U članku se razmatraju specifičnosti marketinških istraživanja na tržištu procjene nekretnina. Razmatraju se karakteristike usluga i proces njihove potrošnje, kao i čimbenici koji utječu na potražnju za uslugama procjene vrijednosti nekretnina. U procesu oblikovanja motivacije ciljanog segmenta korisnika usluga procjene vrijednosti nekretnina važno je uzeti u obzir motive vezane uz konzumaciju ove usluge. Važni parametri za odabir procjenitelja od strane potrošača su profesionalnost osoblja, imidž poduzeća i sveobuhvatna dostupnost. Proces konzumacije usluga procjene vrijednosti nekretnina uključuje tradicionalne faze, ali ima svoje specifičnosti. Pokazuje se da vrsta procjene (obvezna ili inicijativna) utječe na marketinšku politiku poduzeća za procjenu nekretnina. Utvrđena je i obrazložena nužnost stvaranja marketinške službe u poduzeću za njezino uspješno funkcioniranje.
Marketing istraživanje
Marketing
nekretnina
1. Anurin V., Muromkina I., Evtušenko E., Marketing istraživanje potrošačko tržište. - M.-St. Petersburg, - 2006. - Str.29.
2. Badaraeva R. V., Sharaeva A. S. Teorijski aspekti procjena tržišta nekretnina u Rusiji // Mladi znanstvenik. - 2016. - Broj 4. - Str. 336-339.
3. Belyaevsky I.K., Marketinška istraživanja: informacije, analiza, prognoza. - M.: Financije i statistika, 2001. , - S.48.
4. Kotler F. Upravljanje marketingom. Tutorial. - M.: - 2001. - Str.170
5. Malykhin S.A. Tržište nekretnina u Rusiji. - M.: Vesta-M, 2012, - S. 428.
6. savezni zakon„O poslovima vrednovanja u Ruska Federacija» broj 135 od 29. srpnja 1998. (s izmjenama i dopunama).
Glavna zadaća marketinških usluga je pružiti koristi i koristi potrošaču, odrediti ciljno tržište i promovirati usluge na tom tržištu. Poteškoća je u određivanju prednosti usluge. Korist od usluge može utvrditi samo potrošač (klijent) koji ju je koristio. Glavna svrha marketinga usluga je pomoći potrošaču da ocijeni različite usluge kako bi mogao napraviti pravi izbor za sebe.
Pod, ispod moderni koncept marketing pretpostavlja usmjerenost gospodarskog okruženja prema učinkovitijem i potpunijem zadovoljenju potražnje potrošača kroz razvoj usluga, kao i sudjelovanje potrošača u procesu interakcije kada se one pružaju.
Tržište nekretnina u Ruskoj Federaciji jedan je od najvećih segmenata nacionalno gospodarstvo. Istovremeno, njegov razvoj uvelike ovisi o stanju stvari u drugim ključnim sektorima gospodarstva. Rusko tržište nekretnina osjetljivo je na krize, na makroekonomsku situaciju.
Temelj prometa sa stambenim objektima su pravni odnosi čiji je predmet kupnja, prodaja i zakup poslovnog prostora. Može se primijetiti da oba navedena područja obavljaju niz važnih funkcija za nacionalno gospodarstvo Ruske Federacije:
poticanje potražnje na kreditnom tržištu;
Poticanje ponude na građevinskom tržištu;
· poticanje rasta novčane mase u velikom broju drugih segmenata poslovanja - sfera procjene nekretnina, proizvodnja građevinskog materijala, lakova, boja, završnih obloga, tapeta;
rješenje hitnog društvene zadaće povezan sa stambenim zbrinjavanjem građana.
Stoga je tržište nekretnina jedan od najvažnijih pokretača gospodarskog rasta u zemlji u cjelini. Značajka tržišta nekretnina je potreba za procjenom nekretnina.
Potreba za procjenom vrijednosti nekretnine javlja se kada:
kupnja, prodaja ili najam objekta;
korporatizacija poduzeća;
katastarsko vrednovanje;
utvrđivanje oporezivanja nekretnina;
Zajam osiguran;
· osiguranje;
stvaranje nekretnine u obliku doprinosa temeljnom kapitalu poduzeća ili organizacije;
privlačenje ulaganja;
stupanje u nasljedna prava;
· rješavanje imovinskopravnih sporova;
likvidacija poduzeća;
Obračun iznosa poreza na nekretnine;
u drugim radnjama koje su u vezi s ostvarivanjem prava na nekretnini.
Postupak procjene vrijednosti nekretnina završava se utvrđivanjem vrijednosti prava vlasnika na imovini. Za kupca je potrebno razumjeti koja je vrijednost ove nekretnine za njega i zašto.
Transakcije nekretnina su privatne prirode, ponuđene informacije nisu uvijek točne i potpune. Stoga je stručna neovisna procjena vrijednosti nekretnina najtraženija vrsta procjeniteljske djelatnosti. Ali sami građani trebaju imati određenu bazu znanja u ovom području.
Istraživanje tržišta usluga procjene vrijednosti nekretnina sastoji se od sustavnog prikupljanja, prikaza i analize informacija potrebnih za izradu upravljačke odluke u poduzeću. Uz njihovu pomoć formira se strateška marketinška imovina organizacije, kao i informacijski resurs potreban za pružanje više učinkovit rad organizacija procjene u budućnosti.
Usluga - djelatnost proizvodnje proizvoda (materijalnog ili nematerijalnog), koja se obavlja po nalogu klijenta (potrošača), zajedno s klijentom i za klijenta, uz prijenos proizvoda klijentu u svrhu razmjene.
Poduzeće mora uzeti u obzir karakteristike usluga prilikom izrade marketinškog programa (Slika 1).
Slika 1- Karakteristike usluga
Čimbenici koji utječu na potražnju za uslugama procjene nekretnina:
cijena usluge;
kvaliteta pružene usluge;
· preferencija potrošača;
Dohodak potrošača
Zasićenost tržišta uslugama;
· kamatna stopa na doprinos koji potiče potrošnju ili akumulaciju.
Poduzeće mora pronaći svoje mjesto na tržištu kako bi identificiralo vlastitu konkurentnost. Ovaj koncept odnosi se na konkurentsku poziciju poduzeća koja se uspostavlja u ključnim područjima njegova rada. Konkurentnost izravno ovisi o zauzetom tržišnom udjelu i razini profitabilnosti, što su oni veći, to je veća konkurentnost poduzeća i njegova pozicija na tržištu. Konkurentnost usluga koje poduzeće pruža uvelike ovisi o njegovoj ukupnoj konkurentnosti na tržištu.
Na tržištu procjene nekretnina u Ruskoj Federaciji djeluje više od 5000 procjeniteljskih tvrtki, stoga je potrebno da kvaliteta njihovih usluga procjene bude na odgovarajućoj razini. Usluge ocjenjivanja imaju niz značajki koje određuju posebne zahtjeve za marketing i upravljanje u sektoru usluga.
U procesu oblikovanja motivacije ciljanog segmenta potrošača usluga procjene vrijednosti nekretnina treba uzeti u obzir ne samo motive koji su povezani sa samom uslugom, tj. usluga, društveno okruženje poduzeća itd. Također je potrebno uzeti u obzir motive povezane s konzumacijom ove usluge, tj. sklonost izvođenju radova od strane stručne osobe koja će to obaviti brže, bolje, a možda i jeftinije.
