Artiklis käsitletakse turundusuuringute spetsiifikat kinnisvara hindamisturul. Vaadeldakse teenuste omadusi ja nende tarbimise protsessi ning tegureid, mis mõjutavad nõudlust kinnisvara hindamisteenuste järele. Kinnisvara hindamisteenuste tarbijate sihtsegmendi motivatsiooni kujundamisel on oluline arvestada selle teenuse tarbimisega seotud motiive. Tarbija poolt hindaja valikul on olulised parameetrid personali professionaalsus, ettevõtte maine ja igakülgne juurdepääsetavus. Kinnisvara hindamisteenuste tarbimise protsess hõlmab traditsioonilisi etappe, kuid sellel on oma spetsiifika. On näidatud, et hindamise tüüp (kohustuslik või algatuslik) mõjutab kinnisvara hindamisettevõtte turunduspoliitikat. On tuvastatud ja põhjendatud turundusteenuse loomise vajadus ettevõttes selle edukaks toimimiseks.
turuuuring
turundus
Kinnisvara
1. Anurin V., Muromkina I., Evtušenko E., Turuuuring tarbijaturg. - M.-Peterburg, - 2006. - P.29.
2. Badaraeva R. V., Šarajeva A. S. Teoreetilised aspektid hinnang Venemaa kinnisvaraturule // Noor teadlane. - 2016. - nr 4. - Lk 336-339.
3. Belyaevsky I.K., Turundusuuringud: teave, analüüs, prognoos. - M.: Rahandus ja statistika, 2001. , - P.48.
4. Kotler F. Turunduse juhtimine. Õpetus. - M.: - 2001. - P.170
5. Malykhin S.A. Kinnisvaraturg Venemaal. - M.: Vesta-M, 2012, - S. 428.
6. föderaalseadus"Hindamistegevuse kohta aastal Venemaa Föderatsioon» 29. juuli 1998. a nr 135 (koos muudatuste ja täiendustega).
Turundusteenuste põhiülesanne on pakkuda tarbijale kasu ja kasu, määrata sihtturg ja reklaamida teenuseid sellel turul. Raskus seisneb teenuse eeliste kindlaksmääramises. Teenusest saadava kasu saab kindlaks teha ainult seda kasutanud tarbija (klient). Teenuste turunduse peamine eesmärk on aidata tarbijal hinnata erinevaid teenuseid, et ta saaks teha enda jaoks õige valiku.
Under kaasaegne kontseptsioon turundus eeldab majanduskeskkonna orienteerumist tarbijate nõudluse tõhusamale ja täielikumale rahuldamisele teenuste arendamise kaudu, samuti tarbijate osalemist suhtlusprotsessis, kui neid pakutakse.
Vene Föderatsiooni kinnisvaraturg on üks suurimaid segmente rahvamajandus. Samas sõltub selle areng suurel määral ka teiste võtmetähtsusega majandusharude olukorrast. Venemaa kinnisvaraturg on tundlik kriiside, makromajandusliku olukorra suhtes.
Elamuobjektidega tehtavate tehingute aluseks on õigussuhted, mille esemeks on äripinna ost, müük ja rentimine. Võib märkida, et mõlemad nimetatud piirkonnad täidavad mitmeid olulisi funktsioone Vene Föderatsiooni rahvamajanduse jaoks:
nõudluse stimuleerimine laenuturul;
Pakkumise stimuleerimine ehitusturul;
· rahapakkumise kasvu stimuleerimine paljudes teistes ärisegmentides - kinnisvara hindamise sfäär, ehitusmaterjalide, lakkide, värvide, viimistlusmaterjalide, tapeetide tootmine;
kiireloomuline lahendus sotsiaalsed ülesanded mis on seotud kodanikele eluaseme pakkumisega.
Seega on kinnisvaraturg riigi kui terviku üks olulisemaid majanduskasvu vedureid. Kinnisvaraturu eripäraks on kinnisvara hindamise vajadus.
Kinnisvara hindamise vajadus tekib siis, kui:
objekti ost, müük või rentimine;
ettevõtte kapitaliseerimine;
katastrihindamine;
kinnisasja maksustamise määramine;
Laen tagatisel;
· kindlustus;
kinnisvaraobjekti tegemine sissemaksena ettevõtte või organisatsiooni põhikapitali;
investeeringute ligimeelitamine;
pärimisõiguste sisenemine;
· varavaidluste lahendamine;
ettevõtte likvideerimine;
Kinnisvaraobjektide maksusumma arvutamine;
muudes toimingutes, mis on seotud kinnisvaraõiguse realiseerimisega.
Kinnisvaraobjektide hindamise protsess lõpetatakse omaniku omandiõiguse väärtuse määramisel. Ostja jaoks on vaja aru saada, mis on selle kinnisvara väärtus tema jaoks ja miks.
Kinnisvaratehingud on oma olemuselt privaatsed, pakutav info ei ole alati õige ja täielik. Seetõttu on kinnisvara professionaalne sõltumatu hindamine enim nõutud hindamistegevuse liik. Kuid kodanikel endil peab selles valdkonnas olema teatav teadmistebaas.
Kinnisvara hindamisteenuste turu turu-uuring seisneb tegemiseks vajaliku teabe süstemaatilises kogumises, kuvamises ja analüüsis juhtimisotsused ettevõtte juures. Nende abiga moodustub nii organisatsiooni strateegiline turundusvara kui ka rohkema pakkumiseks vajalik inforessurss tõhus töö hindamise korraldamine tulevikus.
Teenus - tegevus toote (materiaalse või immateriaalse) tootmiseks, mis viiakse läbi kliendi (tarbija) tellimusel koos kliendiga ja kliendi jaoks, toote üleandmisega kliendile vahetuse eesmärgil.
Ettevõte peab turundusprogrammi loomisel arvestama teenuste omadustega (joonis 1).
Joonis 1 – Teenuste omadused
Kinnisvara hindamisteenuste nõudlust mõjutavad tegurid:
teenuse hind;
pakutava teenuse kvaliteet;
· tarbija eelistus;
Tarbija sissetulek
Turu küllastumine teenustega;
· intress tarbimist või kogumist stimuleerival panusel.
Ettevõte peab leidma oma koha turul, et teha kindlaks oma konkurentsivõime. See mõiste viitab ettevõtte konkurentsipositsioonile, mis kujuneb välja tema töö põhivaldkondades. Konkurentsivõime sõltub otseselt hõivatud turuosast ja kasumlikkuse tasemest, mida kõrgemad need on, seda kõrgem on ettevõtte konkurentsivõime ja positsioon turul. Ettevõtte pakutavate teenuste konkurentsivõime sõltub suuresti tema üldisest konkurentsivõimest turul.
Venemaa Föderatsiooni kinnisvara hindamisturul tegutseb üle 5000 hindamisettevõtte, mistõttu on vajalik, et nende hindamisteenuste kvaliteet oleks sobival tasemel. Hindamisteenustel on mitmeid omadusi, mis määravad teenustesektori turunduse ja juhtimise spetsiifilised nõuded.
Kinnisvara hindamisteenuse tarbijate sihtsegmendi motivatsiooni kujundamisel tuleks arvestada mitte ainult motiividega, mis on seotud teenuse endaga, s.t. teenus, ettevõtte sotsiaalne keskkond jne. Arvestada tuleb ka selle teenuse tarbimisega seotud motiividega, s.o. eelistada professionaali tööd, kes teeb selle kiiremini, paremini ja võib-olla ka odavamalt.
Kinnisvara hindamisteenuste turul tõstab infoteadlikkus paljude tegurite taset, nagu näiteks personali kvalifikatsioon, ettevõtte asukoht. Kuid me peame meeles pidama sellist teenuse omadust nagu immateriaalsus, et selle kvaliteediomadusi on raske demonstreerida ja tagada.
