอสังหาริมทรัพย์: การเชื่อมต่อ ความจุ และการแบ่งส่วนตลาด สถานะของการแข่งขันและอุปสรรค

ภาคเรียนที่เพิ่ม 10/08/2010


แนวคิดและสาระสำคัญของการวิจัยการตลาด การพัฒนาแผนการรวบรวมข้อมูล การสำรวจและตั้งคำถามเป็นขั้นตอนหลักในการรวบรวมข้อมูลในการวิจัยการตลาด สาระสำคัญและประเภทของการกำกับดูแลการตลาด การวิจัยตลาดโปรแกรมป้องกันไวรัส

ภาคเรียนที่เพิ่ม 03/12/2015


พื้นฐานทางทฤษฎีการวิจัยผู้บริโภค กระบวนการวิจัยการตลาด การวิเคราะห์ทางสถิติของตลาดอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ของสาธารณรัฐ Khakassia ดำเนินการวิจัยการตลาดเกี่ยวกับความชอบของผู้บริโภคและการวิเคราะห์ข้อมูลที่ได้รับ

ภาคเรียนที่เพิ่ม 10/08/2010


แนวคิดและลักษณะสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ การตลาดในอสังหาริมทรัพย์: ประเด็นสำคัญ การประเมินและวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปในปี 2552 กิจกรรมทางการตลาดของบริษัท "อเวรา เรียลเอสเตท" การวิเคราะห์ขั้นตอนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในครัสโนยาสค์

ภาคเรียนที่เพิ่มเมื่อ 09/26/2010

การวิจัยการตลาดเป็นหนึ่งในหน้าที่พื้นฐานของการตลาด การวิจัยการตลาดเป็นการระบุ รวบรวม วิเคราะห์ เผยแพร่ และการใช้ข้อมูลอย่างเป็นระบบและมีวัตถุประสงค์เพื่อปรับปรุงประสิทธิภาพในการระบุและแก้ไขปัญหาทางการตลาด (โอกาส)

การวิจัยการตลาดเกี่ยวข้องกับการตัดสินใจในทุกด้านของกิจกรรมทางการตลาด การวิจัยมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาสภาพแวดล้อมภายในและภายนอกองค์กร พื้นฐานสำหรับการจัดประเภทการวิจัยการตลาดของสภาพแวดล้อมภายนอกคือการแบ่งตามวัตถุประสงค์ของการวิจัยในเป้าหมายและการตลาด การวิจัยการตลาดเป้าหมาย (การวิจัยผู้บริโภค สินค้า คู่แข่ง ฯลฯ) ดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหาเฉพาะขององค์กร เช่น การระบุกลุ่มตลาดเป้าหมาย การวิจัยตลาดดำเนินการเพื่อศึกษาพารามิเตอร์หลักของตลาด ซึ่งจะมีลักษณะเฉพาะผ่านระบบเชิงปริมาณและ ตัวชี้วัดคุณภาพ(ตารางที่ 1).

ตารางที่ 1 - พื้นที่หลักของการวิจัยตลาด

ประเภทของการวิจัยการตลาด	ทิศทางหลัก
การศึกษาความต้องการ	ศึกษาปริมาณ โครงสร้าง และพลวัตของอุปสงค์ การวิจัยความต้องการและความชอบของผู้บริโภค การศึกษาความยืดหยุ่นของอุปสงค์
กำลังศึกษาข้อเสนอ	ศึกษาปริมาณ โครงสร้าง และพลวัตของอุปทาน การศึกษาศักยภาพการผลิตและวัตถุดิบของข้อเสนอ การศึกษาความยืดหยุ่นของอุปทาน
ศึกษาราคา	ศึกษาระดับราคาในตลาด การศึกษาพลวัตของราคาสำหรับ ช่วงเวลาหนึ่งเวลา; ศึกษาแนวโน้มราคาหลัก
การวิจัยทางการตลาด	การศึกษาสถานการณ์ที่พัฒนาขึ้นในตลาดภายใต้อิทธิพลของปัจจัยที่ก่อให้เกิดการเชื่อมต่อดังต่อไปนี้: อุปทานของสินค้า อุปสงค์สำหรับสินค้า ความสมดุลของตลาด ขนาดของตลาด ฯลฯ
ศึกษากระบวนการที่เกิดขึ้นในตลาด	วิจัยลักษณะตลาด แนวโน้ม กิจกรรมทางธุรกิจความสามารถทางการตลาดและส่วนแบ่งของ บริษัท การวิจัยตลาด ฯลฯ

