Uvod

Prijave

Bibliografija

Uvod

Među elementima tržišnog gospodarstva posebno mjesto zauzimaju nekretnine koje djeluju kao sredstvo proizvodnje (zemljište, upravne, industrijske, skladišne, trgovačke i druge zgrade i prostori, kao i drugi objekti) te objekt ili predmet potrošnje ( zemljište, stambene zgrade, vikendice, stanovi, garaže). Nekretnine su temelj osobne egzistencije građana i služe kao temelj gospodarskog djelovanja i razvoja poduzeća i organizacija svih oblika vlasništva. U Rusiji se aktivno formira i razvija tržište nekretnina i sve je veći broj građana, poduzeća i organizacija uključenih u transakcije nekretninama.

Nekretnine su glavni predmet rasprave prilikom privatizacije državne i općinske imovine, najma nestambenih prostora te kupnje i prodaje stambenih prostora. Pojavio se sloj novih vlasnika nekretnina kako u sferi osobne potrošnje tako iu mnogim područjima poduzetničkog djelovanja. Formirane komercijalne strukture koje djeluju na tržištu nekretnina.

Razvija se djelatnost domaćih i stranih investitora za koje je od velike važnosti stjecanje zajamčenih prava korištenja zemljišta i pravna zaštita njihovih interesa. Počnite se razvijati lokalni zakon regulacija nekretnina.

U ovom radu također ću pokušati razmotriti različite aspekte odabira doma i koji su čimbenici prioriteti pri odabiru doma, koja je “fer cijena” za stanovanje prema kupcima i neka druga pitanja.

Pojam nekretnine i njezine vrste

Pojam "nekretnina" pojavio se u Rusiji u 17. stoljeću, ali nigdje nema točne definicije. Prema Građanski zakonik RF na nepokretne stvari ( nekretnina, nekretnine) uključuje zemljišne čestice, podzemne čestice, izolirane vodne površine i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte koji se ne mogu premještati bez nerazmjerne štete za njihovu namjenu, uključujući šume, višegodišnje nasade, zgrade, građevine. U nepokretne stvari spada i predmet državna registracija zračna i pomorska plovila, plovila unutarnje plovidbe, svemirski objekti.

Druga imovina se također može klasificirati kao nekretnina prema zakonu. Tako se, na primjer, poduzeće u cjelini kao imovinski kompleks također priznaje kao nekretnina. Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, poduzeće se ne smatra subjektom, već izravno objektom građanskih prava. Poduzeće kao cjelina ili njegov dio može biti predmet prodaje, zaloga, najma i drugih poslova koji se odnose na osnivanje, promjenu i prestanak stvarnih prava. Poduzeće se također može naslijediti.

Do ekonomske karakteristike nekretnine se mogu pripisati svojoj rijetkosti (nema apsolutno identičnih nekretnina); trošak susjednog zemljišta, zgrada (na primjer, izgradnja opasne proizvodnje); teritorijalna obilježja (promjena teritorijalnih preferencija može povećati vrijednost nekretnine bez fizičkih promjena), namjena (u pravilu se ne može promijeniti bez značajnih troškova).

Nekretnine se dijele na tri glavne vrste: zemljište, stambeni prostor i nestambeni prostor.

Ovisno o vrsti namjene nekretnine se dijele na one koje služe za stanovanje (kuće, vikendice, stanovi), za komercijalne djelatnosti(hoteli, poslovne zgrade, trgovine i dr.), za industrijske potrebe (skladišta, tvornice, tvornice i sl.), za poljoprivredne (farme, vrtovi) i posebne namjene (škole, crkve, bolnice, rasadnici, starački domovi i dr. .).

Tržište nekretnina: pojam, subjekti i čimbenici formiranja

Tržište - način interakcije između prodavača i kupaca; ukupnost postojećih i potencijalnih kupaca proizvoda. Nekretnine su posebna roba, jer svojim karakteristikama nisu karakteristične za druga dobra. Tržište nekretnina je skup odnosa oko poslovanja s nekretninama (prodaja, kupnja, zakup, zalog itd.).

Glavna obilježja tržišta nekretnina su:

· lokalna priroda tržišta nekretnina (smanjenje broja mogućih transakcija zbog specifične lokacije);

Jedinstvenost svih parcela (podrazumijeva razliku u cijenama);

niska likvidnost nekretnine u usporedbi s drugom robom (zbog potrebe uključivanja pravnih institucija u transakcije);

nesklad između visoke cijene i financijskih mogućnosti kupaca, što u većini slučajeva zahtijeva zajam;

· Varijacije u cijenama zbog nepotpune informiranosti prodavača i kupaca.

Prema funkcionalnoj namjeni objekata, tržište nekretnina se dijeli na 4 glavne komponente:

tržište zemljišta (zemljišne parcele),

tržište nekretnina,

tržište nekretnina,

tržište industrijskih nekretnina.

Također možete istaknuti tržište nedovršenih objekata i hotelskih usluga.

Glavni subjekti tržišta nekretnina, uz vlasnike i korisnike nekretnina (koji mogu biti fizičke osobe i pravne osobe) su: banke, građevinske organizacije (izvođači), tvrtke za nekretnine, odvjetnička društva, osiguravajuća društva, komisije za upravljanje imovinom, zavodi za tehnički inventar, arbitražni sud, javnobilježnički uredi, porezna inspekcija.

S razvojem tržišta nekretnina javila se potreba za procjeniteljskim poslovima. Procjeniteljska djelatnost je djelatnost osobe (procjenitelja) koja podliježe licenciranju, a sastoji se u utvrđivanju, u odnosu na predmet procjene, posebnim pravilima i metodama, tržišne ili druge vrijednosti nekretnine.

Slobodni prijenos vlasništva nad nekretninama omogućuje razvoj tržišta nekretnina. Treba napomenuti da je prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije potrebna obvezna ovjera transakcija nekretnina. Započelo je stvaranje udruga vlasnika kuća (udruga vlasnika kuća radi zajedničkog djelovanja).

Općenito, formiranje domaćeg tržišta nekretnina može se okarakterizirati sljedećim čimbenicima:

Makroekonomska nestabilnost (nemoguće predvidjeti propisi, čije je usvajanje određeno političkom situacijom).

Inflacija. S jedne strane opada investicijska aktivnost i razvoj normalnog sustava hipotekarnog kreditiranja, as druge strane, zbog ograničene dostupnosti likvidnijih i isplativijih područja za ulaganje u nekretnine, ulaganja u nekretnine su atraktivna.

zamutiti zakonodavni okvir.

Nedostatak posebnih službi za prikupljanje i analizu informacija, što informacijski prostor čini neprozirnim.

Niska profesionalnost sudionika na tržištu nekretnina (malo radnog iskustva, nesigurnost zakonodavnog okvira).

Neravnomjeran razvoj segmenata tržišta nekretnina (najmasovnije je tržište nekretnina).

Prelaskom Rusije u tržišni odnosi nekretnine postaju roba, a tržište nekretnina uzima sve više maha. Nesigurnost vlasništva nad zemljištem, inflacija i drugi gore navedeni čimbenici uzimaju danak razvoju rusko tržište nekretnina.

Trenutno stanje moskovskog tržišta nekretnina

Analizirajući dinamiku cijena novih zgrada u Moskvi tijekom prošle godine, stručnjaci primjećuju: krajem 2009. godine cijena stanova u novim zgradama značajno je porasla. Općenito, cijene novih zgrada u Moskvi za godinu su porasle za 6,7% u dolarima i 14,2% u rubljama. Do prosinca 2009. cijena ponude u mnogim objektima dosegla je 180 tisuća rubalja po četvornom metru, a ta je oznaka bila najviša u posljednjih nekoliko godina.

Prvi su rasprodani stanovi u novogradnjama ekonomske klase; Kao što je praksa pokazala, mali stanovi u modernim novim zgradama u Moskvi su u velikoj potražnji, čak i ako pričamo ne o središnjim četvrtima glavnog grada. Stanovi u Marfinu i Južnom Tushinu, koji su bili ponuđeni na prodaju po cijeni od 75-100 tisuća rubalja, pronašli su svoje vlasnike u fazi izgradnje kuća. Danas su takvi prijedlozi, ako se i pojave, već po cijeni iznad 100 tisuća kuna po kvadratu. I upravo s "ispiranjem" najlikvidnijih ponuda za novogradnje stručnjaci tvrtke za nekretnine "NDV-Nedvizhimost" pripisuju prošlogodišnji rast cijena stanova.

Analitičari su krajem 2008. najavili nadolazeću nestašicu stanova. Danas postaje jasno da su prognoze potvrđene: prošle godine programeri nisu ušli na tržište s novim projektima, već su sve svoje napore usmjerili na dovršetak izgradnje prethodno započetih kuća. Osim toga, oko 80% novih zgrada u Moskvi zamrznuto je u fazi pred-projekta, pod utjecajem teške ekonomske situacije.

P: Što kupac može očekivati ​​od tržišta?

Početak 2010. godine obilježila je činjenica da su znakovi nedostatka stambenog prostora bili vrlo jasni. Obim komercijalne i društvene izgradnje naglo je pao, a danas kupcima nije tako lako pronaći prazan stan u novoj zgradi u Moskvi na prikladnom području. Osim toga, u Moskvi je rekonstrukcija starih stambenih blokova praktički prestala.