Kõige väärtuslikumad turundusteabe allikad on tegevused, mis võimaldavad teenust "kehastada", nn garantiid. Seda seetõttu, et teenuse ostmisel tekkivat riski peetakse palju suuremaks kui toote ostmisel tekkivat riski. Lisaks teenusele endale on teenuseturul olulised hindamisparameetrid:
teenust osutav personal;
ettevõtte kättesaadavuse keerukus;
ettevõtte kuvand.
Hindamisteenuse tarbimisprotsess oma spetsiifilisuse tõttu dikteerib ettevõtte töökorraldusele erinõudeid, mis on loomulik. Turundusele orienteeritud juhtkond väidab, et ettevõtte tegevuse planeerimisel on lähtekohaks selle tarbijate käitumine.
Seoses konkurentsi tihenemisega kinnisvara hindamisteenuste turul on selliste parameetrite määramisel vaja arvestada sihttarbijate kavatsust ja käitumist:
· ajakava;
teenuste standardid ja liigid;
nõuded personalile;
turundusmiksi tegevused.
Kinnisvara hindamistegevusel on oma eripära. Kinnisvara hindamist on kahte tüüpi (joonis 2).
Joonis 2 - Kinnisvara hindamise liigid
Tarbimisprotsess hõlmab järgmised sammud(Joonis 3).
Joonis 3 – Teenuse tarbimise protsess
See teenuse tarbimise protsess on rakendatav igat tüüpi teenustele. Kuid kuna kinnisvara hindamisteenuste turul on teatud spetsiifika ja hindamise tüüp, siis tuleb rõhutada kohustusliku ja ennetava hindamise müügi erinevust.
Sundhinnangu müüki soodustab teatud riiklike normide olemasolu, s.o. tarbimise riikliku tähtsuse pealesurumine kinnisvara hindamisteenustele. AT sel juhul seda teenust on vaja tarbijale asjatundlikult esitleda, et kõik tema soovid oleksid rahuldatud.
Mis puutub algatushinnangu turundusse, siis siin on olukord veidi keerulisem, kuna sel juhul on vaja kujundada tarbijas (kliendis) soov seda hinnangut anda. Tarbijas on vaja äratada huvi selle kinnisvara hindamisteenuse vastu.
Iga maailma riigi ühiskond on huvitatud kvaliteetsest ja usaldusväärsest, ühtsetel standarditel põhinevast teabest. Kinnisvara hindamisteenust pakkuvate ettevõtete peamine eesmärk on luua vajadus soodsad tingimused ettevõtte erinevate valdkondade koostoimeks, tarbijate nõudluse rahuldamiseks, sest see on ettevõtte edu võti.
Rasked majanduslikud tingimused kaasaegne turg kohustada ettevõtteid omama oma struktuuris turundusteenuseid, mis mängivad nende tegevuses üht võtmerolli, kuna turu-uuringuid tehes annavad nad vajaliku teabe strateegilisi otsuseid. Ettevõttes pole turundusteenuse olemasolu ainult nõutav tingimus tulemuslikku tööd ja arengut, vaid ka vajalik tingimus selle ellujäämine turul.
Bibliograafiline link
Bolshunova A.V., Fangmann G.O. TURUNDUSUURINGU SPETSIFIKATSIOON KINNISVARA HINDAMISTEENUSTE TURGUL // Rahvusvaheline üliõpilane teaduslik bülletään. – 2016. – № 2.;URL: http://eduherald.ru/ru/article/view?id=15852 (juurdepääsu kuupäev: 20.04.2019). Juhime teie tähelepanu kirjastuse "Looduslooakadeemia" väljaantavatele ajakirjadele
Kinnisvaraturu uurimise probleem on infoprobleem. Elamispinna pakkumise mahu ja struktuuri hindamiseks on vaja saada infot, kui palju ja milliseid ruume turul on, kui palju ja milliseid on ettevalmistamisel kasutuselevõtuks ning milline kinnisvarast objektid on juba kasutusele võetud. Eluaseme müügi andmete põhjal saab hinnata vaid nõudluse realiseerunud osa.
Turu-uuringute objektideks on trendid ja turu arenguprotsessid, sealhulgas majanduslike, teaduslike, tehniliste, demograafiliste, keskkonna-, seadusandlike ja muude tegurite muutuste analüüs. Samuti uuritakse turu struktuuri ja geograafiat, selle läbilaskevõimet, müügidünaamikat, turutõkkeid, konkurentsiseisundit, hetkeolukorda, võimalusi ja riske. N.V. Vidanov, Turundus ja turundusuuringud, 4 (52), - august 2008, - lk 10
Kinnisvaraturu-uuringu peamisteks tulemusteks on selle arengu prognoosid, turutrendide hindamine, peamiste edutegurite väljaselgitamine. Selgitatakse välja kõige tõhusamad viisid turul konkurentsipoliitika läbiviimiseks ja uutele turgudele sisenemise võimalus. Teostatakse turu segmenteerimine, s.o. sihtturgude ja turuniššide valik. Selleks, et teha igal turul teadlikke otsuseid, on vaja usaldusväärset, igakülgset ja õigeaegset teavet. Turundusuuringute sisuks on kinnisvaraturu toimimisega seotud probleemide süstemaatiline andmete kogumine, kajastamine ja analüüs. Et need uuringud oleksid tõhusad, peavad need esmalt olema süstemaatilised; teiseks tugineda spetsiaalselt valitud teabele; kolmandaks teatud protseduuride läbiviimine andmete kogumiseks, summeerimiseks, töötlemiseks ja analüüsimiseks; neljandaks kasutada spetsiaalselt analüüsi eesmärgil välja töötatud tööriistu. Seega on turundustegevused üles ehitatud spetsiaalsete turu-uuringute ja nende elluviimiseks vajaliku info kogumise alusel. Selle teabe vood on järjestatud teatud uurimisprotseduuride ja meetodite järgi. Peatugem kinnisvaraturu-uuringu olulisematel objektidel.
Kinnisvaraturu konjunktuur ja prognoosimine
Turu-uuringute üldeesmärk on välja selgitada tingimused, mille korral on tagatud elanikkonna nõudluse võimalikult täielik rahuldamine seda tüüpi kaupade järele ning luuakse eeldused toodetud eluaseme efektiivseks müügiks. Sellega kooskõlas on kinnisvaraturu uurimise esmaseks ülesandeks analüüsida hetke pakkumise ja nõudluse suhet, s.o. turutingimused. Turutingimused on tingimuste kogum, mille alusel turul praegu tegevus toimub. Seda iseloomustab kindel kinnisvara pakkumise ja nõudluse suhe, samuti hindade tase ja suhe.
Teabe kogumine on turutingimuste uurimise kõige olulisem etapp. Konjunktuuri kohta pole ühest infoallikat, mis sisaldaks kogu infot uuritavate protsesside kohta. Uuringus kasutatakse erinevat tüüpi erinevatest allikatest saadud teavet. Eristada teavet: üldine, kaubanduslik, eriline.
Üldine teave sisaldab iseloomustavaid andmeid turu olukordüldiselt kooskõlas tööstuse arenguga. Selle laekumise allikateks on riigi- ja tööstusstatistika andmed, raamatupidamise ja aruandluse ametlikud vormid.
Kaubanduslik teave – andmed, mis on välja võetud äridokumentatsioon ettevõtted, müügiks partneritelt korras teabevahetus. Nende hulka kuuluvad: taotlused ja tellimused ehitusorganisatsioonid; turu-uuringute teenuste materjalid (materjalid müügi liikumise, turuülevaadete jms kohta).