Na tržištu usluga procjene nekretnina informativna svijest povećava razinu mnogih čimbenika, kao što su, na primjer, kvalifikacije osoblja, lokacija poduzeća. Ali, moramo zapamtiti takvo svojstvo usluge kao što je nematerijalno, da je teško pokazati i jamčiti njegove karakteristike kvalitete.
Najvrjedniji izvori marketinških informacija su aktivnosti koje vam omogućuju "utjelovljenje" usluge, takozvana jamstva. To je zato što se rizik pri kupnji usluge smatra puno većim od rizika pri kupnji proizvoda. Osim same usluge, na tržištu usluga bitni parametri vrednovanja su:
osoblje koje pruža uslugu;
složenost dostupnosti poduzeća;
imidž poduzeća.
Proces korištenja usluge procjene, zbog svoje specifičnosti, diktira posebne zahtjeve za organizaciju rada poduzeća, što je i prirodno. Marketinški orijentirani menadžment tvrdi da je u planiranju aktivnosti poduzeća ponašanje njegovih potrošača polazna točka.
Zbog zaoštravanja konkurencije na tržištu usluga procjene vrijednosti nekretnina potrebno je uzeti u obzir namjeru i ponašanje ciljanog segmenta potrošača pri određivanju parametara kao što su:
· raspored;
standardi i vrste usluga;
zahtjevi za osoblje;
aktivnosti marketing miksa.
Djelatnost procjene nekretnina ima specifičnost. Postoje dvije vrste procjene vrijednosti nekretnina (slika 2).
Slika 2 - Vrste procjene vrijednosti nekretnina
Proces potrošnje uključuje Sljedeći koraci(Slika 3).
Slika 3 - Proces potrošnje usluge
Ovaj proces potrošnje usluge primjenjiv je na sve vrste usluga. No, budući da tržište usluga procjene vrijednosti nekretnina ima određenu specifičnost i vrstu procjene, potrebno je istaknuti razliku u prodaji obvezne i proaktivne procjene.
Prodaja obvezne procjene je olakšana postojanjem određenih državnih normi, tj. nametanje državnog značaja potrošnje uslugama procjene vrijednosti nekretnina. NA ovaj slučaj potrebno je ovu uslugu kompetentno prezentirati potrošaču kako bi svi njegovi zahtjevi bili zadovoljeni.
Što se tiče marketinga inicijativne procjene, ovdje je situacija malo kompliciranija, jer je u ovom slučaju potrebno formirati želju potrošača (klijenta) da napravi ovu procjenu. Potrebno je pobuditi interes potrošača za ovu uslugu procjene nekretnine.
Društvo bilo koje zemlje u svijetu zainteresirano je za visokokvalitetne i pouzdane informacije temeljene na zajedničkim standardima. Glavni cilj poduzeća koja pružaju usluge procjene vrijednosti nekretnina je potreba za stvaranjem povoljni uvjeti za interakciju različitih područja poduzeća, kako bi se zadovoljila potražnja potrošača, jer je to ključ uspjeha poduzeća.
Teški ekonomski uvjeti moderno tržište obvezuju poduzeća da u svom sastavu imaju marketinške službe koje imaju jednu od ključnih uloga u njihovom poslovanju, budući da provođenjem istraživanja tržišta osiguravaju potrebne informacije za izradu strateške odluke. U poduzeću, prisutnost marketinške službe nije samo potrebno stanje učinkovit rad i razvoj, ali i nužan uvjet svoj opstanak na tržištu.
Bibliografska poveznica
Bolshunova A.V., Fangmann G.O. SPECIFIČNOST MARKETINŠKIH ISTRAŽIVANJA NA TRŽIŠTU USLUGA PROCJENE NEKRETNINA // International Student znanstveni glasnik. – 2016. – № 2.;URL: http://eduherald.ru/ru/article/view?id=15852 (datum pristupa: 20.04.2019.). Predstavljamo vam časopise koje izdaje izdavačka kuća "Academy of Natural History"
Problem proučavanja tržišta nekretnina je informacijski problem. Za procjenu obujma i strukture stambene ponude potrebno je dobiti podatke o tome koliko i kakvih prostora ima na tržištu, koliko i koji su u pripremi za puštanje u rad te koje nekretnine objekti su već pušteni u rad. Prema podacima o prodaji stanova može se suditi samo o ostvarenom dijelu potražnje.
Predmet istraživanja tržišta su trendovi i procesi razvoja tržišta, uključujući analizu promjena gospodarskih, znanstveno-tehničkih, demografskih, ekoloških, zakonodavnih i drugih čimbenika. Također se proučava struktura i geografija tržišta, njegov kapacitet, dinamika prodaje, tržišne barijere, stanje konkurencije, trenutna situacija, mogućnosti i rizici. N. V. Vidanov, Marketing i marketinška istraživanja, 4 (52), - kolovoz 2008., - str. 10
Glavni rezultati istraživanja tržišta nekretnina su predviđanja njegovog razvoja, procjena tržišnih trendova, identifikacija ključnih čimbenika uspjeha. Utvrđuju se najučinkovitiji načini vođenja tržišne politike na tržištu i mogućnosti ulaska na nova tržišta. Provodi se segmentacija tržišta, tj. izbor ciljnih tržišta i tržišnih niša. Za donošenje informiranih odluka na bilo kojem tržištu potrebno je imati pouzdane, sveobuhvatne i pravovremene informacije. Sustavno prikupljanje, promišljanje i analiza podataka o problemima funkcioniranja tržišta nekretnina sadržaj je marketinškog istraživanja. Da bi bile učinkovite, ove studije prvo moraju biti sustavne; drugo, oslonite se na posebno odabrane informacije; treće, provoditi određene postupke prikupljanja, sažimanja, obrade i analize podataka; četvrto, koristiti alate posebno razvijene za potrebe analize. Dakle, marketinške aktivnosti grade se na temelju posebnih istraživanja tržišta i prikupljanja podataka potrebnih za njihovu provedbu. Tokovi ovih informacija uređeni su određenim istraživačkim postupcima i metodama. Zadržimo se na najvažnijim objektima istraživanja tržišta nekretnina.
Konjunktura i predviđanje tržišta nekretnina
Opći cilj istraživanja tržišta je utvrditi uvjete pod kojima se osigurava najpotpunije zadovoljenje potražnje stanovništva za dobrima ove vrste i stvaraju preduvjeti za učinkovitu prodaju proizvedenog stambenog prostora. Sukladno tome, primarni zadatak proučavanja tržišta nekretnina je analiza trenutnog odnosa ponude i potražnje, tj. tržišni uvjeti. Tržišni uvjeti su skup uvjeta pod kojima se trenutno odvijaju aktivnosti na tržištu. Karakterizira ga određeni omjer ponude i potražnje za nekretninama, kao i razina i omjer cijena.
Prikupljanje informacija najvažnija je faza u proučavanju tržišnih uvjeta. Ne postoji niti jedan izvor informacija o konjunkturi koji bi sadržavao sve informacije o procesima koji se proučavaju. Studija koristi različite vrste informacije dobivene iz raznih izvora. Razlikovati informacije: opće, komercijalne, posebne.
Opće informacije uključuju podatke koji karakteriziraju stanje na tržištu općenito, u skladu s razvojem industrije. Izvori njegovog primitka su podaci državne i industrijske statistike, službeni oblici računovodstva i izvješćivanja.
Komercijalne informacije - podaci izvađeni iz poslovna dokumentacija poduzeća, za prodaju od partnera po redu razmjena informacija. Tu spadaju: prijave i nalozi građevinske organizacije; materijali usluga istraživanja tržišta (materijali o kretanju prodaje, pregledi tržišta i dr.).