เพิ่มความเกี่ยวข้องในบริบทของการฟื้นตัวหลังยุคโลก วิกฤตเศรษฐกิจรับประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้รับผลกระทบมากที่สุดประการหนึ่งจากสภาพที่เป็นอยู่ ในขณะเดียวกันก็จำเป็นต้องเริ่มต้นด้วยคำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์และพิจารณาคุณสมบัติของตลาดที่กำลังศึกษาอยู่

พิจารณาความเข้าใจสมัยใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียและลักษณะของการตีความ พื้นฐานพื้นฐานสำหรับคำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์คือ ประมวลกฎหมายแพ่ง RF ซึ่งหมายถึง อสังหาริมทรัพย์ (อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์) วัตถุต่อไปนี้: ที่ดิน, แปลงดินใต้ผิวดินและทุกสิ่งที่เกี่ยวโยงกับที่ดินอย่างแน่นหนา กล่าวคือ วัตถุที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้โดยไม่มีความเสียหายต่อวัตถุประสงค์อย่างไม่สมส่วน รวมทั้งอาคาร สิ่งปลูกสร้าง วัตถุที่กำลังก่อสร้าง สิ่งของที่เคลื่อนย้ายไม่ได้ก็รวมถึงประธานด้วย การลงทะเบียนของรัฐอากาศและ เรือเดินทะเล, เรือเดินสมุทร , วัตถุอวกาศ ทรัพย์สินอื่นอาจถูกจัดประเภทเป็นอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย

ในบทความนี้ เราพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้มาจากมุมมองของกฎหมาย แต่ตามคำจำกัดความที่นำมาใช้ในวรรณคดีมืออาชีพด้านเศรษฐศาสตร์และการตลาด - สิ่งเหล่านี้คือที่ดินและทุกสิ่งที่เชื่อมโยงอย่างแน่นหนาซึ่งการเคลื่อนไหวคือ เป็นไปไม่ได้หากปราศจากการทำลายหรือสูญเสียหน้าที่การงาน ตามคำจำกัดความนี้ อสังหาริมทรัพย์ตามแหล่งกำเนิด แบ่งออกเป็น: วัตถุเทียม (อาคาร) ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่ไม่ใช่เชิงพาณิชย์ ธรรมชาติ (ธรรมชาติ) ซึ่งหมายถึงแผ่นดิน

พิจารณาหมวดอสังหาริมทรัพย์นี้ (ตารางที่ 3)

ตารางที่ 3 - การจำแนกประเภทของอสังหาริมทรัพยฌ

ในทางปฏิบัติ มีความแตกต่างระหว่างแนวคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์ในฐานะวัตถุ (วัตถุ) และความซับซ้อนของความสัมพันธ์ทางเศรษฐกิจ กฎหมาย และสังคม ซึ่งจัดให้มีขั้นตอนพิเศษในการกำจัดทรัพย์สินและความมั่นคงของสิทธิเป็นพิเศษ ดังนั้นจึงเป็นเรื่องปกติที่จะแยกแยะแนวคิดสี่ประการของอสังหาริมทรัพย์ (รูปที่ 1)

รูปที่ 1 แนวคิดด้านอสังหาริมทรัพย์สี่ประการ

อสังหาริมทรัพย์อยู่ในหมวดหมู่ของสินค้า มันสามารถทำหน้าที่เป็นทั้งสินค้าอุปโภคบริโภค (อพาร์ทเมนต์, อาคาร, สิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่ใช่อุตสาหกรรม) และในฐานะผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรม (อาคาร, อาคาร, โรงงานอุตสาหกรรม) ในขณะเดียวกัน วัตถุอสังหาริมทรัพย์ก็มีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างจากสินค้าอื่นๆ (ตารางที่ 4)