Eriteave kujutab endast spetsiaalsete turu-uuringute (rahvaküsitlused, ostjad, eksperdid, näitused ja müük, turukohtumised) tulemusena saadud andmeid, samuti uurimisorganisatsioonide materjale. Eriline teave on erilise väärtusega, kuna see sisaldab teavet, mida ei saa muul viisil hankida. Seetõttu tuleks turutingimuste uurimisel pöörata erilist tähelepanu ulatusliku eriteabe hankimisele.
Turusituatsiooni uurimisel ei ole ülesandeks mitte ainult kindlaks teha turu olukord ühel või teisel ajahetkel, vaid prognoosida selle edasise arengu tõenäolist olemust vähemalt ühe või kahe kvartali, kuid mitte rohkem kui aasta jooksul. pool, see tähendab prognoosimine.
Turuprognoos on kindla metoodika raames tehtud teaduslik ennustus nõudluse, toodete pakkumise ja hindade arengu väljavaadete kohta, mis põhineb usaldusväärsel teabel, koos hinnanguga selle võimalikule veale. Prognoos põhineb selle arengu seaduspärasuste ja suundumuste, seda arengut määravate peamiste tegurite arvestamisel, range objektiivsuse järgimisel, kohusetundlikkusel andmete hindamisel ja tulemuste prognoosimisel. Turuprognoosi koostamisel on neli etappi: prognoosiobjekti kindlaksmääramine; prognoosimismeetodi valik; prognooside väljatöötamise protsess; prognoosi täpsuse hindamine.
Prognoosiobjekti püstitamine on teadusliku prognoosimise kõige olulisem etapp. Praktikas tuvastatakse sageli müügi ja nõudluse, pakkumise ja tootepakkumise mõisted. turuhinnad ja müügihinnad.
Teatud tingimustel on sellised asendused võimalikud, kuid vastavate reservatsioonidega ja prognoosiarvutuste tulemuste hilisema korrigeerimisega. Prognoosimeetodi valik sõltub prognoosi eesmärgist, selle teostamise perioodist, detailsuse tasemest ja esialgse (põhi)teabe olemasolust.
Prognoosi koostamise protsess koosneb arvutuste tegemisest kas käsitsi või kasutades arvutiprogrammid nende tulemuste hilisema kvalitatiivse ja professionaalse korrigeerimisega. Prognoosi täpsuse hindamine toimub selle arvutamise teel võimalikud vead. Seetõttu esitatakse prognoositulemused praktiliselt intervalli kujul.
Turuprognoosid liigitatakse mitme kriteeriumi alusel. Tarneaja osas eristatakse: lühiajalised prognoosid (mitu päeva kuni 2 aastat); keskmise tähtajaga prognoosid (2 kuni 7 aastat); pikaajalised prognoosid (rohkem kui 7 aastat). Need erinevad mitte ainult teostusaja, vaid ka üksikasjalikkuse ja kasutatud prognoosimismeetodite poolest.
Vastavalt kasutatavate meetodite olemusele on prognooside rühmad, mille aluseks on: dünaamika jada ekstrapoleerimine; dünaamikaseeria interpoleerimine - dünaamilise jada puuduvate liikmete leidmine selle sees; nõudluse elastsuse koefitsiendid; struktuurne modelleerimine on statistiline tabel, mis sisaldab tarbijate rühmitamist kõige olulisema tunnuse järgi, kus iga rühma kohta on toodud kaupade tarbimise struktuur. Kui tarbijate struktuur muutub, muutub nii keskmine tarbimine kui ka nõudlus.
Selle põhjal ehitatakse üles üks prognoosimismeetoditest: eksperthinnang. Seda meetodit kasutatakse uute toodete turgudel, kui alusteave pole jõudnud moodustuda, või traditsiooniliste toodete turgudel, mida pole pikka aega uuritud. See põhineb ekspertide - pädevate spetsialistide küsitlusel; majanduslik ja matemaatiline modelleerimine.
Turuolukorra prognoositavate näitajate analüüsi tulemused koos aruandluse ja planeeritud andmetega võimaldavad eelnevalt välja töötada meetmed, mis on suunatud positiivsete protsesside arendamiseks, olemasolevate ja võimalike tasakaalustamatuste kõrvaldamiseks ning on esitatavad erinevate analüütiliste dokumentide kujul. .
1. Konsolideeritud ülevaade - üldistavate turunäitajatega dokument. Analüüsitakse üldiste majandus- ja tööstusnäitajate dünaamikat, eritingimused konjunktuur. Tehakse retrospektiiv ja antakse turunäitajate prognoos, tuuakse välja iseloomulikumad trendid ning tuuakse välja üksikute kinnisvaraturgude turutingimuste omavahelised seosed.
2. Konjunktuuri temaatiline ülevaade. Dokumendid, mis kajastavad konkreetse turu eripära. Tuvastatakse paljude objektide jaoks kõige pakilisemad probleemid ehk probleem konkreetne turg Kinnisvara.
3. Operatiivne turuinfo. Dokument, mis sisaldab operatiivteavet turutingimuste üksikute protsesside kohta. Peamisteks operatiivinfo allikateks on rahvastikuuuringute andmed, spetsialistide eksperthinnangud.
Turumaht
Kinnisvaraturu-uuringu põhiülesanne on turu võimekuse määramine. Turu maht on ostjate efektiivne kogunõudlus; võimaliku aastase kinnisvaramüügi mahu valitseva keskmise hinnataseme juures. Turu läbilaskevõime sõltub selle turu arenguastmest, nõudluse elastsusest, muutustest majandustingimustes, hinnatasemes, kvaliteedis ja reklaamikuludes. Turu läbilaskevõimet iseloomustab elanikkonna nõudluse suurus ja pakkumise väärtus kinnisvaraturul. Igal ajahetkel on turul kvantitatiivne ja kvalitatiivne kindlus, s.t. selle maht väljendub müüdud ja ostetud objektide maksumuses ja füüsilistes näitajates.
Tuleks eristada kahte turuvõimsuse taset: potentsiaalset ja tegelikku. Turu tegelik läbilaskevõime on esimene tase. Potentsiaalne tase on määratud isiklike ja sotsiaalsete vajadustega ning peegeldab neile adekvaatset rakendamise mahtu. Turunduses kasutatakse ka terminit turupotentsiaal. Tegelik areneva turu võimsus ei pruugi vastata selle potentsiaalsele võimsusele. Turu mahu arvutamisel tuleb lähtuda ruumilisest ja ajalisest kindlusest.
Turu suutlikkus kujuneb paljude tegurite mõjul, millest igaüks võib teatud olukordades turgu nii stimuleerida kui ka pidurdada selle arengut, piirates selle suutlikkust. Kogu tegurite kogumi võib jagada kahte rühma: üldised ja spetsiifilised. Levinud on sotsiaalmajanduslikud tegurid, mis määravad turu suutlikkuse: pakkumise maht ja struktuur, sh esindusettevõtete kaupa; pakutavate ruumide valik ja kvaliteet; saavutatud elatustase ja elanikkonna vajadused; elanikkonna ostujõud; kaupade hinnasuhte tase; rahvaarv; selle sotsiaalne ning sooline ja vanuseline koosseis; turu küllastusaste; turu geograafiline asukoht.
Konkreetsed tegurid määravad üksikute objektide turgude arengu ja igal turul võivad olla ainult talle iseloomulikud tegurid. Sel juhul võib konkreetse eluaseme nõudluse ja pakkumise kujunemisel ja arengul olla määravaks konkreetne tegur mõju astme osas. Pakkumise ja nõudluse arengut määravate tegurite kogum on keerulises dialektilises seoses. Mõne teguri toime muutumine põhjustab muutuse teiste toimimises. Mõnede tegurite tunnuseks on see, et need põhjustavad muutusi nii turu üldises läbilaskevõimes kui ka struktuuris, teised aga põhjustavad selle muutusi, muutmata turu üldist suutlikkust. Turu-uuringute käigus on vaja selgitada tegurite süsteemi mehhanismi ja mõõta nende mõju pakkumise ja nõudluse mahule ja struktuurile.