Posebne informacije su podaci dobiveni kao rezultat posebnih istraživanja tržišta (ankete stanovništva, kupaca, stručnjaka, izložbe i prodaje, tržni skupovi), kao i materijali istraživačkih organizacija. Posebne informacije imaju posebnu vrijednost jer sadrže informacije koje se ne mogu dobiti na drugi način. Stoga pri proučavanju tržišnih uvjeta posebnu pozornost treba posvetiti dobivanju opsežnih posebnih informacija.
Pri proučavanju tržišne situacije zadatak nije samo odrediti stanje tržišta u jednom ili drugom trenutku, već i predvidjeti vjerojatnu prirodu njegovog daljnjeg razvoja za najmanje jedno ili dva tromjesečja, ali ne više od godinu dana i pola, odnosno predviđanje.
Tržišna prognoza je znanstveno predviđanje izgleda razvoja potražnje, ponude proizvoda i cijena, koje se provodi u okviru određene metodologije, na temelju pouzdanih informacija, s procjenom njihove moguće pogreške. Prognoza se temelji na uzimanju u obzir obrazaca i trendova njegovog razvoja, glavnih čimbenika koji određuju ovaj razvoj, poštivanju stroge objektivnosti, savjesnosti u procjeni podataka i predviđanju rezultata. Izrada tržišne prognoze ima četiri faze: utvrđivanje predmeta prognoze; izbor metode predviđanja; proces razvoja prognoze; procjena točnosti prognoze.
Utvrđivanje predmeta predviđanja najvažnija je faza znanstvenog predviđanja. U praksi se često poistovjećuju pojmovi prodaje i potražnje, ponude i ponude proizvoda. tržišne cijene i prodajne cijene.
Pod određenim uvjetima takve su zamjene moguće, ali uz odgovarajuće rezerve i naknadnu prilagodbu rezultata prognoznih izračuna. Izbor metode prognoziranja ovisi o svrsi prognoze, razdoblju njezina vođenja, stupnju detaljnosti i dostupnosti početnih (osnovnih) informacija.
Proces izrade prognoze sastoji se od izrade izračuna, bilo ručno ili korištenjem računalni programi uz naknadnu prilagodbu svojih rezultata na kvalitativnoj, profesionalnoj razini. Procjena točnosti prognoze provodi se izračunavanjem njezine moguće greške. Stoga se rezultati prognoze praktički prikazuju u intervalnom obliku.
Tržišne prognoze klasificiraju se prema nekoliko kriterija. Što se tiče vremena izvedbe, razlikuju se: kratkoročne prognoze (od nekoliko dana do 2 godine); srednjoročne prognoze (od 2 do 7 godina); dugoročne prognoze (više od 7 godina). Razlikuju se ne samo po vremenu isporuke, već i po razini detalja i korištenim metodama predviđanja.
Prema suštini korištenih metoda razlikuju se skupine prognoza čija je osnova: ekstrapolacija niza dinamike; interpolacija dinamičkog niza - pronalaženje nedostajućih članova dinamičkog niza unutar njega; koeficijenti elastičnosti potražnje; strukturno modeliranje je statistička tablica koja sadrži grupiranje potrošača prema najznačajnijem obilježju, pri čemu je za svaku skupinu dana struktura potrošnje dobara. Promjenom strukture potrošača mijenja se i prosječna potrošnja i potražnja.
Na temelju toga izgrađena je jedna od metoda predviđanja: stručna procjena. Ova se metoda koristi na tržištima za nove proizvode, kada temeljne informacije nisu imale vremena da se formiraju, ili na tržištima za tradicionalne proizvode koji dugo nisu bili istraženi. Temelji se na anketi stručnjaka - kompetentnih stručnjaka; ekonomsko i matematičko modeliranje.
Rezultati analize predviđenih pokazatelja tržišnih uvjeta u kombinaciji s izvještajnim i planiranim podacima omogućuju unaprijed razvijanje mjera usmjerenih na razvoj pozitivnih procesa, otklanjanje postojećih i sprječavanje mogućih neravnoteža te se mogu dati u obliku različitih analitičkih dokumenata.
1. Konsolidirani pregled - dokument s generalizirajućim tržišnim pokazateljima. Analizirana je dinamika općih gospodarskih i industrijskih pokazatelja, posebni uvjeti konjunktura. Provedena je retrospektiva i dana prognoza tržišnih pokazatelja, istaknuti su najkarakterističniji trendovi i razotkrivene međusobne povezanosti tržišnih uvjeta pojedinih tržišta nekretnina.
2. Tematski pregled konjunkture. Dokumenti koji odražavaju specifičnosti određenog tržišta. Identificiraju se najhitniji problemi tipični za niz objekata, odnosno problem specifično tržište nekretnina.
3. Operativne informacije o tržištu. Dokument koji sadrži operativne podatke o pojedinim procesima tržišnih uvjeta. Glavni izvori operativnih informacija su podaci istraživanja stanovništva, stručne procjene stručnjaka.
Opseg tržišta
Glavni zadatak istraživanja tržišta nekretnina je utvrditi kapacitet tržišta. Tržišni kapacitet je ukupna efektivna potražnja kupaca; mogući godišnji obujam prodaje nekretnina pri prevladavajućoj prosječnoj razini cijena. Kapacitet tržišta ovisi o stupnju razvijenosti tog tržišta, elastičnosti potražnje, o promjenama u gospodarskim uvjetima, razini cijena, kvaliteti i troškovima oglašavanja. Kapacitet tržišta karakterizira veličina potražnje stanovništva i vrijednost ponude na tržištu nekretnina. U svakom trenutku, tržište ima kvantitativnu i kvalitativnu sigurnost, tj. njegov obujam izražava se u troškovnim i fizičkim pokazateljima prodanih i kupljenih predmeta.
Treba razlikovati dvije razine kapaciteta tržišta: potencijalnu i stvarnu. Stvarni kapacitet tržišta je prva razina. Razina potencijala određena je osobnim i društvenim potrebama i odražava njima primjeren obujam provedbe. U marketingu se također koristi izraz tržišni potencijal. Stvarni kapacitet tržišta u nastajanju možda neće odgovarati njegovom potencijalnom kapacitetu. Izračun tržišnog kapaciteta mora biti prostorno-vremenski siguran.
Tržišni kapacitet se formira pod utjecajem mnogih čimbenika, od kojih svaki u određenim situacijama može stimulirati tržište i kočiti njegov razvoj, ograničavajući njegov kapacitet. Cijeli skup čimbenika može se podijeliti u dvije skupine: opće i specifične. Zajednički su društveno-ekonomski čimbenici koji određuju kapacitet tržišta: obujam i struktura ponude, uključujući reprezentativna poduzeća; raspon i kvaliteta pruženih prostorija; dostignuti životni standard i potrebe stanovništva; kupovna moć stanovništva; razina omjera cijena za robu; populacija; njegov socijalni i spolno-dobni sastav; stupanj zasićenosti tržišta; geografski položaj tržišta.