Gospodarska situacija napravila je svoje prilagodbe shemi interakcije između gradske uprave i investitora. Ako je ranije izgradnju stanova za one koji su na čekanju i za stanovnike kuća koje se ruše dijelom financirala uprava, a dijelom ulagači ulagali za provedbu socijalnih programa, sada se mehanizam promijenio. Posljednjih godina investitori radije plaćaju novcem, pa će izvanproračunski izvor punjenja općinskog fonda uskoro presušiti. Financije koje dolaze od investitora nemaju namjenu i vrlo brzo će grad morati preuzeti gotovo 100% moskovskih društvenih novogradnja (dok je ranije udio grada bio u rasponu od 30% do 50% financiranja).

U nadolazećoj godini za kapitalna izgradnja planira se potrošiti 204 milijarde rubalja, a samo 17% tih sredstava bit će usmjereno na stambene programe. Gradske vlasti namjeravaju financirati izgradnju 56 novih kuća, a najveći dio stanova u njima bit će osiguran korisnicima i stanovnicima "hruščovki" predviđenih za rušenje.

Časopisi Forbes i Expert objavili su ocjene najvećih ruskih tvrtki, koje se razlikuju kako po veličini uzorka tako i po kriterijima odabira tvrtki. Ako je ocjena časopisa Expert uključivala SVE najveće tvrtke u Rusiji, onda je časopis Forbes uključio samo one tvrtke čije dionice nisu kotirane na burzi. Prije svega, ovi su zatvoreni dionička društva, društva s ograničenom odgovornošću i grupe društava vodeći opći posao i pod kontrolom zajedničkog vlasnika. U okviru predstavljenog rejtinga časopisa Forbes, tvrtke su rangirane prema prihodima ostvarenim u 2006. godini. Podatke o prihodima dale su same tvrtke.

Prema ocjeni časopisa Forbes, prvo mjesto u području industrijske i infrastrukturne izgradnje zauzeo je Globalstroy-engineering, jedan od sudionika projekta Sahalin-2, u području stambene izgradnje Don-stroy, SU-155. i Glavstroy (uzeo 2 3, 4 mjesta u ocjeni časopisa Expert, respektivno).

Ocjena Expert-400 uključuje 22 građevinske tvrtke i jednu tvrtku za nekretnine - Miel-Real Estate. Forbesov rejting uključuje 19 tvrtki i 3 tvrtke za nekretnine - Miel nekretnine, Inkom i MIAN.

Rezultati ankete Metrinfo.Ru

Popularno mišljenje: cijena je važnija od marke

Online magazin za nekretnine Metrinfo.Ru sociološka istraživanja na temu kupnje kuće na primarnom tržištu.

Prvo su Moskovljani upitani: “Molim vas, zamislite situaciju u kojoj ćete kupiti stan. Ti kažeš:

sve bi radili sami (pronašli odgovarajući smještaj, izradili dokumentaciju....);

koristio bi pomoć poznanika ili prijatelja;

koristiti usluge privatnog brokera;

biste li otišli u agenciju za nekretnine?

6% ispitanih Moskovljana odabralo je agenciju za nekretnine;

3% bi samostalno kupilo novu zgradu;

1% bi koristilo pomoć prijatelja i poznanika;

% vjerovali bi privatnom posredniku;

% bi otišao "na drugu stranu".

Zatim je postavljeno sljedeće pitanje: “Zamislite da ste morali izabrati: kupiti kuću od velika tvrtka s poznatim imenom, ali malo skupljim ili s nepoznatim, ali jeftinijim? Koju ćete tvrtku odabrati? Istodobno je pojašnjeno da obje tvrtke jamče kupcu pravnu čistoću transakcije.

4% odabralo je nepoznatu tvrtku;

3% odlučilo se za poznatu tvrtku;

2% bi postupilo drugačije;

1% je bilo teško odgovoriti na ovo pitanje.

Popularno mišljenje: 30-60 tisuća rubalja. - cijena raspoloživog brojila

Kolika bi trebala biti cijena "narodnog" stanovanja. Internetski časopis za nekretnine Metrinfo.Ru o tome je izravno pitao stanovnike Moskve. Provedeno je sociološko istraživanje koje je počelo pitanjem: „Kolika bi trebala biti cijena četvorni metar u Moskvi postati dostupan građanima?”. Ponuđeno je nekoliko opcija za ovu vrijednost.

Rezultati ankete bili su sljedeći:

Do 30 tisuća rubalja navelo je 20% ispitanika;

60 tisuća rubalja odabralo je 44%;

80 tisuća rubalja - 31%;

više od 80 tisuća rubalja - 5%.

Popularno mišljenje: kako popusti utječu na odluku kupca?

“Mislite li da su popusti prava ušteda ili trikovi prodavača? Ili možda nemaju pravi ekonomska korist, ali potaknuti na kupnju? ”, - takvo kićeno pitanje postavljeno je ljudima. Pa, da se ne bi zbunili, ponuđeni su odgovori:

Popusti su prava ušteda;

Popusti su trikovi prodavača;

Popusti nemaju stvarnu ekonomsku korist, već poticaj za kupnju.

% ispitanika (nešto manje od polovice sudionika ankete) smatra da su popusti trikovi prodavača koji uvijek i svugdje izvlače potpunu korist za sebe;

% smatraju da popusti nemaju stvarnu ekonomsku korist, ali dapače, mogu postati poticaj za kupca;

% su uvjereni da su popusti prava ušteda;

% imaju drugačije mišljenje;

% je bilo teško odgovoriti.

Popularno mišljenje: 6 hektara u blizini Moskve bolje je od turske obale

Časopis Metrinfo.ru proveo je sociološko istraživanje na ovu temu. Postavljeno je pitanje: „Zamislite, molim vas, situaciju - imate određenu količinu novca i imate izbor - kupiti kuću u predgrađu ili za isti novac, ali stanovanje u inozemstvu. Što biste radije?"

2% ispitanika kupilo bi kuću u predgrađu (razlika u odnosu na prošlogodišnju brojku je samo 0,5%)

2% - kupili bi kuću u inozemstvu;

6% bilo je teško odgovoriti.

Popularno mišljenje: tko želi živjeti na vrhu?

"Biste li vi osobno željeli živjeti u višekatnici?" - pitali su se stanovnici Moskve.

Ne - odgovorilo nam je 58% ispitanika;

Da – reklo je 42% ispitanika.

Potom su oni koji bi željeli živjeti u visokoj zgradi upitani na kojem bi katu željeli živjeti. Ispostavilo se da:

3% je impresionirano visinom od 1 do 9 katova;

9% - naseljeno na brojevima od 10 do 19 katova;

9% - preferirani okviri od 20 do 29 katova;

9% ispitanika odabralo je raspon od 30 do 40 katova;

4% - pristaju živjeti na bilo kojem katu.

Popularno mišljenje: Moskovljani nisu spremni prijestolnicu promijeniti u predgrađa

Za početak, pitali smo općenito pitanje Jeste li zadovoljni životnim uvjetima?

„Ne“ – odgovorilo je 37,7% ispitanika;

„Da“ – kaže 62,3% ispitanika.

Zatim je uslijedilo drugo pitanje: „Biste li pristali zamijeniti (bez financijskih troškova) svoj stan u Moskvi za duplo veći stan, ali u Moskovskoj regiji? (od 15 do 30 km od MKAD-a)”. Objasnimo zašto smo odabrali takvu udaljenost od Moskve: u ovoj zoni cijene su otprilike dva puta niže nego u Moskvi. Bliže Moskvi - troškovi se povećavaju, a predložena operacija se više ne može provesti.

Evo kako su sudionici ankete odgovorili na ovo pitanje:

“Definitivno da” - 1,8%;

“Radije da nego ne” - 5,3%;

“Radije ne nego da” - 17,5%;

"Definitivno - ne" - 75,4%.

Popularno mišljenje: nekretnine će uštedjeti novac

“Jeste li čuli da su tijekom krize stanovi u Moskvi počeli pojeftinjivati?”, postavljeno je prvo pitanje sudionicima ankete.

Ne, prvi put čujem za to - reklo nam je 55 posto ispitanika.

Da, čuo sam (a) - potvrđeno 45%.

Sljedeće pitanje je bilo: “Ranije (prije krize) se smatralo vrlo isplativim ulagati u nekretnine, a sada? Kako misliš?".

Da, korisno je, - tako je odgovorilo 56% sudionika ankete;

ne, nije isplativo - reklo je 14%;

30% je bilo teško odgovoriti.

tržište nekretnina

“Osim nekretnina, ljudi radije čuvaju ušteđevinu na bankovnim računima od inflacije, čuvaju gotovinu, kupuju nakit, kupuju udjele u tvrtki. Što mislite koji je najbolji način?" - pitali su se dalje Moskovljani. Evo izgleda koji smo dobili:

na bankovni račun - izjasnilo se 27,1%;

u nekretninama - 25,7%;

u dionicama poduzeća - 14,3%

u plemenitim metalima, kamenju - 11,4%;

Nemam štednju - 4,7%;

u gotovini - 2,9%;

ostalo - 7,1%;

bilo je teško odgovoriti - 7,1%.

Rezultati ankete studenata Financijske akademije (17-19 godina)

Anketirano je 50 studenata. Postavljeno je 16 pitanja. I evo rezultata.

3.Kolika bi trebala biti cijena kvadratnog metra u Moskvi da bi postao pristupačan građanima? Ponuđeno je nekoliko opcija za ovu vrijednost.