Põhjus-tagajärg seoste väljaselgitamine uuritaval turul toimub andmete süstematiseerimise ja analüüsi alusel. Andmete süstematiseerimine seisneb grupeeritud ja analüütiliste tabelite, analüüsitavate näitajate dünaamiliste seeriate, graafikute, diagrammide jms koostamises. See on teabe analüüsi ettevalmistav etapp selle kvantitatiivseks ja kvalitatiivseks hindamiseks. Töötlemine ja analüüs viiakse läbi tuntud meetoditega, milleks on rühmitamine, indekseerimine ja graafilised meetodid, aegridade konstrueerimine ja analüüs. Põhjuslikud seosed ja sõltuvused tehakse kindlaks aegridade korrelatsioon-regressioonanalüüsi tulemusena.
Lõppkokkuvõttes koostoimest põhjustatud põhjus-tagajärg seoste kirjeldus erinevaid tegureid, võimaldab teil luua turul arendusmudeli ja määrata selle võimsuse. Turu arengumudel on tegelikkuse tingimuslik peegeldus ja väljendab skemaatiliselt selle turu sisemist struktuuri ja põhjuslikke seoseid. Turundus tööstusharudes ja tegevusalades. Uch./Ed. V.A. Aleksunina. Moskva: Turundus, 2001. - Lk 324.
See võimaldab kasutada lihtsustatud kujul indikaatorite süsteemi, et iseloomustada turu kõigi põhielementide arengu kvalitatiivset originaalsust praeguses etapis ja teatud ajaperioodil tulevikus. Formaaliseeritud turu arengumudel kujutab endast võrrandisüsteemi, mis hõlmab selle põhinäitajaid. Iga turu jaoks võib süsteemil olla erinev arv võrrandeid ja näitajaid, kuid igal juhul peab see sisaldama pakkumise ja nõudluse võrrandeid.
Seega on prognoosi koostamiseks kolm üksteist täiendavat viisi.
Küsitlemine - elanikkonna, ekspertide arvamuste avaldamine, et saada ennustava iseloomuga hinnanguid. Ankeetküsitlusel põhinevaid meetodeid kasutatakse juhtudel, kui erinevatel põhjustel ei saa protsessi arengu mustreid formaalses aparaadis kajastada, kui vajalikud andmed puuduvad.
1 Ekstrapolatsioon - protsesside suundumuste jätkamine tulevikus, mis kajastub aegridade ja nende näitajate kujul, tuginedes regressiivset tüüpi väljatöötatud mudelitele. Ekstrapoleerimismeetodeid kasutatakse tavaliselt juhtudel, kui teavet mineviku kohta on piisavalt palju ja on kindlaks tehtud stabiilsed trendid. See variant põhineb hüpoteesil varem väljakujunenud suundumuste jätkumise kohta tulevikus. Sellist prognoosimise prognoosi nimetatakse geneetiliseks ja see hõlmab ökonomeetriliste mudelite uurimist.
2 Analüütiline modelleerimine - sise- ja välissuhteid kajastava mudeli loomine ja kasutamine turu arengu käigus. Seda meetodite rühma kasutatakse siis, kui teavet mineviku kohta on vähe, kuid turu kohta on hüpoteetilisi ideid, mis võimaldavad välja töötada selle mudeli ja selle põhjal hinnata turu tulevast seisu, reprodutseerida alternatiivseid võimalusi selle arendamiseks. Sellist prognoosimisviisi nimetatakse sihtmärgiks.
Turuvõimekuse määramise töö tulemuseks peaks olema ülevaade turu olukorrast ja selle teguritest ning turu arengu prognoos, arvestades sise- ja välistegurite mõjutamise trende.
Turu segmenteerimine
Iga turg turunduslikult koosneb ostjatest, kes erinevad üksteisest oma maitse, soovide ja vajaduste poolest. Peaasi, et nad kõik ostavad kaupa erinevatest motiividest juhindudes. Seetõttu on vaja mõista, et erineva nõudluse korral ja isegi konkurentsikeskkonnas reageerib iga inimene kavandatavale kinnisvarale erinevalt. Kõigi erandita tarbijate vajadusi on väga raske rahuldada, sest neil on teatud erinevused vajadustes. Näiteks eelistavad paljud tarbijad luksuskortereid ja on nõus ka vastavat hinda maksma, teistel aga on võimalus osta soodsalt tarbijale vastuvõetavate omadustega eluase.
Põhjalik turu-uuring viitab vajadusele seda kaaluda. Sellega seoses tuleb oma äri planeerimisel käsitleda turgu kui tarbijagruppidest ja tarbijaomadustest sõltuvat diferentseeritud struktuuri, mis laiemas mõttes määratleb turu segmenteerimise mõiste.
Turu segmenteerimine on ühelt poolt meetod turuosade leidmiseks ja objektide määramiseks, millele ettevõtete turundustegevus on suunatud. Teisest küljest on juhtimisalast lähenemist ettevõtte otsustusprotsessile turul, turunduselementide õige kombinatsiooni valimise aluseks. Segmenteerimine viiakse läbi nii tarbijate vajaduste võimalikult suureks rahuldamiseks kui ka ehitusettevõtte kulude ratsionaliseerimiseks ehitusprogrammi väljatöötamiseks ja valmis ruumide kasutuselevõtuks.
Segmenteerimise objektid on ennekõike tarbijad. Erilisel viisil esile tõstetud, millel on kindel ühiseid jooni need moodustavad turusegmendi. Segmenteerimine tähendab turu jagamist segmentideks, mis erinevad oma parameetrite või reageerimise poolest teatud tüüpi tegevustele turul (reklaam, turundusmeetodid). Vaatamata võimalusele segmenteerida turgu erinevate objektide lõikes, keskendutakse turunduses peamiselt sarnaste eelistustega ja turunduspakkumistele samamoodi reageerivate homogeensete tarbijarühmade leidmisele.
Segmenteerimine ei ole puhtalt mehaaniline protsess. Et see oleks tõhus, tuleb see läbi viia, võttes arvesse teatud kriteeriume ja märke. Kriteerium on viis, kuidas hinnata konkreetse ettevõtte jaoks konkreetse turusegmendi valimise põhjendust, ja märk on viis turusegmendi esiletõstmiseks.
Segmenteerimise miinusteks on suured kulud, mis on seotud näiteks täiendava turu-uuringuga, turundusprogrammide valikute ettevalmistamisega, sobiva pakendi pakkumisega, erinevaid viise levitamine.
Segmenteerimisel on plusse ja miinuseid, kuid ilma selleta ei saa hakkama, sest sisse kaasaegne majandus iga toodet saab edukalt müüa ainult teatud turusegmentidele, kuid mitte kogu turule.
Märgid turu segmenteerimiseks: geograafilised, demograafilised, sotsiaal-majanduslikud, psühhograafilised, käitumuslikud.
Segmenteerimine geograafilise põhimõtte järgi hõlmab turu jagamist erinevateks geograafilisteks üksusteks: osariik, osariigid, piirkonnad, maakonnad, linnad, kogukonnad, samuti piirkonna suurus, tihedus ja rahvastik, kliimatingimused, kaugus tootmisettevõttest. Seda funktsiooni kasutati praktikas varem kui teisi, mis oli tingitud vajadusest määrata ettevõtte ruum. Selle kasutamine on vajalik, kui piirkondade vahel on klimaatilised erinevused või turul on kultuurilised, rahvuslikud või ajaloolised traditsioonid. Ettevõte võib otsustada tegutseda ühes või mitmes geograafilises piirkonnas või kõigis piirkondades, kuid võttes arvesse geograafiast tulenevaid erinevusi vajadustes ja eelistustes.