Specifični čimbenici određuju razvoj tržišta za pojedine objekte, a svako tržište može imati čimbenike karakteristične samo za njega. U tom slučaju određeni čimbenik po stupnju utjecaja može biti odlučujući za formiranje i razvoj ponude i potražnje za konkretnim stanovima. Skup čimbenika koji određuju razvoj ponude i potražnje u složenom su dijalektičkom odnosu. Promjena u djelovanju jednih čimbenika uzrokuje promjenu u djelovanju drugih. Značajka jednih čimbenika je da uzrokuju promjene i ukupnog kapaciteta i strukture tržišta, a drugih da, ne mijenjajući ukupni kapacitet tržišta, uzrokuju njegove promjene. U procesu istraživanja tržišta potrebno je objasniti mehanizam sustava čimbenika i izmjeriti rezultate njihova utjecaja na obujam i strukturu ponude i potražnje.
Identifikacija uzročno-posljedičnih veza na proučavanom tržištu provodi se na temelju sistematizacije i analize podataka. Sistematizacija podataka sastoji se u izradi grupiranih i analitičkih tablica, dinamičkih nizova analiziranih pokazatelja, grafikona, grafikona itd. Ovo je pripremna faza analize informacija za njihovu kvantitativnu i kvalitativnu procjenu. Obrada i analiza provodi se dobro poznatim metodama, a to su grupiranje, indeksiranje i grafičke metode, konstrukcija i analiza vremenskih serija. Uzročno-posljedične veze i ovisnosti utvrđuju se kao rezultat korelacijsko-regresijske analize vremenskih serija.
U konačnici, opis uzročno-posljedičnih odnosa uzrokovanih interakcijom razni faktori, omogućit će vam da izgradite razvojni model na tržištu i odredite njegov kapacitet. Model razvoja tržišta je uvjetni odraz stvarnosti i shematski izražava unutarnju strukturu i uzročne odnose ovog tržišta. Marketing u industrijama i područjima djelatnosti. Uč./ur. V.A. Aleksunina. Moskva: Marketing, 2001. - P.324.
Omogućuje korištenje sustava pokazatelja u pojednostavljenom obliku za karakterizaciju kvalitativne originalnosti razvoja svih glavnih elemenata tržišta u sadašnjoj fazi iu određenom vremenskom razdoblju u budućnosti. Formalizirani model razvoja tržišta predstavlja sustav jednadžbi koji pokriva njegove glavne pokazatelje. Za svako tržište sustav može imati različit broj jednadžbi i pokazatelja, ali u svakom slučaju mora uključivati jednadžbe ponude i potražnje.
Sukladno tome, postoje tri komplementarna načina za razvoj prognoze.
Ispitivanje - otkrivanje mišljenja stanovništva, stručnjaka radi dobivanja procjena prediktivne prirode. Metode temeljene na upitnicima koriste se u slučajevima kada se iz više razloga obrasci razvoja procesa ne mogu odraziti u formalnom aparatu, kada potrebni podaci nisu dostupni.
1 Ekstrapolacija - nastavak trendova procesa u budućnosti, koji se odražavaju u obliku vremenskih serija i njihovih pokazatelja, na temelju razvijenih modela regresivnog tipa. Metode ekstrapolacije obično se koriste u slučajevima kada su informacije o prošlosti dostupne u dovoljnoj količini i kada su identificirani stabilni trendovi. Ova varijanta temelji se na hipotezi o nastavku prethodno utvrđenih trendova u budućnosti. Takva prognoza za predviđanje naziva se genetičkom i uključuje proučavanje ekonometrijskih modela.
2 Analitičko modeliranje - izgradnja i korištenje modela koji odražava unutarnje i vanjske odnose u tijeku razvoja tržišta. Ova skupina metoda koristi se kada postoji minimalan broj informacija o prošlosti, ali postoje neke hipotetske ideje o tržištu koje omogućuju razvoj modela i, na temelju toga, procjenu budućeg stanja tržišta i reproduciranje alternativnih opcija za njegov razvoj. Ovaj pristup predviđanju naziva se cilj.
Rezultat rada na utvrđivanju kapaciteta tržišta trebao bi biti pregled stanja tržišta i njegovih čimbenika, kao i prognoza razvoja tržišta, uzimajući u obzir trendove u utjecaju na unutarnje i vanjske čimbenike.
Segmentacija tržišta
Svako tržište u marketinškom smislu sastoji se od kupaca koji se međusobno razlikuju po svojim ukusima, željama i potrebama. Glavna stvar je da svi kupuju robu, vođeni različitim motivima. Stoga je potrebno shvatiti da će uz raznoliku potražnju, pa čak iu konkurentskom okruženju, svaki pojedinac drugačije reagirati na predloženu nekretninu. Vrlo je teško zadovoljiti potrebe svih potrošača bez iznimke, jer imaju određene razlike u potrebama. Na primjer, određeni broj potrošača preferira luksuzne stanove i spremni su platiti odgovarajuću cijenu, dok drugi imaju priliku kupiti stan prihvatljivih potrošačkih karakteristika po niskoj cijeni.
Detaljno istraživanje tržišta sugerira potrebu za njegovim razmatranjem. U tom smislu, kada planirate svoje poslovanje, potrebno je sagledati tržište kao diferenciranu strukturu ovisno o skupinama potrošača i svojstvima potrošača, što u širem smislu definira pojam segmentacije tržišta.
Segmentacija tržišta je, s jedne strane, metoda za pronalaženje dijelova tržišta i određivanje objekata na koje su usmjerene marketinške aktivnosti poduzeća. S druge strane, jest menadžerski pristup na proces odlučivanja poduzeća na tržištu, osnova za odabir prave kombinacije marketinških elemenata. Segmentacija se provodi kako bi se maksimiziralo zadovoljstvo kupaca, kao i racionalizacija troškova građevinske tvrtke za izradu programa izgradnje i puštanje u pogon gotovih objekata.
Objekti segmentacije su prije svega potrošači. Istaknuto na poseban način, imajući određene zajedničke značajke oni čine segment tržišta. Segmentacija se odnosi na podjelu tržišta na segmente koji se razlikuju po svojim parametrima ili odgovoru na određene vrste aktivnosti na tržištu (oglašavanje, marketinške metode). Unatoč mogućnosti segmentiranja tržišta po različitim objektima, glavni fokus marketinga je na pronalaženju homogenih skupina potrošača koji imaju slične preferencije i na isti način reagiraju na marketinške ponude.
Segmentacija nije čisto mehanički proces. Da bi bio učinkovit, mora se provoditi uzimajući u obzir određene kriterije i znakove. Kriterij je način ocjene opravdanosti odabira određenog tržišnog segmenta za određeno poduzeće, a znak je način isticanja segmenta na tržištu.
Među nedostacima segmentacije treba spomenuti visoke troškove povezane, primjerice, s dodatnim istraživanjem tržišta, s pripremom opcija za marketinške programe, osiguravanjem odgovarajućeg pakiranja, korištenjem razne načine distribucija.
Segmentacija ima prednosti i nedostataka, ali bez nje je nemoguće jer u moderna ekonomija svaki se proizvod može uspješno prodati samo određenim segmentima tržišta, ali ne i cijelom tržištu.
Znakovi za segmentaciju tržišta: geografski, demografski, socioekonomski, psihografski, bihevioralni.
Zemljopisna segmentacija uključuje podjelu tržišta na različite geografske cjeline: država, države, regije, županije, gradovi, zajednice, kao i veličina regije, gustoća naseljenosti i naseljenosti, klimatski uvjeti, udaljenost od proizvodnog poduzeća. Ova se značajka u praksi koristila ranije od ostalih, što je bilo zbog potrebe određivanja prostora poduzeća. Njegova je uporaba nužna kada na tržištu postoje klimatske razlike između regija ili značajke kulturnih, nacionalnih, povijesnih tradicija. Tvrtka može odlučiti poslovati u jednom ili više zemljopisnih područja, ili u svim područjima, ali uzimajući u obzir razlike u potrebama i preferencijama određene zemljopisom.