ตารางที่ 4.- ลักษณะทั่วไปวัตถุอสังหาริมทรัพย์

ลักษณะ	คำอธิบาย
คุณประโยชน์	ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อในพื้นที่ที่อยู่อาศัยหรืออุตสาหกรรมในความสะดวกสบายและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมของสถานที่ในศักดิ์ศรี ฯลฯ ประโยชน์ของวัตถุจะถูกกำหนดโดยลักษณะเช่นขนาดของสถานที่รูปแบบการจัดสวนของบริเวณโดยรอบ พื้นที่ ที่ตั้ง ฯลฯ
ตำแหน่งที่แน่นอน	เป็นตัวกำหนดเอกลักษณ์ของทรัพย์สินแต่ละแห่ง ส่วนใหญ่จะกำหนดลักษณะทางเศรษฐกิจและตำแหน่งทางการตลาด
เอกลักษณ์ (เอกลักษณ์)	วัตถุอสังหาริมทรัพย์แต่ละชิ้นมีลักษณะเฉพาะบางอย่างที่แตกต่างจากวัตถุอื่นๆ เท่านั้น
สององค์ประกอบ	วัตถุอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ประกอบด้วยสององค์ประกอบ - ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (โครงสร้าง) สำหรับ ประเภทต่างๆอสังหาริมทรัพย์และต่างๆ ภาวะเศรษฐกิจอัตราส่วนของส่วนประกอบเหล่านี้ทั้งในแง่มูลค่าและทางกายภาพอาจแตกต่างกัน
สิ้นเปลือง	แบบธรรมชาติไม่กิน รักษาตลอดอายุขัย
ความทนทาน	ในทางทฤษฎี โลกมีอายุที่ไม่จำกัดและไม่เสื่อมสภาพ อาคารและสิ่งปลูกสร้างมีอายุการใช้งานที่จำกัดเมื่อเทียบกับที่ดิน อย่างไรก็ตาม เมื่อเทียบกับสินค้าอื่นๆ ส่วนใหญ่แล้ว อาคารและโครงสร้างค่อนข้างทนทาน
พื้นฐาน	อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่ไม่สามารถสูญหาย ถูกขโมย หรือแตกหักได้ภายใต้สภาวะปกติ

การหมุนเวียนของอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับสินค้าอื่น ๆ ดำเนินการในตลาดและเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับการดึงดูดเงินทุนและแรงงานทางการเงิน ในขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดที่มีทรัพยากรจำกัด ผู้ขายและผู้ซื้อ พิจารณาความเข้าใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของผู้เขียนหลายๆ คน (ตารางที่ 5)

ตารางที่ 5. - แนวคิดของตลาดอสังหาริมทรัพย์

	นิยามของตลาดอสังหาริมทรัพย์
V.A. Goremykin	เป็นชุดของความสัมพันธ์ระหว่างองค์กรและเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นวิธีการแจกจ่ายที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้าง และทรัพย์สินอื่นๆ ระหว่างเจ้าของและผู้ใช้ วิธีการทางเศรษฐกิจขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานที่แข่งขันได้
S.V. Grinenko	นี่คือกลไกที่รวมผลประโยชน์และสิทธิ การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์
N. ยา Kolyuzhnova, อ.ยาคอบสัน	นี่คือระบบของการกระทำและกลไกสำหรับการทำธุรกรรมหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือระบบย่อยของตลาดเศรษฐกิจทั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการหมุนเวียนของสิทธิในอสังหาริมทรัพย์
เค.ไอ.ซาโฟโนว่า I. A. Andreeva	นี่คือความซับซ้อนของความสัมพันธ์ที่เกี่ยวข้องกับการสร้างวัตถุอสังหาริมทรัพย์ใหม่กับการดำเนินงานที่มีอยู่ตลอดจนความสัมพันธ์ที่เกิดขึ้นระหว่างการดำเนินการต่างๆ ที่ดำเนินการกับอสังหาริมทรัพย์
A.V. Sevostyanov	นี่คือภาคประชาชาติ เศรษฐกิจตลาดซึ่งเป็นชุดของวัตถุอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานทางเศรษฐกิจที่ดำเนินงานในตลาด กระบวนการทำงานของตลาด นั่นคือ กระบวนการสร้าง ใช้ และแลกเปลี่ยนวัตถุอสังหาริมทรัพย์และการจัดการตลาด และกลไกที่รับรองการทำงานของตลาด ( โครงสร้างพื้นฐานทางการตลาด)

มันสะท้อนถึงแก่นแท้ของตลาดนี้ได้อย่างเต็มที่ที่สุด และในขณะเดียวกัน คำจำกัดความของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดโดย A.V. Goremykin ก็ถูกนำเสนอในรูปแบบที่เข้าถึงได้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโครงสร้างที่แตกแขนงและขึ้นอยู่กับ ป้ายต่างๆถูกแบ่งออกเป็นตลาดที่แคบกว่าจำนวนหนึ่ง (ตารางที่ 6)