Demograafiline segmenteerimine on turu jagamine rühmadeks demograafiliste muutujate alusel, nagu sugu, vanus, pere suurus, staadium eluring perekond, sissetulekute tase, amet, haridus, usulised veendumused, rass ja rahvus. Demograafilised muutujad on tarbijarühmade eristamiseks kõige populaarsemad tegurid. Populaarsuse üks põhjusi on see, et vajadused ja eelistused, aga ka tarbimise intensiivsus on sageli tihedalt seotud just demograafiliste iseärasustega. Teine põhjus on see, et demograafilisi tunnuseid on lihtsam mõõta kui enamikku muud tüüpi muutujaid. Isegi juhtudel, kui turgu ei kirjeldata demograafilisest vaatenurgast (näiteks isiksusetüüpide alusel), tuleb siiski käituda demograafiliste parameetritega.
Psühhograafiline segmenteerimine. Psühhograafilises segmenteerimises jagatakse ostjad rühmadesse sotsiaalse klassi, elustiili ja isiksuseomaduste alusel. Sama demograafilise rühma liikmetel võivad olla väga erinevad demograafilised profiilid.
Käitumuslik segmenteerimine. Käitumuslik segmenteerimine jagab kliendid rühmadesse nende teadmiste, hoiakute, toote kasutamise ja tootele reageerimise alusel. Turundajad peavad käitumuslikke muutujaid turusegmentide kujundamisel kõige sobivamaks aluseks.
Pärast turu jagamist eraldi segmentideks on vaja hinnata atraktiivsuse astet ja otsustada, kui paljudele segmentidele peaks ettevõte keskenduma ehk teisisõnu valima välja sihtturusegmendid ja töötama välja turundusstrateegia.
Sihtsegment – valitud üks või mitu segmenti turundustegevused ettevõtetele. Samal ajal peaks ettevõte valitud eesmärke arvesse võttes kindlaks määrama tugevused konkurents, turgude suurus, suhe turustuskanalitega, kasum ja teie ettevõtte maine.
Turusegmente, milles ettevõte on saavutanud turgu valitseva ja stabiilse positsiooni, nimetatakse tavaliselt turunišiks. Turuniši loomine ja tugevdamine, sh turuakende leidmine, on tagatud ainult turu segmenteerimise meetodite kasutamisega. Pärast sihtturusegmendi määramist peab ettevõte uurima konkurentide kinnisvara omadusi ja kuvandit ning hindama oma objekti positsiooni turul.
Konkurentsiolukord ja turutõkked
Turumajanduses tegutsevad ettevõtted konkurentsikeskkonnas. Tarbijaid uurides ei tohiks unustada konkurente. Konkurentide uurimise põhiülesanne on hankida vajalikud andmed, et tagada konkurentsieelis turul, samuti leida võimalusi koostööks ja koostööks potentsiaalsete konkurentidega. Turundus. Uh. ülikoolidele / N.D. Eriashvili jt. M .: Unity-Dana, 2000.-lk 365
Selleks on konkurentide tugevaid ja nõrku külgi analüüsides vaja esmalt vastata järgmistele küsimustele:
· Kes on teie ettevõtte peamised konkurendid?
· Milline on teie ettevõtte ja selle peamiste konkurentide turuosa?
Mis on konkurendi strateegia?
· Milliseid meetodeid kasutavad konkurendid võitluses turu pärast?
Mis on rahaline seisukord võistlejad?
· Organisatsiooniline struktuur ja konkurentide juhtimine?
• Milline on konkurentide turundusprogrammide efektiivsus (toode, hind, müük ja reklaam, kommunikatsioon)?
• Milline on konkurentide tõenäoline reaktsioon teie ettevõtte turundusprogrammile?
Millises elutsükli etapis on teie ja konkurendi toode?
Õppetöö esimene etapp konkurentsikeskkond on hinnang selle turu omadustele, kus ettevõte tegutseb või kavatseb tegutseda. Järgmiseks tuleks uurida, kes on tegelik või potentsiaalne konkurent. Konkurent - oluline element turundussüsteemi infrastruktuur, mõjutamine turundusstrateegia ettevõtted kaupade, tarnijate, vahendajate, ostjate suhtes. Konkurentide positsioonide uurimine hõlmab väga erinevaid teemasid ja nõuab märkimisväärse hulga teabe kaasamist. Peamiste konkurentide omadusi on soovitav analüüsida järgmistes osades: turg, toode, hinnad, toote reklaamimine turul, müügi ja levitamise korraldus.
Konkurentsikeskkonna uurimine eeldab peamiste konkurentide süstemaatilist jälgimist, mitte potentsiaalsete konkurentide silmist. Saadud info on otstarbekas koondada andmepankadesse. Teabe analüüs võimaldab spetsialistidel tuletada iga konkurentsiteguri kohta mõistlikke hinnanguid ja iseloomustada üldine seisukoht turul olevatele ettevõtetele võrreldes nende peamiste konkurentidega.
Turu võimalused ja riskid
Iga ettevõte peaks suutma tuvastada tekkivaid turuvõimalusi. Turuvõimalusi otsitakse pärast ettevõtte potentsiaali hindamist ja arvestatakse viimase tegelikke võimalusi.
Rahuldamata turuvajadused on ettevõtte turuvõimaluste aluseks. Olukorras, kus ostja on tarnija teenustega täielikult rahul, ei õnnestu talle sarnase kauba pakkumine samadel tingimustel teise ettevõtte poolt. Samas võib ostjal tekkida antud olukorras rahuldamata vajadus parema objekti, soodsamate tingimuste, ulatuslikuma teeninduse järele. Selliste vajaduste väljaselgitamine toimub hüpoteeside püstitamise kaudu: juhi või konsultandi eelnev kogemus; ettevõtte personali ettepanekud; ettevõtte partnerite ja töövõtjate kogemus; konkurentide uuendused.
jaoks ülesanne see etapp strateegia väljatöötamine on võimalikult paljude hüpoteeside püstitamine. Peamine meetod materjalide hankimiseks ettevõttes ja selle partneritelt on tasuta intervjuu, mille käigus julgustatakse vestluspartnereid väljendama mis tahes, isegi kõige "hulluma" ideid. Pärast segmendi valimist peab ettevõte läbi vaatama kõik ettepanekud, mis hetkel konkreetses segmendis on. Järgmiseks on vaja tagada objektile vaieldamatu, selgelt eristuv, soovitav koht turul ja sihttarbijate meelest. Seda nimetatakse toote positsioneerimiseks turul. Kui positsioneerimisotsus on tehtud, on ettevõte valmis alustama turunduskomplekti üksikasjade kavandamist.
Turundusvõimaluste analüüsi, sihtturgude valiku, turundusmiksi väljatöötamise ja selle juurutamise töö eeldab toetavaid turundusjuhtimissüsteeme. Eelkõige peavad ettevõttel olema turundusteabe, turunduse planeerimise, turunduse korraldamise ja turunduse kontrollimise süsteemid.
Ettevõtlusriski määramisel eristatakse järgmisi mõisteid: “Kulu”, “Kahjum”, “Kahjum”. Ükskõik milline ettevõtlustegevus paratamatult seotud kuludega, samas kui kahjud tekivad ebasoodsas kohas, asjaolude kombinatsioon, valearvestused ja lisakulutused planeeritust rohkem. See iseloomustab kategooriat "risk" kvalitatiivsest vaatepunktist, kuid loob aluse mõiste "" tõlkimiseks. ettevõtlusrisk» kvantitatiivseks. Tõepoolest, risk on ressursside või sissetulekute kaotamise oht. Suhteliselt mõistetakse riskina teatud baasiga seotud võimalike kahjude suurust, mille kujul on seda tüüpi ettevõtlustegevuse jaoks kõige mugavam võtta kas ettevõtte seisukord või ressursside kogukulu.