· Do 30 tisuća rubalja

31-60 tisuća rubalja

61-80 tisuća rubalja

· više od 80 tisuća rubalja

7.Ako da, na koji kat biste se željeli smjestiti (na pitanje su odgovorili samo oni koji su na prethodni odgovorili potvrdno).

· visina od 1 do 9 katova;

od 10 do 19 katova;

od 20 do 29 kata;

od 30 do 40 katova;

· "Definitivno da"

· "Radije da nego ne"

· "Vjerojatnije ne nego da"

· "Definitivno ne"

· na bankovni račun

u nekretninama

· u dionicama poduzeća

· Nemam ušteđevine

· u gotovini

drugo

· bilo teško odgovoriti

13. Vaš spol

14.Broj ljudi u obitelji

15.Što će vam biti prioritet pri kupnji stana

16.Navedite građevinske tvrtke koje poznajete.

Rezimirajući sve gore navedeno, može se izvući nekoliko zaključaka. Nekretnine uključuju objekte čije je kretanje nemoguće bez nerazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući šume, višegodišnje nasade, zgrade, građevine. Tržište nekretnina je skup odnosa oko poslovanja s nekretninama (prodaja, kupnja, zakup, zalog itd.). Slobodni prijenos vlasništva nad nekretninama omogućuje razvoj tržišta nekretnina. Prelaskom Rusije na tržišne odnose nekretnine postaju roba, a tržište nekretnina dobiva na zamahu. Naravno, i tržišna segmentacija i pozicioniranje proizvoda samo su alati kojima se postiže glavna zadaća - donošenje najbolje ekonomske odluke koja poduzetniku donosi maksimalan prihod. Njihovo značenje prvenstveno je u tome što fizička svojstva (kvaliteta) stvorenih (prodanih) predmeta odgovaraju njihovim ekonomskim obilježjima (cijena, prihod) i percepcijama potrošača o predmetima koji se prodaju. Do 2010. kupci su se počeli postupno vraćati na tržište: programeri su počeli regulirati tržište, smanjujući količine izgradnje.

Također možemo izvući zaključak o tome koji su faktori odlučujući pri kupnji kuće, posebno ekonomske klase.

Prijave

Poštovani ispitanici!

Naša organizacija provodi marketinška istraživanja kako bi identificirala preferencije kupaca pri odabiru i kupnji mobilnih nekretnina. Molimo vas da sudjelujete u anketi i odgovorite na pitanja postavljena u upitniku. Upitnik je anoniman, ne treba navoditi prezime, ime i patronim.

Unaprijed zahvaljujemo na pomoći!

1.“Zamislite, molim vas, situaciju da ćete kupiti stan. Ti kažeš:

· sve bi radili sami (pronašli odgovarajući smještaj, izradili dokumentaciju....);

· koristio bi pomoć poznanika ili prijatelja;

· koristiti usluge privatnog brokera;

· biste li otišli u agenciju za nekretnine?

2.Zamislite da morate birati: kupiti kuću od velike tvrtke poznatog imena, ali malo skuplje ili od nepoznate, ali jeftinije? Koju ćete tvrtku odabrati? Obje tvrtke jamče kupcu pravnu čistoću transakcije.

3.Kolika bi trebala biti cijena kvadratnog metra u Moskvi da bi postao pristupačan građanima?

· Do 30 tisuća rubalja

31-60 tisuća rubalja

61-80 tisuća rubalja

· više od 80 tisuća rubalja

4.“Mislite li da su popusti prava ušteda ili trikovi prodavača? Ili možda nemaju stvarnu ekonomsku korist, ali potiču ljude na kupnju?

· Popusti su prava ušteda;

· Popusti su trikovi prodavača;

· Popusti nemaju stvarnu ekonomsku korist, već poticaj za kupnju.

.Zamislite, molim vas, situaciju - imate određenu količinu novca i imate izbor - kupiti kuću u predgrađu ili za isti novac, ali stanovanje u inozemstvu. Što biste radije?

6."Biste li vi osobno željeli živjeti u višekatnici?"

.Ako da, na kojem biste katu željeli ostati?

· visina od 1 do 9 katova;

od 10 do 19 katova;

od 20 do 29 kata;

od 30 do 40 katova;

· pristati živjeti na bilo kojem katu.

8.Jeste li zadovoljni životnim uvjetima?

9.Biste li pristali zamijeniti (bez financijskih troškova) svoj stan u Moskvi za duplo veći stan, ali u moskovskoj regiji? (od 15 do 30 km od MKAD-a)

· "Definitivno da"

· "Radije da nego ne"

· "Vjerojatnije ne nego da"

· "Definitivno ne"

10.Jeste li čuli da su tijekom krize stanovi u Moskvi počeli pojeftinjivati?

11.Ranije (prije krize) se smatralo vrlo isplativim ulagati u nekretnine, a sada? Kako misliš?

.Osim nekretnina, ljudi radije čuvaju ušteđevinu na bankovnim računima od inflacije, čuvaju gotovinu, kupuju nakit, kupuju udjele u tvrtki. Što mislite koji je najbolji način?

· na bankovni račun

u nekretninama

· u dionicama poduzeća

· u plemenitim metalima, kamenju

· Nemam ušteđevine

· u gotovini

drugo

· bilo teško odgovoriti

13. Vaš spol

14.Broj ljudi u obitelji

15.Što će vam biti prioritet pri kupnji stana (složite brojeve prema vrijednostima 1 je najznačajniji, 8 je najmanje značajan):

· Cijena (koliko niska ili obrnuto visoka cijena opravdava sve, npr. niska opravdava moguće nedostatke)

· Sam stan (planiranje, renoviranje, ako postoji, čisto psihološke senzacije)

· Pogled sa prozora (koliko je prioritet, npr. odgovara li vam stan, kuća nije loša, ali pogled nije fontana, ili obrnuto, stan je prosječan, ali pogled je super)

· Kuća (sama kuća, susjedi, ulaz)

· Susjedstvo (koje je oko kuće, ima raznih mjesta ili parkova ili trgovina)

· Površina (infrastruktura, koliko je djeci bitna blizina vrtića i škole, ako ste se već odlučili npr. za vrt i školu i odgovaraju vam, spremni su na nekakvu ponudu da probiju na drugi kraj grada, gdje je sve drugačije i nema navigacije + prometna dostupnost centra i izlaza iz grada)

· Blizina metroa (nije bitno da li imate auto ili ne, ali pretpostavimo da ga nemate i postoji opcija da do metroa dođete pješice 10-15 minuta ili idete prijevozom)

· Likvidnost stana (ako bi ga npr. prodali, sada vam odgovara kao opcija, ali koliko će biti likvidan za 5 godina)

16.Navedite tvrtke koje poznajete u građevinskoj industriji.

Sociodemografski portret ispitanika

spol % od ukupnog broja muškaraca 66 žena 34 broj osoba u obitelji 223364445126472

Bibliografija

1. Građanski zakonik Ruske Federacije

2.

.

.

.

.

.

Podučavanje

Trebate li pomoć u učenju teme?

Naši stručnjaci će vam savjetovati ili pružiti usluge podučavanja o temama koje vas zanimaju.
Pošaljite prijavu naznačite temu upravo sada kako biste saznali o mogućnosti dobivanja konzultacija.

1. Plan implementacije Marketing istraživanje tržište nekretnina

   Predmet >> Marketing

   Potraga za njegovim komponentama koje utječu na kontrolirati Marketing istraživanje, na studija tržište nekretnina, posebno. Predmetni ... ZAKLJUČAK Dakle, dirigiranje Marketing istraživanje na tržište nekretnina složena je višeslojna...

2. Tržište nekretnina (10)

   Sažetak >> Financije

   Poduzetnici na primarni tržište nekretnina. Smanjenje rizika na tržište posebno kada se radi o nekretnina. Uspon uloge Marketing istraživanje na...

3. Marketing istraživanje potrošači tržište bankarske usluge

   Predmet >> Marketing

   ... na rezultate Marketing istraživanje potrošač tržište bankarske usluge, kao i pregledom pozicije Marketing bankovne pozicije na tržište ...

4. Vrste prijevara na tržište nekretnina te problem osiguranja sigurnosti transakcija

   Sažetak >> Ekonomija

   ... na tržište nekretnina počinjeno s pokušajima prijevare. Glavni rizici za potrošača na primarni tržište nekretnina... prijevara u vezi s privatizacijom nekretnina. Podaci Marketing istraživanje koje je provela Udruga posrednika nekretnina pokazala je...

5. Kratak Marketing istraživanje restoran tržište Moskva

   Članak >> Oglašavanje

   Kratak Marketing istraživanje restoran tržište Moskva Jurij Smirnov ... mišljenje, unatoč na Mnogo Marketing istraživanje dano tržište, možemo... investirati u kapital tržište. Kombiniranjem ulaganja u nekretnina s još malo...

Marketing istraživanje tržište nekretnina

Marketinška aktivnost ostaje jedan od najpopularnijih načina dobivanja dodatni prihod. U marketinškom smislu jedan od najtežih segmenata tržišta su nekretnine. Razlozi otežanog korištenja marketinških alata su čitav niz problema, od specifičnosti prodaje skupe robe i usluga s trajnom upotrebom do visoka konkurencija u segmentu prodaje. Sada je relevantno koristiti "kreativan", nestandardni pristup u promociji, koriste se događaji koji ne mogu samo generirati tok, već, na primjer, pozicionirati projekt. Također, promotivni događaji, sponzorstva, prodaja reklamnih mogućnosti i dalje su na snazi.