ตารางที่ 6 - การจำแนกประเภทของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ป้ายจำแนก	ประเภทตลาด
ประเภทวัตถุ	ที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้าง สถานประกอบการ สถานที่ สิทธิในทรัพย์สิน วัตถุอื่นๆ
ภูมิศาสตร์ (อาณาเขต)	ท้องถิ่น เมือง ภูมิภาค ระดับชาติ โลก
วัตถุประสงค์การใช้งาน	สถานที่อุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย อาคารที่ไม่ใช่อุตสาหกรรม และสถานที่
ระดับความพร้อมในการดำเนินงาน	สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่ อยู่ระหว่างการก่อสร้าง การก่อสร้างใหม่
ประเภทผู้เข้าร่วม	ผู้ขายและผู้ซื้อรายบุคคล ผู้ค้าปลีก เทศบาล,องค์กรการค้า
ประเภทธุรกรรม	ซื้อ ขาย ให้เช่า จำนอง สิทธิในหน่วยเงิน
อุตสาหกรรม ของ	โรงงานอุตสาหกรรม สิ่งอำนวยความสะดวกทางการเกษตร อาคารสาธารณะ และอื่นๆ
ประเภทกรรมสิทธิ์	สิ่งอำนวยความสะดวกของรัฐและเทศบาลเอกชน
วิธีการทำธุรกรรม	ประถมศึกษาและมัธยมศึกษา จัดระเบียบและไม่มีการรวบรวมกัน แลกเปลี่ยนและขายหน้าเคาน์เตอร์ แบบดั้งเดิมและโต้ตอบ

การดำเนินการต่อไปนี้ดำเนินการในตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยใช้กลไกตลาด:

• - ด้วยการเปลี่ยนแปลงความเป็นเจ้าของ - การซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ มรดก; บริจาค; แลกเปลี่ยน; รับรองการปฏิบัติตามภาระผูกพัน (การรับรู้วัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองหรือยึด);
• - มีการเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบของเจ้าของบางส่วนหรือทั้งหมด - การแปรรูป; สัญชาติ; การเปลี่ยนแปลงองค์ประกอบของเจ้าของรวมถึงการแบ่งทรัพย์สิน การล้มละลาย (การชำระบัญชี) ของหน่วยงานทางเศรษฐกิจด้วยการขายทรัพย์สินของเจ้าของ
• - ไม่เปลี่ยนกรรมสิทธิ์ - ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (การขยาย, การสร้างใหม่, การก่อสร้างใหม่); จำนำ; เช่า; โอนไปยังการจัดการทางเศรษฐกิจหรือ การจัดการการดำเนินงาน, สำหรับการใช้งานฟรี, ในการจัดการความไว้วางใจ ฯลฯ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีอิทธิพลอย่างมากต่อทุกด้านของสังคมผ่านหลายหน้าที่ (ภาพที่ 2)

รูปที่ 2.- หน้าที่หลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์

เพิ่มฟังก์ชันหลักอีกสามฟังก์ชันที่มีอยู่ในทุกตลาด - การควบคุม การกระตุ้น การกำหนดราคา ตัวกลาง การให้ข้อมูล และการทำให้ปลอดเชื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ฟังก์ชั่นเพิ่มเติม- การลงทุน การค้าและสังคม หน้าที่ทางการค้าคือการสร้างมูลค่าผู้บริโภคของอสังหาริมทรัพย์และทำกำไรจากเงินลงทุน ฟังก์ชั่นการลงทุนช่วยให้คุณประหยัดและเพิ่มทุนโดยการลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์. หน้าที่ทางสังคมคือการกระตุ้นความเข้มข้นของงานของประชาชนที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

การทำงานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการเนื่องจากการกระทำของอาสาสมัครซึ่งรวมถึง: ผู้ขาย ผู้ซื้อ สมาชิกมืออาชีพ(สถาบันและไม่ใช่สถาบัน) (รูปที่ 7)

ตารางที่ 7 วิชา (ผู้เข้าร่วม) ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