Saada oma head tööd teadmistebaasi on lihtne. Kasutage allolevat vormi
Üliõpilased, magistrandid, noored teadlased, kes kasutavad teadmistebaasi oma õpingutes ja töös, on teile väga tänulikud.
Sarnased dokumendid
Turundusuuringute peamised suunad ja meetodid. Turgude mõiste, klassifikatsioon ja struktuur. Kinnisvaraturu uuring. Hakassia Vabariigi kinnisvaraturu uuring. Turundusuuringute läbiviimine ja saadud andmete analüüs.
kursusetöö, lisatud 08.10.2010
Kinnisvaraturu turundusuuring. Nõudluse ja tarbijate eelistuste uurimine kinnisvaraturul. Ehitatavate ja ehitatud objektide turustamine. Põhilised turunduskommunikatsioonid, kinnisvaraturul kasutatavad reklaamiliigid.
abstraktne, lisatud 18.11.2009
Turundusuuringute peamised suunad ja meetodid. Kinnisvaraturu kontseptsioon, klassifikatsioon ja struktuur. Kinnisvarasektori segmenteerituse ja läbilaskevõime karakteristikud, selle turuvõimalused ja riskid. Konkurentsi olukorra ja turutõkete hindamine.
kursusetöö, lisatud 27.05.2014
Turunduse struktuur infosüsteem, sondeerimismeetodite, kirjeldavate ja juhuslike uuringute uurimine. Hoidmine turundusanalüüs kinnisvaraturg: turu konjunktuur, suutlikkus ja segmenteeritus, konkurentsiolukord ja takistused.
kursusetöö, lisatud 08.10.2010
Turundusuuringute kontseptsioon ja olemus, info kogumise plaani väljatöötamine. Küsitlus ja küsitlus kui turundusuuringute info kogumise põhietapid. Turundusjärelevalve olemus ja liigid. Viirusetõrjeprogrammide turu uurimine.
kursusetöö, lisatud 12.03.2015
Teoreetiline alus tarbijauuringud. Turundusuuringute protsess. Khakassia Vabariigi kaasaegse kinnisvaraturu statistiline analüüs. Tarbijaeelistuste turundusuuringute läbiviimine ja saadud andmete analüüs.
kursusetöö, lisatud 08.10.2010
Kinnisvara mõiste ja peamised omadused. Turundus kinnisvara valdkonnas: põhipunktid. Üldhinnang ja analüüs kinnisvaraturule 2009. aastal. Firma "Arevera Real Estate" turundustegevus. Krasnojarski kinnisvaraturu STEP-analüüs.
kursusetöö, lisatud 26.09.2010
Turundusuuringud on turunduse üks põhifunktsioone. Turundusuuring on süstemaatiline ja objektiivne info väljaselgitamine, kogumine, analüüs, levitamine ja kasutamine turundusprobleemide (võimaluste) tuvastamise ja lahendamise efektiivsuse parandamiseks.
Turundusuuringud on seotud otsuste tegemisega turundustegevuse kõigi aspektide kohta. Uurimistöö on suunatud organisatsiooni sise- ja väliskeskkonna uurimisele. Väliskeskkonna turundusuuringute liigitamise aluseks on nende jaotus uurimisobjektide järgi siht- ja turuuuringuteks. Sihtturundusuuringud (tarbijate, kaupade, konkurentide jms uuringud) viiakse läbi organisatsiooni mis tahes konkreetsete ülesannete lahendamiseks, näiteks sihtturusegmendi tuvastamiseks. Turu-uuringuid tehakse selleks, et uurida turu peamisi parameetreid, mida omakorda iseloomustatakse kvantitatiivsete ja kvaliteedinäitajad(Tabel 1).
Tabel 1 – Turu-uuringute peamised valdkonnad
|
Turundusuuringu tüüp |
Peamised suunad |
|
Nõudluse uuring |
Nõudluse mahu, struktuuri ja dünaamika uurimine; tarbijate nõudmiste ja eelistuste uurimine; nõudluse elastsuse uurimine |
|
Pakkumise uurimine |
Tarnemahu, struktuuri ja dünaamika uurimine; ettepaneku tootmis- ja toorainepotentsiaali uurimine; pakkumise elastsuse uuring |
|
Hinnauuring |
Turul valitseva hinnataseme uurimine; hinnadünaamika uuring teatud periood aeg; peamiste hinnasuundumuste uurimine |
|
Turu uuring |
Järgmiste konjunktuuri moodustavate tegurite mõjul turul kujunenud olukorra uurimine: kaupade pakkumine, nõudlus kauba järele, turu tasakaal, turu mastaap jne. |
|
Turul toimuvate protsesside uurimine |
Turu iseärasuste, trendide uurimine äritegevus, turuvõimsus ja ettevõtte osa sellel, turu-uuringud jne. |
Kõrgendatud tähtsus globaalse taastumise kontekstis majanduskriis omandada kinnisvaraturu uurimisega seotud küsimusi, mis on valitsevate tingimuste tõttu üks enim mõjutatud. Samas tuleb alustada kinnisvara kui sellise definitsioonist ning arvestada uuritava turu iseärasusi.
Mõelge tänapäevasele arusaamale Venemaa kinnisvarast ja selle tõlgendamise tunnustest. Kinnisvara määratluse põhialuseks on Tsiviilkoodeks RF, mis viitab kinnisasjadele (kinnisvara, kinnisvara) järgmistele objektidele: maa, maa-alused krundid ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, st objektid, mida ei saa teisaldada ilma nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata, sh hooned, rajatised, pooleliolevad ehitusobjektid. Kinnisasjade hulka kuulub ka subjekt riiklik registreerimineõhk ja merelaevad, siseveelaevad, kosmoseobjektid. Seadusega võib kinnisasjaks lugeda ka muud vara.
Käesolevas töös käsitleme kinnisvara mitte seadusandluse seisukohast, vaid majanduse ja turunduse erialakirjanduses vastuvõetud definitsiooni järgi - need on maatükid ja kõik nendega kindlalt seotud, mille liikumine on ei ole võimalik ilma nende funktsioonide hävimise või kaotamiseta. Sellest määratlusest lähtuvalt jaguneb kinnisvara oma päritolu järgi laias laastus: tehisobjektid (hooned), mille alla kuuluvad elamu-, äri- ja mitteärikinnisvara; looduslik (looduslik), mis viitab maapinnale.
Kaaluge seda kinnisvara jaotust (tabel 3).
Tabel 3 - Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon
Praktikas eristatakse kinnisvara kui füüsilist (materiaalset) objekti ning majanduslike, õiguslike ja sotsiaalsete suhete kompleksi, mis tagavad selle käsutamise erikorra ja õiguste erilise stabiilsuse. Vastavalt sellele on tavaks eristada nelja kinnisvara mõistet (joonis 1).
Joonis 1. Neli kinnisvara mõistet.
Kinnisvara kuulub kaupade kategooriasse. See võib toimida nii tarbekaubana (korterid, ruumid, hooned, mittetööstuslikud rajatised) kui ka tööstustootena (ruumid, hooned, tööstusrajatised). Samas on kinnisvaraobjektidel unikaalsed omadused, mis eristavad neid teistest kaupadest (tabel 4).