Demografska segmentacija je podjela tržišta u grupe na temelju demografskih varijabli kao što su spol, dob, veličina obitelji, stupanj životni ciklus obitelji, razini prihoda, zanimanju, obrazovanju, vjerskim uvjerenjima, rasi i nacionalnosti. Demografske varijable najpopularniji su čimbenici koji se koriste za razlikovanje skupina potrošača. Jedan od razloga takve popularnosti je što su potrebe i preferencije, kao i intenzitet potrošnje, često usko povezani upravo s demografskim karakteristikama. Drugi razlog je taj što je demografske karakteristike lakše mjeriti nego većinu drugih vrsta varijabli. Čak iu slučajevima kada tržište nije opisano s demografskog gledišta (na primjer, na temelju tipova osobnosti), još uvijek je potrebno voditi s demografskim parametrima.
Psihografska segmentacija. U psihografskoj segmentaciji kupci se dijele u skupine na temelju društvene klase, stila života i karakteristika osobnosti. Pripadnici iste demografske skupine mogu imati vrlo različite demografske profile.
Segmentacija ponašanja. Segmentacija prema ponašanju dijeli kupce u skupine na temelju njihovog znanja, stavova, upotrebe proizvoda i reakcije na proizvod. Marketinški stručnjaci smatraju varijable ponašanja najprikladnijom osnovom za oblikovanje tržišnih segmenata.
Nakon podjele tržišta na zasebne segmente, potrebno je procijeniti stupanj atraktivnosti i odlučiti na koliko se segmenata tvrtka treba fokusirati, drugim riječima, odabrati ciljne tržišne segmente i razviti marketinšku strategiju.
Ciljni segment - jedan ili više segmenata odabranih za marketinške aktivnosti poduzeća. Istodobno, poduzeće treba, uzimajući u obzir odabrane ciljeve, odrediti snage konkurencija, veličina tržišta, odnos s kanalima distribucije, profit i imidž vaše tvrtke.
Tržišni segmenti u kojima je poduzeće osiguralo dominantan i stabilan položaj obično se nazivaju tržišne niše. Stvaranje i jačanje tržišne niše, uključujući pronalaženje tržišnih prozora, osigurava se samo korištenjem metoda segmentacije tržišta. Nakon utvrđivanja ciljanog tržišnog segmenta, tvrtka mora proučiti svojstva i imidž nekretnina konkurenata i procijeniti položaj svog objekta na tržištu.
Stanje konkurencije i tržišne barijere
U tržišnoj ekonomiji poduzeća posluju u konkurentskom okruženju. Proučavajući potrošače, ne treba zaboraviti na konkurente. Glavni zadatak istraživanja konkurenata je prikupiti potrebne podatke za osiguranje konkurentska prednost na tržištu, kao i pronaći mogućnosti suradnje i suradnje s potencijalnim konkurentima. Marketing. uč. za sveučilišta / N.D. Eriashvili i dr. M .: Jedinstvo-Dana, 2000.-str.365
U tu svrhu, analizirajući snage i slabosti konkurenata, potrebno je prvo odgovoriti na sljedeća pitanja:
· Tko su glavni konkurenti Vaše tvrtke?
· Koliki je tržišni udjel vaše tvrtke i njenih glavnih konkurenata?
Koja je strategija konkurenta?
· Koje metode koriste konkurenti u borbi za tržište?
Što je financijsko stanje natjecatelji?
· Organizacijska struktura i upravljanje natjecateljima?
• Kakva je učinkovitost marketinških programa konkurenata (proizvod, cijena, prodaja i promocija, komunikacije)?
• Koja je vjerojatna reakcija konkurenata na marketinški program vaše tvrtke?
U kojoj su fazi životnog ciklusa vaš proizvod i konkurentski proizvod?
Prva faza studija natjecateljsko okruženje je procjena karakteristika tržišta na kojem poduzeće posluje ili namjerava djelovati. Zatim, trebali biste proučiti tko je pravi ili potencijalni konkurent. Konkurent - važan element infrastruktura marketinškog sustava, utjecaj marketinška strategija poduzeća u odnosu na robu, dobavljače, posrednike, kupce. Proučavanje položaja konkurenata obuhvaća širok raspon pitanja i zahtijeva uključivanje značajne količine informacija. Preporučljivo je analizirati karakteristike glavnih konkurenata u sljedećim dijelovima: tržište, proizvod, cijene, promocija proizvoda na tržištu, organizacija prodaje i distribucije.
Proučavanje konkurentskog okruženja zahtijeva sustavno promatranje glavnih konkurenata, ne gubeći iz vida potencijalne konkurente. Svrsishodno je prikupljene podatke akumulirati u bazama podataka. Analiza informacija omogućuje stručnjacima da izvedu razumne procjene za svaki konkurentski čimbenik i karakteriziraju ga opći položaj poduzeća na tržištu u odnosu na njihove glavne konkurente.
Tržišne mogućnosti i rizici
Svaka bi tvrtka trebala biti sposobna prepoznati nove tržišne prilike. Potraga za tržišnim prilikama provodi se nakon procjene potencijala poduzeća i uzima u obzir stvarne mogućnosti poduzeća.
Nezadovoljene tržišne potrebe temelj su tržišnih prilika za poduzeće. U situaciji kada je kupac potpuno zadovoljan uslugama dobavljača, ponuda slične robe njemu pod sličnim uvjetima od strane drugog poduzeća neće biti uspješna. Istovremeno, u ovoj situaciji kupac može imati nezadovoljene potrebe za boljim objektom, povoljnijim uvjetima, opsežnijom uslugom. Identifikacija takvih potreba provodi se konstrukcijom hipoteza: prethodno iskustvo menadžera ili konzultanta; prijedlozi osoblja poduzeća; iskustvo partnera i izvođača poduzeća; inovacije konkurenata.
zadatak za ovoj fazi razvoj strategije je izgradnja što je moguće više hipoteza. Glavni način dobivanja materijala u poduzeću i od njegovih partnera je besplatni intervju, u kojem se sugovornici potiču da izraze bilo koje, čak i "najluđe" ideje. Nakon odabira segmenta, tvrtka mora ispitati sve ponude koje se trenutno nalaze u određenom segmentu. Dalje, predmetu je potrebno osigurati neupitno, jasno istaknuto, poželjno mjesto na tržištu iu svijesti ciljnih potrošača. To se zove pozicioniranje proizvoda na tržištu. Nakon što se donese odluka o pozicioniranju, tvrtka je spremna za početak planiranja detalja marketinškog miksa.
Rad na analizi marketinških prilika, odabir ciljnih tržišta, razvoj marketinškog miksa i njegova implementacija zahtijevaju potporne sustave upravljanja marketingom. Konkretno, tvrtka mora imati sustave za marketinške informacije, marketinško planiranje, marketinšku organizaciju i marketinšku kontrolu.