Na današnjem tržištu prodaje nekretnina, u jednoj ili drugoj mjeri, svi prodavači koriste četiri važne komponente kompetentne promocije proizvoda:

1) obavještavanje naručitelja o ponudi;

2) formiranje razumijevanja prijedloga;

3) uključenost klijenta;

4) izgradnja povjerenja u prodavača

Istina, integrirani marketinški pristup koji se temelji na razvoju svih komponenti u velikoj većini slučajeva nije uočen. Ali ono što je uvijek prisutno su istovrsni reklamni moduli sa fasadama objekta koji se prodaje, njegovim karakteristikama i kvadraturom u kojoj se prodaje te kontakt podacima prodavatelja.

Danas marketing na tržištu nekretnina nastoji klijentu prenijeti iste vrijednosti, koristeći iste poruke: ljepotu arhitekture, pogled s prozora, infrastrukturu objekta itd. Da bismo bili uspješni, danas Marketing na tržištu nekretnina treba promišljen odnos prema proizvodu, jasan arhitektonski brend, te koristi za klijenta (što proizvod čini korisnim i zanimljivim proizvođaču, proizvod je profitabilan, zanimljiv i koristan kupcu, tek tada će biti moguće govoriti o određenim mogućnostima promocije.Jasni „odgovori“ na pitanja budućih kupaca – to razlikuje marketinški pristup od proizvodnog. Analiza marketinga tržište uključuje sljedeće zadatke:

Opis promoviranog objekta (usluge)

Opis granica lokacije (mikro četvrti)

Proučavanje ponude analognih objekata

Proučavanje ekonomske prognoze za mikrodistrikt

Studija tržišnih subjekata (konkurenata)

Studija efektivne potražnje

Predviđanje obujma prodaje uz različite troškove oglašavanja

Marketing nekretnina kao vrsta proizvoda podrazumijeva organiziranje i provedbu aktivnosti za povećanje atraktivnosti nekretnine u očima ciljne skupine kojoj je nakon puštanja u promet namijenjena. Za pružanje učinkovito oglašavanje nekretnine u modernim uvjetima očito nedovoljno standardni set marketinške aktivnosti. Štoviše, uz profesionalan pristup, marketing se primjenjuje od samog početka rada na kreiranju nekretnine i nastavlja se kroz cijelo vrijeme životni ciklus objekt.

Nekretnine su posebna kategorija dobara čija je glavna značajka potražnja. Potražnja je u pravilu uvijek veća od ponude pa su nekretnine uvijek u cijeni. Može se činiti da u ovom slučaju nisu potrebni posebni originalni marketinški potezi za promociju. No, situacija se radikalno mijenja ako izvršimo elementarnu segmentaciju tržišta nekretnina i pogledamo ga iznutra. U svakom sektoru, bilo da se radi o stanu u panel kući, u visokoj zgradi, seoskoj kući, gradskoj kući ili penthouseu individualno planiranje njihove cijene i njihova konkurencija te zahtjevi za kvalitetom marketinških alata, unatoč prividnoj dobrobiti, svakim su danom sve veći.

Marketinški izazov prodavatelja nekretnina ne razlikuje se od algoritma bilo koje druge marketinške kampanje. Potrebno je utvrditi kako potencijalni kupac vidi objekt i pokušati tu viziju što točnije implementirati u projekt. Naravno, polje za kreativnost je ogromno, postoji jako puno ideja i algoritama za rješavanje problema, ali potrebno je točno odrediti opciju koja će dovesti do zajamčenog uspjeha i povećanja broja prodaja.

Situacija na tržištu nekretnina pridonosi poboljšanju marketinga i tjera graditelje, programere, trgovce nekretninama da budu sve inventivniji u metodama provedbe svojih projekata. Svaka tvrtka koja posluje na tržištu nekretnina aktivno pokušava namamiti kupce od svojih konkurenata, koristeći najnovije reklamne tehnologije i novi pristupi rješavanju i najjednostavnijih problema. Na primjer, za povoljnu prezentaciju stambenog kompleksa, bolje je koristiti fotografiju iz zraka - to će vam omogućiti da vidite novu četvrt iz ptičje perspektive, da ocijenite ne samo izgled i infrastrukturu područja. Konkurencija zahtijeva ne samo maksimalnu optimizaciju oglašavanja nekretnina, već i stvaranje sve više i više kreativne ideje, učinkovitije utječući na ciljanu publiku.

U tom smislu brendiranje i odnosi s javnošću (PR) postaju sve važniji marketinški alati u nekretninama.

Progresivne tehnologije brendiranja i imenovanja omogućuju stvaranje novih brend tvrtki i brend projekata. Mnoge tvrtke provode ozbiljna istraživanja o stvaranju i promociji imena marke, korporativni identitet, slogan, logo, sastavljanje brend knjige, izrada prezentacije i suvenirski proizvodi. Kako bi se kapitalizirali i privukli investitori, provode se ozbiljni radovi na rebrandingu, preimenovanju i restiliziranju ne samo za promicanje nekretnina, građevinarstva, razvojnih tvrtki, već i za promicanje pojedinačnih projekata.

Brendiranje i imenovanje stambenih kompleksa, trgovačkih i poslovnih centara, kao i individualnih kuća gotovo je obavezan atribut promicanja i poticanja prodaje u industriji nekretnina. Prekrasan brend za nekretninu ne samo da značajno utječe na prodaju, već i pojednostavljuje komunikaciju između prodavatelja i kupaca. Novi objekti ne dobivaju odmah svoje stalne adrese, a ponekad se čak i tijekom izgradnje mijenja numeracija kuća. Izvorno ime robne marke omogućuje realtoru od samog početka izgradnje kompanija za oglašavanje za prodaju i izbjeći nesporazume s potencijalnim kupcima.

Tržište nekretnina je vrlo financijski intenzivno područje gospodarske aktivnosti, tako da oglašavanje nekretnina postaje učinkovitije ne samo zbog komponente brendiranja, već i zbog elementa reputacije PR-a (PR - Public Relations). Promicanje nekretnina aktivno uključuje reputacijske atribute robnih marki, kreativna rješenja i odnos pun povjerenja. Od PR-smjera nemali značaj zauzimaju odnosi s investitorima (IR - Investment Relations) i odnosi s državnim agencijama (GR - Government Relations). Velike i mnoge srednje razvojne tvrtke aktivno surađuju s velikim investitorima i državnim agencijama, što je vrlo važno za utjecaj na savezne i regionalne financijske tokove.

Kreativni PR igra važnu ulogu u oglašavanju nekretnina. Međutim, kreativnost je vrijedna samo ako pomaže u prodaji. Čak i najviše originalne ideje, strategije, božanstveno lijepi dizajni bit će beskorisni ako ne odgovaraju situaciji na tržištu i psihografskim karakteristikama ciljanu publiku. I obrnuto, reklamni oglas koji potrošaču najcjelovitije, emocionalno i uvjerljivo prenosi reklamnu poruku, značajno štedi novac na reklamnom plasmanu.

Korištenje suvremenih marketinških tehnologija od strane operatera na tržištu nekretnina dovelo je do pojave niza usluga koje pružaju tvrtke za nekretnine. Širina raspona usluga, bilo zakonska registracija promet, procjena nekretnina, poslovanje sa vrijednosni papiri, odnosno razvoj investicijskih projekata i sustava upravljanja ovisi o strategiji i specijalizaciji posrednika. Uz visoko specijalizirana poduzeća postoje i ona koja teže stalnoj diverzifikaciji svoje djelatnosti.

Mnoge od tih tvrtki imaju specijalizirane marketinške odjele i odjele. Razvijaju koncepte oglašavanja za nekretnine i proučavaju ciljanu publiku, određujući optimalnu cijenu Marketinške komunikacije za provedbu reklamnih kampanja.

Oglašavanje nekretnina sastoji se od dva dijela - izrade kreative i postavljanja na oglasne medije. Najučinkovitiji mediji za oglašavanje nekretnina su televizija, vanjsko oglašavanje, tiskani mediji i internet.

Ostvarenje ciljeva oglašavanja obvezuje sve strukturne jedinice poduzeća da rade zajedno. Prilikom izrade plana oglašavanja razlikuju se primarni i sekundarni ciljevi. Glavni cilj mora biti formuliran u pisanom obliku kako bi se postupno dorađivao, ako je potrebno, bez pogrešaka. Bez jasno definiranog cilja nemoguće je uspješno provoditi aktivnosti oglašavanja i točno odrediti njihov rezultat. Svrha promotivnih aktivnosti može biti kratkoročna, srednjoročna i dugoročna. Definiranje cilja je dugotrajan, složen i praktički ne uvijek u potpunosti izvediv zadatak. Postavljeni cilj mora biti realan, ostvariv u određenom roku i određenim sredstvima. Postavljanje ciljeva eliminira pogreške u izradi i distribuciji medija za oglašavanje. Ona je putokaz svakom izvođaču, otvara potreban prostor njegovoj stvaralačkoj inicijativi. Ovisno o ponudi i potražnji, plan predviđa promotivne aktivnosti za određeni proizvod ili uslugu.