Tabel 4.- üldised omadused kinnisvaraobjektid.
|
Iseloomulik |
Kirjeldus |
|
Kasulikkus |
Rahuldab ostja vajadused elu- või tööstuspinnal, ruumide mugavuses ja keskkonnasõbralikkuses, prestiižis jne. Objekti kasulikkuse määravad ära sellised omadused nagu ruumide suurus, planeering, ümbruse haljastus piirkond, asukoht jne. |
|
fikseeritud asukoht |
See määrab iga kinnisvara ainulaadsuse, määrab suuresti selle majanduslikud omadused ja turupositsiooni |
|
Unikaalsus (ainulaadsus) |
Igal kinnisvaraobjektil on teatud ainult talle omased omadused, mis eristavad seda teistest. |
|
Kahekomponentne |
Iga kinnisvaraobjekt koosneb kahest komponendist - maast ja ehitistest (rajatised). erinevad tüübid kinnisvara ja mitmesugused majanduslikud tingimused nende komponentide suhe nii väärtuses kui ka füüsikalises mõttes võib olla erinev |
|
Tarbimatu |
Looduslikku vormi ei tarbita, see säilib kogu eluea jooksul |
|
Vastupidavus |
Maal on teoreetiliselt lõpmatu eluiga ja see ei kulu. Hoonete ja rajatiste eluiga on maaga võrreldes piiratud. Võrreldes valdava enamiku muude kaupadega on hooned ja rajatised aga suhteliselt vastupidavad. |
|
põhimõttelisus |
Kinnisvara on kaup, mida ei saa tavatingimustes kaotada, varastada ega katki minna. |
Kinnisvara ringlus, nagu iga teinegi kaup, toimub turul ning on tihedalt seotud finantskapitali ja tööjõu ligitõmbamisega. Samas on kinnisvaraturg piiratud ressursside, müüjate ja ostjate turg. Mõelge erinevate autorite arusaamale kinnisvaraturust (tabel 5).
Tabel 5. - Kinnisvaraturu kontseptsioon.
|
Kinnisvaraturu definitsioon |
|
|
V. A. Goremõkin |
See on organisatsiooniliste ja majanduslike suhete kogum, vahend maatükkide, hoonete, rajatiste ja muu vara ümberjagamiseks omanike ja kasutajate vahel. majanduslikud meetodid põhinevad konkurentsivõimelisel pakkumisel ja nõudlusel. |
|
S. V. Grinenko |
See on mehhanism, mille abil ühendatakse huvid ja õigused, määratakse kinnisvarahinnad. |
|
N. Ya. Koljužnova, A. Ya. Yakobson |
See on toimingute ja mehhanismide süsteem tehingute tegemiseks ehk teisisõnu kinnisvaraõiguste ringlusega seotud üldise majandusturu alamsüsteem. |
|
K. I. Safonova, I. A. Andreeva |
See on suhete kompleks, mis on seotud uute kinnisvaraobjektide loomisega, olemasolevate ekspluateerimisega, aga ka suhetega, mis tekivad erinevate kinnisvaraga tehtavate toimingute käigus. |
|
A. V. Sevostjanov |
See on riiklik sektor turumajandus, mis on kinnisvaraobjektide, turul tegutsevate majandusüksuste, turu toimimisprotsesside ehk kinnisvaraobjektide loomise, kasutamise ja vahetamise ning turu juhtimise protsesside ning turu toimimist tagavate mehhanismide kogum ( turu infrastruktuuri). |
See peegeldab kõige täielikumalt selle turu olemust ja samal ajal on A. V. Goremõkini antud kinnisvaraturu definitsioon esitatud juurdepääsetaval kujul.
Kinnisvaraturg on hargnenud struktuuriga ja põhineb erinevaid märke, on jagatud mitmeks kitsamaks turuks (tabel 6).
Tabel 6. - Kinnisvaraturgude klassifikaator.
|
Klassifitseerimismärk |
Turu tüübid |
|
Objekti tüüp |
Krundid, hooned, rajatised, ettevõtted, ruumid, omandiõigused, muud objektid. |
|
Geograafiline (territoriaalne) |
Kohalik, linn, piirkondlik, riiklik, maailm. |
|
Funktsionaalne eesmärk |
Tööstusruumid, elamud, mittetööstuslikud hooned ja ruumid. |
|
Tööks valmisoleku aste |
Olemasolevad rajatised, ehitus pooleli, uus ehitus. |
|
Osaleja tüüp |
Üksikmüüjad ja ostjad, edasimüüjad, omavalitsused, äriorganisatsioonid. |
|
Tehingute tüüp |
Ost-müük, liising, hüpoteek, asjaõigus. |
|
Tööstus kuulumine |
Tööstusrajatised, põllumajandusrajatised, ühiskondlikud hooned ja teised. |
|
Omandi liik |
Riigi- ja munitsipaalobjektid, era. |
|
Tehingumeetod |
Esmane ja sekundaarne, organiseeritud ja organiseerimata, vahetus- ja käsimüügis, traditsiooniline ja interaktiivne |
Kinnisvaraturul tehakse turumehhanisme kasutades järgmisi toiminguid:
- - omanikuvahetusega - kinnisvara ost-müük; pärand; annetus; vahetus; kohustuste täitmise tagamine (hüpoteegiga või arestitud kinnisvaraobjektide realiseerimine);
- - omanike koosseisu osalise või täieliku muutumisega - erastamine; natsionaliseerimine; omanike koosseisu muutmine, sh vara jagamisega; majandusüksuste pankrot (likvideerimine) koos omanike vara müügiga;
- - ilma omanikuvahetuseta - kinnisvarasse investeerimine; kinnisvaraarendus (laiendus, rekonstrueerimine, uusehitus); pant; rent; üleminek majandusjuhtimisele või operatiivjuhtimine, tasuta kasutamiseks, usaldushalduses jne.
Kinnisvaraturul on paljude funktsioonide kaudu suur mõju ühiskonna kõikidele aspektidele (joonis 2).
Joonis 2.- Kinnisvaraturu põhifunktsioonid.
Kõigile turgudele omasetele põhifunktsioonidele on lisandunud veel kolm funktsiooni - kinnisvaraturu reguleerimine, stimuleerimine, hinnakujundus, vahendamine, teavitamine ja desinfitseerimine. lisafunktsioone- investeeringud, ärilised ja sotsiaalsed. Kommertsfunktsioon on kujundada kinnisvara tarbijaväärtust ja saada investeeritud kapitalilt tulu. Investeerimisfunktsioon võimaldab säästa ja suurendada oma kapitali sellesse investeerides Kinnisvara. sotsiaalne funktsioon, on stimuleerida kinnisvaraomanikuks saada soovivate kodanike töö intensiivsust.
Kinnisvaraturu toimimine toimub tänu selle subjektide tegevusele, mille hulka kuuluvad: müüjad, ostjad, professionaalsed liikmed(institutsionaalsed ja mitteinstitutsionaalsed) (joonis 7).
Tabel 7. Kinnisvaraturu subjektid (osalejad).
|
1. Müüjad (üürileandjad): kinnisvaraomanikud (juriidiline ja üksikisikud); ehitajad (arendajad); kohalike võimude poolt volitatud asutused jne. |
2. Ostjad (üürnikud): juriidilised ja füüsilised isikud; investorid ja aktsionärid; kehad valitsuse kontrolli all jne. |
|
Õppeained (osalejad) kinnisvaraturg |
|
|
Professionaalsed liikmed |
|
|
3. Institutsioonilised osalejad (riigi huve esindavad): kohtud ja notaribürood; kinnisvara õiguste ja nendega tehingute registreerimise asutused; föderaal- ja territoriaalsed organid linnaarengu, maakorralduse ja maakasutuse reguleerimine; hoonete ja rajatiste ehitamise ja käitamise järelevalvega seotud tehnilise, tule- ja muu kontrolli asutused jne. |
4. Mitteinstitutsioonilised osalejad (töötavad ärilistel alustel): ehitustöövõtjad; kinnisvarabürood; hindamisagentuurid; advokaadibürood; pangad; hüpoteeklaenu agentuurid; Kindlustusfirmad; meedia jne. |
Kinnisvaraturul on oma eripära tõttu mitmeid tunnuseid, mis eristavad seda teistest tabelis 7 toodud turgudest.