Pri utvrđivanju poduzetničkog rizika razlikuju se pojmovi: “Troškovi”, “Gubici”, “Gubici”. Bilo koje poduzetničke aktivnosti neizbježno povezana s troškovima, a gubici nastaju na nepovoljnom mjestu, spletom okolnosti, pogrešnim procjenama i predstavljaju dodatni troškovi više od planiranih. Ovo karakterizira kategoriju "rizik" s kvalitativnog stajališta, ali stvara osnovu za prijevod pojma " poduzetnički rizik» u kvantitativno. Doista, rizik je opasnost od gubitka resursa ili prihoda. U relativnom smislu, rizik se definira kao iznos mogućih gubitaka koji se odnose na određenu osnovu, u obliku koje je najprikladnije uzeti ili stanje poduzeća ili ukupne troškove resursa za ovu vrstu poduzetničke aktivnosti.
Pošaljite svoj dobar rad u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku
Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.
Slični dokumenti
Glavni pravci i metode istraživanja marketinga. Pojam, klasifikacija i struktura tržišta. Istraživanje tržišta nekretnina. Istraživanje tržišta nekretnina Republike Khakassia. Provođenje marketinškog istraživanja i analiza dobivenih podataka.
seminarski rad, dodan 08.10.2010
Marketinško istraživanje tržišta nekretnina. Istraživanje potražnje i preferencija potrošača na tržištu nekretnina. Marketing objekata u izgradnji i izgrađenih objekata. Osnove marketinških komunikacija, vrste oglašavanja koje se koriste na tržištu nekretnina.
sažetak, dodan 18.11.2009
Glavni pravci i metode istraživanja marketinga. Pojam, klasifikacija i struktura tržišta nekretnina. Segmentacija i karakteristike kapaciteta sektora nekretnina, njegove tržišne prilike i rizici. Procjena stanja konkurencije i tržišnih barijera.
seminarski rad, dodan 27.05.2014
Marketinška struktura informacijski sistem, proučavanje metoda sondiranja, deskriptivnog i slučajnog istraživanja. Držanje marketinška analiza tržište nekretnina: konjunktura, kapacitet i segmentacija tržišta, stanje konkurencije i barijere.
seminarski rad, dodan 08.10.2010
Pojam i bit istraživanja marketinga, izrada plana prikupljanja informacija. Anketa i ispitivanje kao glavne faze prikupljanja informacija u marketinškom istraživanju. Bit i vrste nadzora marketinga. Istraživanje tržišta antivirusnih programa.
seminarski rad, dodan 12.03.2015
Teorijska osnova istraživanje potrošača. Proces marketinškog istraživanja. Statistička analiza modernog tržišta nekretnina Republike Khakassia. Provođenje marketinškog istraživanja preferencija potrošača i analiza dobivenih podataka.
seminarski rad, dodan 08.10.2010
Pojam i glavne karakteristike nekretnine. Marketing u nekretninama: ključne točke. Opća ocjena i analiza tržišta nekretnina u 2009. godini. Marketinška djelatnost tvrtke "Arevera nekretnine". STEP-analiza tržišta nekretnina u Krasnojarsku.
seminarski rad, dodan 26.09.2010
Marketinško istraživanje jedna je od temeljnih funkcija marketinga. Marketinško istraživanje je sustavno i objektivno prepoznavanje, prikupljanje, analiza, širenje i korištenje informacija za poboljšanje učinkovitosti prepoznavanja i rješavanja marketinških problema (prilika).
Marketinško istraživanje bavi se donošenjem odluka o svim aspektima marketinških aktivnosti. Istraživanje je usmjereno na proučavanje unutarnjeg i vanjskog okruženja organizacije. Osnova za klasifikaciju marketinških istraživanja vanjskog okruženja je njihova podjela prema objektima istraživanja na ciljna i tržišna. Istraživanje ciljanog marketinga (istraživanje potrošača, robe, konkurenata itd.) Provodi se za rješavanje bilo kakvih specifičnih zadataka organizacije, na primjer, za isticanje ciljanog tržišnog segmenta. Istraživanje tržišta provodi se kako bi se proučili glavni parametri tržišta, koji se pak karakteriziraju kroz sustav kvantitativnih i pokazatelji kvalitete(Stol 1).
Tablica 1 - Glavna područja istraživanja tržišta
|
Vrsta marketinškog istraživanja |
Glavni pravci |
|
Studija potražnje |
Proučavanje obujma, strukture i dinamike potražnje; istraživanje zahtjeva i preferencija potrošača; proučavanje elastičnosti potražnje |
|
Proučavanje ponude |
Studija obujma, strukture i dinamike ponude; studija proizvodnog i sirovinskog potencijala prijedloga; proučavanje elastičnosti ponude |
|
Studija cijena |
Studija razine cijena koja prevladava na tržištu; studija dinamike cijena za određeno razdoblje vrijeme; proučavanje glavnih trendova cijena |
|
Istraživanje tržišta |
Proučavanje situacije koja se razvila na tržištu pod utjecajem sljedećih čimbenika koji stvaraju konjunkturu: ponuda robe, potražnja za robom, tržišna ravnoteža, tržišna razmjera itd. |
|
Proučavanje procesa koji se odvijaju na tržištu |
Istraživanje karakteristika tržišta, trendova poslovne aktivnosti, kapacitet tržišta i udio poduzeća na njemu, istraživanje tržišta itd. |
Povećana važnost u kontekstu postglobalnog oporavka ekonomska kriza stjecati pitanja vezana uz proučavanje tržišta nekretnina, kao jednog od najpogođenijih kao posljedica prevladavajućih uvjeta. Pritom je potrebno krenuti od definicije nekretnine kao takve i razmotriti značajke tržišta koje se proučava.
Razmotrite moderno razumijevanje nekretnina u Rusiji i značajke njegovog tumačenja. Temeljna osnova za definiciju nekretnine je Građanski zakonik RF, koji se odnosi na nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) sljedeće objekte: zemljište, parcele podzemlja i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekti koji se ne mogu premještati bez nesrazmjerne štete za njihovu namjenu, uključujući zgrade, građevine, objekte u izgradnji. U nepokretne stvari spada i predmet državna registracija zrak i morskih brodova, plovila unutarnje plovidbe, svemirski objekti. Druga imovina se također može klasificirati kao nekretnina prema zakonu.
U ovom radu nekretnine razmatramo ne sa stajališta zakonodavstva, već prema definiciji usvojenoj u stručnoj literaturi o ekonomiji i marketingu - to su zemljišne čestice i sve što je s njima čvrsto povezano, čije je kretanje nije moguće bez uništenja ili gubitka njihovih funkcija. Na temelju ove definicije nekretnine se prema podrijetlu u širem smislu dijele na: umjetne objekte (zgrade), koji uključuju stambene, poslovne i nekomercijalne nekretnine; prirodni (prirodni), koji se odnosi na zemlju.
Razmotrimo ovu podjelu nekretnina (tablica 3).
Tablica 3 - Klasifikacija objekata nekretnina
U praksi se razlikuje pojam nekretnine kao fizičkog (materijalnog) objekta i kao sklopa gospodarskih, pravnih i društvenih odnosa koji osiguravaju poseban postupak raspolaganja njome i posebnu stabilnost prava. Sukladno tome, uobičajeno je razlikovati četiri pojma nekretnine (Slika 1).
Slika 1. Četiri koncepta nekretnina.
Nekretnine spadaju u kategoriju dobara. Može djelovati i kao potrošački proizvod (stanovi, prostori, zgrade, strukture za neindustrijske svrhe) i kao proizvod za industrijske svrhe (prostorije, zgrade, strukture za industrijske svrhe). Istovremeno, nekretnine imaju jedinstvene karakteristike koje ih razlikuju od ostalih dobara (tablica 4).