1. ผู้ขาย (เจ้าของบ้าน): เจ้าของทรัพย์สิน (ถูกกฎหมายและ บุคคล); ผู้สร้าง (นักพัฒนา); หน่วยงานที่ได้รับอนุญาตจากหน่วยงานท้องถิ่น ฯลฯ	2. ผู้ซื้อ (ผู้เช่า): นิติบุคคลและบุคคล นักลงทุนและผู้ถือหุ้น; ร่างกาย รัฐบาลควบคุมเป็นต้น
วิชา (ผู้เข้าร่วม) ตลาดอสังหาริมทรัพย์
สมาชิกมืออาชีพ
3. ผู้เข้าร่วมสถาบัน (เป็นตัวแทนของผลประโยชน์ของรัฐ): สำนักงานศาลและพรักาน; ร่างการจดทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับพวกเขา รัฐบาลกลางและ หน่วยงานอาณาเขตการปกครองการพัฒนาเมือง การจัดการที่ดิน และการใช้ที่ดิน หน่วยงานตรวจสอบทางเทคนิค ไฟไหม้ และการตรวจสอบอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการกำกับดูแลการก่อสร้างและการดำเนินงานของอาคารและโครงสร้าง ฯลฯ	4. ผู้เข้าร่วมที่ไม่ใช่สถาบัน (ที่ทำงานในเชิงพาณิชย์): ผู้รับเหมาก่อสร้าง; หน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานประเมินผล สำนักงานกฎหมาย; ธนาคาร; หน่วยงานจำนอง; บริษัท ประกันภัย; สื่อ ฯลฯ

เนื่องจากมีความเฉพาะเจาะจง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงมีคุณลักษณะหลายอย่างที่แตกต่างจากตลาดอื่นๆ ที่แสดงในตารางที่ 7

ตารางที่ 8. คุณสมบัติของตลาดอสังหาริมทรัพย์

	ลักษณะ
รองรับหลายภาษา	- ความไม่สามารถเคลื่อนที่ได้แน่นอน - ราคาขึ้นอยู่กับสถานที่
ประเภทการแข่งขัน	- ไม่สมบูรณ์, ผู้ขายน้อยราย; - ผู้ซื้อและผู้ขายจำนวนน้อย - การควบคุมราคามีจำกัด - การเข้าสู่ตลาดต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก
ความยืดหยุ่น ข้อเสนอ	ต่ำ เมื่ออุปสงค์และราคาเพิ่มขึ้น อุปทานเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย
ลักษณะของอุปสงค์	อุปสงค์เป็นรายบุคคลและไม่สามารถแลกเปลี่ยนกันได้
ระดับการเปิดกว้าง	- ธุรกรรมเป็นส่วนตัว - ข้อมูลสาธารณะมักจะไม่สมบูรณ์และไม่ถูกต้อง ซึ่งทำให้ยากต่อการประเมินสถานการณ์ของตลาด
ความสามารถในการแข่งขันของผลิตภัณฑ์	- ถูกกำหนดโดยสิ่งแวดล้อมเป็นส่วนใหญ่ สภาพแวดล้อมภายนอก, อิทธิพลของพื้นที่ใกล้เคียง; - ความจำเพาะของความชอบส่วนบุคคลของผู้ซื้อ
เงื่อนไขการแบ่งเขต	- ควบคุมโดยกฎหมายแพ่งและที่ดิน โดยคำนึงถึงน้ำ ป่าไม้ สิ่งแวดล้อม และสิทธิพิเศษอื่นๆ - การพึ่งพาอาศัยกันมากขึ้นของเอกชนและความเป็นเจ้าของในรูปแบบอื่น ๆ
การลงทะเบียนของการทำธุรกรรม	ความซับซ้อน ข้อจำกัด และเงื่อนไขทางกฎหมาย
ราคา	รวมถึงมูลค่าของวัตถุและสิทธิ์ที่เกี่ยวข้อง

ดังนั้นจึงกำหนดได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ครอบครองสถานที่พิเศษในระบบเศรษฐกิจของประเทศใด ๆ ทำหน้าที่เป็นหมวดหมู่แบบบูรณาการที่ซับซ้อน โดยผสมผสานความสนใจและรูปแบบต่างๆ ของกิจกรรมของอาสาสมัครเข้าไว้ด้วยกัน อิทธิพลที่หลากหลาย - จากเศรษฐกิจสู่สังคม หน้าที่หลายอย่างที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศโดยรวม ในเวลาเดียวกัน ความเกี่ยวข้องที่เพิ่มขึ้นของการวิจัยการตลาดของตลาดนี้เป็นเรื่องปกติสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาค ซึ่งเป็นลักษณะเฉพาะของการวางแนวบังคับ ไม่เพียงแต่กับสภาพท้องถิ่นเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสถานการณ์ทั่วไปในประเทศด้วย