Tabel 8. Kinnisvaraturu tunnused.
|
Iseloomulik |
|
|
Lokaliseerimine |
|
|
Võistluse tüüp |
|
|
Elastsus ettepanekuid |
Madal, nõudluse ja hindade kasvuga suureneb pakkumine vähe |
|
Nõudluse olemus |
Nõudlus on individuaalne ja ei ole omavahel asendatav |
|
Avatuse aste |
|
|
Toote konkurentsivõime |
|
|
Tsoneerimise tingimused |
|
|
Tehingute registreerimine |
õiguslikud keerukused, piirangud ja tingimused |
|
Hind |
sisaldab eseme väärtust ja sellega kaasnevaid õigusi |
Nii tehti kindlaks, et kinnisvaraturg on iga riigi majanduses erilisel kohal. Toimides kompleksse integreeritud kategooriana, ühendab see oma subjektide erinevad huvid ja tegevusvormid; mitmesugused mõjusfäärid – majanduslikust sotsiaalseni; mitmeid funktsioone, mis mõjutavad kogu riigi majandust. Samas on selle turu turundusuuringute suurenenud asjakohasus omane piirkondlikele kinnisvaraturgudele, mille tunnuseks on kohustuslik orienteerumine mitte ainult kohalikele oludele, vaid ka riigi üldisele olukorrale.
Kinnisvaras saab eristada kolm peamist uurimissuunda:
- Turu kui terviku või selle eraldi segmentide uurimine/ülevaated
- Ehitusprojektide (objektid, territooriumid jne) uurimine kõigis kinnisvaraturu segmentides
- Olemasolevate/töötavate kinnisvaraobjektide uurimine ja analüüs iga segmendiga
Peamiselt teostatud kinnisvaraturu uuringud kolm erinevat meetodit:
1. Turu-uuring klassikaliste lauauuringu meetoditega.
2. Turu-uuring ekspertintervjuude läbiviimisel.
3. Uurimine potentsiaalsed tarbijad(tavaliselt teostatakse seoses konkreetse kinnisvaraga, et selgitada selle tarbijaomadusi või hinnata selle turunõudlust).
Ettevõte ANTEMA keskendub oma töös kõigi kolme uurimismeetodi komplekssele rakendamisele seoses iga konkreetse projekti või kinnisvaraturu segmendiga.
Analüüs ilmub kolme üksteisest sõltuva uuringuna, mis kinnitavad ja täiendavad üksteist, mis annab omanikule/investorile kõige täielikuma pildi huvipakkuva kinnisvarasegmendi turust ja turuväljavaadetest.
Antema spetsialistide peamised uurimistööd:
1. Projektide/kinnisvaraobjektide mõjutsoonide väljaselgitamine ja analüüs
- peamised transpordimarsruudid
- peamised asulad
- rahvastiku tiheduse ja arvu määramine mõjuvööndis
2. Projektide / kinnistute ja asukohtade analüüs
2.1 Analüüs füüsilised omadused projektid/kinnisvaraobjektid. Saidi potentsiaalset kasutamist piiravad tegurid:
- asukoha maastik
- selle saidi kuju, kus projekt/kinnistu asub
- Juurdepääsuteede saadavus ja omadused
- looduslike ja tehisobjektide olemasolu objektil/projektide/kasutust piiravate objektide osana
- side pakkumine
- linnaplaneerimise piirangud (kõrgus, punased jooned, vaatejooned jne)
2.2 Olemasolevate projektide/kinnisvaraobjektide analüüs:
- tarbija peamiste omaduste kindlaksmääramine
- peamiste kvalitatiivsete ja tehniliste näitajate kindlaksmääramine
- projekti/kinnisvaraklassi määratlus
2.3 Transpordi, jalakäijate ja visuaalse ligipääsetavuse analüüs
2.4 Autode ja jalakäijate liikluse mõõtmine külgnevatel marsruutidel potentsiaali suuruse määramiseks sihtgruppärihoonete jaoks.
2.5 Projektide/kinnistute lähikeskkonna analüüs. Ümbritsevate hoonete omadused:
- olemasoleva keskkonna uurimine ja kirjeldamine
- planeeritud elamu- ja ärihoone
- teedeehitus
- lähiümbruses asuvate objektide arendus- ja rekonstrueerimisplaanide analüüs olemasolevate esmalubade info, meedia ja muude avatud allikate info põhjal, ekspertintervjuud
3. Kinnisvaraturu erinevate segmentide analüüs
3.1 Asukohapiirkonna kinnisvaraturu kõikide segmentide, arengusuundade analüüs:
- olemasoleva ettepaneku, kavandatavate objektide omaduste ja klassifikatsiooni kohta teabe kogumine ja analüüs
- ehitatavad objektid, avatud turul esitletavad projektid
- rendi- ja müügihindade tase, vabad pinnad (eksperthinnang)
4. Projektide/kinnisvara parima kasutuse analüüs ja laiendatud kontseptsiooni väljatöötamine analüüsitava territooriumi kui terviku arendamiseks
4.1 Saidi erinevate kasutusjuhtude tugevate, nõrkade külgede, võimaluste ja ohtude tuvastamine
4.2 Saidi erinevate kasutusjuhtude ühilduvusanalüüs
4.3 Parimal kasutusel põhineva saidi arendamise kontseptsiooni kujundamine
4.5 Erineva funktsionaalse otstarbega alade maksimaalse väljundi määramine, territooriumi tasakaal
4.6 Potentsiaalsete ostjate/üürnike omadused
4.7 Tulevaste ruumide prognoositavate üürimäärade/müügihindade kujundamine vastavalt väljatöötatud kontseptsioonile.
5. Ekspertintervjuud kinnisvaraturu juhtivate tegijatega uuritud turusegmentides
- asukohapiirkonna kinnisvaraturu uuritud segmentide klassifikatsioon
- uuritud segmentide turumahtude eksperthinnang
- perspektiivsed uusehituspiirkonnad, massiarenduse valdkonnad
- turul avalikustatud suuremad teostatud ja kavandatavad projektid
- eksperthinnang ehitamiseks soovitatud kinnisvara asukoha ja liikide kohta
- objekti ekspertmudel - iga segmendi kinnisvara tüüp, maht
6. Potentsiaalsete tarbijate küsitluste läbiviimine kõigis uuritud turusegmentides
- Potentsiaalsete tarbijate küsitlus, et määrata kontseptsiooni alusel potentsiaalne sihtrühm
- Potentsiaalsete tarbijate uuring, et määrata kindlaks sihtrühma peamised punktid / koondumiskohad
- Potentsiaalse sihtrühma massiuuringute ettevalmistamine ja läbiviimine
- Saadud tulemuste töötlemine ja analüüs
7. Ärikinnisvara kaubandus- ja meelelahutuspindade eelvahendus
- Ankurüürnike nimekirja moodustamine
- Meelelahutustsooni potentsiaalsete üürnike nimekirja koostamine
- Kaubanduspindade üürnike nimekirja koostamine
- Potentsiaalsete üürnike huvi väljaselgitamine projekti vastu (kontseptsiooni testimine potentsiaalsete üürnike, sh ankurüürnike peal)
- Ennustavate üürimäärade ja müügihindade kujunemine, seoses kujunenud üürnike nimekirjaga.
8. Väljatöötatud kontseptsiooni üksikasjaliku majandusanalüüsi läbiviimine ja projekti/kinnistu majandusmudeli väljatöötamine
9. Objekti arendamise arhitektuurse projekti väljatöötamise lähteülesande väljatöötamine.