Tablica 4.- opće karakteristike objekti nekretnina.
|
Karakteristično |
Opis |
|
Korisnost |
Zadovoljava potrebe kupca u stambenom ili industrijskom prostoru, u udobnosti i ekološkoj prihvatljivosti prostora, u prestižu itd. Korisnost objekta određena je takvim karakteristikama kao što su veličina prostora, raspored, uređenje okoline područje, mjesto itd. |
|
fiksno mjesto |
Određuje jedinstvenost svake nekretnine, uvelike određuje njezine ekonomske karakteristike i tržišnu poziciju |
|
Jedinstvenost (jedinstvenost) |
Svaki objekt nekretnine ima određena samo njemu svojstvena obilježja koja ga razlikuju od drugih. |
|
Dvokomponentni |
Svaki objekt nekretnine sastoji se od dvije komponente - zemljišta i zgrada (struktura), za različiti tipovi nekretnine i razne ekonomski uvjeti omjer tih komponenti, kako u vrijednosnom tako iu fizičkom smislu, može biti različit |
|
Nepotrošivo |
Prirodni oblik se ne troši, čuva se tijekom cijelog životnog vijeka |
|
Izdržljivost |
Zemlja teoretski ima beskonačan životni vijek i ne troši se. Zgrade i strukture imaju ograničen životni vijek u usporedbi sa zemljištem. Međutim, u usporedbi s velikom većinom drugih dobara, zgrade i strukture relativno su izdržljive. |
|
fundamentalnost |
Nekretnine su roba koja se u normalnim uvjetima ne može izgubiti, ukrasti ili pokvariti. |
Promet nekretnina, kao i svake druge robe, odvija se na tržištu i usko je povezan s privlačenjem financijskog kapitala i rada. Istovremeno, tržište nekretnina je tržište ograničenih resursa, prodavača i kupaca. Razmotrimo shvaćanja tržišta nekretnina od strane različitih autora (Tablica 5).
Tablica 5. - Pojam tržišta nekretnina.
|
Definicija tržišta nekretnina |
|
|
V. A. Goremikin |
Ovo je skup organizacijskih i ekonomskih odnosa, način preraspodjele zemljišnih čestica, zgrada, građevina i druge imovine između vlasnika i korisnika ekonomske metode na temelju konkurentne ponude i potražnje. |
|
S. V. Grinenko |
To je mehanizam kojim se spajaju interesi i prava, određuju cijene nekretnina. |
|
N. Ya. Kolyuzhnova, A. Ya. Yakobson |
To je sustav radnji i mehanizama za obavljanje transakcija, ili, drugim riječima, podsustav općeg ekonomskog tržišta povezanog s prometom prava na nekretninama. |
|
K. I. Safonova, I. A. Andreeva |
To je skup odnosa povezanih sa stvaranjem novih objekata nekretnina, s radom postojećih, kao i odnosa koji nastaju tijekom različitih operacija koje se provode s nekretninama. |
|
A. V. Sevostjanov |
Ovo je nacionalni sektor Ekonomija tržišta, koji je skup objekata nekretnina, gospodarskih subjekata koji djeluju na tržištu, procesa funkcioniranja tržišta, odnosno procesa stvaranja, korištenja i razmjene objekata nekretnina i upravljanja tržištem, te mehanizama koji osiguravaju funkcioniranje tržišta ( tržišna infrastruktura). |
Najpotpunije odražava bit ovog tržišta, a istovremeno je u pristupačnom obliku prikazana definicija tržišta nekretnina koju je dao A. V. Goremykin.
Tržište nekretnina ima razgranatu strukturu, a na temelju razne znakove, podijeljeno je na nekoliko užih tržišta (Tablica 6).
Tablica 6. - Klasifikacija tržišta nekretnina.
|
Klasifikacijski znak |
Vrste tržišta |
|
Vrsta objekta |
Zemljišne čestice, zgrade, strukture, poduzeća, prostorije, imovinska prava, drugi objekti. |
|
Geografski (teritorijalni) |
Lokalni, gradski, regionalni, nacionalni, svjetski. |
|
Funkcionalna namjena |
Industrijski prostori, stanovanje, neindustrijske zgrade i prostori. |
|
Stupanj spremnosti za rad |
Postojeći objekti, gradnja u tijeku, novogradnja. |
|
Vrsta sudionika |
Individualni prodavači i kupci, preprodavači, općine, komercijalne organizacije. |
|
Vrsta transakcija |
Kupoprodaja, zakup, hipoteka, stvarna prava. |
|
Industrija pripadanje |
Industrijski objekti, poljoprivredni objekti, javne zgrade i drugo. |
|
Vrsta vlasništva |
Državni i općinski objekti, privatni. |
|
Metoda transakcije |
Primarno i sekundarno, organizirano i neorganizirano, razmjena i preko šaltera, tradicionalno i interaktivno |
Tržišnim mehanizmima na tržištu nekretnina provode se sljedeći poslovi:
- - s promjenom vlasništva - kupnja i prodaja nekretnina; nasljedstvo; donacija; razmjena; osiguranje ispunjenja obveza (unovčenje založenih ili zaplijenjenih nekretnina);
- - s djelomičnom ili potpunom promjenom vlasničkog sastava - privatizacija; nacionalizacija; promjena u sastavu vlasnika, uključujući podjelu imovine; stečaj (likvidacija) gospodarskih subjekata uz prodaju imovine vlasnika;
- - bez promjene vlasništva - ulaganje u nekretnine; razvoj nekretnina (proširenje, rekonstrukcija, nova gradnja); zalog; najam; prelazak na gospodarsko upravljanje odn operativni menadžment, za besplatno korištenje, u povjereničkom upravljanju itd.
Tržište nekretnina ima velik utjecaj na sve aspekte društva kroz niz funkcija (Slika 2).
Slika 2.- Glavne funkcije tržišta nekretnina.
Glavnim funkcijama svojstvenim svim tržištima dodane su još tri funkcije - regulirajuća, poticajna, cjenovna, posrednička, informativna i sanirajuća na tržištu nekretnina dodatne funkcije- investicijske, komercijalne i društvene. Komercijalna funkcija je formiranje potrošačke vrijednosti nekretnine i dobivanje povrata na uloženi kapital. Funkcija ulaganja omogućuje vam da uštedite i povećate svoj kapital ulaganjem u nekretnina. društvena funkcija, je poticanje intenziteta rada građana koji žele postati vlasnici nekretnina.
Funkcioniranje tržišta nekretnina odvija se djelovanjem njegovih subjekata, a to su: prodavatelji, kupci, profesionalni članovi(institucionalne i izvaninstitucionalne) (Slika 7).
Tablica 7. Subjekti (sudionici) tržišta nekretnina
|
1. Prodavači (stanodavci): vlasnici nekretnina (pravni i pojedinaca); graditelji (programeri); tijela ovlaštena od strane lokalnih vlasti i dr. |
2. Kupci (zakupci): pravne i fizičke osobe; investitori i dioničari; tijela kontrolira vlada itd. |
|
Predmeti (sudionici) tržište nekretnina |
|
|
Profesionalni članovi |
|
|
3. Institucionalni sudionici (koji zastupaju interese države): sudovi i javnobilježnički uredi; tijela za upis prava na nekretninama i prometa s njima; federalni i teritorijalna tijela uređuje urbanizam, gospodarenje zemljištem i korištenje zemljišta; tijela tehničke, protupožarne i druge inspekcije koja obavljaju nadzor nad građenjem i radom zgrada i građevina i dr. |
4. Izvaninstitucionalni sudionici (rade na komercijalnoj osnovi): izvođači građevinskih radova; agencije za nekretnine; agencije za procjenu; odvjetnička društva; banke; hipotekarne agencije; Osiguravajuća društva; mediji, itd. |
Tržište nekretnina zbog svoje specifičnosti ima niz karakteristika koje ga razlikuju od ostalih tržišta prikazanih u tablici 7.