U razvijenim zemljama, tvrtke provode planiranje promotivnih aktivnosti nakon izrade svog godišnjeg budžeta. Široki spektar reklamne usluge razne agencije i tvrtke omogućuju vam da provedete gotovo sve namjere u ovom području. Nažalost, ovaj oblik nije uvijek prihvatljiv za ruski poduzetnici budući da u malim poduzećima planiranje godišnjeg proračuna nije uvijek moguće zbog nestabilnosti ekonomske situacije i stalna promjena zakoni i porezi. Osim toga, postoje poteškoće u proizvodnji i postavljanju reklama. S tim u vezi, preporučljivo je planirati oglašavanje u četiri faze.

U prvoj fazi poželjno je uključiti voditelje glavnih odjela u izradu plana oglašavanja uz izravno sudjelovanje predstavnika odjela za oglašavanje, ako postoji. Prvo se utvrđuje popis roba ili usluga koje zahtijevaju oglašavanje.

U drugoj fazi planiranja za svaki proizvod ili uslugu određuju se vrste reklamnih namjena, mediji i vrijeme oglašavanja u njima. Istodobno, potrebno je uzeti u obzir mogućnost izrade dodatnih promidžbenih materijala za ovaj događaj. Preporučljivo je identificirati nekoliko opcija za oglašavanje u medijima (glavnu i nekoliko rezervnih). Zatim odjel za oglašavanje ili stručnjak za oglašavanje ima zadatak pripremiti informacije o publikacijama, medijima, približnoj količini poruka, njihovoj cijeni i vremenu distribucije. Na temelju primljenih informacija određuju se određene publikacije, mediji, vrijeme objavljivanja oglasnih poruka, izračunavaju se troškovi za njih. Sav obavljeni posao omogućuje nam izradu nacrta plana oglašavanja.

U trećoj fazi utvrđuju se stvarne dimenzije Novac koji se može koristiti za oglašavanje. Ovisno o dodijeljenim sredstvima, nacrt plana se usklađuje. Ako se ne dodijeli dovoljno sredstava, tada se planom može promijeniti učestalost oglašavanja, smanjiti prostor objave ili promijeniti izdanje, vrijeme emitiranja oglasne poruke i sl.

U četvrtoj fazi planiranja, konačno usklađivanje potrebe za oglašavanjem sa stvarnim mogućnostima za određeno razdoblje(tromjesečje, godina). Bolje je razviti plan za godinu, jer. daje jasnu ideju o potrebi tvrtke za oglašavanjem, igra pozitivnu ulogu u primanju prijedloga za oglašavanje od medija ili izložbenih odbora. U ovom slučaju potrebno je minimalno vrijeme za procjenu potrebe za predloženim promaknućem. Ako u poduzeću nije razvijen plan oglašavanja, tada se u pravilu vrši nasumični odabir i nasumično postavljanje oglašavanja, što smanjuje njegovu učinkovitost i povećava troškove oglašavanja.

Ciljevi RC-a mogu biti vrlo različiti:

¨ uvođenje novih dobara i usluga na tržište;

¨ poticanje prodaje robe ili povećanje obujma prodaje usluga;

¨ prebacivanje potražnje s jednog proizvoda (usluge) na drugi;

¨ stvaranje povoljnog imidža poduzeća (tvrtke) i robe;

¨ osiguranje stabilnosti ideja kupaca i partnera o proizvodu ili poduzeću (tvrtci).

Trajanje reklamne kampanje ovisi o cilju, karakteristikama objekta oglašavanja, opsegu kampanje. Razvoj reklamna kampanja uključuje:

1. Analiza situacije

¨ Kratki opis status quo

¨ kratak opis ciljnih tržišta

¨ ciljevi tržišnog djelovanja

¨ što želimo postići u odnosu na svijest potrošača

a) Koncept proizvoda (skup korisnih svojstava proizvoda sa stajališta potrošača)

Stupanj i vrsta zahvaćenosti

b) Ciljana publika

Osnovni, temeljni

sekundarni

c) Masovni mediji (mediji)

tradicionalni (načela rada s medijima, karakteristike odabranih medija)

elementi sadržaja

moto i tekst (struktura, argumentacija, slika)

likovni elementi

vizualno (u oglasima, reklamama, prodajnim mjestima)

Merchandising nekretnina je jedan od načina promocije, a podrazumijeva organizaciju izloga u objektu, kao i načine vizualnog prezentiranja njegovih prednosti, počevši od vanjske atraktivnosti objekta. Za stvaranje pozitivnog dojma kod potencijalnog klijenta izrađuju se pokazne makete objekta, tlocrti, interaktivni modeli prostorija. Brošure, brošure, video prezentacije sadrže specifičnosti objekta, opis njegovih konkurentskih prednosti, komercijalne uvjete i sve potrebne informacije za posrednike i kupce. Ovi promotivni materijali imaju jedan stil, logo, zajednička tema te stvoriti pozitivnu sliku o objektu i njegovom prodavatelju.

Učinkovito integrirano korištenje različitih marketinških aktivnosti, uključujući PR, oglašavanje nekretnina i merchandising, omogućuje vam postizanje značajnih rezultata u razvoju i provedbi projekta. Integrirani pristup u marketingu nekretnina usmjeren je ne samo na povoljna prodaja robu, ali također ima za cilj unaprijediti kulturu potrošača, njegovu razinu znanja o predmetu, te klijentu pruža povećanu psihološku udobnost prilikom sklapanja transakcije. To su glavni izgledi za razvoj marketinga nekretnina.

Kod nekretnina se može razlikovati tri glavne linije istraživanja:

• Istraživanja/pregledi tržišta u cjelini ili njegovih pojedinih segmenata
• Istraživanje građevinskih projekata (objekti, teritorija, itd.) u svim segmentima tržišta nekretnina
• Istraživanje i analiza postojećih / operativnih nekretnina sa svakim od segmenata

Istraživanje tržišta nekretnina, uglavnom provedeno tri različite metode:

1. Istraživanje tržišta klasičnim desk research metodama.
2. Istraživanje tržišta provođenjem stručnih razgovora.
3. Istraživanje potencijalnih potrošača (obično se provodi u odnosu na određenu nekretninu kako bi se razjasnile njezine potrošačke karakteristike ili procijenila njezina potražnja na tržištu).

Tvrtka ANTEMA se u svom radu fokusira na kompleksnu primjenu sve tri metode istraživanja, u odnosu na svaki konkretan projekt ili segment tržišta nekretnina.

Analiza se pojavljuje u obliku tri međusobno ovisne studije koje se međusobno potvrđuju i nadopunjuju, što vlasniku/investitoru daje najcjelovitiju sliku tržišta nekretnina segmenta od interesa i tržišne perspektive.

Glavni istraživački rad koji su proveli stručnjaci Antema:

1. Identifikacija i analiza zona utjecaja projekata / objekata nekretnina

• glavni prometni pravci
• glavna naselja
• određivanje gustoće i broja stanovništva u zoni utjecaja

2. Analiza projekata / nekretnina i lokacija

2.1 Analiza fizičke karakteristike projekti/nekretninski objekti. Čimbenici koji ograničavaju potencijalno korištenje stranice:

• teren lokacije
• oblik mjesta na kojem se nalazi projekt/nekretnina
• Dostupnost i karakteristike pristupnih cesta
• prisutnost prirodnih i umjetnih objekata na lokaciji/u sklopu projekata/objekata koji ograničavaju korištenje
• pružanje komunikacija
• urbanistička ograničenja (nadmorska visina, crvene linije, linije pogleda itd.)

2.2 Analiza postojećih projekata/nekretninskih objekata:

• određivanje glavnih karakteristika potrošača
• određivanje glavnih kvalitativnih i tehničkih karakteristika
• definicija projekta/klase svojstva

2.3 Analiza prometne, pješačke i vizualne dostupnosti

2.4 Mjerenje automobilskog i pješačkog prometa duž susjednih ruta kako bi se odredio opseg potencijalne ciljne publike za komercijalne građevinske projekte.

2.5 Analiza neposredna okolina projekti/nekretninski objekti. Karakteristike okolnih zgrada:

• pregled i opis postojećeg okoliša
• planirana stambeno-poslovna gradnja
• radovi na cesti
• analiza planova razvoja i rekonstrukcije objekata u neposrednom okruženju na temelju podataka o raspoloživim početnim dozvolama, informacija iz medija i drugih otvorenih izvora, stručnih razgovora

3. Analiza različitih segmenata tržišta nekretnina

3.1 Analiza svih segmenata tržišta nekretnina lokacijskog područja, trendovi razvoja:

• prikupljanje i analiza informacija o postojećem prijedlogu, karakteristikama i klasifikaciji predloženih objekata
• objekti u izgradnji, projekti predstavljeni na otvorenom tržištu
• visina zakupnine i prodajne cijene, prazne površine (stručna procjena)

4. Analiza najboljeg korištenja projekata / nekretnina i razvoj proširenog koncepta za razvoj analiziranog teritorija u cjelini