ในอสังหาริมทรัพย์ เราสามารถแยกแยะได้ สามสายการวิจัยหลัก:

• การวิจัย / ทบทวนตลาดโดยรวมหรือแยกส่วน
• การวิจัยโครงการก่อสร้าง (วัตถุ พื้นที่ ฯลฯ) ในทุกกลุ่มของตลาดอสังหาริมทรัพย์
• การวิจัยและวิเคราะห์อ็อบเจ็กต์อสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่/ดำเนินการกับแต่ละเซ็กเมนต์

การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ดำเนินการ สามวิธีที่แตกต่างกัน:

1. การวิจัยตลาดโดยใช้วิธีการวิจัยโต๊ะแบบคลาสสิก
2. การวิจัยตลาดโดยการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ
3. การวิจัย ผู้บริโภคที่มีศักยภาพ(มักจะดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์สินเฉพาะเพื่อชี้แจงลักษณะผู้บริโภคหรือประเมินความต้องการของตลาด)

บริษัท ANTEMA จากผลงานของบริษัทมุ่งเน้นไปที่การประยุกต์ใช้วิธีการวิจัยทั้งสามวิธีที่ซับซ้อน ซึ่งสัมพันธ์กับโครงการเฉพาะหรือส่วนต่างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

การวิเคราะห์ปรากฏในรูปแบบของการศึกษาพึ่งพาอาศัยกันสามฉบับที่ยืนยันและส่งเสริมซึ่งกันและกัน ซึ่งทำให้เจ้าของ/นักลงทุนมีภาพที่สมบูรณ์ที่สุดเกี่ยวกับตลาดของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจและแนวโน้มของตลาด

งานวิจัยหลักที่ดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญ Antema:

1. การระบุและวิเคราะห์โซนอิทธิพลของโครงการ / วัตถุอสังหาริมทรัพย์

• เส้นทางคมนาคมหลัก
• การตั้งถิ่นฐานหลัก
• การกำหนดความหนาแน่นและจำนวนประชากรในเขตอิทธิพล

2. การวิเคราะห์โครงการ / คุณสมบัติและที่ตั้ง

2.1 การวิเคราะห์ ลักษณะทางกายภาพโครงการ/วัตถุอสังหาริมทรัพย์ ปัจจัยที่จำกัดศักยภาพการใช้งานเว็บไซต์:

• ภูมิประเทศของที่ตั้ง
• รูปทรงของพื้นที่ที่ตั้งโครงการ/ทรัพย์สิน
• ความพร้อมใช้งานและลักษณะของถนนทางเข้า
• การปรากฏตัวของวัตถุธรรมชาติและที่มนุษย์สร้างขึ้นบนเว็บไซต์ / เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ / วัตถุที่ จำกัด การใช้งาน
• การให้บริการด้านการสื่อสาร
• ข้อจำกัดการวางผังเมือง (ระดับความสูง เส้นสีแดง เส้นมุมมอง ฯลฯ)

2.2 การวิเคราะห์โครงการที่มีอยู่/วัตถุอสังหาริมทรัพย์:

• การกำหนดลักษณะสำคัญของผู้บริโภค
• การกำหนดลักษณะเชิงคุณภาพและทางเทคนิคหลัก
• คำจำกัดความของโครงการ/ประเภททรัพย์สิน

2.3 การวิเคราะห์การคมนาคมขนส่ง คนเดินเท้า และการมองเห็นที่เข้าถึงได้

2.4 การวัดปริมาณรถและคนเดินถนนตามเส้นทางข้างเคียงเพื่อกำหนดปริมาณศักยภาพ กลุ่มเป้าหมายสำหรับอาคารพาณิชย์

2.5 การวิเคราะห์สภาพแวดล้อมในทันทีของโครงการ/คุณสมบัติ ลักษณะของอาคารโดยรอบ:

• การสำรวจและคำอธิบายของสภาพแวดล้อมที่มีอยู่
• วางแผนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม
• การก่อสร้างถนน
• การวิเคราะห์แผนการพัฒนาและการสร้างวัตถุขึ้นใหม่ในสภาพแวดล้อมใกล้เคียงโดยอาศัยข้อมูลเกี่ยวกับใบอนุญาตเบื้องต้นที่มีอยู่ ข้อมูลจากสื่อและโอเพ่นซอร์สอื่นๆ การสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ

3. การวิเคราะห์ส่วนต่างๆ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์

3.1 การวิเคราะห์ทุกส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ทำเล แนวโน้มการพัฒนา:

• การรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเกี่ยวกับข้อเสนอที่มีอยู่ ลักษณะและการจำแนกประเภทของวัตถุที่เสนอ
• วัตถุที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โครงการที่นำเสนอในตลาดเปิด
• ระดับอัตราค่าเช่าและราคาขาย พื้นที่ว่าง (การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญ)

4. การวิเคราะห์การใช้งานที่ดีที่สุดของโครงการ / อสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาแนวคิดที่ขยายใหญ่ขึ้นสำหรับการพัฒนาอาณาเขตที่วิเคราะห์โดยรวม

4.1 การระบุจุดแข็ง จุดอ่อน โอกาส และภัยคุกคามของกรณีการใช้งานต่างๆ สำหรับไซต์

4.2 การวิเคราะห์ความเข้ากันได้ของกรณีการใช้งานต่างๆ สำหรับไซต์

4.3 การก่อตัวของแนวคิดของการพัฒนาเว็บไซต์ตามการใช้งานที่ดีที่สุด

4.5 การกำหนดผลผลิตสูงสุดของพื้นที่เพื่อการใช้งานที่หลากหลายความสมดุลของอาณาเขต

4.6 ลักษณะของผู้ซื้อ/ผู้เช่าที่มีศักยภาพ

4.7 การจัดทำประมาณการอัตราค่าเช่า/ราคาขายของสถานที่ในอนาคตตามแนวคิดที่พัฒนาขึ้น

5. สัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญกับผู้เล่นชั้นนำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มตลาดที่ศึกษา

• การจำแนกกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ศึกษาในพื้นที่ทำเล
• การประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญของปริมาณตลาดสำหรับกลุ่มที่ศึกษา
• พื้นที่ที่มีแนวโน้มของการก่อสร้างใหม่ พื้นที่ของการพัฒนามวลชน
• โครงการที่ดำเนินการและวางแผนสำคัญที่ประกาศในตลาด
• ผู้เชี่ยวชาญประเมินทำเลและประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่แนะนำสำหรับการก่อสร้าง
• แบบจำลองผู้เชี่ยวชาญของวัตถุ - ประเภทของอสังหาริมทรัพย์สำหรับแต่ละส่วน, ปริมาณ

6. การสำรวจผู้บริโภคที่มีศักยภาพในทุกกลุ่มตลาดที่ศึกษา

• สำรวจศักยภาพผู้บริโภคเพื่อกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพตามแนวคิด
• สำรวจศักยภาพผู้บริโภคเพื่อกำหนดประเด็นหลัก / สถานที่ที่มีความเข้มข้นของกลุ่มเป้าหมาย
• การเตรียมและดำเนินการสำรวจกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพ
• การประมวลผลและการวิเคราะห์ผลลัพธ์ที่ได้รับ

7. การรับนายหน้าพื้นที่ค้าปลีกและความบันเทิงสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

• การก่อตัวของรายชื่อผู้เช่าสมอ
• การก่อตัวของรายชื่อผู้เช่าที่มีศักยภาพของโซนบันเทิง
• การก่อตัวของรายชื่อผู้เช่าพื้นที่ค้าปลีก
• การกำหนดความสนใจของผู้เช่าที่มีศักยภาพในโครงการ (ทดสอบแนวคิดเกี่ยวกับผู้เช่าที่มีศักยภาพรวมถึงผู้เช่าหลัก)
• การก่อตัวของอัตราค่าเช่าที่คาดการณ์และราคาขายที่เกี่ยวข้องกับรายชื่อผู้เช่าที่เกิดขึ้น

8. ดำเนินการวิเคราะห์ทางเศรษฐศาสตร์โดยละเอียดเกี่ยวกับแนวคิดที่พัฒนาแล้วและการพัฒนาแบบจำลองทางเศรษฐกิจของโครงการ/ทรัพย์สิน

9. การพัฒนาร่างข้อกำหนดอ้างอิงสำหรับการพัฒนาโครงการสถาปัตยกรรมเพื่อการพัฒนาไซต์