Tablica 8. Značajke tržišta nekretnina.
|
Karakteristično |
|
|
Lokalizacija |
|
|
Vrsta natjecanja |
|
|
Elastičnost prijedlozima |
Niska, s povećanjem potražnje i cijena, ponuda se malo povećava |
|
Priroda potražnje |
Potražnja je individualizirana i nije zamjenjiva |
|
Stupanj otvorenosti |
|
|
Konkurentnost proizvoda |
|
|
Uvjeti zoniranja |
|
|
Registracija transakcija |
pravne složenosti, ograničenja i uvjeti |
|
Cijena |
uključuje vrijednost objekta i pripadajućih prava |
Tako je utvrđeno da tržište nekretnina zauzima posebno mjesto u gospodarstvu svake zemlje. Djelujući kao složena integrirana kategorija, ona spaja različite interese i oblike aktivnosti svojih subjekata; razne sfere utjecaja - od ekonomskih do društvenih; niz funkcija koje imaju utjecaj na gospodarstvo zemlje u cjelini. Istodobno, povećana relevantnost marketinških istraživanja ovog tržišta tipična je za regionalna tržišta nekretnina, čija je značajka obvezna orijentacija ne samo na lokalne uvjete, već i na opću situaciju u zemlji.
Kod nekretnina se može razlikovati tri glavne linije istraživanja:
- Istraživanja/pregledi tržišta u cjelini ili njegovih pojedinih segmenata
- Istraživanje građevinskih projekata (objekti, teritorija, itd.) u svim segmentima tržišta nekretnina
- Istraživanje i analiza postojećih / operativnih nekretnina sa svakim od segmenata
Istraživanje tržišta nekretnina, uglavnom provedeno tri različite metode:
1. Istraživanje tržišta klasičnim desk research metodama.
2. Istraživanje tržišta provođenjem stručnih razgovora.
3. Istraživanje potencijalni potrošači(obično se provodi u odnosu na određenu nekretninu kako bi se razjasnile njezine potrošačke karakteristike ili procijenila njezina tržišna potražnja).
Tvrtka ANTEMA se u svom radu fokusira na kompleksnu primjenu sve tri metode istraživanja, u odnosu na svaki konkretan projekt ili segment tržišta nekretnina.
Analiza se pojavljuje u obliku tri međusobno ovisne studije koje se međusobno potvrđuju i nadopunjuju, što vlasniku/investitoru daje najcjelovitiju sliku tržišta nekretnina segmenta od interesa i tržišne perspektive.
Glavni istraživački rad koji su proveli stručnjaci Antema:
1. Identifikacija i analiza zona utjecaja projekata / objekata nekretnina
- glavni prometni pravci
- glavna naselja
- određivanje gustoće i broja stanovništva u zoni utjecaja
2. Analiza projekata / nekretnina i lokacija
2.1 Analiza fizičke karakteristike projekti/nekretninski objekti. Čimbenici koji ograničavaju potencijalno korištenje stranice:
- teren lokacije
- oblik mjesta na kojem se nalazi projekt/nekretnina
- Dostupnost i karakteristike pristupnih cesta
- prisutnost prirodnih i umjetnih objekata na lokaciji/u sklopu projekata/objekata koji ograničavaju korištenje
- pružanje komunikacija
- urbanistička ograničenja (nadmorska visina, crvene linije, linije pogleda itd.)
2.2 Analiza postojećih projekata/nekretninskih objekata:
- određivanje glavnih karakteristika potrošača
- određivanje glavnih kvalitativnih i tehničkih karakteristika
- definicija projekta/klase svojstva
2.3 Analiza prometne, pješačke i vizualne dostupnosti
2.4 Mjerenje automobilskog i pješačkog prometa duž susjednih ruta kako bi se odredila količina potencijalnog ciljanu publiku za poslovne zgrade.
2.5 Analiza neposrednog okruženja projekata/nekretnina. Karakteristike okolnih zgrada:
- pregled i opis postojećeg okoliša
- planirana stambeno-poslovna gradnja
- radovi na cesti
- analiza planova razvoja i rekonstrukcije objekata u neposrednom okruženju na temelju podataka o raspoloživim početnim dozvolama, informacija iz medija i drugih otvorenih izvora, stručnih razgovora
3. Analiza različitih segmenata tržišta nekretnina
3.1 Analiza svih segmenata tržišta nekretnina lokacijskog područja, trendovi razvoja:
- prikupljanje i analiza informacija o postojećem prijedlogu, karakteristikama i klasifikaciji predloženih objekata
- objekti u izgradnji, projekti predstavljeni na otvorenom tržištu
- visina zakupnine i prodajne cijene, prazne površine (stručna procjena)
4. Analiza najboljeg korištenja projekata / nekretnina i razvoj proširenog koncepta za razvoj analiziranog teritorija u cjelini
4.1 Identifikacija snaga, slabosti, prilika i prijetnji različitih slučajeva korištenja Stranice
4.2 Analiza kompatibilnosti različitih slučajeva korištenja Stranice
4.3 Formiranje koncepta razvoja Stranice na temelju najbolje upotrebe
4.5 Određivanje maksimalnog učinka područja različitih funkcionalnih namjena, ravnoteža teritorija
4.6 Karakteristike potencijalnih kupaca/zakupaca
4.7 Formiranje prognoziranih cijena najma/prodajnih cijena za buduće prostore u skladu s razvijenim konceptom.
5. Stručni razgovori s vodećim igračima na tržištu nekretnina u proučavanim segmentima tržišta
- klasifikacija proučavanih segmenata tržišta nekretnina lokacijskog područja
- stručna procjena obujma tržišta za proučavane segmente
- obećavajuća područja nove izgradnje, područja masovnog razvoja
- glavni realizirani i planirani projekti objavljeni na tržištu
- stručna procjena lokacije i vrste nekretnina preporučenih za izgradnju
- ekspertni model objekta - vrsta nekretnine za svaki od segmenata, obujam
6. Provođenje anketa potencijalnih potrošača u svim proučavanim segmentima tržišta
- Anketa potencijalnih potrošača kako bi se na temelju koncepta odredila potencijalna ciljna publika
- Anketa potencijalnih potrošača kako bi se odredile glavne točke / mjesta koncentracije ciljne publike
- Priprema i provođenje masovnih anketa potencijalne ciljne publike
- Obrada i analiza dobivenih rezultata
7. Predposredovanje maloprodajnih i zabavnih prostora za poslovne nekretnine
- Formiranje liste sidro zakupaca
- Formiranje liste potencijalnih zakupaca zone zabave
- Formiranje liste zakupaca prodajnog prostora
- Utvrđivanje interesa potencijalnih zakupaca za projekt (testiranje koncepta na potencijalnim zakupcima, uključujući sidrene zakupce)
- Formiranje prediktivnih najamnina i prodajnih cijena, u odnosu na formiranu listu najmoprimaca.
8. Provođenje detaljne ekonomske analize razvijenog koncepta i izrada ekonomskog modela projekta/nekretnine
9. Izrada nacrta projektnog zadatka za izradu arhitektonskog projekta za razvoj Lokacije