4.1 Identificirajte snage, slabosti, prilike i prijetnje razne opcije korištenje Stranice

4.2 Analiza kompatibilnosti različitih slučajeva korištenja Stranice

4.3 Formiranje koncepta razvoja Stranice na temelju najbolje upotrebe

4.5 Određivanje maksimalnog učinka područja različitih funkcionalnih namjena, ravnoteža teritorija

4.6 Karakteristike potencijalnih kupaca/zakupaca

4.7 Formiranje prognoziranih cijena najma/prodajnih cijena za buduće prostore u skladu s razvijenim konceptom.

5. Stručni razgovori s vodećim igračima na tržištu nekretnina u proučavanim segmentima tržišta

• klasifikacija proučavanih segmenata tržišta nekretnina lokacijskog područja
• stručna procjena obujma tržišta za proučavane segmente
• obećavajuća područja nove izgradnje, područja masovnog razvoja
• glavni realizirani i planirani projekti objavljeni na tržištu
• stručna procjena lokacije i vrste nekretnina preporučenih za izgradnju
• ekspertni model objekta - vrsta nekretnine za svaki od segmenata, obujam

6. Provođenje anketa potencijalnih potrošača u svim proučavanim segmentima tržišta

• Anketa potencijalnih potrošača kako bi se na temelju koncepta odredila potencijalna ciljna publika
• Anketa potencijalnih potrošača kako bi se odredile glavne točke / mjesta koncentracije ciljne publike
• Priprema i provođenje masovnih anketa potencijalne ciljne publike
• Obrada i analiza dobivenih rezultata

7. Predposredovanje maloprodajnih i zabavnih prostora za poslovne nekretnine

• Formiranje liste sidro zakupaca
• Formiranje liste potencijalnih zakupaca zone zabave
• Formiranje liste zakupaca prodajnog prostora
• Utvrđivanje interesa potencijalnih zakupaca za projekt (testiranje koncepta na potencijalnim zakupcima, uključujući sidrene zakupce)
• Formiranje prediktivnih najamnina i prodajnih cijena, u odnosu na formiranu listu najmoprimaca.

8. Provođenje detaljnog ekonomske analize razvijen koncept i razvoj ekonomskog modela projekta/nekretnine

9. Izrada nacrta projektnog zadatka za izradu arhitektonskog projekta za razvoj Lokacije

Problem proučavanja tržišta nekretnina je informacijski problem. Za procjenu obujma i strukture stambene ponude potrebno je dobiti podatke o tome koliko i kakvih prostora ima na tržištu, koliko i koji su u pripremi za puštanje u rad te koje nekretnine objekti su već pušteni u rad. Prema podacima o prodaji stanova može se suditi samo o ostvarenom dijelu potražnje.

Predmet istraživanja tržišta su trendovi i procesi razvoja tržišta, uključujući analizu promjena gospodarskih, znanstveno-tehničkih, demografskih, ekoloških, zakonodavnih i drugih čimbenika. Također se proučava struktura i geografija tržišta, njegov kapacitet, dinamika prodaje, tržišne barijere, stanje konkurencije, trenutna situacija, mogućnosti i rizici. N. V. Vidanov, Marketing i marketinška istraživanja, 4 (52), - kolovoz 2008., - str. 10

Glavni rezultati istraživanja tržišta nekretnina su predviđanja njegovog razvoja, procjena tržišnih trendova, identifikacija ključnih čimbenika uspjeha. Najviše učinkovite načine vođenje konkurentske politike na tržištu i mogućnost ulaska na nova tržišta. Provodi se segmentacija tržišta, tj. izbor ciljnih tržišta i tržišnih niša. Za donošenje informiranih odluka na bilo kojem tržištu potrebno je imati pouzdane, sveobuhvatne i pravovremene informacije. Sustavno prikupljanje, promišljanje i analiza podataka o problemima funkcioniranja tržišta nekretnina sadržaj je marketinškog istraživanja. Da bi bile učinkovite, ove studije prvo moraju biti sustavne; drugo, oslonite se na posebno odabrane informacije; treće, provoditi određene postupke prikupljanja, sažimanja, obrade i analize podataka; četvrto, koristiti alate posebno razvijene za potrebe analize. Dakle, marketinške aktivnosti grade se na temelju posebnih istraživanja tržišta i prikupljanja podataka potrebnih za njihovu provedbu. Tokovi ovih informacija uređeni su određenim istraživačkim postupcima i metodama. Zadržimo se na najvažnijim objektima istraživanja tržišta nekretnina.

Konjunktura i predviđanje tržišta nekretnina

Opći cilj istraživanja tržišta je utvrditi uvjete pod kojima se osigurava najpotpunije zadovoljenje potražnje stanovništva za dobrima ove vrste i stvaraju preduvjeti za učinkovitu prodaju proizvedenog stambenog prostora. Sukladno tome, primarni zadatak proučavanja tržišta nekretnina je analiza trenutnog odnosa ponude i potražnje, tj. tržišni uvjeti. Tržišni uvjeti su skup uvjeta pod kojima se trenutno odvijaju aktivnosti na tržištu. Karakterizira ga određeni omjer ponude i potražnje za nekretninama, kao i razina i omjer cijena.

Prikupljanje informacija najvažnija je faza u proučavanju tržišnih uvjeta. Ne postoji niti jedan izvor informacija o konjunkturi koji bi sadržavao sve informacije o procesima koji se proučavaju. Studija koristi različite vrste informacije dobivene iz raznih izvora. Razlikovati informacije: opće, komercijalne, posebne.

Opće informacije uključuju podatke koji karakteriziraju stanje na tržištu općenito, u skladu s razvojem industrije. Izvori njegovog primitka su podaci državne i industrijske statistike, službeni oblici računovodstva i izvješćivanja.

Komercijalne informacije - podaci izvađeni iz poslovna dokumentacija poduzeća, za prodaju od partnera po redu razmjena informacija. Tu spadaju: prijave i nalozi građevinske organizacije; materijali usluga istraživanja tržišta (materijali o kretanju prodaje, pregledi tržišta i dr.).

Posebne informacije su podaci dobiveni kao rezultat posebnih istraživanja tržišta (ankete stanovništva, kupaca, stručnjaka, izložbe i prodaje, tržni skupovi), kao i materijali istraživačkih organizacija. Posebne informacije imaju posebnu vrijednost jer sadrže informacije koje se ne mogu dobiti na drugi način. Stoga pri proučavanju tržišnih uvjeta posebnu pozornost treba posvetiti dobivanju opsežnih posebnih informacija.

Pri proučavanju tržišne situacije zadatak nije samo odrediti stanje tržišta u jednom ili drugom trenutku, već i predvidjeti vjerojatnu prirodu njegovog daljnjeg razvoja za najmanje jedno ili dva tromjesečja, ali ne više od godinu dana i pola, odnosno predviđanje.

Tržišna prognoza je znanstveno predviđanje izgleda razvoja potražnje, ponude proizvoda i cijena, koje se provodi u okviru određene metodologije, na temelju pouzdanih informacija, s procjenom njihove moguće pogreške. Prognoza se temelji na uzimanju u obzir obrazaca i trendova njegovog razvoja, glavnih čimbenika koji određuju ovaj razvoj, poštivanju stroge objektivnosti, savjesnosti u procjeni podataka i predviđanju rezultata. Izrada tržišne prognoze ima četiri faze: utvrđivanje predmeta prognoze; izbor metode predviđanja; proces razvoja prognoze; procjena točnosti prognoze.

Utvrđivanje predmeta predviđanja najvažnija je faza znanstvenog predviđanja. U praksi se često poistovjećuju pojmovi prodaje i potražnje, ponude i ponude proizvoda. tržišne cijene i prodajne cijene.

Pod određenim uvjetima takve su zamjene moguće, ali uz odgovarajuće rezerve i naknadnu prilagodbu rezultata prognoznih izračuna. Izbor metode prognoziranja ovisi o svrsi prognoze, razdoblju njezina vođenja, stupnju detaljnosti i dostupnosti početnih (osnovnih) informacija.

Proces izrade prognoze sastoji se od izvođenja izračuna koji se izvode ručno ili pomoću računalnih programa, nakon čega slijedi korekcija njihovih rezultata na visokokvalitetnoj, profesionalnoj razini. Procjena točnosti prognoze provodi se izračunavanjem njezine moguće greške. Stoga se rezultati prognoze praktički prikazuju u intervalnom obliku.

Tržišne prognoze klasificiraju se prema nekoliko kriterija. Što se tiče vremena izvedbe, razlikuju se: kratkoročne prognoze (od nekoliko dana do 2 godine); srednjoročne prognoze (od 2 do 7 godina); dugoročne prognoze (više od 7 godina). Razlikuju se ne samo po vremenu isporuke, već i po razini detalja i korištenim metodama predviđanja.

Prema suštini korištenih metoda razlikuju se skupine prognoza čija je osnova: ekstrapolacija niza dinamike; interpolacija dinamičkog niza - pronalaženje nedostajućih članova dinamičkog niza unutar njega; koeficijenti elastičnosti potražnje; strukturno modeliranje je statistička tablica koja sadrži grupiranje potrošača prema najznačajnijem obilježju, pri čemu je za svaku skupinu dana struktura potrošnje dobara. Promjenom strukture potrošača mijenja se i prosječna potrošnja i potražnja.

Na temelju toga izgrađena je jedna od metoda predviđanja: stručna procjena. Ova se metoda koristi na tržištima za nove proizvode, kada temeljne informacije nisu imale vremena da se formiraju, ili na tržištima za tradicionalne proizvode koji dugo nisu bili istraženi. Temelji se na anketi stručnjaka - kompetentnih stručnjaka; ekonomsko i matematičko modeliranje.

Rezultati analize predviđenih pokazatelja tržišnih uvjeta u kombinaciji s izvještajnim i planiranim podacima omogućuju unaprijed razvijanje mjera usmjerenih na razvoj pozitivnih procesa, otklanjanje postojećih i sprječavanje mogućih neravnoteža te se mogu dati u obliku različitih analitičkih dokumenata.

1. Konsolidirani pregled - dokument s generalizirajućim tržišnim pokazateljima. Analizirana je dinamika općih gospodarskih i industrijskih pokazatelja, posebni uvjeti konjunktura. Provedena je retrospektiva i dana prognoza tržišnih pokazatelja, istaknuti su najkarakterističniji trendovi i razotkrivena međusobna povezanost tržišnih uvjeta pojedinih tržišta nekretnina.

2. Tematski pregled konjunkture. Dokumenti koji odražavaju specifičnosti određenog tržišta. Najviše stvarne probleme, tipičan za niz objekata, odnosno problem pojedinog tržišta nekretnina.

3. Operativne informacije o tržištu. Dokument koji sadrži operativne podatke o pojedinim procesima tržišnih uvjeta. Glavni izvori operativnih podataka su podaci iz istraživanja stanovništva, stručna mišljenja specijalisti.

Opseg tržišta

Glavni zadatak istraživanja tržišta nekretnina je utvrditi kapacitet tržišta. Tržišni kapacitet je ukupna efektivna potražnja kupaca; mogući godišnji obujam prodaje nekretnina pri prevladavajućoj prosječnoj razini cijena. Kapacitet tržišta ovisi o stupnju razvijenosti tog tržišta, elastičnosti potražnje, o promjenama u gospodarskim uvjetima, razini cijena, kvaliteti i troškovima oglašavanja. Kapacitet tržišta karakterizira veličina potražnje stanovništva i vrijednost ponude na tržištu nekretnina. U svakom trenutku, tržište ima kvantitativnu i kvalitativnu sigurnost, tj. njegov obujam izražava se u troškovnim i fizičkim pokazateljima prodanih i kupljenih predmeta.

Treba razlikovati dvije razine kapaciteta tržišta: potencijalnu i stvarnu. Stvarni kapacitet tržišta je prva razina. Razina potencijala određena je osobnim i društvenim potrebama i odražava njima primjeren obujam provedbe. U marketingu se također koristi izraz tržišni potencijal. Stvarni kapacitet tržišta u nastajanju možda neće odgovarati njegovom potencijalnom kapacitetu. Izračun tržišnog kapaciteta mora biti prostorno-vremenski siguran.

Tržišni kapacitet se formira pod utjecajem mnogih čimbenika, od kojih svaki u određenim situacijama može stimulirati tržište i kočiti njegov razvoj, ograničavajući njegov kapacitet. Cijeli skup čimbenika može se podijeliti u dvije skupine: opće i specifične. Zajednički su društveno-ekonomski čimbenici koji određuju kapacitet tržišta: obujam i struktura ponude, uključujući reprezentativna poduzeća; raspon i kvaliteta pruženih prostorija; dostignuti životni standard i potrebe stanovništva; kupovna moć stanovništva; razina omjera cijena za robu; populacija; njegov socijalni i spolno-dobni sastav; stupanj zasićenosti tržišta; geografski položaj tržišta.

Specifični čimbenici određuju razvoj tržišta za pojedine objekte, a svako tržište može imati čimbenike karakteristične samo za njega. U tom slučaju određeni čimbenik po stupnju utjecaja može biti odlučujući za formiranje i razvoj ponude i potražnje za konkretnim stanovima. Skup čimbenika koji određuju razvoj ponude i potražnje u složenom su dijalektičkom odnosu. Promjena u djelovanju jednih čimbenika uzrokuje promjenu u djelovanju drugih. Značajka jednih čimbenika je da uzrokuju promjene i ukupnog kapaciteta i strukture tržišta, a drugih da, ne mijenjajući ukupni kapacitet tržišta, uzrokuju njegove promjene. U procesu istraživanja tržišta potrebno je objasniti mehanizam sustava čimbenika i izmjeriti rezultate njihova utjecaja na obujam i strukturu ponude i potražnje.

Identifikacija uzročno-posljedičnih veza na proučavanom tržištu provodi se na temelju sistematizacije i analize podataka. Sistematizacija podataka sastoji se u izradi grupiranih i analitičkih tablica, dinamičkih nizova analiziranih pokazatelja, grafikona, grafikona itd. Ovo je pripremna faza analize informacija za njihovu kvantitativnu i kvalitativnu procjenu. Obrada i analiza provodi se dobro poznatim metodama, a to su grupiranje, indeksiranje i grafičke metode, konstrukcija i analiza vremenskih serija. Uzročno-posljedične veze i ovisnosti utvrđuju se kao rezultat korelacijsko-regresijske analize vremenskih serija.

U konačnici, opis uzročno-posljedičnih odnosa uzrokovanih interakcijom razni faktori, omogućit će vam da izgradite razvojni model na tržištu i odredite njegov kapacitet. Model razvoja tržišta je uvjetni odraz stvarnosti i shematski izražava unutarnju strukturu i uzročne odnose ovog tržišta. Marketing u industrijama i područjima djelatnosti. Uč./ur. V.A. Aleksunina. Moskva: Marketing, 2001. - P.324.

Omogućuje korištenje sustava pokazatelja u pojednostavljenom obliku za karakterizaciju kvalitativne originalnosti razvoja svih glavnih elemenata tržišta u sadašnjoj fazi iu određenom vremenskom razdoblju u budućnosti. Formalizirani model razvoja tržišta predstavlja sustav jednadžbi koji pokriva njegove glavne pokazatelje. Za svako tržište sustav može imati različit broj jednadžbi i pokazatelja, ali u svakom slučaju mora uključivati ​​jednadžbe ponude i potražnje.

Sukladno tome, postoje tri komplementarna načina za razvoj prognoze.

Ispitivanje - otkrivanje mišljenja stanovništva, stručnjaka radi dobivanja procjena prediktivne prirode. Metode temeljene na upitnicima koriste se u slučajevima kada se iz više razloga obrasci razvoja procesa ne mogu odraziti u formalnom aparatu, kada potrebni podaci nisu dostupni.

1 Ekstrapolacija - nastavak trendova procesa u budućnosti, koji se odražavaju u obliku vremenskih serija i njihovih pokazatelja, na temelju razvijenih modela regresivnog tipa. Metode ekstrapolacije obično se koriste u slučajevima kada su informacije o prošlosti dostupne u dovoljnoj količini i kada su identificirani stabilni trendovi. Ova varijanta temelji se na hipotezi o nastavku prethodno utvrđenih trendova u budućnosti. Takva prognoza za predviđanje naziva se genetičkom i uključuje proučavanje ekonometrijskih modela.

2 Analitičko modeliranje - izgradnja i korištenje modela koji odražava unutarnje i vanjske odnose u tijeku razvoja tržišta. Ova skupina metoda koristi se kada postoji minimalan broj informacija o prošlosti, ali postoje neke hipotetske ideje o tržištu koje omogućuju razvoj modela i, na temelju toga, procjenu budućeg stanja tržišta i reproduciranje alternativnih opcija za njegov razvoj. Ovaj pristup predviđanju naziva se cilj.

Rezultat rada na utvrđivanju kapaciteta tržišta trebao bi biti pregled stanja tržišta i njegovih čimbenika, kao i prognoza razvoja tržišta, uzimajući u obzir trendove u utjecaju na unutarnje i vanjske čimbenike.

Segmentacija tržišta

Svako tržište u marketinškom smislu sastoji se od kupaca koji se međusobno razlikuju po svojim ukusima, željama i potrebama. Glavna stvar je da svi kupuju robu, vođeni različitim motivima. Stoga je potrebno shvatiti da će uz raznoliku potražnju, pa čak iu konkurentskom okruženju, svaki pojedinac drugačije reagirati na predloženu nekretninu. Vrlo je teško zadovoljiti potrebe svih potrošača bez iznimke, jer imaju određene razlike u potrebama. Na primjer, određeni broj potrošača preferira luksuzne stanove i spremni su platiti odgovarajuću cijenu, dok drugi imaju priliku kupiti stan prihvatljivih potrošačkih karakteristika po niskoj cijeni.

Detaljno istraživanje tržišta sugerira potrebu za njegovim razmatranjem. U tom smislu, kada planirate svoje poslovanje, potrebno je sagledati tržište kao diferenciranu strukturu ovisno o skupinama potrošača i svojstvima potrošača, što u širem smislu definira pojam segmentacije tržišta.

Segmentacija tržišta je, s jedne strane, metoda za pronalaženje dijelova tržišta i određivanje objekata na koje su usmjerene marketinške aktivnosti poduzeća. S druge strane, jest menadžerski pristup na proces odlučivanja poduzeća na tržištu, osnova za odabir prave kombinacije marketinških elemenata. Segmentacija se provodi kako bi se maksimiziralo zadovoljstvo kupaca, kao i racionalizacija troškova građevinske tvrtke za izradu programa izgradnje i puštanje u pogon gotovih objekata.

Objekti segmentacije su prije svega potrošači. Na poseban način istaknuti, s određenim zajedničkim obilježjima, čine segment tržišta. Segmentacija se odnosi na podjelu tržišta na segmente koji se razlikuju po svojim parametrima ili odgovoru na određene vrste aktivnosti na tržištu (oglašavanje, marketinške metode). Unatoč mogućnosti segmentiranja tržišta po različitim objektima, glavni fokus marketinga je na pronalaženju homogenih skupina potrošača koji imaju slične preferencije i na isti način reagiraju na marketinške ponude.

Segmentacija nije čisto mehanički proces. Da bi bio učinkovit, mora se provoditi uzimajući u obzir određene kriterije i znakove. Kriterij je način ocjene opravdanosti odabira određenog tržišnog segmenta za određeno poduzeće, a znak je način isticanja segmenta na tržištu.

Među nedostacima segmentacije su visoki troškovi povezani, primjerice, s dodatnim istraživanjem tržišta, s pripremom opcija za marketinške programe, osiguravanjem odgovarajućeg pakiranja, korištenjem različitih metoda distribucije.

Segmentacija ima prednosti i nedostataka, ali bez nje je nemoguće jer u moderna ekonomija svaki se proizvod može uspješno prodati samo određenim segmentima tržišta, ali ne i cijelom tržištu.

Znakovi za segmentaciju tržišta: geografski, demografski, socioekonomski, psihografski, bihevioralni.

Zemljopisna segmentacija uključuje podjelu tržišta na različite geografske cjeline: država, države, regije, županije, gradovi, zajednice, kao i veličina regije, gustoća naseljenosti i naseljenosti, klimatski uvjeti, udaljenost od proizvodnog poduzeća. Ova se značajka u praksi koristila ranije od ostalih, što je bilo zbog potrebe određivanja prostora poduzeća. Njegova je uporaba nužna kada na tržištu postoje klimatske razlike između regija ili značajke kulturnih, nacionalnih, povijesnih tradicija. Tvrtka može odlučiti poslovati u jednom ili više zemljopisnih područja, ili u svim područjima, ali uzimajući u obzir razlike u potrebama i preferencijama određene zemljopisom.

Demografska segmentacija sastoji se od podjele tržišta u grupe na temelju demografskih varijabli kao što su spol, dob, veličina obitelji, razdoblje obiteljskog života, razina prihoda, zanimanje, obrazovanje, vjera, rasa i nacionalnost. Demografske varijable najpopularniji su čimbenici koji se koriste za razlikovanje skupina potrošača. Jedan od razloga takve popularnosti je što su potrebe i preferencije, kao i intenzitet potrošnje, često usko povezani upravo s demografskim karakteristikama. Drugi razlog je taj što je demografske karakteristike lakše mjeriti nego većinu drugih vrsta varijabli. Čak iu slučajevima kada tržište nije opisano s demografskog gledišta (na primjer, na temelju tipova osobnosti), još uvijek je potrebno voditi s demografskim parametrima.

Psihografska segmentacija. U psihografskoj segmentaciji kupci se dijele u skupine na temelju društvene klase, stila života i karakteristika osobnosti. Pripadnici iste demografske skupine mogu imati vrlo različite demografske profile.

Segmentacija ponašanja. Segmentacija prema ponašanju dijeli kupce u skupine na temelju njihovog znanja, stavova, upotrebe proizvoda i reakcije na proizvod. Marketinški stručnjaci smatraju varijable ponašanja najprikladnijom osnovom za oblikovanje tržišnih segmenata.

Nakon podjele tržišta na zasebne segmente, potrebno je procijeniti stupanj atraktivnosti i odlučiti na koliko se segmenata tvrtka treba fokusirati, drugim riječima, odabrati ciljne tržišne segmente i razviti marketinšku strategiju.

Ciljani segment - jedan ili više segmenata odabranih za marketinške aktivnosti poduzeća. Istodobno, poduzeće mora, uzimajući u obzir odabrane ciljeve, odrediti snagu konkurencije, veličinu tržišta, odnose s kanalima distribucije, dobit i svoj imidž poduzeća.

Tržišni segmenti u kojima je poduzeće osiguralo dominantan i stabilan položaj obično se nazivaju tržišne niše. Stvaranje i jačanje tržišne niše, uključujući pronalaženje tržišnih prozora, osigurava se samo korištenjem metoda segmentacije tržišta. Nakon utvrđivanja ciljanog tržišnog segmenta, tvrtka mora proučiti svojstva i imidž nekretnina konkurenata i procijeniti položaj svog objekta na tržištu.

Stanje konkurencije i tržišne barijere

U tržišnoj ekonomiji poduzeća posluju u konkurentskom okruženju. Proučavajući potrošače, ne treba zaboraviti na konkurente. Glavni zadatak istraživanja konkurenata je prikupiti potrebne podatke za osiguranje konkurentska prednost na tržištu, kao i pronaći mogućnosti suradnje i suradnje s potencijalnim konkurentima. Marketing. uč. za sveučilišta / N.D. Eriashvili i dr. M .: Jedinstvo-Dana, 2000.-str.365

U tu svrhu, analizirajući snage i slabosti konkurenata, potrebno je prvo odgovoriti na sljedeća pitanja:

· Tko su glavni konkurenti Vaše tvrtke?

· Koliki je tržišni udjel vaše tvrtke i njenih glavnih konkurenata?

Koja je strategija konkurenta?

· Koje metode koriste konkurenti u borbi za tržište?

Što je financijsko stanje natjecatelji?

· Organizacijska struktura i upravljanje natjecateljima?

• Kakva je učinkovitost marketinških programa konkurenata (proizvod, cijena, prodaja i promocija, komunikacije)?

• Koja je vjerojatna reakcija konkurenata na marketinški program vaše tvrtke?

U kojoj su fazi životnog ciklusa vaš proizvod i konkurentski proizvod?

Prva faza studija natjecateljsko okruženje je procjena karakteristika tržišta na kojem poduzeće posluje ili namjerava djelovati. Zatim, trebali biste proučiti tko je pravi ili potencijalni konkurent. Konkurent - važan element infrastruktura marketinškog sustava, koja utječe na marketinšku strategiju poduzeća u odnosu na proizvod, dobavljače, posrednike, kupce. Proučavanje položaja konkurenata obuhvaća širok raspon pitanja i zahtijeva uključivanje značajne količine informacija. Preporučljivo je analizirati karakteristike glavnih konkurenata u sljedećim dijelovima: tržište, proizvod, cijene, promocija proizvoda na tržištu, organizacija prodaje i distribucije.

Proučavanje konkurentskog okruženja zahtijeva sustavno promatranje glavnih konkurenata, ne gubeći iz vida potencijalne konkurente. Svrsishodno je prikupljene podatke akumulirati u bazama podataka. Analiza informacija omogućuje stručnjacima da izvedu razumne procjene za svaki konkurentski čimbenik i karakteriziraju ga opći položaj poduzeća na tržištu u odnosu na njihove glavne konkurente.

Tržišne mogućnosti i rizici

Svaka bi tvrtka trebala biti sposobna prepoznati nove tržišne prilike. Potraga za tržišnim prilikama provodi se nakon procjene potencijala poduzeća i uzima u obzir stvarne mogućnosti poduzeća.

Nezadovoljene tržišne potrebe temelj su tržišnih prilika za poduzeće. U situaciji kada je kupac potpuno zadovoljan uslugama dobavljača, ponuda slične robe njemu pod sličnim uvjetima od strane drugog poduzeća neće biti uspješna. Istovremeno, u ovoj situaciji kupac može imati nezadovoljene potrebe za boljim objektom, povoljnijim uvjetima, opsežnijom uslugom. Identifikacija takvih potreba provodi se konstrukcijom hipoteza: prethodno iskustvo menadžera ili konzultanta; prijedlozi osoblja poduzeća; iskustvo partnera i izvođača poduzeća; inovacije konkurenata.

zadatak za ovoj fazi razvoj strategije je izgradnja što je moguće više hipoteza. Glavni način dobivanja materijala u poduzeću i od njegovih partnera je besplatni intervju, u kojem se sugovornici potiču da izraze bilo koje, čak i "najluđe" ideje. Nakon odabira segmenta, tvrtka mora ispitati sve ponude koje se trenutno nalaze u određenom segmentu. Nadalje, predmetu je potrebno osigurati nedvojbeno, jasno izraženo, poželjno mjesto na tržištu iu svijesti. ciljne potrošače. To se zove pozicioniranje proizvoda na tržištu. Nakon što se donese odluka o pozicioniranju, tvrtka je spremna za početak planiranja detalja marketinškog miksa.

Rad na analizi marketinških prilika, odabir ciljnih tržišta, razvoj marketinškog miksa i njegova implementacija zahtijevaju potporne sustave upravljanja marketingom. Konkretno, tvrtka mora imati sustave za marketinške informacije, marketinško planiranje, marketinšku organizaciju i marketinšku kontrolu.

Pri utvrđivanju poduzetničkog rizika razlikuju se pojmovi: “Troškovi”, “Gubici”, “Gubici”. Bilo koje poduzetničke aktivnosti neizbježno povezana s troškovima, a gubici nastaju na nepovoljnom mjestu, spletom okolnosti, pogrešnim procjenama i predstavljaju dodatni troškovi više od planiranih. Ovo karakterizira kategoriju "rizik" s kvalitativnog stajališta, ali stvara osnovu za prijevod pojma " poduzetnički rizik» u kvantitativno. Doista, rizik je opasnost od gubitka resursa ili prihoda. U relativnom smislu, rizik se definira kao iznos mogućih gubitaka koji se odnose na određenu bazu, u obliku koje je najprikladnije uzeti ili stanje poduzeća ili ukupne troškove resursa za ove vrste poduzetničke aktivnosti.